【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 90015 四方區(qū)鄭州路 1號(hào) 住宅 1350 146016 李滄區(qū)京口路、書院路、古鎮(zhèn)路圍合街坊 商業(yè)金融 1905 192517 北至六號(hào)碼頭，南至市北區(qū)行政區(qū)界東至冠縣路，西至海邊所圍合的區(qū)域居住商服 18 延吉路 152號(hào) 住宅 1340 134019 清江路 1號(hào) 住宅 500 50020 延安三路 184號(hào) 住宅 3150 480021 杭州支路 1號(hào) 商業(yè) 1000 101022 德興路 26號(hào) 工業(yè) 490 49023 四方區(qū)鄭州路以南,洛陽(yáng)路以北 住宅商業(yè) 1710 17752624 李滄區(qū)重慶路西,興國(guó)路南 住宅商業(yè) 1520 156025 市南區(qū)延吉路 98號(hào),延吉路臨字 198號(hào) 住宅 2160 226026 李滄區(qū)京口路 100號(hào),君峰路 66號(hào) 住宅商業(yè) 1110 1110三 、 2022 年 青 島 市 場(chǎng) 分 析（一）宏觀市場(chǎng)分析今 年 上 半 年 ， 商 品 房 施 工 面 積 不 斷 增 長(zhǎng) ， 商 品 房 竣 工 面 積 比 去 年 增 長(zhǎng) 42%。 隨 著 商 品 房 供 應(yīng) 量 的 加 大 ， 房 價(jià) 漲 幅 已 逐 漸回 落 ， 今 年 前 五 個(gè) 月 我 市 新 建 商 品 住 宅 銷 售 價(jià) 格 元 /平 方 米 ， 同 比 上 漲 ％ ， 漲 幅 同 比 下 降 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 環(huán) 比 增 長(zhǎng)為 ％ ， 漲 幅 環(huán) 比 下 降 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 2022 年 10 月 以 來(lái) 房 價(jià) 漲 幅 逐 漸 降 低 5 月 份 ， 我 市 新 建 商 品 住 宅 銷 售 價(jià) 格 元 /平 方 米 ， 同 比 上 漲 ％ ， 漲 幅 同 比 下 降 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 漲 幅 低 于 全 國(guó)70 個(gè) 大 中 城 市 平 均 指 數(shù) 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 在 全 國(guó) 70 個(gè) 大 中 城 市 中 位 居 34 位 ， 比 去 年 同 期 下 降 19 位 。 5 月 份 新 建 商 品 住 宅 銷 售價(jià) 格 環(huán) 比 增 長(zhǎng) ％ ， 低 于 全 國(guó) 70 個(gè) 大 中 城 市 平 均 指 數(shù) 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 積 增 長(zhǎng) 42% 根 據(jù) 有 關(guān) 部 門 日 前 公 布 2022 年 上 半 年 房 地 產(chǎn) 相 關(guān) 信 息 稱 ， 青 島 市 商 品 房 屋 施 工 、 新 開 工 、 竣 工 、 銷 售 規(guī) 模 持 續(xù) 擴(kuò) 大 。2022 年 上 半 年 ， 青 島 市 商 品 房 施 工 面 積 不 斷 增 長(zhǎng) 。 全 市 房 屋 施 工 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ， 同 比 增 長(zhǎng) ％ ， 增 幅 比 去 年 同 期27提 高 ％ 。 其 中 ， 全 市 商 品 住 宅 施 工 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ， 同 比 增 長(zhǎng) ％ ， 增 幅 比 去 年 同 期 提 高 %。 2022 年 上 半 年 青 島 市 房 屋 新 開 工 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ， 同 比 下 降 %， 增 幅 比 去 年 同 期 下 降 %。 其 中 ， 全 市 商 品 住 宅新 開 工 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ， 同 比 下 降 %， 增 幅 比 去 年 同 期 回 落 %。 2022 年 上 半 年 青 島 市 商 品 房 竣 工 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ， 同 比 增 長(zhǎng) 42%， 增 幅 比 去 年 同 期 提 高 %。 其 中 ， 全 市 商 品 住 宅竣 工 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ， 同 比 增 長(zhǎng) 40%， 增 幅 比 去 年 同 期 提 高 %。 “青房指數(shù)”依然處于“景氣”空間作為 2022年北京奧運(yùn)會(huì)的唯一協(xié)辦城市，青島市整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，青島市的房地產(chǎn)一度成為全國(guó)樓市的焦點(diǎn)，而且快速增長(zhǎng)的青島房?jī)r(jià)也成了人們關(guān)注點(diǎn)。2022 年，青島市 “青房”景氣指數(shù)繼續(xù)處于景氣區(qū)間，總指數(shù)在 ， “景氣度” 比2022年提高了 ，價(jià)格分類指數(shù) 2022年、2022 年一直保持在 110點(diǎn)上。進(jìn)入 2022年之后，青島市政府開始加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是青島的樓市逐步走向良性發(fā)展階段，而且青島的房?jī)r(jià)也走向穩(wěn)步增長(zhǎng)的軌道，2022 年 1~3月份“青房指數(shù)”一直處于“景氣”空間。市場(chǎng)交易增長(zhǎng)明顯，中小戶型唱主角青島市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，青島的房地產(chǎn)交易從 3月份開始活躍，中小戶型唱起樓市主角。4 月市區(qū)商品住宅銷售量實(shí)際成交 1676套，比 3月份增加 327套，環(huán)比增長(zhǎng) 24．2％，同比上漲 105．6％，其中中小戶型約占成交總量七成；28表：5 月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表4月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)單套面積 銷售數(shù)量 所占比例100平米以下 1162 %其中：8090 平米 676套100120平米 244 %120平米以上 270 %2022交 5交 交 交 交 交 交 交 交 交 交 交3% 7%34%27%16%5% 8% 60平 米 以 下60~80平 米80~100平 米100~120平 米120~150平 米150~180平 米180平 米 以 上29 房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)2022交 5交 交 交 交 交 交 交 交 交 交交6%10%40%25%12%4% 3% 60平 米 以 下60~80平 米80~100平 米100~120平 米120~150平 米150~180平 米180平 米 以 上30據(jù)青島住宅交易中心數(shù)據(jù)顯示，2022 年，青島房?jī)r(jià)指數(shù)一直保持在 105點(diǎn)的水平，同比增加 5%，而且青島市房屋租賃價(jià)格指數(shù)保持在 110點(diǎn)高位運(yùn)行，青島的房屋租賃價(jià)格同比 2022年上升 10%。5月份青島市整體成交均價(jià)為 ，較 4月份上漲 %；各在售樓盤 5月成交均價(jià)也依然延續(xù)了 3月、4 月的勢(shì)頭——升多降少，其中市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)在售樓盤成交均價(jià)增幅較明顯； 市 區(qū) 幾 大 熱 點(diǎn) 地 段 ， 下 半 年 樓 市 ， 如 下 幾 個(gè) 區(qū) 域 最 值 得 關(guān) 注 。 銀 川 西 路 下 半 年 市 南 區(qū) 最 熱 的 住 宅 開 發(fā) 地 塊 。 大 名 鼎 鼎 的 中 海 地 產(chǎn) 在 此 拿 地 ， 更 讓 這 塊 熱 土 增 添 逼 人 的 魅 力 。 除 已 接 近 交 房 的 魯 信 長(zhǎng) 春 花 園 外 ， 頤 中 高 山 、 優(yōu) 山 美 地 、 銀 川 美 居 、 瑞 納 紫 域 等 項(xiàng) 目 也 進(jìn) 展 迅 速 。 該 區(qū) 域 樓 盤 下 半 年 上 市 銷 售 面 積 在 五 六 十 萬(wàn) 平 方 米 左 右 ， 主 力 戶 型 在 100 平方 米 到 150 平 方 米 之 間 ， 東 段 平 均 價(jià) 位 在 8000 元 /平 方 米 (含 裝 修 )， 西 段 的 平 均 價(jià) 格 超 過(guò) 9000 元 /平 方 米 。 山 東 路 下 半 年 上 市 面 積 30 萬(wàn) 平 方 米 左 右 。 戶 型 從 四 五 十 平 方 米 到 150 平 方 米 之 間 ， 平 均 價(jià) 位 7500 元 /平 方 米 。 比 較 受 關(guān) 注 的 樓 盤 有 ， 魯 邦 廣場(chǎng) ， 嘉 煌 創(chuàng) 異 時(shí) 代 、 嘉 合 新 興 等 ， 還 有 401 醫(yī) 院 北 邊 的 一 些 樓 盤 。 李 滄 東 部 兩 個(gè) 比 較 大 的 樓 盤 下 半 年 都 要 開 盤 。 一 是 綠 城 理 想 之 城 、 二 是 中 堅(jiān) 數(shù) 碼 領(lǐng) 帝 ， 預(yù) 計(jì) 上 市 面 積 將 超 過(guò) 50 萬(wàn) 平 方 米 。 主 力 戶 型 90 平 方 米到 130 平 方 米 ， 平 均 價(jià) 格 預(yù) 計(jì) 在 6000 元 /平 方 米 。 31 沙 子 口 沙 子 口 區(qū) 域 的 有 兩 個(gè) 重 點(diǎn) 項(xiàng) 目 ， 一 是 頤 和 星 苑 ； 二 是 石 灣 山 莊 ， 預(yù) 計(jì) 上 市 面 積 在 20 多 萬(wàn) 平 方 米 ， 主 力 戶 型 在 110 平 方 米 左 右 。 價(jià) 格 每平 方 米 1 萬(wàn) 元 到 2 萬(wàn) 元 。 遼 陽(yáng) 東 路 今 年 有 兩 到 三 個(gè) 項(xiàng) 目 開 盤 ， 上 市 面 積 在 30 萬(wàn) 平 方 米 之 間 。 戶 型 從 80 平 方 米 到 130 平 方 米 左 右 ， 平 均 價(jià) 格 每 平 方 米 七 八 千 元 。 代 表 項(xiàng) 目有 溪 谷 美 寓 。 麥 島 麥 島 片 區(qū) 今 年 重 點(diǎn) 項(xiàng) 目 就 是 魯 能 領(lǐng) 秀 城 ， 上 市 面 積 應(yīng) 該 在 30 萬(wàn) 平 方 米 以 上 ， 主 力 戶 型 在 100 平 方 米 以 上 ， 價(jià) 格 超 過(guò) 萬(wàn) 元 /平 方 米 海 爾 路 兩 則 海 爾 路 附 近 ， 下 半 年 將 有 相 當(dāng) 多 樓 盤 上 市 ， 總 銷 售 面 積 在 七 八 十 萬(wàn) 平 方 米 。 主 力 戶 型 從 四 五 十 平 方 米 到 100 多 平 方 米 ， 平 均 價(jià) 位 從 6500 元 /平 方 米 到 9000 元 /平 方 米 。 代 表 樓 盤 有 數(shù) 碼 科 技 中 心 、 嶗 山 國(guó) 際 花 園 、 青 建 橄 欖 城 、 青 建 尚 東 區(qū) 、 盛 和 大 廈 等 。 （二）2022 年：青島樓市走勢(shì)分析展望 2022年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？總體來(lái)看，2022 年里，國(guó)六條的影響將在市場(chǎng)中逐步顯現(xiàn)，小面積住宅的推廣將豐富和完善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，人們的心態(tài)將更加安穩(wěn)理性，樓市可望改變虛火情 況，逐漸回歸真實(shí)…… 32期待青島樓市，在平穩(wěn)與健康中收獲精彩的 2022。 1．房?jī)r(jià)在平，穩(wěn)中分化對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的爭(zhēng)論從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。結(jié)合 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，2022 年青島樓市的房?jī)r(jià)走勢(shì)將以平穩(wěn)增長(zhǎng)為主，但增長(zhǎng)幅度將繼續(xù)回落。 首先，價(jià)格走勢(shì)有其內(nèi)在規(guī)律，市場(chǎng)將承接近幾年來(lái)的增長(zhǎng)走勢(shì)。2022 年，我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等各方面將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)大局中的一個(gè)方面勢(shì)必將承接其良好勢(shì)頭，即在平穩(wěn)中前行。 其次，從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境來(lái)看，經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年的宏觀調(diào)控，各地房?jī)r(jià)雖有回落，但漲勢(shì)依然。就青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2022年是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，而作為市場(chǎng)晴雨表的房?jī)r(jià)，更多的表現(xiàn)將是平穩(wěn)。 再者，舊城改造、年輕人結(jié)婚等因素帶來(lái)的剛性需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。另外，我市屬建設(shè)用地緊缺型城市，2022 年土地市場(chǎng)將以存量用地供應(yīng)為主，因此開發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪將更加激烈。同時(shí)，各界關(guān)于人民幣持續(xù)升值、股市利好等外圍因素的討論也將為2022年房?jī)r(jià)漲幅回落提供佐證。 332022年房?jī)r(jià)構(gòu)成將會(huì)出現(xiàn)分化。樓盤品質(zhì)較高、周邊配套齊全、地理位置較好的房子依然具有一定的升值潛力，也容易被更多的購(gòu)房者看好，因此價(jià)格將在保持堅(jiān)挺的情況下小幅上揚(yáng)；但不排除個(gè)別地區(qū)、個(gè)別樓盤的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，而這也是一個(gè)健康理性市場(chǎng)的正常表現(xiàn)?？偟膩?lái)說(shuō)，2022 年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格結(jié)構(gòu)將更加合理。2．土地市場(chǎng)，穩(wěn)中變奏 在國(guó)家宏觀調(diào)控措施頻出，調(diào)控指向越來(lái)越清晰的時(shí)候，2022 年的土地市場(chǎng)無(wú)疑將繼續(xù)成為調(diào)控的重中之重。 2022年青島土地市場(chǎng)出讓活動(dòng)中，將在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多樣化、出讓種類均衡化的基礎(chǔ)上，在突出土地出讓類型上有所側(cè)重。其中，加大對(duì)普通商品住房用地的供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)將再次成為我市土地出讓的重點(diǎn)。 在政策面上，土地制度及相關(guān)法規(guī)政策將更加規(guī)范、細(xì)致。土地集約化管理將在土地日益稀缺的情況下繼續(xù)加強(qiáng)。相關(guān)部門在對(duì)政策的理解和執(zhí)行力上更加側(cè)重細(xì)節(jié)管理。在出讓手段中所采取的招拍掛方式逐步被市場(chǎng)和開發(fā)商所接受的同時(shí)，2022 年將對(duì)以往土地出讓多采取的掛牌和拍賣方式進(jìn)行探索性的拓展，招標(biāo)也許將成為 2022年土地出讓的新模式。 《青島市住房建設(shè)十一五發(fā)展規(guī)劃》已經(jīng)明確要求在七區(qū)內(nèi)，五年內(nèi)共提供約 5000畝的土地建設(shè)普通商品住房。在 2022年12月，市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于落實(shí)普通商品住房建設(shè)用地計(jì)劃的通知》中明確規(guī)定出各區(qū)域的出讓數(shù)量，2022 年市內(nèi)四區(qū)將出讓普通商品住房用地 400畝，嶗山、城陽(yáng)和黃島區(qū)各 200畝。 342022年初，青島開始執(zhí)行國(guó)家關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上提高 1倍。但這些對(duì)土地整體價(jià)格的影響不大。3．熱點(diǎn)片區(qū)，上演血拼 青島樓市的 2022將是熱點(diǎn)片區(qū)的血拼之年。 山東路、海爾路、香港中路、城陽(yáng)、西海岸都是今年的焦點(diǎn)。市場(chǎng)的焦點(diǎn)意味著也是購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，更意味著有可能成為市場(chǎng)消化的難點(diǎn)。 2022年，海爾路片區(qū)有嶗山國(guó)際花園、檀香灣、海爾東城國(guó)際三期、盛和大廈、大拇指廣場(chǎng)等項(xiàng)目一決高下；擁有了環(huán)宇康庭、良辰美景、嘉煌創(chuàng)異時(shí)代、新興公社等項(xiàng)目，山東路板塊繼續(xù)承擔(dān)樓市杠桿的角色。幾年來(lái)，香港中路一直是青島樓市的樣板區(qū)域，而今年它憑借鼎盛時(shí)代、青島世紀(jì)名人廣場(chǎng)、凱悅中心、萬(wàn)邦中心、東海路 9號(hào)等多個(gè)超高層項(xiàng)目，奪取市場(chǎng)各方的目光；而西海岸片區(qū)的隆海海之韻、光大海韻麗都、匯智廣場(chǎng)、達(dá)利廣場(chǎng)、福瀛錦銹前城、中南海灣新城、山海景園、澤潤(rùn)幸福城等樓盤則憑借海底隧道開工的利好消息，翹首面對(duì)市場(chǎng)各方的期待。 如同一枚硬幣的正反面，熱點(diǎn)片區(qū)的崛起也值得我們思考。多個(gè)樓盤集中在同一片區(qū)，可以相互借勢(shì)，比如在配套等方面合作，可享受鲇魚效應(yīng)帶來(lái)的益處