【正文】 需要通過旅游公司、演出公司、模特公司等周邊企業(yè)共同努力，使本項目擁有更廣闊的品牌知名度，使本項目獲得更廣闊的經(jīng)濟效益、社會效益，使相關(guān)企業(yè)得到合作共贏得目的。并能吸引消費客戶長期消費，這是保證項目的長期發(fā)展和經(jīng)營的靈魂。以此打響品牌知名度，并將歐洲 文化、理念 隨著宗教巡游的同時引入項目自身。 B、商業(yè)步行街體驗經(jīng)營特色 作為商業(yè)項目，除了建筑管理本身以外，還因賦予它歷史文化上的內(nèi)涵，只有這樣的商業(yè)項目才能經(jīng)歷時間的洗煉，創(chuàng)造社會效益、經(jīng)濟效 益雙豐收。而策劃這樣的體驗互動，必須結(jié)合 當(dāng)?shù)靥厣幕?，這樣更容易引起共鳴和傳承。 （ 1）先練內(nèi)功 —— 對產(chǎn)品的合理分布，創(chuàng)造鮮明的特色功能區(qū)， 為項目未來良好經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。 內(nèi)涵： 體驗經(jīng)營， 就是滿足消費者對美好、難得、非我莫屬、不可轉(zhuǎn)讓的體驗，制造滿足和幸福的回憶，使消費者留戀并重復(fù)消費。 投資客戶組成60%15%5%20%上海客戶 港 、 澳 、 臺及東南亞客戶外地客戶 松江當(dāng)?shù)乜蛻衾钍捠挼膫€人主頁 需要文檔請給我留言。 38—— 115 萬的總價最為 客戶接受，占到總量的 50%以上， 這對我們定位產(chǎn)品價格有很強的指導(dǎo)作用。 占總量 %，其次為 20—— 40 m2 占總量 %， 120—— 200 m2占 %表現(xiàn)也不錯。 投資客戶分析、客戶組成 1) 投資客戶需求分析 上海 2020 年上半年累計商業(yè)地產(chǎn)銷售統(tǒng)計 （ 1） 客戶投資產(chǎn)品分類 比較 投資客戶購買商業(yè)產(chǎn)品分析圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計投資客戶購買商業(yè)產(chǎn)品的比例分析，最受青睞的是 商業(yè)街，步行街產(chǎn)品，占投資總數(shù)的 %。但相對水漲船高的是，區(qū)域商業(yè)項目的多樣化和日趨成熟，地鐵的建成和旅游線路的引入，改變了以往短途 旅游的格局模式，更多的是帶來了成幾何倍數(shù)增加的旅游人群。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 當(dāng)吉盛偉邦、歡樂谷、辰山植物園等項目落成后，約5000 余名員工將常駐佘山。 3) 高 端客戶消費 分析 ? 客戶構(gòu)成 佘山別墅群落客戶、佘山高爾夫的消費人群、會展客戶、商務(wù)人群。 B． 未來消費客戶分析（ 5 年規(guī)劃） 1) 佘山鎮(zhèn)常住人口消費分析 ? 人口規(guī) 模 按統(tǒng)計局公布的地區(qū)年人口增長率 %算，屆時 佘山常住人口將達 萬 ? 消費能力 按統(tǒng)計局公布的地區(qū)農(nóng)村居民人均年收入增長率 11%算，屆時 佘山鎮(zhèn)人均年收入將達 7514 元。而教師和新律師的平均月收入應(yīng)該在 3000 元左右。其余律師每年必須去上政進修 2 日。其次作為配合高端消費客戶的低端消費市場，衣食住行必不可少。有錢買房自然有錢消費，消費額總是和房價成正比的。旅游還是以觀景為主，造成游客以散客、短客為主的局面，使原本也是旅游 重頭收入的住宿、餐飲收入沒有良好表現(xiàn)。 ? 目前消 費狀況 圖表分析 目前，佘山地區(qū)旅游收入集中在游客購物和娛樂休閑上，共占到 55%，這體現(xiàn)旅游與商業(yè)互補的問題： (1) 旅游對商業(yè)發(fā)展的促進作用，增加相關(guān)商業(yè)的消費市場。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。年末銀行儲蓄額 億元，有一定消費力。 B、 物業(yè) 擁有與會舍相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，區(qū)別于 酒店的概念，提供名副其實的私家會舍。休閑上，考慮到佘山旅游以爬山為主，規(guī)劃休息性強的休閑養(yǎng)生設(shè)施為主，如茶吧、 spa、沐浴。艾蒂安會所 劉東海韓式料理 淺草日本料理 水之都料理 小南國日式燒烤 Gergre Restaurant 賽蒙餐廳 棒約翰 匹薩店 長發(fā)西餅 艾維爾蛋糕禮盒 水天堂西餐咖啡廳 米蘿咖啡 女之城酒吧 共計 71 家店鋪，非常明顯的是以美食小吃為主 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 b． 購物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場） 弘基休閑廣場 餐飲 (計 26家 ) 面積 面積 購物 (計 1 家 ) 面積 上海小廚 280 九頭鳥 210 雪峰高山茶 200 蒙骨王 500 牛大碗 80 撈來撈起粉面館 180 樓蘭美食 100 娛樂 (計 1 家 ) 逸群樓 400 真樂惠餐館 110 戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧 450 香里巴巴餐館 110 湖南特色粉 60 香里巴巴 小龍蝦 400 韓風(fēng)炭火燒烤 120 香里巴巴小龍蝦 70 樂絲甜品 5 博望坡 300 東東來 80 王記家鄉(xiāng)雞煲 380 老上海弄堂菜 200 多利川菜 200 巴依餐廳 200 華廚三千里炭烤 150 久久丫 5 香港朱家莊避風(fēng)塘 420 綠棕林 120 農(nóng)家小菜 70 鄂香川菜 70 共計 28 家， 1 家茶莊， 1 家網(wǎng)吧，26 家餐飲，餐飲當(dāng)之無愧獨占鰲頭 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。Just Diamond T8 餐廳 屋里廂 逸飛之家 香啡繽 上海國際訪問者中心 雷門九歌 透明思考新天地餐廳 中央美術(shù)學(xué)院油畫廊 瑪士高 ye Shanghai 沙宣美發(fā)研究中心 NINE WEST VA BENE 意大利餐廳 華爾街英語 瓊耳維品 意大利維納斯冰淇淋新天地店 新天地郵政 rex 湖庭 上海灘 VISAGE 采蝶軒 Cheeseamp。為此，特地找了幾個成功的旅游商業(yè)步行 街事例以供研究。 2）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 與 定量 （ 1） 針對客觀情況所產(chǎn)生的幾個問題： a． 佘山鎮(zhèn)整體規(guī)劃無論在實際建設(shè)上、宣傳上都沒能成勢，對項目的支持作用有限。 %%%%%3 8 ——7 6 萬 1 8 ——3 8 萬 7 6 ——1 1 5 萬 1 1 5 ——1 8 8 萬其他：1 8 萬以下1 8 8 萬以上 （ 2）投資客戶購買產(chǎn)品總價分析 投資客戶購買產(chǎn)品總價范圍分布圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價不高。 %%%%%40——80m2 20——40m280——120m2 120——200m2其他：20m2以下200m2以上 商業(yè)步行街定位 1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位 （ 1）投資客戶購買產(chǎn)品面積分析 投資客戶購買產(chǎn)品面積范圍分布圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資客戶主力購買面積在 40—— 120 m2。 四 、 產(chǎn)品定位 整體定位 由于，佘山地區(qū)的特點就是旅游度假，而項目本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將項目定位為旅游商業(yè)地產(chǎn) 。 3） 客戶投資能否取得合理的投資回報。這些項目無論建成的、籌建的在未來幾年內(nèi)，給地區(qū)的同時也是給本項目提供了：商業(yè)經(jīng)營收入增長的機會，旅游人口和旅游消費增加的機會，商務(wù)人群和商務(wù)消費增加的機會，提升品牌知名度的機會。 2）地區(qū)小環(huán)境： 正是看中了大環(huán)境的機會點，佘山鎮(zhèn)政府根據(jù)佘山目前發(fā)展狀況，極有遠見的將桃源路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來佘山休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住佘山經(jīng)濟發(fā)展的契機。 3）相比青浦趙巷的奧特萊斯，佘山旅游商業(yè)開發(fā)已落人后，特別是休閑購物的旅游商業(yè)開發(fā)，不但項目將面對一定的競爭壓力，也使地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟落于人后，我們必須迎頭趕上。 7） 項目規(guī)劃水系景觀設(shè)計優(yōu)美，建筑設(shè)計特立獨行，形成一道靚麗的建筑風(fēng)景。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 2） 佘山地區(qū)整體 商業(yè)情況 分析及遠景 根據(jù)實地觀察， 目前 佘山 鎮(zhèn) 的商業(yè)設(shè)施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量不足，以私家飯店為主，余者只有 2 家超市和零星店鋪。據(jù)統(tǒng)計，“五 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。在家具村 3 小時車程的商圈內(nèi)，有1 億具有強勁消費能力的人群。 其距本項目約 10 分鐘車程，但其周圍商業(yè)配套設(shè)施相當(dāng)空白，故本項目 的落成將是其周圍最近也是唯一的消費場所，互動性極大。 的實實在在好處是不言而喻的。 歡樂谷 占地 平方公里 ， 將建成一個引進世界最先進大型游樂設(shè)施 的 主題度假區(qū) 和 旅游配套區(qū) ，并擁有 酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑服務(wù)諸功能于一體 ， 既增加了佘山景點的多樣性和可玩性，又改變了以往短途旅游尷尬局面。 其作為青少年春、秋游之所再合適不過，但休閑度假有余， 獨 不見商業(yè)餐飲的配套，結(jié)合其較適合有車一族的出行游玩， 距本項目 又只有 約 10 分鐘車程，可以形成相當(dāng)大的互動和穿插。隨著植物園的興建， 5 年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香，既能 吸引如織的中外人士前來 觀賞，也能作為學(xué)校、機關(guān)部門和農(nóng)學(xué)院開展科普教育和考察的基地 ，彌補了佘山風(fēng)景區(qū)景點相對單一的的問題， 但其周圍規(guī)劃中缺 乏集中餐飲項目，這雖是它的不足，但卻 帶動 了 附近唯一的商貿(mào)餐飲休閑集中點 —— 本項目 的人氣。 c. 另整個項目推廣手段單一，形象表現(xiàn)不足，客戶量 不足，會影響到后期的交易量。 佘山商業(yè)中心項目價格分析表 樓層 主力面積 m2 售價（ 元 / m2） 租金（元 / m2/天） 4 1500 4800 3 1500 4800 2 6500 1 1 該項目還未拿到預(yù)售許可證，還未進入正式銷售階段，故成交尚未李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 3） 由三星級賓館和二星級賓館的經(jīng)營狀況比較，可以看出，只有更能體現(xiàn)出品質(zhì)和內(nèi)涵的產(chǎn)品，才能更好的爭奪市場份額。 （ 2） 目前地區(qū)酒店價格分析 表 圖表顯示： 目前三星級酒店房價 (長包價 )200 元 /日 280 元 /日 二星級價格較低 ,在 150 元 /日 170 元 /日 280200170150050100150200250300森林賓館 蘭筍山莊 松浦度假村 江秋度假村均價李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。一批頂級房產(chǎn)“紫園”、“佘山銀湖別墅”等正次第崛起。年末銀行儲蓄額 億元，比上年增長 21%。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2） 商業(yè)街區(qū) 目前房地產(chǎn)市場投資狀況 于 2020 年始，國家通過銀行貸款，稅收等政策對房地產(chǎn)投資進行宏觀調(diào)控。 二、 市場環(huán)境及項目情況分析 1． 酒店式公寓與商 業(yè)街區(qū)的發(fā)展狀況 1） 酒店式公寓 近年上海產(chǎn)權(quán)酒店的供銷情況 2020 年單身公寓現(xiàn)身上海灘， 2020 年產(chǎn)權(quán)酒店領(lǐng)異標新， 2020年房地產(chǎn)投資風(fēng)喧囂一時，小面積、低總價的產(chǎn)權(quán)式酒店受到開發(fā)商和投資客熱炒，帶來了它發(fā)展的黃金時刻。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。本項目不僅給旅游者提供了一個旅游休閑的好去處，也給整個佘山鎮(zhèn)區(qū)彌補了沒有大型商業(yè)中心的空白。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 中部環(huán)境： 佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有兩條發(fā)展軸線貫穿整個佘山鎮(zhèn)。 松江新城區(qū)將建成一個超大型影城 —— 東方影城。項目的南面為佘山鎮(zhèn)的主干道 —— 桃源路，東面為連接青浦區(qū)和松江區(qū)的主干道 —— 青松路，北面為三官塘，西面為辰山塘。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 一、 項目概況 1． 地塊概況 本項目位于松江區(qū)佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域， 現(xiàn)在正處于動拆遷狀態(tài)。 酒店式公寓區(qū)停車數(shù)： 66 部 商業(yè)區(qū)停車數(shù)： 210 部 2． 區(qū)域環(huán)境 外部環(huán)境： 松江將在 2020 年初步建成一個同緯度世界上最好的植物園 —— 辰山植物園 ,市政府每年撥款 1 個億作為植物園擴建維護的專項資金。 松江區(qū)還將建設(shè)一個大型、現(xiàn)代的娛樂場所和一個新的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為亞洲最大的同類型商城。該路自東向西依次規(guī)劃布置了旅游服務(wù)配套組團、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心組團、教育和醫(yī)療衛(wèi)生組團等公共活動內(nèi)容，是佘山鎮(zhèn)區(qū)的主要生活軸，也是 東向西的商業(yè)景觀軸。 內(nèi)部環(huán)境： 本項目作為佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的第一個大型商業(yè)項目，在設(shè)計上充分體現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)的特色，和佘山國家旅游風(fēng)景區(qū) 相 呼應(yīng)。加之鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的兩條發(fā)展軸線貫穿整個佘山鎮(zhèn)，使來佘山的旅游者和當(dāng)?shù)鼐用癯鋈胧直憬荨? 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 3） 由于近期銀行貸款政策有所松動，政