【正文】 項 目市北區(qū)頤 中 銀 街 起價 9800 位 于 遼 寧 路 商 業(yè) 科 技 街 的 西 北 側(cè) ， 東 起 遼 寧 路 ， 西 至 樂 陵 路 ， 北 起 臨 淄 路 ， 南 抵 章 丘路 ， 總 規(guī) 劃 面 積 為 ㎡ ， 建 筑 面 積 為 138320㎡ ， 包 括 商 業(yè) 、 住 宅中房福嶺嘉苑 起價 5630 位 于 青 島 市 12 萬 平 方 公 里 釜 山 新 區(qū) 規(guī) 劃 范 圍 之 內(nèi) ， 小 區(qū) 建 筑 面 積 20 萬 平 方 米環(huán) 宇 康 庭 均價 8700 矗 立 于 城 市 主 干 線 、 奧 運(yùn) 大 道 山 東 路 ， 市 中 心 大 型 風(fēng) 尚 建 筑 群 。 各區(qū)主要地產(chǎn)項目市南區(qū)國際城名苑 起價 7700 市 南 區(qū) 高 檔 花 園 社 區(qū) 占 地 面 積 :38677 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 :76967 平 方 米中 環(huán) 國 際 廣 場 起價 9400 市 南 區(qū) 香 港 中 路 CBD 核 心 ， 總 建 筑 面 積 約 88000 平 米 ， 寫 字 樓 ， 高 檔 公 寓東海路 9號 2202237000，均價27000項 目 占 地 約 10100 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 95368 平 方 米 ， 是 青 島 最 高 住 宅班芙春天 起價 7200 市 南 區(qū) ， 繁 華 便 利 ， 現(xiàn) 代 Bauhaus 風(fēng) 格 ， 總 建 筑 面 積 : 平 方 米20頤中從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985萬平方米，增長 %，其次是市郊三區(qū) 1071萬平方米，增長 %，市內(nèi)四區(qū)僅增長 %。五市完成投資 ，增長 %，增幅低于全市增幅 。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。全年商品房銷售額 ,同比下降 %,其中：住宅銷售額,下降 %；辦公樓銷售額 ,增長 %；商品營業(yè)用房 ,下降 %；其他用房 ，增長%。全年青島市累計銷售各類房屋 737萬平方米，比去年下降 %，其中住宅銷售 660萬平方米，下降 %；辦公樓銷售 19萬平方米,增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售 ，下降 %；其他房屋銷售 ，下降 %?！　?．商品房銷售面積與銷售額增幅下降　　今年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的逐步到位，投資性購房受到了明顯制約，投機(jī)性炒房得到有效遏制，持續(xù)幾年購銷兩旺的青島市房地產(chǎn)一、二級市場交易萎縮，購房者購房熱情開始降溫，消費(fèi)觀念逐步回歸理性?！　?．房屋竣工面積降幅較大　　2022 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)在建、續(xù)建項目 674個，其中施工面積超過 10萬平方米的大盤項目 61個，受房屋大盤開發(fā)周期較長等各種因素的制約，房屋竣工面積從 4月份開始持續(xù)下降，全年累計竣工各類房屋 653萬平方米，下降 %?！　“词┕び猛痉郑晖瓿勺≌┕っ娣e 2181萬平方米,占全部施工面積的 %，增長 %；辦公樓 150萬平方米，占 %，增長 62%；商業(yè)營業(yè)用房 241萬平方米,占 %，增長 6%；其他用房 ，占 %，增長 %。　　2．房屋施工規(guī)模繼續(xù)放大　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，青島市有計劃地推出較大規(guī)模的儲備土地，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了對存量土地的開發(fā)，房屋施工規(guī)模繼續(xù)放大?！　“赐顿Y用途分，完成住宅投資 ,同比增長 %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2個百分點(diǎn)；辦公樓 元,同比增長 %,占全部投資額的 %，比上年提高了 ；商業(yè)營業(yè)用房投資 ,同比增長 %,占全部投17資額的 %，所占比重較上年提高了 ；完成其他用房投資 ，占全部投資的 %。主要有以下幾個特點(diǎn)： 　　1。一 、 2022 年 青 島 房 地 產(chǎn) 市 場 表 現(xiàn)2022年，國家加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。 此 后 ， 2022 年 一 季 度 房 價 漲 幅 是 %。 其 中 2022 年 房 價 漲 幅 最 大 ， 這 一 年 一 季 度 漲 幅 是 16%， 四 季 度 達(dá) 到 了%。李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29平方公里，總?cè)丝?46．51 萬，是個商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)，近年來，重點(diǎn)抓了棚戶區(qū)改造工程。人們?yōu)榱嗽缛諏?shí)現(xiàn)“購房夢”，無論是“被動郊區(qū)化”還是“主動郊區(qū)化”，青島西海岸和千年古城即墨，在自然條件與文化底蘊(yùn)上，都占盡地利，推動郊區(qū)樓盤“規(guī)?；秶钡拈_發(fā)并不是某一個資本雄厚的發(fā)展商，也不是小開發(fā)商的聯(lián)盟拼盤，而是時代趨勢的正確選擇。如北京的市郊通州就是因?yàn)殚_通了輕軌后而使房價從前幾年的 2022多元／平方米猛升至近年的 4000多元／平方米。更為可喜的是，其已經(jīng)逐漸重視對樓盤園林規(guī)劃的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出現(xiàn)已經(jīng)屢見不鮮，盡力強(qiáng)調(diào)房屋的高附加值和人文居住風(fēng)尚。同時，低密度、低容積率的規(guī)劃模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場，住宅產(chǎn)品的“梯次”消費(fèi)需求形成了“住宅鏈”，住宅產(chǎn)品要適應(yīng)這種需求鏈，就要將具備明顯差異化的產(chǎn)品提升到同類別等級的規(guī)模化范圍內(nèi)，以適應(yīng)市場越來越挑剔的選擇。即墨市的城郊人口基數(shù)很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨活躍，自身的城市化進(jìn)程也有較快發(fā)展，其綜合規(guī)?；陌l(fā)展，正是多種因素共同促成的。黃島區(qū)、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市，城市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項目、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷的區(qū)域都在該區(qū)，預(yù)期該區(qū)域亦將是吸引人口遷移和房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。再有，市郊房地產(chǎn)尚處于啟動階段，巨大的升值潛力也是吸納市場游資的最理想棲息地。市郊城鎮(zhèn)在幾年“退二進(jìn)三”的城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃引導(dǎo)下，利用青島制造業(yè)和重工業(yè)的生產(chǎn)基地紛紛遷離市區(qū)的發(fā)展契機(jī)，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的升級改造，以此吸引了大量的居民在當(dāng)?shù)毓ぷ?、生活和居住，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來直接的市場驅(qū)動力。居住生活城郊化將成為青島樓市發(fā)展的又一新階段。綜觀近年來青島房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，由于市區(qū)土地資源的稀缺性和城市半徑的不斷放大，市場競爭的激烈程度日趨增強(qiáng)，必然促使開發(fā)商的外向突圍 。九十年代青島市實(shí)施“跨越式”大發(fā)展，在實(shí)施舊城保護(hù)性開發(fā)與改造的同時，市南區(qū)東部成為城市發(fā)展的新區(qū)和商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企業(yè)和外資企業(yè)，使這一地區(qū)的中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)結(jié)構(gòu)和各類設(shè)施快速發(fā)展，該區(qū)的購買力大大提高。三、青島市居住格局及發(fā)展變化解放前夕，青島市的主要居住區(qū)大致分為以下三類：一類在觀海山、觀象山、青島山、信號山和小魚山等地區(qū)，這里多是別墅、13洋樓和公寓區(qū)；第二類是德縣路、保定路以北至小港大港地區(qū)，主要是平民區(qū)，建筑較為簡陋，亦有“里院式”的貨棧和公寓等建筑；第三類是東鎮(zhèn)、四方的居民居住區(qū)?！魪纳鲜鲇玫夭季謥砜?，夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心” 、 “東部副中心” 、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。至 2022年規(guī)劃新建 15個居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。規(guī)劃紅島發(fā)展組團(tuán)作為遠(yuǎn)期城市居住區(qū)的發(fā)展用地。居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改建兩部分。(5)在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行12政辦公、商業(yè)服務(wù)為主的主城北部副中心。(3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城東部副中心。(1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的城市主中心，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。因此在項目開發(fā)定位時一方面要看到其旅游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點(diǎn)，又要看到其處于城市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的發(fā)展預(yù)期。 　　半島城市群目前是以青島、濟(jì)南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，區(qū)域雙中心結(jié)構(gòu)將由以龍頭城市青島為核心的單中心結(jié)構(gòu)所取代，但濟(jì)南的政治、文化中心地位并不會被改變。到 2020年，青島、濟(jì)南發(fā)展成為城區(qū) 500萬人、430 萬人左右的超大城市。按照這一規(guī)劃，山東半島城市群將致力于成為黃河流域的經(jīng)濟(jì)中心和龍頭帶動區(qū)域，與京津冀、遼中南地區(qū)共同構(gòu)筑引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭） 、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。 　　青島市境內(nèi)上市公司 10 家(發(fā)行股票 11 只)，境外上市公司 2 家； 12 家上市公司已累計融資 124 億元，股票基金交易額 億元； 二、青島城市規(guī)劃及建設(shè)1． 【城市總體布局結(jié)構(gòu)】城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成兩點(diǎn)一環(huán)的發(fā)展態(tài)勢。青島啤酒已經(jīng)擁有百年的生產(chǎn)歷史；海爾集團(tuán)是改革開放后迅速崛起的企業(yè)，2022 年實(shí)現(xiàn)全球營業(yè)額達(dá) 1039億元人民幣；海信集團(tuán)、雙星集團(tuán)、澳柯瑪集團(tuán)等均已成為中國的名牌企業(yè)。青島海區(qū)港灣眾多，灘涂廣闊，土質(zhì)肥沃，餌料豐富，有多種水生物棲息繁衍，如鯛魚、黃魚、鱸魚、鮑魚、牡蠣、寨魚及對蝦、干貝、海參、螃蟹、海螺等。截至 2022年末，共有 77 家世界 500強(qiáng)企業(yè)在青島投資 142 個項目。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國城市中居第 10 位，在 15個副省級城市中居第 4 位。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 20 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 16 %。9經(jīng)濟(jì)與發(fā)展　　 青島經(jīng)過 20余年的改革開放和不斷進(jìn)行的工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已形成了電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。 　　青島是中國重要的外貿(mào)口岸之一。 　　青島是 2022年第 29屆奧運(yùn)會帆船比賽舉辦城市，是中國的“帆船之都”。 　　青島是國家環(huán)境保護(hù)模范城市、國家衛(wèi)生城市和國家園林城市，獲得“中國人居環(huán)境獎”。 　　青島是首批全國文明城市。青島是中國重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。1981 年 4月，青島被列為全國 15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一；1984 年 4月，被列為全國 14個對外開放的沿海港口城市之一；1986 年 10月 15日，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家計劃單列市，賦予相當(dāng)省一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限；1994 年 2月，被列為全國 15個副省級城市之一。青島海霧多、頻，年平均濃霧 、輕霧 。年平均風(fēng)速為 ，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均降雪日數(shù)只有 10天。降水量年平均為 ，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17％、57％、21％、5％。全年 8月份最熱，平均氣溫 ℃；1 月份最冷，平均氣溫－℃。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時間較長。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)。市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29平方公里，總?cè)丝?46．51 萬，是個商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)。青島市總面積為 10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552平方公里。35′～37176。30′～121176。五、周邊環(huán)境項目地塊位于青島市中央商務(wù)區(qū)核心地段，近鄰市北區(qū)區(qū)政府和市圖書館，地理位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)、商業(yè)、文化、休閑、交通等配套齊全。4項目地理位置圖（項目位置即“百合花園”文字所示方位）三、規(guī)劃條件根據(jù)資料顯示，該項目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如下：項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表（略）四、地塊現(xiàn)狀5該地塊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在為大部分已拆遷地，部分還未拆遷。1青島敦化路地塊項目可行性報告目錄第一章：項目概況第二章：市場情況分析第三章：項目 SWOT分析第四章：項目建設(shè)方案第五章：成本測算、財務(wù)效益、投資風(fēng)險2一、報告目的 了解市場狀況、市場形勢 了解地塊周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài) 分析項目可行性 為項目開發(fā)提供數(shù)據(jù)依據(jù)二、報告依據(jù) 青島市統(tǒng)計信息網(wǎng) 青島房產(chǎn)交易中心 行業(yè)資源共享 青島市城市總體規(guī)劃（19952022 年） 市場調(diào)查研究 Inter資源 青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均水平3第一章 項目概況一、項目名稱報告中簡稱“該項目”二、地塊位置項目位于青島市市北區(qū)敦化路(延吉支路斜對面)，地處中央商務(wù)區(qū)核心地帶，同時位于青島市熱電股份有限公司西北角，地形呈“L”形分布。周邊主要有青島市阜外醫(yī)院、市北區(qū)區(qū)政府、家樂福、市圖書館、市檔案室、維多利亞洗浴休閑中心、小背蔞全國連鎖名店等。地貌情況如圖。6市政配套：市北區(qū)區(qū)政府、市圖書館、市檔案館、購物：家樂福、友客便利店餐 飲：肯得基、大背蔞（全國食用菌名店店） 、茶樓學(xué) 校：馨馨幼兒園、敦化路中學(xué)、53 中醫(yī) 院：青島阜外醫(yī)院、市北區(qū)中醫(yī)院公 交 車：370 路、308 路、309 路 銀 行：交行、華豐農(nóng)村信用社附近社區(qū)：百合花園、良辰美景、環(huán)宇康庭、鵬歡花園、榮昌花園第二章 市場情況分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)概況一、青島市的地理環(huán)境、人口和經(jīng)濟(jì)7青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119176。00′、北緯 35176。09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。青島市共有 720萬人，其中，市區(qū) 246萬人，五市 473萬人。青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候?？諝鉂駶?