【正文】 表 圖表顯示： a. 地區(qū)總量不大，僅有 339 套，且目前出租情況不盡如人意，月均出租數(shù)僅有 200 套。一批頂級(jí)房產(chǎn)“紫園”、“佘山銀湖別墅”等正次第崛起。完成商品房 建設(shè)投資 億元，比上年增長(zhǎng)%；商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工、銷售商品房面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。年末銀行儲(chǔ)蓄額 億元，比上年增長(zhǎng) 21%。財(cái)政收入 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %；支出 7327 萬(wàn)元。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 2） 房地產(chǎn)投資重點(diǎn)由商品房向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，商鋪，寫字樓 等經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品成為投資重點(diǎn)。 2） 商業(yè)街區(qū) 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況 于 2020 年始，國(guó)家通過(guò)銀行貸款，稅收等政策對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行宏觀調(diào)控。但圖表的趨勢(shì)已說(shuō)明酒店公寓走向沒落。 二、 市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目情況分析 1． 酒店式公寓與商 業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r 1） 酒店式公寓 近年上海產(chǎn)權(quán)酒店的供銷情況 2020 年單身公寓現(xiàn)身上海灘， 2020 年產(chǎn)權(quán)酒店領(lǐng)異標(biāo)新， 2020年房地產(chǎn)投資風(fēng)喧囂一時(shí)，小面積、低總價(jià)的產(chǎn)權(quán)式酒店受到開發(fā)商和投資客熱炒，帶來(lái)了它發(fā)展的黃金時(shí)刻。 根據(jù)初步的計(jì)劃，本地塊將建設(shè)一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪，這將使佘山鎮(zhèn)成為商業(yè)新亮點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)松江區(qū)商業(yè)街的改造，進(jìn)一步提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 在 建中的輕軌 9 號(hào)線一期 工程 2020 年下半年將建成通車，使上海市中心到佘山鎮(zhèn)的距離一下子縮短為 20 分鐘左右，基本建成“二縱三橫”高速公路網(wǎng)和“三縱四橫 ” 市域干線網(wǎng)。本項(xiàng)目不僅給旅游者提供了一個(gè)旅游休閑的好去處，也給整個(gè)佘山鎮(zhèn)區(qū)彌補(bǔ)了沒有大型商業(yè)中心的空白。該景觀軸充分體現(xiàn)了旅游城鎮(zhèn)的特色，是外來(lái)旅游者在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要景觀旅游及配套服務(wù)線路。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 桃源路發(fā)展軸：桃源路是一條橫貫佘山鎮(zhèn)的主要干路，是出入佘山鎮(zhèn)的門戶。 中部環(huán)境： 佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有兩條發(fā)展軸線貫穿整個(gè)佘山鎮(zhèn)。 佘山月圓園還將建設(shè)一個(gè)大型藝術(shù)品 SHOPPING MALL，計(jì)劃投資 30 億元人民幣，這也將進(jìn)一步促使佘山地區(qū)的商業(yè)繁榮。 松江新城區(qū)將建成一個(gè)超大型影城 —— 東方影城。 基地總用地面積 : 35470 m2 建筑總用地面積： m2 總建筑筑面積： m2 酒店式公寓建筑面積： m2 街道及水岸商業(yè)建筑面積： m2 酒店式公寓地下停車庫(kù)面積： m2 商業(yè)地下停車庫(kù)面積： m2 總地上建筑面積 ： 52500 m2 總地下建筑面積： m2 容積率： 建筑密度： % 酒店式公寓戶數(shù)： 215 戶 總停車數(shù)： 276 部 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。項(xiàng)目的南面為佘山鎮(zhèn)的主干道 —— 桃源路，東面為連接青浦區(qū)和松江區(qū)的主干道 —— 青松路，北面為三官塘，西面為辰山塘。 五、目標(biāo)客戶分析 ———————————————— 第 39頁(yè) 消費(fèi)客戶分析 ————————————————— 第 39 頁(yè) A．現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析 ————————————— 第 39 頁(yè) B．未來(lái)消費(fèi)客戶分析（ 5 年規(guī)劃） ———————— 第 45 頁(yè) C. 總結(jié) —— ————————————————— 第 47 頁(yè) 投資客戶、客戶組成 —————————————— 第 49 頁(yè) 六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與盈利分析 ————————————— 第 53頁(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 ——————————————————— 第 53 頁(yè) 盈利模式 ——————————————————— 第 57 頁(yè) 七、投資估算及資金籌措 —————————— ——— 第 58頁(yè) 投資估算 ——————————————————— 第 58 頁(yè) 資金籌措估算 ————————————————— 第 58 頁(yè) 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 —— —————————————— 第 59頁(yè) 總收入估算 —————————————————— 第 59 頁(yè) 總成本估算 —————————————————— 第 60 頁(yè) 利潤(rùn)估算 ——————————————————— 第 60 頁(yè) 風(fēng)險(xiǎn)分析 ——————————————————— 第 61 頁(yè) 基本結(jié)論 ——————————————————— 第 61 頁(yè) 附表： 一、 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用明細(xì) 估算表 二、 項(xiàng)目投資分配表 三、 損益測(cè)算表 四、 現(xiàn)金流量表 五、 貸款利息測(cè)算表 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 目錄 一、項(xiàng)目概況 —————————————————— 第 03頁(yè) 地塊概況 ——————————————————— 第 03 頁(yè) 區(qū)域環(huán)境 ——————————————————— 第 04 頁(yè) 交通狀況 ——————————————————— 第 05 頁(yè) 基地現(xiàn)狀 ——————————————————— 第 06 頁(yè) 二、市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目情況分析 ——————————— 第 07頁(yè) 酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r ———————— 第 07 頁(yè) 項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況 ————————— 第 09 頁(yè) 項(xiàng)目周邊情況 ————————————————— 第 10 頁(yè) 1）酒店式公寓項(xiàng)目分析 ———————————— 第 10 頁(yè) 2）商業(yè)項(xiàng)目分析 ——————————————— 第 13 頁(yè) 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 ———————————————— 第 23頁(yè) 優(yōu)勢(shì)（ S） ——————————————————— 第 23 頁(yè) 劣勢(shì)（ W） ——————————————————— 第 24 頁(yè) 機(jī)會(huì)（ O） ——————————————————— 第 26 頁(yè) 風(fēng)險(xiǎn)（ T） ——————————————————— 第 28 頁(yè) 四、 產(chǎn)品定位 —————————————————— 第 29頁(yè) 整體定位 ——————————————————— 第 29 頁(yè) 商業(yè)步行街定位 ———————————————— 第 30 頁(yè) 酒店公寓定位 ————————————————— 第 38 頁(yè) 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 一、 項(xiàng)目概況 1． 地塊概況 本項(xiàng)目位于松江區(qū)佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域， 現(xiàn)在正處于動(dòng)拆遷狀態(tài)。 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)內(nèi)容為：一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪所組成。 酒店式公寓區(qū)停車數(shù)： 66 部 商業(yè)區(qū)停車數(shù)： 210 部 2． 區(qū)域環(huán)境 外部環(huán)境： 松江將在 2020 年初步建成一個(gè)同緯度世界上最好的植物園 —— 辰山植物園 ,市政府每年撥款 1 個(gè)億作為植物園擴(kuò)建維護(hù)的專項(xiàng)資金。與世貿(mào)集團(tuán)也達(dá)成意向，將建設(shè)一個(gè)世界上第二個(gè)地下五星級(jí)酒店。 松江區(qū)還將建設(shè)一個(gè)大型、現(xiàn)代的娛樂場(chǎng)所和一個(gè)新的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為亞洲最大的同類型商城。一條是桃源路，一條是青松路。該路自東向西依次規(guī)劃布置了旅游服務(wù)配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心組團(tuán)、教育和醫(yī)療衛(wèi)生組團(tuán)等公共活動(dòng)內(nèi)容，是佘山鎮(zhèn)區(qū)的主要生活軸，也是 東向西的商業(yè)景觀軸。 青松路發(fā)展軸：以西佘山風(fēng)景區(qū)為景觀軸的開 端；沿線布置旅游服務(wù)配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心、三官塘濱水綠地；以北部公園結(jié)束，是一條綠地旅游景觀軸。 內(nèi)部環(huán)境： 本項(xiàng)目作為佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)的特色，和佘山國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū) 相 呼應(yīng)。 3. 交通狀況 本項(xiàng)目周邊的交通可謂四通八達(dá)，據(jù)上海市中心 35 公里，離虹橋機(jī)場(chǎng) 18 公里。加之鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的兩條發(fā)展軸線貫穿整個(gè)佘山鎮(zhèn)，使來(lái)佘山的旅游者和當(dāng)?shù)鼐用癯鋈胧直憬荨? 4. 基地現(xiàn)狀 基地目前已完成部分拆遷，還不具備建設(shè)條件。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。風(fēng)潮過(guò)后是思考，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)過(guò)熱炒被世市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)它的經(jīng)營(yíng)性存在問題，怎么辦，怎么發(fā)展？soho 辦公延續(xù)了發(fā)展了產(chǎn)權(quán)酒店， soho 成就了北京紅石，也使眾多開發(fā)商繼續(xù)涉及酒店產(chǎn)品，保證了 0 05 年市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)平穩(wěn)、保證了 04 年業(yè)績(jī)沒有出現(xiàn)大幅下滑，使諸多產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營(yíng)上都變成soho 辦公的概念（如綠地的感性達(dá)利、悅達(dá)國(guó)際大廈、國(guó)際新時(shí)空等）。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。這一年多來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況發(fā)生顯著變化，主要體現(xiàn)在： （ 1） 投資客戶占購(gòu)房客戶的比例越來(lái)越小，由 2020 年 16%17% 下降到目前的 6%。 （ 3） 由于近期銀行貸款政策有所松動(dòng)，政府宏觀調(diào)控有放松跡 象，加上國(guó)際基金 （ 如摩根士丹利等海外基金大量收購(gòu)上海商業(yè)地產(chǎn)） 對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的投資更加推動(dòng)了投資客對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。 2． 項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況 年內(nèi)稅收總額 7500 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。人均年收入4950 元，勞均年收入 8600 元。 房地產(chǎn) 以集鎮(zhèn)改造、市政動(dòng)遷和度假區(qū)、新城區(qū)建設(shè)為契機(jī)，全年實(shí)現(xiàn)增加值 1328 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %；利稅 1075 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。憑借山林自然風(fēng)光，更兼“佘山”、“月湖”品牌優(yōu)勢(shì)，佘山以其得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，是海內(nèi)外客商投資佘山發(fā)展房地產(chǎn)的興趣與日俱增。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 b. 設(shè)施齊全住宿品質(zhì)高的產(chǎn)品明顯出租率要更勝一籌 929590623395843292015083 815431249%%% %%%%%%%050100150200250300350400森林賓館 蘭筍山莊 松浦度假村 江秋度假村 總值%%%%%%%%%%%房間數(shù) 平均月租出房間數(shù) 淡季平均月租出房間數(shù) 旺季 平均月出租率（百分比） 淡季平均月出租率（百分比） 旺季李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 3）目前地區(qū)酒店賓館經(jīng)營(yíng)分析表 圖表顯示： 以佘山年年旅游人次 150w 人次計(jì)，日均 人流量為 4100 人，旅游人群的消費(fèi)意向中住 宿消費(fèi)占 9%— 15%，約 400—— 600 人，而目前佘山賓館的房間總數(shù)為 330 間，入住人總數(shù)約為日均 318 人，日平均出租率 %。 （ 2） 目前佘山賓館的數(shù)量不僅能滿足現(xiàn)有的游客需求，并且過(guò)剩。 佘山主要賓館酒店經(jīng)營(yíng)狀況 星級(jí) 平均月出租率 日均接待人數(shù) 標(biāo)間價(jià)格（元） 森林賓館 % 110 280 蘭筍山莊 % 130 200 松浦度假村 % 78 170 江秋度假村 % 56 150 總值 % 318 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 就目前租售情況而言， 其主要商業(yè)形態(tài)為購(gòu)物，但對(duì)于佘山主要的消費(fèi)人群 —— 旅游者來(lái)說(shuō)，餐 飲才是最重要的，故其對(duì)本項(xiàng)目可能起到更大的作用是襯托。 體現(xiàn)。 b. 大面積高樓層的商鋪，價(jià)格低租金便宜。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 其 占地 202 公頃， 前期投資達(dá) 13 億元， 景觀優(yōu)美、物種豐富、生態(tài)高效、功能多樣，將成為國(guó)際上收集品種最多最全的桂花園。另 上海市人民政府、中科院簽約，共同開展上海辰山植物科學(xué)研究中心的建設(shè)和管理工作 ， 大量學(xué)者和技術(shù)工作人員的入駐也將 隊(duì)本項(xiàng)目 起到和上海政法學(xué)院相同的作用 。 ? 月圓園 雕塑公園 （ 月湖公園 ） 月圓園雕塑公園 位于松江佘山國(guó)家度假區(qū)林蔭大道 西， 占地面積約 1325 畝， 利用月湖的天然湖泊優(yōu)勢(shì)和近 5000 噸黃沙修建 了 人造沙灘， 融合了雕塑、洞窟、景觀、植栽、建筑等藝術(shù)手段 ， 有來(lái)自荷、加、德、日等 10 多個(gè)國(guó)家的雕塑大師創(chuàng)作的 20 余座 現(xiàn)代雕塑作品， 和 山水風(fēng)景完美融合了創(chuàng)造、培育和鑒賞功能為一體，為大眾提供了一個(gè)親近藝術(shù)、感染藝術(shù)的新空間。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 其 位于滬寧滬杭高速的中間地帶，松江佘山國(guó)家度假區(qū)林蔭大道東面， 距本 項(xiàng)目約 10 分鐘車程。同時(shí)其 還將串起一條文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條 ，各類 策劃設(shè)計(jì) 、咨