【正文】 ........................... 25 2 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 1 項(xiàng)目簡介 地理位置 項(xiàng)目位于 素有“人間仙境”美譽(yù)的山東省 蓬萊市 東部新城 核心地段 ， 未來的商業(yè)中心。 總用地 700 余畝，項(xiàng)目 A 地塊 104 畝， 西至海源路，南至南 關(guān)路，東至、北至規(guī)劃路 ； B 地塊東至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南關(guān)路，約 500 畝，其中凈地 60 余畝，其余為廠房以及社區(qū)居委會占地。 A市政府蓬萊閣三仙山BCD ABCD 我們現(xiàn)正在對 700 余畝地塊 做整體建筑規(guī)劃，分期實(shí)施。 3 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 宗地現(xiàn)狀及規(guī)劃指標(biāo) A 地塊西南角有 10 多戶拆遷戶，已經(jīng)簽訂拆遷協(xié)議，其他部分為凈地。 A 地塊實(shí)景圖 西南角待拆遷房屋 加油站 4 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2 煙臺市宏觀環(huán)境 煙臺市概況 城市概述 煙臺是中國古代早期文明發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和文化。煙臺現(xiàn)有三大港區(qū)：蓬萊港區(qū)、西港區(qū)、芝罘港區(qū)。機(jī)械制造，電子信息，食品加工，黃金加工已發(fā)展成 為煙臺四大支柱產(chǎn)業(yè)。 煙臺是著名的水果之鄉(xiāng)，是中國北方重要的水果生產(chǎn)基地。 煙臺區(qū)位 煙臺市地處山東半島中部，東連威海 市 ，西接濰坊 市 ，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。 煙臺市現(xiàn) 轄芝罘、福山區(qū)、牟平、萊山 4 個(gè)區(qū)，一個(gè)國家級的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽 7 個(gè)縣級市。 20xx 年末全市公安戶籍 總?cè)丝跒? 萬人 ，在全省位居第六位 。 藍(lán)煙鐵路的終點(diǎn) 在煙臺 ，目前有到青島、日照、棗莊、濟(jì)南、北京、西安、石家莊、金華、徐州、 6 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 廣州、佳木斯等方向的旅客列車 。 山東省鐵路規(guī)劃圖 航空客運(yùn) 煙臺市現(xiàn)有萊山機(jī)場和規(guī)劃中的 山 東煙臺潮水國際新機(jī)場 ?，F(xiàn)屬于二類 4D 級機(jī)場，一類航空口岸。新機(jī)場建在蓬萊潮水將與煙大鐵路輪渡、龍煙鐵路、煙臺八角港和威烏高速、 206 國道相互依托，進(jìn)一步完善煙臺立體貨運(yùn)通道和物流中心。煙臺港西港區(qū)疏港高速公路、萊州港區(qū)疏港高速公路工程進(jìn)展順 利；龍口港區(qū)疏港高速公路壓礦路段調(diào)整方案已經(jīng) 確定。 同三高速威烏高速公路繞 城 高 速公路威烏高速公路繞 城 高 速 山東省高速公路網(wǎng) 水路交通 煙臺市沿海有 9 個(gè)港口，年吞吐量達(dá) 2300 萬噸。煙臺港年吞吐量 1250 萬噸，是全國十大商貿(mào)港口之一，同 100 多個(gè)國家和地區(qū)直接通航，成為中國北方的樞紐港。 煙臺港煙臺八角港蓬萊港萊州港龍口港煙臺港煙臺八角港蓬萊港萊州港龍口港 煙臺市部分港口區(qū)位圖 8 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 煙臺市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 經(jīng)濟(jì)總量 GDP 20xx 年煙臺市生產(chǎn)總值完成 億元 (濟(jì)南 20xx 年 GDP 為 3910 億元 )，同比 增長 %（ 濟(jì)南同比增長 %）。 9 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 01000020xx03000040000500006000070000024681012141618人均 G DP （元） 30899 36849 44242 49012 53066 62264 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺市 20xx20xx 人均 GDP 增長趨勢圖 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 20xx 年，煙臺市第一產(chǎn) 業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 17%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 10 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 05001000150020xx250030000510152025303540固定資產(chǎn)投資（億元） 增速（ % ） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx煙臺市 20xx20xx 固定資產(chǎn)投資增長趨勢圖 城鎮(zhèn)居民收入 20xx 年，煙臺市城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 23288 元（ 濟(jì)南市 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 25304 元 ），增長 %。 11 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 020040060080010001200140016000510152025社會消費(fèi)品零售總額（億元） 5 9 9 . 5 8 6 9 7 . 9 6 8 2 9 . 7 1 0 2 3 . 4 4 1 2 1 9 . 9 6 1 3 7 8 . 3 5增速（ % ） 1 6 . 1 1 6 . 4 1 8 . 9 2 3 . 4 1 9 . 2 1 8 . 820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx煙臺市 20xx20xx 社會消費(fèi)品零 蓬萊市 概況 地理位置 蓬萊處山東半島東部，為煙臺市下 屬縣級市。蓬萊是中國神仙文化的發(fā)源地；古代海上絲綢之路的起點(diǎn)，素以“人間仙境”聞名于世，一直以來以“濱海旅游城市”作為城市定位。共計(jì) 584 個(gè)行政村 (居委會 )。海岸線長 公里。全市總?cè)丝? 萬人，其中 12 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 非農(nóng)業(yè)人口 萬人。沿海有中小港口 4 個(gè)，擁有萬噸級泊位 3 個(gè)， 5000噸級泊位 2 個(gè)，年吞吐能力 1000 萬噸以上，現(xiàn)已開通了連接山東半島與遼東半島的客貨滾裝運(yùn)輸航線和通往香港、日本、韓國等國家和地區(qū)的貨運(yùn)航線。山東航空公司在蓬萊建有飛機(jī)場，另將有德龍煙鐵路穿越蓬萊境內(nèi)，形成了海陸空全 方位交通網(wǎng)絡(luò)。 大橋建成后，大連到蓬萊的鐵路運(yùn)輸距離縮短 1518 公里，進(jìn)而形成縱橫我國南北從黑龍江到海南十省一市的東部鐵路、公路交通大動脈。 按照規(guī)劃，跨海通道的總投資將達(dá)到 20xx 億元 ，按照日本跨海通道投資乘數(shù) 來測算，渤海海峽跨海通道的建設(shè)可增加 GDP 達(dá) 4500 億元，這對海峽兩端及沿線地區(qū)而言，必將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)拉動作用?？梢哉f，跨海通道建成后，蓬萊就不僅是中國的蓬萊了，而是世界的蓬萊，它的光輝必將萬眾矚目 。 項(xiàng)目周面的配套設(shè)置：蓬萊火車站，蓬萊長途汽車站，煙臺（潮水）國際機(jī)場， 30 萬噸級的深水碼頭蓬萊新 港， 206 國道，威烏、同三高速公路 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 22311元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 10689 元，分別增長 %和 %。 表 20xx20xx 年蓬萊市 GDP 年 份 數(shù)值（億元人民幣） 增 長 率（ %） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 13 （數(shù)據(jù)來源于中國宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)及歷年蓬萊市政府報(bào)告） 14 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 3 發(fā)展規(guī)劃 煙臺市城市發(fā)展規(guī)劃 城市定 位 城市定位為前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。煙臺是山東半島的副中心城市，也是環(huán)渤海的核心城市之一。使其地位突變，從 “ 副中心 ” 上升為 “ 核心城市 ” 。煙臺市 “ 山海城市特色、人文歷史背景、前沿區(qū)位條件 ” 為發(fā)展 “ 國際化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市 ” 奠定了基礎(chǔ)。 人口規(guī)劃 到 2020 年 ， 市域總?cè)丝跒?790 萬人。 市域空間結(jié)構(gòu) 規(guī)劃 15 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃體系總體可形成 “ 兩帶、兩軸、一島 ” 結(jié)構(gòu)。一島即打造長島縣為海島型城市。 蓬萊市 總體規(guī)劃 至 2020 年，蓬萊市基本形成如下城市布局框架： A．原有老城區(qū)以居住為主，并輔以較高密度的綠地組團(tuán)分布于各處，平山河以及平山河以西基本形成 13 大綠化主體工園。（ 本項(xiàng)目位于平山河 以西 ） 煙 — 青聯(lián)系軸龍 — 萊 — 海的發(fā)展軸一島 長島縣南部濱海發(fā)展帶本項(xiàng)目北部濱海城市帶煙 — 青聯(lián)系軸龍 — 萊 — 海的發(fā)展軸南部濱海發(fā)展帶北部濱海城市帶 16 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 C．商業(yè)分布性呈小型散落布局，依附于老城區(qū)各個(gè)主要街道原有商業(yè)地帶