【導(dǎo)讀】蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目。濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司

　　

【正文】 1 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 表 各板塊戶型、面積段需求程度 區(qū)域 目前市場(chǎng)需求戶型、面積 備注 西部板塊 140260 ㎡洋房、別墅 該區(qū)域消費(fèi)以享受型居住需求為主，多為海景、山景別墅及洋房， 因此產(chǎn)品熱銷面積段較大，價(jià)格較高。 中心板塊 8090 ㎡ 兩房 110130 ㎡三房 該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)： ① 相對(duì)偏遠(yuǎn)的西南和西北區(qū)域以改善型需求為主，單價(jià)相對(duì)較低，因此戶型面積段需求范圍相對(duì)大一些，多為 110130 ㎡ 的舒適型三房。 ② 區(qū)域商業(yè)中心地帶以及政府的行政中心區(qū)域單價(jià)較高，客戶多看 重其周邊的配套以及未來(lái)發(fā)展前景，因此戶型面積段需求范圍相對(duì)小一些，以 8090 ㎡ 的 經(jīng)濟(jì)型兩房為主。 東部板塊 80100 ㎡ 兩房 、小三房 120140 ㎡ 三房 由于該區(qū)域多為小高層、多層和部分花園式洋房、別墅，周邊配套設(shè)施也不算完善，因此價(jià)格相對(duì)較低。選擇 80100 ㎡的經(jīng)濟(jì)型兩房和 120140 ㎡享受型三房客戶明顯偏多。 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 80100 ㎡ 兩房 、小三房 120140 ㎡ 三房 該區(qū)域由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施也不完善，因此單價(jià)較 低。選擇戶型多為 80100 ㎡ 小三房 。 蓬萊住宅 市場(chǎng)價(jià)格分析及預(yù)測(cè) 蓬萊住宅市場(chǎng)均價(jià)近年呈穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，主要原因如下： A、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入水平穩(wěn)步提高 近年來(lái)，蓬萊經(jīng)濟(jì)呈健康、高速發(fā)展趨勢(shì)，居民收入水平逐步提高，住房剛性需求和改善型需求大幅增長(zhǎng)。 B、旅游業(yè)促進(jìn)異地購(gòu)房者投資、度假需求大幅增長(zhǎng) 蓬萊因蓬萊閣而聞名遐邇，每年慕名而來(lái)的游客達(dá) 200 萬(wàn)人次， 這就為蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了大量的異地置業(yè)者。隨著蓬萊房地產(chǎn)對(duì)外推廣力度加大，未 22 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 來(lái)異地置業(yè)者占比將更大。 C、土地、建安、財(cái)務(wù)等開(kāi)發(fā)成本的提高推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)，蓬萊市土地價(jià)格從 20xx 年到 20xx 年漲了近兩倍，不管是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)，總之由地價(jià)直接產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)成本提高了 20%以上。建材成本、融資成本、稅務(wù)成本、人力成本以及強(qiáng)制性建安標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的建筑成本也一直上升。成本上升是房?jī)r(jià)上升的剛性因素。 D、公積金貸款啟動(dòng)。 公積金貸款于 20xx 年 8 月才正式啟動(dòng)，很多原本沒(méi)有購(gòu)房需求的公務(wù)員、教師迅速加入購(gòu)房大軍，形成一支突如其來(lái)的需求力量。 E、其他同類城市房產(chǎn)價(jià)格上漲帶動(dòng)蓬萊房?jī)r(jià)上漲。 乳山、海洋等沿海城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步略早于蓬萊，房?jī)r(jià)上漲已接近翻番，乳山一線海景房已達(dá)到 5000 元 /㎡以上 ，整體均價(jià)也在 4000 元 /㎡左右，但城市環(huán)境、城市規(guī)劃、宜居程度等方面均不如蓬萊，對(duì)比之下，蓬萊房?jī)r(jià)漲幅合理，并且有繼續(xù)上漲的理由。 通過(guò)以上幾方面綜合分析， 蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，供需基本平衡。另外，作為海濱城市和休閑旅游城市，異地購(gòu)房需求強(qiáng)勁?？梢灶A(yù)測(cè)，蓬萊房?jī)r(jià)將在近期保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。 5 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群特征 中高收入階層為主，低收入階層需求不斷增強(qiáng) 從目前市場(chǎng)中來(lái)看，目前購(gòu)房人群中，低收入階層占到一部分，并且購(gòu)房需求有所增強(qiáng)，主要以工薪階層為主。但是項(xiàng)目處于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且距離海景資 源較近，未來(lái)將會(huì)成為蓬萊政府公務(wù)員，事業(yè)單位職工，企業(yè)高管等收入穩(wěn)定且較高的人群置業(yè)地。 異地購(gòu)房者比例不斷上升 結(jié)合蓬萊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)量和居住人口，目前購(gòu)房絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，但是隨著國(guó)家調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，和蓬萊旅游業(yè)的飛 23 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 速發(fā)展，加上項(xiàng)目所處位置，距離蓬萊風(fēng)景區(qū)相對(duì)較近，異地購(gòu)房者未來(lái)將在市場(chǎng)占據(jù)較大比重，尤其隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，對(duì)于蓬萊，也是一種契機(jī)。 購(gòu)房主要因素 客戶注重地段和價(jià)格，同時(shí)，隨著生活水平的提升和客戶比例的變化，對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)感的重視度提升，也更加注重環(huán)境優(yōu)越 性和生活情趣。對(duì)花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強(qiáng)。 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 建筑形式 海景苑 歐陸 多層、小高層、別墅 海天惠園 現(xiàn)代 多層、小高層 一品洋房 歐式 多層 半島藍(lán)灣 歐式 多層、小高層 華?，F(xiàn)代城 現(xiàn)代 小高層 海琴苑 現(xiàn)代 小高層 天頤樂(lè)園 中式 小高層 目前 南關(guān)路附近 多數(shù)項(xiàng)目為小高層和多層，由于政府對(duì)住宅形式開(kāi)發(fā)的限制，板式小高層已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可。未來(lái)項(xiàng)目也將以小高層為主，搭配少量花園洋房等高端舒適型產(chǎn)品。 價(jià)格策略 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析： 東部 板塊（南環(huán)路以北） 海景苑 項(xiàng)目特色 百萬(wàn)平方米純電梯全海景社區(qū) 占地面積 建筑面積 22 萬(wàn)平米 銷售均價(jià) 6700元 /平米 總戶數(shù) 所屬商圈 中央居住區(qū) 裝修狀況 毛坯 24 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 開(kāi)盤時(shí)間 20xx 年 5 月 1 日 容積率 建筑類別 板塔結(jié)合 多層 小高層 高層 、別墅 開(kāi)發(fā)商 蓬萊金泓義置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊市市府路以北，海市西路以東，北關(guān)路以南 東部板塊（南環(huán)路以南） 海天惠園 項(xiàng)目特色 住宅與商業(yè)綜合 占地面積 19233 平米 建筑面積 48588 平米 銷售均價(jià) 4500元 /平米 總戶數(shù) 500 所屬商圈 外環(huán) 裝修狀況 毛坯 開(kāi)盤時(shí)間 20xx 年 7 月 2 日 容積率 建筑類別 住宅和商住樓 開(kāi)發(fā)商 蓬萊八仙置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊市南環(huán)路與海市路交叉口 一品洋房 項(xiàng)目特色 花園洋房 占地面積 69375 平方 米 建筑面積 12 萬(wàn)平米 銷售均價(jià) 5300元 /平米 總戶數(shù) 852 所屬商圈 外環(huán) 裝修狀況 毛坯 開(kāi)盤時(shí)間 容積率 建筑類別 花園洋房 開(kāi)發(fā)商 蓬萊萬(wàn)城置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊海市路 157 號(hào) 三個(gè)樓盤中，海景苑緊靠本項(xiàng)目，位于南環(huán)路以北（蓬萊人以南環(huán)路為界，南環(huán)路以南就為郊區(qū)，房?jī)r(jià)有相當(dāng)大跌幅，海天惠園和一品洋房均在南環(huán)路以南，屬于蓬萊人眼中的郊區(qū)，故房?jī)r(jià)較低）。 本項(xiàng)目定價(jià)總體將遵循“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本的基礎(chǔ)上，采用“成本加成定價(jià)法”，結(jié) 合市場(chǎng)情況、項(xiàng)目周邊樓盤即時(shí)價(jià)格，最終確定本項(xiàng)目售價(jià)。通過(guò)我們對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位，海景苑項(xiàng)目考察，結(jié)合蓬萊市對(duì)該區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)，我們認(rèn)為，該區(qū)域小高層、高層住宅均價(jià)在 6100 元 /平方米以上。 25 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 6 項(xiàng)目 靜態(tài) 測(cè)算 按 6100 元 /平方米房?jī)r(jià)進(jìn)行靜態(tài)投資測(cè)算， 底價(jià) （ 180 萬(wàn)元 /畝）成交時(shí)，該地塊利潤(rùn)率為 %，稅后凈利潤(rùn)率為 %，自有資本利潤(rùn)率為 %。 初擬定地價(jià)競(jìng)拍上限為 196 萬(wàn) /畝，此時(shí)，該地塊稅后凈 利潤(rùn)率為 %，自有資本利潤(rùn)率為 %。 表 底價(jià)成交時(shí)測(cè)算數(shù)據(jù) 蓬萊 A 地塊技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 104 畝） 1 總用地 平米 2 可建設(shè)用地 平米 3 地上建筑面積 平米 商品房 平米 物管用房 平米 4 地上收益面積 平米 5 地下建筑面積 平米 車位 平米 地下室 平米 6 地下受益面積 平米 7 總建筑面積 平米 8 容積率 銷售收入一覽表 項(xiàng)目名稱 蓬萊地塊 序號(hào) 類型 建筑面積 （平方米） 銷售單價(jià) （元 /平方米） 銷售總價(jià) （萬(wàn)元） 1 銷售收入 普通住宅 6100 地下室 3000 車位（按 60%銷售率） 763 個(gè) 60000 元 /個(gè) 26 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 工程建設(shè)投資估算匯總表 項(xiàng)目名稱 蓬萊地塊 序 號(hào) 科目名稱 總價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)成本或利潤(rùn) （元 /m2） 1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 6 開(kāi)發(fā)間接成本 7 直接成本 8 期間費(fèi)用 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 總成本 11 各項(xiàng)稅費(fèi) 12 總成本 +稅費(fèi) 13 利潤(rùn)總額 14 投資利潤(rùn)率（ %） % 15 投資凈利潤(rùn)率（ %） %