【正文】 采用 YJV 電纜沿著電纜橋架敷設(shè)。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究31（2）其余照明，插座線路均采用 BV 導(dǎo)線穿鋼管或沿金屬線槽敷設(shè)。 （1）本工程按第二類防雷建筑物要求設(shè)置防雷措施，內(nèi)容包括防直擊雷，防雷電波侵入及防雷擊電磁脈沖。 （2）利用基礎(chǔ)樁基，承臺(tái)及地梁內(nèi)兩根主筋通圈焊接成基礎(chǔ)接地體，接地電阻＜1 歐姆；本工程防雷接地、保護(hù)接地、變壓器及發(fā)電機(jī)組中性點(diǎn)接地，弱電系統(tǒng)接地共用同一接地體。 （1）本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)；消控中心設(shè)小區(qū)物業(yè)管理中心，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警控制器，消防聯(lián)動(dòng)控制柜，消防電話主機(jī)等消防設(shè)備；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警采用二總線制。 （2）在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測(cè)器。在主要出入口設(shè)手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按扭。 （3）設(shè)置消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，火災(zāi)發(fā)生時(shí)可以實(shí)現(xiàn)電梯迫降，火災(zāi)應(yīng)急按鈕開(kāi)通，消防噴淋泵自啟動(dòng)等消防措施。 （4）設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設(shè)火災(zāi)應(yīng)急按鈕，火災(zāi)經(jīng)確認(rèn)后自動(dòng)接通物業(yè)中心保衛(wèi)室，以便指導(dǎo)疏散。 7 環(huán)境保持設(shè)備排氣豎井和排風(fēng)道，分別將發(fā)電機(jī)的廢氣和廚房油煙由屋面高空排放功能分區(qū) 該小區(qū)為住宅小區(qū)，四棟高層第一層設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)。人防設(shè)計(jì) 住宅樓一層地下室平時(shí)為汽車庫(kù)及設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)經(jīng)適當(dāng)封堵可做一個(gè)六級(jí)的人防防護(hù)單元，并分隔為兩個(gè)抗爆單元。地下車庫(kù)戰(zhàn)時(shí)設(shè)一個(gè)六級(jí)（二等）人防掩蔽單元，掩蔽人數(shù)均為 600 人。人防單元設(shè)清潔式、濾毒式和隔絕式三防通風(fēng)方式，并允許在外部染毒時(shí)部分人員出入人防單元。進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)消波裝置（活門+擴(kuò)散室） 、除塵器、過(guò)濾吸收器、配置軸流通風(fēng)機(jī)和電動(dòng)腳踏兩用風(fēng)機(jī)。清潔式、濾毒式均采用機(jī)械送風(fēng)，全工事超壓排風(fēng)，內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究32排風(fēng)經(jīng)活門口排至室外。各通風(fēng)方式風(fēng)量取值為：清潔式 6m3/h?p，濾毒式?p，濾毒式通風(fēng)時(shí)滿足防毒通道大于 30 次/時(shí)的換氣次數(shù)，隔絕防護(hù)時(shí)間大于 3 小時(shí)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）實(shí)用地面積：㎡ （2）總建筑面積：49760㎡m2（不包括地下室 1949m2） （3）建筑占地面積：㎡ （4）建筑密度：% （5）規(guī)化綠化率：% 建筑的結(jié)構(gòu)方案 工程概況 擬建工程為 8 幢 6 層的小高層住宅樓和 4 幢 12 層的高層，高層下設(shè)一層地下室。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) （1） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112022； （2） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102022； （3） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072022； （4） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092022； （5） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ32022； （6） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)程》JGJ9494； （7） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5003894 2022 年版） 。 荷載取值及主要設(shè)計(jì)參數(shù) （1）50 年一遇的基本風(fēng)壓 ，地面粗糙度：C 類，風(fēng)載體型系數(shù)：。 （2）抗震設(shè)防烈度 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組：第一組。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究33（3）建筑抗震設(shè)防類別：丙類，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。 （4）地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)：乙級(jí) （5）人防抗力等級(jí)：六級(jí)。 主體結(jié)構(gòu)選型 本工程擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架——剪力墻結(jié)構(gòu)體系，梁板采用普通鋼筋混凝土梁板。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排本項(xiàng)目在 2022 年第三季開(kāi)始做項(xiàng)目的前期工作，在地四季后期完成。在 2022年第一季中期開(kāi)始銷售。具體安排詳見(jiàn)附表 1內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究345. 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 [6]1．土地購(gòu)置費(fèi)用土地購(gòu)置費(fèi)用包括土地征購(gòu)，出讓金及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软?xiàng)費(fèi)用。為簡(jiǎn)化計(jì)算，各種費(fèi)用一并并入單價(jià)。青島沿岸風(fēng)情項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)用如下表：表 51 土地征地費(fèi)用估算表 土地征地費(fèi)用估算表 序號(hào)項(xiàng)目名稱 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡，%） 合計(jì)(萬(wàn)元)1 出讓金 2520 2 契稅 3% 3 土地總費(fèi)用 　 表 52 前期工程費(fèi)估算表 前期工程費(fèi)估算表序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡或%） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）1 地質(zhì)勘探費(fèi) 　 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 　 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 5 工程招投標(biāo)交易服 % 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究35務(wù)費(fèi)6 監(jiān)理費(fèi) % 7 審計(jì)費(fèi) % 8 施工圖審查費(fèi) 8% 9 測(cè)繪放線費(fèi) 10 綜合管網(wǎng)配套費(fèi) 11 人防設(shè)計(jì)費(fèi) 80．0 12 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 13給排水、道路設(shè)計(jì)費(fèi) 13 合計(jì) 　 表 53 室外配套工程估算表室外配套工程估算表 序號(hào)項(xiàng)目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡，%） 費(fèi)用合計(jì)(萬(wàn)元)1 變電配套（地上） 2 變電配套（地下） 3 供水排污工程 25（地上） 4 煤氣工程 1000（戶數(shù)） 5 供暖工程 43（地上） 6 小區(qū)道路工程 7 綠化工程 8 智能化配套 25（地上+地下面積） 9 有線工程 5（地上+地下面積） 10 合計(jì) 　 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究364．建筑安裝工程費(fèi)用 表 54 建筑安裝工程費(fèi)用估算表項(xiàng)目 面積 工程費(fèi)（單價(jià)） 工程費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元）多層商品住宅 小高層商品住宅 高層商品住宅 商業(yè)店鋪 地下車庫(kù) 人防 合計(jì) 　 5．公共配套設(shè)施費(fèi)用表 55 公共配套設(shè)施估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說(shuō)明 合計(jì)（萬(wàn)元）1物業(yè)用房 1000 6．總投資匯總 表 55 投資匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡，%） 金額（萬(wàn)元）1 土地費(fèi)用 　 2 工程前期費(fèi)用 　 3 建筑安裝工程費(fèi)用 　 4 室外工程配套費(fèi) 　 5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 　 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究377 管理費(fèi) % 8 銷售費(fèi) % 9 財(cái)務(wù)費(fèi) 5% 　 合計(jì) 　 資金籌措方案本項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元，自由資金為 萬(wàn)元，貸款額為11412 萬(wàn)元。詳情見(jiàn)附表 4內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究386 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 貸款償還分析 [4] 本項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元，自由資金為 萬(wàn)元，貸款額為11412 萬(wàn)元。貸款償還根據(jù)銷售的每季度的收入進(jìn)行償還分配。 盈虧平衡分析當(dāng)項(xiàng)目總投資等于項(xiàng)目銷售收入時(shí)P′=C/SP′= /49760=3403 元/㎡遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于項(xiàng)目定位價(jià)格，價(jià)格允許的降低率為：1 P′/P=13403/8746=52%本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的銷售價(jià)格為 8746*（152%）=4198 元/㎡,就算本項(xiàng)目在售價(jià)上降低 52%也不至于虧損。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究39PC , SC=P*S? ?P′=C/SP′061 盈虧平衡分析假設(shè)銷售價(jià)格不變B=PQB為稅后銷售收入P為單位產(chǎn)品價(jià)格Q—產(chǎn)品銷售量 =8746*Q Q= Q=36000即售出 36000 平米后本項(xiàng)目將不虧損。 敏感性分析 [5]本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷售收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。1．項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 20%，如果的投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看，F(xiàn)NPV= 萬(wàn)元，內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究40項(xiàng)目仍然可行。2．項(xiàng)目銷售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于價(jià)格在定位時(shí)相對(duì)平穩(wěn)，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，當(dāng)銷售收入下降 10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降 %，當(dāng)銷售收入上升 20%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率上升 %。所以項(xiàng)目對(duì)銷售收入不太敏感。如果銷售收入下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬(wàn)元，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 i=4%010 20 變動(dòng)幅度/%建設(shè)總投資銷售收入IRR/%62 敏感性分析內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究41本報(bào)告運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)原理與財(cái)務(wù)分析方法，基于市北區(qū)近年來(lái)土地交易情況，根據(jù)項(xiàng)目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項(xiàng)目土地成本的合理控制區(qū)域，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地報(bào)價(jià)提供參考。 本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。通過(guò)上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過(guò)程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會(huì)效益與主環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究42技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目地處青島市北老城區(qū)，該類地段房產(chǎn)資源供求關(guān)系為供不應(yīng)求，形象上大力突出本項(xiàng)目的居住條件和高級(jí)小區(qū)的特點(diǎn)。定位青島中檔住宅，城市一般富裕階層、富于生活情趣的綜合性高檔居住社區(qū)。建成后的住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理，配套設(shè)施齊全，交通方便，中檔住宅小區(qū)， 純居住類產(chǎn)品，低層，強(qiáng)調(diào)居住的寬敞性，多層，強(qiáng)調(diào)居住舒適度效果?？上蛏鐣?huì)出售 552 套商品樓房，戶型尺度較為合理，強(qiáng)調(diào)舒適性，規(guī)格，共計(jì)建筑面積 49760 平方米。本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目占地面積為 平方米項(xiàng)目總建筑面積：49760 平方米項(xiàng)目總投資： 萬(wàn)元投資回收期= 季度項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: 萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（季度）:45%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。可以以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款和 35%的自有資金作為啟動(dòng)資金。項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，可辦理《房屋預(yù)售許可證》 ，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售，收入可再投資。資金來(lái)源可以保證。今后人居環(huán)境發(fā)展的主要方向是綜合發(fā)展，即生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、智能、科技一體化的人文景觀環(huán)境，將進(jìn)一步地趨向于與人類自身生存息息相關(guān)的智能型方向發(fā)展，并著重體現(xiàn)在環(huán)境的節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)、舒適等方面。本項(xiàng)目完全符合現(xiàn)代人居發(fā)展要求，適應(yīng)青島市人民的需求，可以順利實(shí)施并發(fā)揮其效益。內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究43致 謝本文從選題的確定，論文的寫(xiě)作、修改到最后定稿得到了我的指導(dǎo)老師王秀芝的細(xì)致、耐心的指導(dǎo)。特別是她多次詢問(wèn)寫(xiě)作進(jìn)程，并為我指點(diǎn)，幫助我開(kāi)拓思路，精心點(diǎn)撥，熱忱鼓勵(lì)。她嚴(yán)肅的教學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)深深地感染和激勵(lì)著我。在此，謹(jǐn)向王秀芝老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。此外，還要感謝在大學(xué)三年中給予我?guī)椭耐瑢W(xué)。同時(shí),也要感謝在論文寫(xiě)作過(guò)程中，幫助過(guò)我、并且共同奮斗三年的大學(xué)同學(xué)們，能夠順利完成論文，是因?yàn)橐宦飞嫌心?、有你們，再次衷心地感謝所有在我論文寫(xiě)作過(guò)程中給予過(guò)我?guī)椭娜藗?，謝謝！內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究44主要參考文獻(xiàn)： [1]：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2022[2] 王勇,：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2022 [3] ：電子工業(yè)出版社，2022[4]余建星,：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2022[5] 肖躍軍,周東明,. 北京：高等教育出版社，2022[6] 邢莉燕，王堅(jiān),：同濟(jì)大學(xué)出版社，2022[7] 徐偉，：中國(guó)電力出版社，2022