【正文】 競 得 ； 市 北 區(qū) 紹 興 路 68 號 地 塊 ， 掛 牌 起 始價(jià) 1865 元 ／ 平 方 米 ， 被 青 島 海 爾 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 有 限 公 司 以 1875 元 ／ 平 方 米 價(jià) 格 競 得 。 　 　 這 些 普 通 商 品 住 房 建 成 后 將 全 面 下 調(diào) 銷 售 價(jià) 格 ， 在 2022 年 周 邊 商 品 住 房 銷 售 均 價(jià) 下 調(diào) 20％ 的 基 礎(chǔ) 上 ， 再 適 度 下 調(diào) ， 達(dá) 到周 邊 商 品 房 銷 售 均 價(jià) 的 79％ 。出 讓 地 塊 分 布 廣 此 次 出 讓 的 9 處 普 商 房 用 地 分 別 為 ： 市 南 區(qū) 金 湖 路 12 號 ， 成 交 價(jià) 為 2290 元 /平 方 米 ， 建 成 后 房 屋 的 平 均 售 價(jià) 為 5200 元 /平 方 米 ； 市 南 區(qū) 延 吉 路 98 號 （ 敦 化 路 南 、 福 州 北 路 西 ） ， 成 交 價(jià) 為 2155 元 /平 方 米 ， 建 成 后 的 平 均 售 價(jià) 為 5592 元 /平 方 米 ； 市 北 區(qū) 利 津 路 8 號 ， 成 交 價(jià) 為 1860 元 /平 方 米 ， 建 成 后 的 平 均 售 價(jià) 為 5160 元 /平 方 米 ； 市 北 區(qū) 同 安 路 889 號 ， 成 交 價(jià) 為 2022 元 /平 方 米 ， 建 成 后 的 平 均 售 價(jià) 為 5100 元 /平 方 米 ； 市 北 區(qū) 紹 興 路 68 號 ， 成 交 價(jià) 為 1875 元 /平 方 米 ， 建 成 后 平 均 售 價(jià) 為 5153 元 /平 方 米 ； 四 方 區(qū) 宜 昌 路 12 號 ， 成 交 價(jià) 為 1080 元 /平 方 米 ； 建 成 后 平 均 售 價(jià) 為 4216 元 /平 方 米 ； 46 四 方 區(qū) 洛 陽 路 12 號 ， 成 交 價(jià) 為 1820 元 /平 方 米 ， 建 成 后 平 均 售 價(jià) 為 4660 元 /平 方 米 ； 四 方 區(qū) 宜 昌 路 1 號 ， 成 交 價(jià) 為 1460 元 /平 方 米 ， 建 成 后 平 均 售 價(jià) 為 4574 元 /平 方 米 ； 李 滄 區(qū) 棗 山 路 329 號 ， 成 交 價(jià) 為 1050 元 /平 方 米 ， 建 成 后 平 均 售 價(jià) 為 4208 元 /平 方 米 。 　 　 另 外 兩 處 商 品 房 用 地 昨 天 也 成 功 出 讓 ， 位 于 四 方 區(qū) 開 平 路 南 、 臺(tái) 柳 路 西 地 塊 ， 成 交 價(jià) 為 1690 元 /平 方 米 。 位 于 李 滄 區(qū) 九水 路 7 號 地 塊 ， 成 交 價(jià) 為 1740 元 /平 方 米 。 　 　 地 下 停 車 場 不 得 對 外 銷 售 　 　 9 處 普 通 商 品 房 用 地 在 出 讓 的 附 加 條 件 中 明 確 規(guī) 定 ， 按 照 規(guī) 劃 要 求 配 備 的 地 下 停 車 場 不 得 對 外 銷 售 ， 產(chǎn) 權(quán) 歸 全 體 業(yè) 主 所 有 。 　 　 此 次 土 地 出 讓 還 首 次 明 確 規(guī) 定 了 戶 型 設(shè) 計(jì) 要 求 ， 如 四 方 區(qū) 宜 昌 路 1 號 地 塊 ， 在 土 地 出 讓 附 加 條 件 中 明 確 規(guī) 定 ， 建 筑 面 積 在65 平 方 米 以 下 的 一 室 一 廳 戶 型 ， 應(yīng) 占 到 總 戶 數(shù) 的 10%； 66 平 方 米 至 75 平 方 米 的 一 室 一 廳 戶 型 應(yīng) 占 總 戶 數(shù) 的 25%； 76 平 方 米至 85 平 方 米 的 兩 室 一 廳 戶 型 應(yīng) 占 到 總 戶 數(shù) 的 30%； 86 平 方 米 至 90 平 方 米 的 兩 室 一 廳 戶 型 應(yīng) 占 總 戶 數(shù) 的 20%。 也 就 是 說 ， 新 建房 屋 中 ， 90 平 方 米 以 下 的 中 小 戶 型 占 到 總 戶 數(shù) 的 85%。 　 　 附 加 條 件 規(guī) 定 深 入 細(xì) 節(jié)　 　 此 次 推 出 的 6 號 地 塊 位 于 四 方 區(qū) 宜 昌 路 12 號 ， 出 讓 面 積 為 萬 平 方 米 ， 土 地 用 途 為 住 宅 ， 可 售 面 積 限 定 銷 售 限 價(jià)47為 4259 元 /平 方 米 。 附 加 條 件 規(guī) 定 了 單 套 建 筑 面 積 及 戶 型 設(shè) 計(jì) 比 例 ： 其 中 建 筑 面 積 為 45 平 方 米 的 占 25％ ； 建 筑 面 積 為 50 平方 米 的 占 50％ ； 建 筑 面 積 為 60 平 方 米 的 占 25％ ?！?　 除 此 之 外 ， 對 住 宅 的 公 共 部 分 還 明 確 規(guī) 定 要 裝 配 防 盜 分 戶 門 ， 單 元 電 子 對 講 系 統(tǒng) 。 對 于 戶 內(nèi) 部 分 對 臥 室 、 起 居 室 、 走 廊 規(guī) 定為 ， 地 面 采 用 普 通 強(qiáng) 化 木 地 板 (含 踢 腳 線 )墻 面 、 棚 面 刮 兩 遍 膩 子 ， 刷 普 通 乳 膠 漆 。 采 用 成 品 木 質(zhì) 夾 板 門 。 室 內(nèi) 燈 具 采 用 普 通 節(jié)能 吸 頂 燈 。 臥 室 、 起 居 室 窗 安 裝 不 銹 鋼 窗 簾 桿 。 衛(wèi) 生 間 、 廚 房 規(guī) 定 為 ， 地 面 鋪 裝 普 通 防 滑 地 磚 。 墻 面 鑲 貼 普 通 面 磚 。 棚 面 吊 裝 普通 PVC 扣 板 。 衛(wèi) 生 間 規(guī) 定 為 ， 安 裝 坐 式 便 盆 ， 立 柱 臺(tái) 面 洗 手 盆 ， 梳 妝 鏡 ， 水 龍 頭 ， 排 氣 扇 。 廚 房 ： 安 裝 成 品 普 通 操 作 臺(tái) ， 普 通 不銹 鋼 洗 菜 盆 （ 含 龍 頭 ） 等 等 。 附 加 條 件 還 規(guī) 定 應(yīng) 設(shè) 置 集 中 供 暖 、 燃 氣 等 配 套 設(shè) 施 。附 加 條 件 對 該 項(xiàng) 目 的 戶 型 和 建 筑 面 積 和 所 占 戶 數(shù) 比 例 有 了 明 確 的 要 求 ?！?　 該 項(xiàng) 目 還 對 廚 房 和 衛(wèi) 生 間 以 及 單 元 門 、 戶 門 和 電 梯 的 采 用 都 有 明 確 規(guī) 定 ， 并 規(guī) 定 配 套 建 設(shè) 包 括 供 熱 和 燃 氣 等 等 ?！?　 對 取 地 企 業(yè) 的 要 求 更 具 體　 　 此 次 推 出 的 9 宗 普 通 商 品 住 房 用 地 ， 對 企 業(yè) 資 質(zhì) 要 求 為 1 號 、 3 號 、 4 號 、 7 號 、 9 號 地 塊 的 申 請 人 ， 應(yīng) 當(dāng) 為 山 東 省 內(nèi) 注 冊的 具 有 三 級 以 上 （ 含 三 級 ） 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 資 質(zhì) 的 公 司 或 企 業(yè) ?！?　 2 號 、 5 號 、 6 號 、 8 號 的 申 請 人 ， 應(yīng) 當(dāng) 為 青 島 市 內(nèi) 注 冊 的 具 有 三 級 以 上 （ 含 三 級 ） 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 資 質(zhì) 的 公 司 或 企 業(yè) 。 除 此 之外 ， 還 對 交 納 競 買 保 證 金 的 截 止 時(shí) 間 和 具 體 金 額 ， 以 及 各 宗 地 的 掛 牌 起 始 價(jià) 、 增 價(jià) 幅 度 都 對 企 業(yè) 進(jìn) 行 了 告 知 規(guī) 定 。為 保 證 項(xiàng) 目 后 期 銷 售 工 作 的 順 利 進(jìn) 行 ， 此 次 出 讓 活 動(dòng) 的 亮 點(diǎn) 之 一 還 在 于 對 取 地 企 業(yè) 的 建 設(shè) 工 期 提 出 了 具 體 要 求 。 其 中 對486 號 地 塊 規(guī) 定 確 保 在 2022 年 6 月 底 前 開 工 建 設(shè) ， 多 層 應(yīng) 在 2022 年 6 月 底 前 竣 工 ， 高 層 應(yīng) 在 2022 年 底 竣 工 。 8 號 地 塊 要 求 開發(fā) 企 業(yè) 在 地 塊 中 標(biāo) 后 六 個(gè) 月 內(nèi) 完 成 開 工 相 關(guān) 手 續(xù) ， 開 工 后 ２ ４ 個(gè) 月 內(nèi) 完 成 工 程 竣 工 驗(yàn) 收 。 第三章 項(xiàng)目地塊 SWOT分析第一節(jié) Swot 分析一 、 優(yōu) 勢1． 地 段 優(yōu) 勢“地 段 決 定 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值 ”， 本 項(xiàng) 目 位 處 未 來 CBD， 交 通 方 便 、 地 段 繁 華 ， 生 活 、 工 作 兼 具 便 利 性 。 規(guī) 劃 中 的 CBD 是 青 島 市市 政 府 重 點(diǎn) 項(xiàng) 目 ， 政 府 將 會(huì) 在 市 政 上 予 以 大 力 支 持 。 未 來 ， 這 里 將 形 成 中 央 商 務(wù) 區(qū) ， 該 地 段 也 將 成 為 青 島 市 未 來 的 鉆 石 地 段 。2． 地 塊 優(yōu) 勢區(qū) 域 內(nèi) 大 片 土 地 已 平 整 或 正 在 平 整 ， 并 大 多 在 進(jìn) 行 相 關(guān) 開 發(fā) 運(yùn) 作 ， 未 來 將 形 成 成 片 開 發(fā) 規(guī) 模 ， 對 本 案 將 形 成 帶 動(dòng) 作 用 。3． 交 通 優(yōu) 勢49山 東 路 、 南 京 路 、 延 吉 路 縱 橫 交 錯(cuò) ， 交 通 方 便 。 規(guī) 劃 中 的 兩 條 地 鐵 在 CBD 交 匯4． 發(fā) 展 趨 勢隨 著 市 南 區(qū) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 上 漲 ， 整 個(gè) 青 島 的 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 將 由 南 往 北 發(fā) 展 ， 市 北 區(qū) 成 為 新 的 發(fā) 展 中 心二 、 劣 勢1． 目 前 CBD 還 處 于 規(guī) 劃 階 段 ， 具 體 前 景 以 及 實(shí) 際 效 果 如 何 ， 具 有 不 可 預(yù) 測 性 。2． 熱 電 廠 就 處 于 本 項(xiàng) 目 的 旁 邊 ， 將 從 視 覺 上 、 環(huán) 保 上 影 響 到 本 項(xiàng) 目 的 價(jià) 值 。3． 周 邊 居 民 素 質(zhì) 普 通 不 高 ， 將 對 塑 造 CBD 形 象 不 利 ， 進(jìn) 而 影 響 到 本 項(xiàng) 目 。4． 周 邊 大 范 圍 拆 遷 將 形 成 大 量 同 類 項(xiàng) 目 ， 將 對 本 項(xiàng) 目 形 成 威 脅 。劣 勢 轉(zhuǎn) 變 策 略 ， 在 項(xiàng) 目 的 宣 傳 與 談 判 過 程 中 ， 需 要 及 時(shí) 提 供 給 客 戶 周 邊 的 政 府 規(guī) 劃 效 果 ， 以 及 客 觀 的 介 紹 周 邊 發(fā) 展 的 動(dòng) 態(tài) ，打 破 客 戶 的 心 理 障 礙 ， 激 發(fā) 客 戶 對 美 好 未 來 的 向 往 。三 、 機(jī) 會(huì) 分 析1． 青 島 的 整 體 經(jīng) 濟(jì) 水 平 的 發(fā) 展50青 島 經(jīng) 濟(jì) 的 高 速 發(fā) 展 ， 為 樓 市 的 發(fā) 展 提 供 了 堅(jiān) 實(shí) 的 基 礎(chǔ) ， 特 別 是 近 兩 年 大 型 項(xiàng) 目 的 陸 續(xù) 進(jìn) 入 ， 讓 人 們 看 到 了 青 島 經(jīng) 濟(jì) 美 好 的前 景 。 2022 年 青 島 市 經(jīng) 濟(jì) 保 持 較 快 增 長 。 初 步 核 算 ， 全 市 實(shí) 現(xiàn) 生 產(chǎn) 總 值 （ GDP） 億 元 ， 增 長 %。 石 油 產(chǎn) 業(yè) 闊 步 發(fā)展 ， 自 2022 年 開 始 ， 青 島 市 相 繼 引 進(jìn) 麗 東 化 工 、 1000 萬 噸 大 煉 油 、 國 家 石 油 儲(chǔ) 備 基 地 等 龍 頭 項(xiàng) 目 ； 汽 車 產(chǎn) 業(yè) 集 群 羽 翼 漸 豐 ， 2022 年 3 月 開 始 ， 青 島 相 繼 引 進(jìn) 了 克 拉 克 叉 車 、 青 島 福 田 重 工 、 上 汽 通 用 五 菱 青 島 分 公 司 等 一 系 列 大 項(xiàng) 目 ； 造 船 產(chǎn) 業(yè) 集 群 形 神兼 備 。 2022 年 ， 青 島 市 引 來 海 西 灣 造 修 船 基 地 項(xiàng) 目 、 青 島 靈 山 船 業(yè) 公 司 與 韓 國 現(xiàn) 代 綜 合 商 事 株 式 會(huì) 社 合 資 造 船 項(xiàng) 目 等 大 項(xiàng) 目 ；家 電 產(chǎn) 業(yè) 集 群 裂 變 發(fā) 展 ， 青 島 市 家 電 產(chǎn) 業(yè) 集 群 發(fā) 展 較 為 成 熟 ， 截 至 2022 年 底 ， 我 市 已 有 規(guī) 模 以 上 家 電 企 業(yè) 48 家 ， 家 電 產(chǎn) 業(yè)集 群 實(shí) 現(xiàn) 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 540 億 元 ， 是 六 大 產(chǎn) 業(yè) 集 群 中 產(chǎn) 值 規(guī) 模 最 大 的 集 群 ； 電 子 產(chǎn) 業(yè) 集 群 加 速 形 成 ， 通 過 本 地 大 品 牌 的 集 群 化 發(fā)展 和 外 地 大 項(xiàng) 目 的 引 進(jìn) ， 截 至 2022 年 底 已 擁 核 心 的 220 余 家 規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 企 業(yè) 和 以 海 爾 科 技 、 高 校 軟 控 、 中 天 信 息 等 企 業(yè) 為骨 干 的 119 家 軟 件 企 業(yè) ； 港 口 產(chǎn) 業(yè) 集 群 快 速 升 級 ， 馬 士 基 、 伊 藤 忠 等 大 批 國 內(nèi) 外 物 流 企 業(yè) 紛 紛 登 陸 青 島 。2． 奧 運(yùn) 機(jī) 會(huì)作 為 2022 年 北 京 奧 運(yùn) 會(huì) 的 協(xié) 辦 城 市 ， 青 島 近 兩 年 開 始 著 力 打 造 青 島 “帆 船 之 都 ”的 品 牌 ， 并 且 已 經(jīng) 取 得 了 一 定 的 效 果 ，先 后 承 辦 了 國 際 帆 船 賽 、 國 際 殘 疾 人 帆 船 賽 等 重 大 國 際 賽 事 ， 青 島 已 經(jīng) 成 為 國 際 知 名 城 市 ， 吸 引 了 大 量 的 國 外 企 業(yè) 的 重 視 （ 已 經(jīng)有 很 多 國 外 企 業(yè) 開 始 在 青 島 投 資 、 發(fā) 展 ） ， 以 及 大 批 外 國 人 到 青 島 旅 游 、 工 作 、 生 活 。3． 青 島 人 均 收 入 水 平 的 提 高51青 島 市 的 人 均 收 入 水 平 增 長 迅 速 。 城 鄉(xiāng) 居 民 生 活 水 平 增 長 較 快 。 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 15328 元 ， 增 長 %； 人 均消 費(fèi) 支 出 11945 元 ， 增 長 %； 城 市 恩 格 爾 系 數(shù) （ 即 居 民 家 庭 食 品 消 費(fèi) 支 出 占 家 庭 消 費(fèi) 總 支 出 的 比 重 ） %， 下 降 個(gè)百 分 點(diǎn) 。 全 市 社 會(huì)