【文章內(nèi)容簡介】 —— 120 m2。占總量 %，其次為 20—— 40 m2 占總量 %， 120—— 200 m2占 %表現(xiàn)也不錯。 由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 %%%%%3 8 ——7 6 萬 1 8 ——3 8 萬 7 6 ——1 1 5 萬 1 1 5 ——1 8 8 萬其他：1 8 萬以下1 8 8 萬以上 （ 2）投資客戶購買產(chǎn)品總價分析 投資客戶購買產(chǎn)品總價范圍分布圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價不高。 38—— 115 萬 的總價最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對我們定位產(chǎn)品價格有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。 （ 3）結(jié)合投資客戶心理定位項(xiàng)目產(chǎn)品面積 總價和面積對比看，再考慮到佘山地區(qū)的商鋪價格，對佘山商業(yè)步行街的面積定位 在 50150 m2。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 與 定量 （ 1） 針對客觀情況所產(chǎn)生的幾個問題： a． 佘山鎮(zhèn)整體規(guī)劃無論在實(shí)際建設(shè)上、宣傳上都沒能成勢，對項(xiàng)目的支持作用有限。 b． 作 為佘山鎮(zhèn)首家旅游商業(yè)地產(chǎn)，周邊百廢待興，憑一己之要開拓出旅游商業(yè)的市場是有壓力有難度的。 c． 地塊位置雖在佘山鎮(zhèn)的中心，但目前佘山主要的商業(yè)價值并不在佘山鎮(zhèn)體現(xiàn)，而是在半里地以外的旅游風(fēng)景區(qū)里體現(xiàn)。 由以上原因，提議開發(fā)商求穩(wěn)，站在他人成功的肩膀上眺望自己的未來。為此，特地找了幾個成功的旅游商業(yè)步行 街事例以供研究。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 2）幾個成功的旅游商業(yè)步行街的分析 a． 已成景點(diǎn)的成功商業(yè)街（上海新天地） 新天地休閑廣場 餐飲 (計 40家 ) 時尚購物 (計 38 家 ) 一茶一座 樂園 安梨家具 Xnvier Designer Fashion 翡翠酒家 寶萊納 朝安東尼 Y3 鼎泰豐 老第坊 Anorld Palmer 雅木軒 金象苑泰國菜館 SOHO 英式酒吧餐廳 ARTINI 堯陽茶行 哈根達(dá)斯 上海東魅綜合娛樂中心 BabyJane 雨田小藝 百草傳奇 好地方 Beton 素然 凱博西餐廳 采蝶吧 Camper 上海組合 樂美頌甜品屋 藏博堂 Simply Life 上海錦江拉丁餐廳 長青藤 Sisley 六會館 藝術(shù)文化及其他 (計 13 家 ) COCOONamp。CIOCOCO 草莓地 寶萊納太鼓甜品店 UME 新天地國際影城 dot28 the Gloss 真的好海鮮餐廳 88 新天地酒店式服務(wù)公寓 福林堂 新一代 新天地專賣店 上海新吉士酒樓 亞力上大會館 Formarina VIVIENNE TAM 法藍(lán)極品 湖畔閣 French Connection 吳誼藝術(shù)工作室 天泰餐廳 艾米利亞羅馬涅 上海服務(wù)中心 Giordano Ladies 鴻禧茶居 美麗 20 專業(yè)美甲中心 星巴克咖啡 新天地壹號 Just GoldJust Diamond T8 餐廳 屋里廂 逸飛之家 香啡繽 上海國際訪問者中心 雷門九歌 透明思考新天地餐廳 中央美術(shù)學(xué)院油畫廊 瑪士高 ye Shanghai 沙宣美發(fā)研究中心 NINE WEST VA BENE 意大利餐廳 華爾街英語 瓊耳維品 意大利維納斯冰淇淋新天地店 新天地郵政 rex 湖庭 上海灘 VISAGE 采蝶軒 Cheeseamp。Fizz 星際餐廳（ ） DR BAR 上海 Fans 樂美頌法國歌舞餐廳 新天地亞科音樂餐廳 璐娜西餐廳酒吧 共計 91 家， 38 家時尚購物場所， 12 家藝術(shù)文化場所， 26 家美食餐廳， 15 家酒吧，時尚購物雖占較大比例，但基本以相對較小的 1020平米面積為主，而美食和酒吧則都是 200 平以上的，故說新天地是以酒吧美食為主并不為過。且其白天的旅游購物消費(fèi)者所見寥寥，商務(wù)餐飲倒 占大多數(shù)，而晚上區(qū)內(nèi)酒吧和兼作酒吧的餐廳可以說是夜夜爆滿，人聲鼎沸，是新天地消費(fèi)的主要來源。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 b． 購物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場） 弘基休閑廣場 餐飲 (計 26家 ) 面積 面積 購物 (計 1 家 ) 面積 上海小廚 280 九頭鳥 210 雪峰高山茶 200 蒙骨王 500 牛大碗 80 撈來撈起粉面館 180 樓蘭美食 100 娛樂 (計 1 家 ) 逸群樓 400 真樂惠餐館 110 戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧 450 香里巴巴餐館 110 湖南特色粉 60 香里巴巴 小龍蝦 400 韓風(fēng)炭火燒烤 120 香里巴巴小龍蝦 70 樂絲甜品 5 博望坡 300 東東來 80 王記家鄉(xiāng)雞煲 380 老上海弄堂菜 200 多利川菜 200 巴依餐廳 200 華廚三千里炭烤 150 久久丫 5 香港朱家莊避風(fēng)塘 420 綠棕林 120 農(nóng)家小菜 70 鄂香川菜 70 共計 28 家， 1 家茶莊， 1 家網(wǎng)吧，26 家餐飲，餐飲當(dāng)之無愧獨(dú)占鰲頭 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 c. 傳統(tǒng)景點(diǎn) （ 上海 七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街 ） 七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街 購物 (計 36 家 ) 餐飲 (計 49 家 ) 屋里廂 巴蜀鄉(xiāng)情 成都川菜火鍋 古鎮(zhèn)第一桶 牛雜第一家 海棠糕專賣 古鎮(zhèn)七寶 塘橋人家 老街面糕點(diǎn) 棉織坊 古鎮(zhèn)酒樓 文虎醬鴨 利群食品商店 阿明扎肉館 李記生煎 集雅軒 一品方糕專賣店 枕流園茶樓 沈氏布店 四如春白切羊肉 新疆風(fēng)味館 小湯服飾 老街湯團(tuán) 紅頂小籠館 云星綢布店 七寶老糕坊 小喜子鄉(xiāng)村小吃館 茜茜箱包 江南羊肉館 福建千里香 古鎮(zhèn)名特食 品店 橋頭燒烤 南翔小籠 冠華古典家具行 金陵一絕 寶豐酒店 品繡屋 天香樓 古鎮(zhèn)食府 龍舟坊 黔一閣 清玩齋 云南屯 古藝軒百貨 韶山魚館 其他 (計 1 家 ) 佳風(fēng)軒剪紙 在水一方 國藥大藥房 慧仁堂 七寶古鎮(zhèn)羊肉店 晶鈺軒 圣地川菜酒家 藝麗軒 北國之村 國榮珍珠 風(fēng)味麻辣燙 燕錚藝術(shù)畫 莼鱸酒樓 鳳悅服裝 無錫小籠館 章華布莊 喬家柵 e 級棒生活坊 一心酒家 木器店 七寶茶館 好件軒石藝 日月談 嘉嘉喜鋪 豚骨 水瑞軒 古鎮(zhèn)情 晶天地 老 街臭豆腐 尼鑫閣 農(nóng)家小吃 共計 86 家，其中 49 家餐飲， 36 家購物， 1 家其他商鋪，餐飲占絕對大頭 古鎮(zhèn)專賣店 游子老鴨湯 威威食府 振興樓 恒霖茶行 寶寶白切羊肉 上海五香豆 第一家白切羊肉 邊貿(mào)百貨 七寶酒樓 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 d. 蘇州新景點(diǎn)金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街） 蘇州金雞湖左岸商業(yè)街 美食小吃 (計 34 家 ) 時尚購物 (計 3 家 ) 北門飯店 麗茲咖啡 AOZ 雅姿時尚 潤記廣東餐館 迪奧咖啡 羅記鞋管家 逸園魚翅樓 蕉葉咖啡屋 明韻音像店 四季蟹香王大酒店 兩岸咖啡 好悅港式餐廳 金粉世家演藝酒吧 天府之樂酒店 紅番酒吧 其他 (計 8 家 ) 廣記食府 8 號會所酒吧 信義房產(chǎn) 海韻向陽漁港 書香門第酒店會所 21 世紀(jì)不動產(chǎn)蘇州華美世居加盟店 小李子湘菜館 旭茶一座 嘉賓典當(dāng)拍賣行 翔記老廣東食街 常春藤茶館 招商銀行 漁公漁婆海鮮漁港 第一時間咖啡 麥點(diǎn)麥田地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 海怡皇朝大酒店 中新置地德邑德式別墅售樓處 卞氏菜根香 Scholars Hotel 星海漁港酒店 休閑娛樂 (計 12 家 ) 天域豪華精裝公寓 荷塘月色大酒店 佐登妮絲 美容 SPA 生活館 香港采蝶軒 明玖 Origin Hairdressing 來夢來人日式餐館 奧瑞拉美麗會所 小子壽司 棕櫚泉浴室 虹日本料理 巴厘島溫泉 鶴日本料理 周易足道 清風(fēng)亭日式料理 吳宮按摩 味源拉面 松谷足道 絲綢路多國料理店 COCOON 練歌廳 韓國燒烤 東方明珠俱樂部 川布料理 尼古拉艾蒂安會所 劉東海韓式料理 淺草日本料理 水之都料理 小南國日式燒烤 Gergre Restaurant 賽蒙餐廳 棒約翰 匹薩店 長發(fā)西餅 艾維爾蛋糕禮盒 水天堂西餐咖啡廳 米蘿咖啡 女之城酒吧 共計 71 家店鋪，非常明顯的是以美食小吃為主 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 由 分析圖表看出，無論早的、新的、傳統(tǒng)的、商業(yè)配套的商業(yè)街，餐飲都是主體，都是成功的基石。 3）本項(xiàng)目商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位 因此提出，餐飲也是本項(xiàng)目的主力經(jīng)營目標(biāo)，占到商業(yè)街規(guī)劃的70%左右，剩下的規(guī)劃休閑產(chǎn)品。在餐飲上，考慮游客為主，以便捷，快速的中小特色餐飲為主。休閑上，考慮到佘山旅游以爬山為主，規(guī)劃休息性強(qiáng)的休閑養(yǎng)生設(shè)施為主，如茶吧、 spa、沐浴。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 酒店公寓定位 酒店公寓產(chǎn)品在 2020 到 2020 年第一次轉(zhuǎn)變帶來成功， 2020 年到 2020 年 soho 的轉(zhuǎn)變又帶來成功，我們要做第三次轉(zhuǎn)變，根據(jù)佘山的旅游資源、佘山的市場環(huán)境為開發(fā)商量身定做的轉(zhuǎn)變。 1） 我們對產(chǎn)權(quán)酒店的第三次轉(zhuǎn)變 A、 概念：私人產(chǎn)權(quán)會舍 擁有與紫園別墅為鄰的榮耀、擁有歷史文化、擁有真正的森林、擁有一個豪宅區(qū)您賣得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個和最愛的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間 —— 本項(xiàng)目 私人產(chǎn)權(quán)會舍。 B、 物業(yè) 擁有與會舍相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，區(qū)別于 酒店的概念，提供名副其實(shí)的私家會舍。 2） 產(chǎn)品面積定位 根據(jù)投資客戶購買產(chǎn)品面積分析，建議酒店公寓面積控制在 45——75m2，便于出售經(jīng)營。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 五、目標(biāo)客戶分析 消費(fèi)客戶分析 A． 現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析 1) 佘山鎮(zhèn)常住人口消費(fèi)分析 ? 人口規(guī)模 佘山常住人口 萬 ? 消費(fèi)能力 佘山鎮(zhèn)人均年收入 4950 元，勞均年收入 8600 元。年末銀行儲蓄額 億元，有一定消費(fèi)力。 ? 目前消費(fèi)狀況 根據(jù)實(shí)地觀察，當(dāng)?shù)叵M(fèi)狀況比較單一和不足，以桃源路青松路為核心，圍繞新建的居民區(qū)建有農(nóng)工商和華聯(lián)超市、余天成藥房、網(wǎng)吧、佘山 集貿(mào)市場、中國移動和聯(lián)通的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通訊器材店等。 ? 未來消費(fèi)前景 根據(jù)佘山目前的人口狀況，收入情況看，上述商業(yè)設(shè)施是不能滿足人民日益增長的消費(fèi)需求的。在品牌服飾、特色餐飲、集中購物、休閑娛樂上都有許多消費(fèi)空間等待開發(fā)。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2) 旅游客戶消費(fèi) 分析 ? 人口規(guī)模 每年百多萬人次的旅游消費(fèi)客戶群 ，給佘山地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入帶來 極其可觀 的利潤 。 佘山地區(qū)接待中外游客數(shù)0501001502002501999 2020 2020 2020 2020 2020萬人次李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 游客消費(fèi)統(tǒng)計3%14%9%19%31%24%旅游景點(diǎn)門票收入 旅游餐飲收入 旅游住宿收入 旅游交通收入 旅游購物 旅游娛樂及其他服務(wù) ? 消費(fèi)能力 據(jù)專業(yè)統(tǒng)計，松江區(qū)旅游業(yè)收入達(dá) 140096 萬元，總共接待游人 萬，其中佘山接待 萬，占 50%，佘山旅游業(yè)收入達(dá) 6 億元 。 ? 目前消 費(fèi)狀況 圖表分析 目前，佘山地區(qū)旅游收入集中在游客購物和娛樂休閑上，共占到 55%，這體現(xiàn)旅游與商業(yè)互補(bǔ)的問題： (1) 旅游對商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，增加相關(guān)商業(yè)的消費(fèi)市場。 (2) 商業(yè)配套對旅游業(yè)支持作用，只有關(guān)注游客消費(fèi)熱點(diǎn)，才能更好的增加地區(qū)旅游收入。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 未來消費(fèi)前景 佘山旅游度假區(qū)的