【導(dǎo)讀】需要文檔請給我留言。本項目位于松江區(qū)佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域，現(xiàn)在正處于動拆遷狀態(tài)。主干道——青松路，北面為三官塘，西面為辰山塘。松江新城區(qū)將建成一個超大型影城——東方影城。團也達成意向，將建設(shè)一個世界上第二個地下五星級酒店。資30億元人民幣，這也將進一步促使佘山地區(qū)的商業(yè)繁榮。業(yè)態(tài)，成為亞洲最大的同類型商城。佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有兩條發(fā)展軸線貫穿整個佘山鎮(zhèn)。入佘山鎮(zhèn)的門戶。該路自東向西依次規(guī)劃布置了旅游服務(wù)配套組。容，是佘山鎮(zhèn)區(qū)的主要生活軸，也是東向西的商業(yè)景觀軸。部公園結(jié)束，是一條綠地旅游景觀軸。體現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)的特色，和佘山國家旅游風(fēng)景區(qū)相呼應(yīng)。了沒有大型商業(yè)中心的空白。在建中的輕軌9號線一期工程2020年下半年。旅游者和當(dāng)?shù)鼐用癯鋈胧直憬?。基地目前已完成部分拆遷，還不具備建設(shè)條件。和投資客熱炒，帶來了它發(fā)展的黃金時刻。風(fēng)潮過后是思考，產(chǎn)權(quán)酒。店經(jīng)過熱炒被世市場發(fā)現(xiàn)它的經(jīng)營性存在問題，怎么辦，怎么發(fā)展？

　　

【正文】 區(qū)您賣得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個和最愛的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間。 （ 2）再修特色 —— 項目定位的特色是 體驗式經(jīng)營 。而策劃這樣的體驗互動，必須結(jié)合 當(dāng)?shù)靥厣幕?，這樣更容易引起共鳴和傳承。最終實施并非開發(fā)商獨自 能夠完成的，這需要政府搭臺，企業(yè)唱戲共同努力打開佘山商業(yè)的新局面，這也和產(chǎn)品作為休閑商業(yè)和佘山大旅游配套的特性密不可分的。 A、佘山特色文化 隨著新世紀的來臨，歐洲文化對上海商業(yè)消費的影響愈演愈烈 ，圣誕狂歡、情人節(jié)總能代來巨大的消費狂潮。 本項目 年建設(shè)天主大教堂伊始，已擁有了濃郁的歐洲文化沉淀，結(jié)合這種特色將 歐洲文化、理念 導(dǎo)入是保證項目持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展的根本。 B、商業(yè)步行街體驗經(jīng)營特色 作為商業(yè)項目，除了建筑管理本身以外，還因賦予它歷史文化上的內(nèi)涵，只有這樣的商業(yè)項目才能經(jīng)歷時間的洗煉，創(chuàng)造社會效益、經(jīng)濟效 益雙豐收。按成功商操作慣例，項目的具體實施步驟因如下： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第一步 ，項目樹立品牌、引起轟動的 思想文化載體、推廣載體 —— 宗教的節(jié)日游行。 政府牽頭，開發(fā)商組織，旅游公司安排游客參觀，佘山天主大教堂在圣誕節(jié)、復(fù)活節(jié)、萬圣節(jié)、情人節(jié)這幾個代表性的歐洲節(jié)日期間舉行宗教巡游（巡游路線天主大教堂 —— 本項目內(nèi)）。以此打響品牌知名度，并將歐洲 文化、理念 隨著宗教巡游的同時引入項目自身。 第二步 ，項目經(jīng)營框架支持、延續(xù)經(jīng)營的根本 —— 各國特色美食、娛樂等主題的狂歡嘉年華節(jié) 四大節(jié)日的宗教巡游活動，能帶動消費，但那是不夠的，它是項目 思 想，文化 的圖騰。持續(xù)的經(jīng)營，持續(xù)的吸引消費者依托的是 各國特色美食、娛樂等主題的狂歡嘉年華節(jié)。 結(jié)合項目餐飲、休閑特色，在各季節(jié)里推出：以德國啤酒和香腸、巴西烤肉、意大利匹薩和通心粉，瑞士奶酪等為主題，安排演出公司穿插便于游客參與的街頭表演（雜耍、歌舞、音樂、繪畫 等），制造獨特的狂歡嘉年華節(jié)，形成項目經(jīng)營特色，同時這必將成為 佘山 大 旅游的配套服務(wù)項目。并能吸引消費客戶長期消費，這是保證項目的長期發(fā)展和經(jīng)營的靈魂。 最終 ，各特色街區(qū)體現(xiàn)特色留住消費者是項目經(jīng)營的血肉是經(jīng)營盈利的根本。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 C、酒店公寓的特色 享 有佘山富豪區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢，享有項目自身完善的配套，享有與“私人會舍”配套的高端管理體制，這些是本項目酒店公寓的特色更是未來成功銷售、經(jīng)營的基礎(chǔ)。 （ 3）合作出擊 —— 在自身特色與區(qū)域特色結(jié)合之后，更需要通過旅游公司、演出公司、模特公司等周邊企業(yè)共同努力，使本項目擁有更廣闊的品牌知名度，使本項目獲得更廣闊的經(jīng)濟效益、社會效益，使相關(guān)企業(yè)得到合作共贏得目的。 盈利模式 根據(jù)項目目前的業(yè)態(tài)定位，資金的回籠和利益的實現(xiàn)也將是長短結(jié)合的平衡，并考慮資金回收的速度建議如下： （ 1）短期盈利：利用項目策劃特色，吸引客 戶，銷售酒店公寓和商業(yè)步行街產(chǎn)品合計的 70%快速回收資金，同時借助經(jīng)營特色吸引品牌商家入住經(jīng)營。 （ 2）長期盈利：通過對商業(yè)業(yè)態(tài)的特色包裝，通過與旅游公司、演出公司等企業(yè)合作，配合境內(nèi)外招商渠道，全面經(jīng)營，創(chuàng)造長期商業(yè)價值，取得穩(wěn)定收益。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 七、投資估算及資金籌措 投資估算 ? 本項目總建筑面積： 平方米 ? 預(yù)計工程總投資： 25816 萬元（詳見附件 ：開發(fā)費用明細估算表） 資金籌措估算 ? 自 籌： 9000 萬元 ? 銀行貸款： 4500 萬元 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 八、經(jīng)濟效益分析 總收入估算 （詳見 附件： 項目投資分配表） ： ? 酒店式公寓 : 8627 萬元 考慮對外銷售（ 7709 平方米）： 6167 萬元 自主經(jīng)營 （ 65 套 /大堂面積 2100 平方米 ） ： 2460 萬元 （ 注： 經(jīng)營 15 年 :180 元 /天 /套按 80％出租率 ,含大堂經(jīng)營） ? 水岸商業(yè)街： 30788 萬元 考慮對外銷售（ 27568 平方米）： 22054 萬元 自主經(jīng)營 （ 平方米 ） ： 8734 萬元 （注： 經(jīng)營 15 年 :租賃價格 元 /平方米 /天 ） ? 合計： 39415 萬元 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 總成本估算 （詳見 附件： 開發(fā)費用明細估算表）： ? 工程總造價： 24964 萬元 ? 銷售稅金及其他： 1853 萬元 ? 利息費用： 852 萬元 ? 銷售代理費用： 602 萬元 ? 營銷推廣費用 : 402 萬元 ? 合計： 28673 萬元 利潤估算 （詳見 損益測算表） ： 7693 萬元 (稅后利潤 ) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 風(fēng)險分析 1） 市場風(fēng)險 任何一個房地產(chǎn)項目都不可避免的存在市場風(fēng)險，特別是商業(yè)地產(chǎn)的不可預(yù)判性，根據(jù)本項目周邊現(xiàn)狀分析：政府支持的力度、周邊各大旅游景點配套工程的進度，都將對本項目帶來重大的影響。為此，本項目除了需要加強調(diào)研與策劃，突出產(chǎn)品的差異化、品質(zhì)化，尋找迎合市場的可塑點，做好產(chǎn)品推廣 營銷工作，同時依靠區(qū)域的旅游景點優(yōu)勢及政策的導(dǎo)向，順利去化。 2） 工程難度與成本控制風(fēng)險 由于該項目規(guī)劃八千多平方米地下停車場，地面又有相當(dāng)規(guī)模的環(huán)繞水系，對工程施工質(zhì)量要求、進度控制和成本控制的要求相對較高。管理好壞與否將直接影響項目的收益。 基本結(jié)論 通過市場分析我們認為， 由于本項目位于佘山旅游度假區(qū)具有良好的旅游基礎(chǔ)并在區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建立和開發(fā)了各種旅游配套設(shè)施，加之政府的支持，容易進一步打造良好的商業(yè)環(huán)境，因此項目的優(yōu)勢是比較明顯的。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 但是，我們同時也發(fā)現(xiàn)，項目還存在一些不容忽視 的因素： 1） 本項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)還不夠完善，需要進行一定力度的調(diào)整，短期內(nèi)中高檔氛圍塑造難度較大； 2） 由于本項目的土地款和總投資均較高，在當(dāng)前的宏觀環(huán)境下對普通的投資商仍存在一定的操作難度。 此外，通過投資效益分析可以看出，按照市場上投資商對項目投資回報 13%～ 15%的基本要求，該項目內(nèi)部收益率 ％遠大于目前市場平均投資回報率。因此，認為本項目在技術(shù)經(jīng)濟上是確實可行的。 綜上分析，我們認為本項目具有良好的旅游商業(yè)配套基礎(chǔ)，而且又有 佘山 大 旅游的支撐，便于本項目打造一流商業(yè)體，塑造優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境。 第 1章 目 錄 第 2章 第 1 章 概述 ............................................................................................................ 68 基本情況 .................................................................................................... 68 項目背景及建設(shè)必要性 ............................................................................ 68 編制原則 .................................................................................................... 69 編制范圍 .................................................................................................... 70 采用的規(guī)范和標準 .................................................................................... 70 主要研究結(jié)論 ............................................................................................ 70 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 ................................................................................ 71 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第 2 章 **生活垃圾概況 ........................................................................................ 73 概況 ............................................................................................................ 73 **垃圾處理現(xiàn)狀及規(guī)劃 ............................................................................ 75 **生活垃圾產(chǎn)量及預(yù)測 ............................................................................ 77 垃圾的性質(zhì) ................................................................................................ 80 第 3 章 廠址選擇 .................................................................................................... 83 選址的基本要求 ........................................................................................ 83 廠址選擇 .................................................................................................... 83 場址比選 .............................................................................................. 83 場址選擇 .............................................................................................. 88 第 4 章 焚燒工藝方案論證 .................................................................................... 91 焚燒爐爐型選擇 ........................................................................................ 91 焚燒生產(chǎn)線的配置 .................................................................................... 94 汽輪發(fā)電機組的配置 .........................................