【正文】 出真正的好房子，而品質(zhì)地產(chǎn)肯定是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。魅力之城、綠城圣羅尼克、頤和星苑、魯能 跨越品質(zhì)地產(chǎn)元年，青島地產(chǎn)從 2022年開始轉(zhuǎn)入品質(zhì)地產(chǎn)建設(shè)年。 2022年，調(diào)控的后續(xù)效應(yīng)、市場(chǎng)風(fēng)向的變化、樓盤投放量的增加、外來企業(yè)的進(jìn)駐等因素的綜合作用必然引發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)也將逐漸向買方轉(zhuǎn)變。 宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的根本變化是讓消費(fèi)者更加理性。在青島，由點(diǎn)及面，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額，相信時(shí)機(jī)成熟，會(huì)有第二輪的發(fā)力。 36始自 2022年的外地開發(fā)商進(jìn)入青島，僅能理解為第一個(gè)波段，即立穩(wěn)腳跟，與本地市場(chǎng)融合，擴(kuò)大品牌影響力。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，幾家國(guó)內(nèi)一流開發(fā)商也正在準(zhǔn)備涉足青島，國(guó)內(nèi)大的房地產(chǎn)企業(yè)從一線城市進(jìn)入二線城市是大勢(shì)所趨。一個(gè)近 40萬平方米的大社區(qū)，要經(jīng)過規(guī)劃、審批、開工、銷售諸多環(huán)節(jié)，其速度之快確實(shí)讓青島房地產(chǎn)感受到狼的鋒利。 對(duì)于外地開發(fā)企業(yè)與本土企業(yè)在開發(fā)水準(zhǔn)上的差異，一位青島的業(yè)內(nèi)人士曾比喻是工業(yè)文明與農(nóng)業(yè)文化的差異，這頗讓人覺得有些言過其實(shí)。外地開發(fā)商進(jìn)入青島市場(chǎng)，是意料之中的事，但速度如此之快卻是意料之外。而隨著競(jìng)爭(zhēng)的深入，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)也將在血拼之后轉(zhuǎn)向內(nèi)部合作。多個(gè)樓盤集中在同一片區(qū)，可以相互借勢(shì)，比如在配套等方面合作，可享受鲇魚效應(yīng)帶來的益處；但如果相互拆臺(tái)，搞不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必上演血拼之戰(zhàn)。幸福城等樓盤則憑借海底隧道開工的利好消息，翹首面對(duì)市場(chǎng)各方的期待。錦銹前城、中南海之韻、光大創(chuàng)異時(shí)代、新興公社等項(xiàng)目，山東路板塊繼續(xù)承擔(dān)樓市杠桿的角色。東城國(guó)際三期、盛和大廈、大拇指廣場(chǎng)等項(xiàng)目一決高下；擁有了環(huán)宇市場(chǎng)的焦點(diǎn)意味著也是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)，更意味著有可能成為市場(chǎng)消化的難點(diǎn)。3．熱點(diǎn)片區(qū)，上演血拼 青島樓市的 2022將是熱點(diǎn)片區(qū)的血拼之年。 342022年初，青島開始執(zhí)行國(guó)家關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上提高 1倍。 《青島市住房建設(shè)十一五發(fā)展規(guī)劃》已經(jīng)明確要求在七區(qū)內(nèi)，五年內(nèi)共提供約 5000畝的土地建設(shè)普通商品住房。相關(guān)部門在對(duì)政策的理解和執(zhí)行力上更加側(cè)重細(xì)節(jié)管理。 在政策面上，土地制度及相關(guān)法規(guī)政策將更加規(guī)范、細(xì)致。 2022年青島土地市場(chǎng)出讓活動(dòng)中，將在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多樣化、出讓種類均衡化的基礎(chǔ)上，在突出土地出讓類型上有所側(cè)重?？偟膩碚f，2022 年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格結(jié)構(gòu)將更加合理。 332022年房?jī)r(jià)構(gòu)成將會(huì)出現(xiàn)分化。另外，我市屬建設(shè)用地緊缺型城市，2022 年土地市場(chǎng)將以存量用地供應(yīng)為主，因此開發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪將更加激烈。就青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2022年是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，而作為市場(chǎng)晴雨表的房?jī)r(jià)，更多的表現(xiàn)將是平穩(wěn)。2022 年，我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等各方面將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)大局中的一個(gè)方面勢(shì)必將承接其良好勢(shì)頭，即在平穩(wěn)中前行。結(jié)合 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，2022 年青島樓市的房?jī)r(jià)走勢(shì)將以平穩(wěn)增長(zhǎng)為主，但增長(zhǎng)幅度將繼續(xù)回落。 （二）2022 年：青島樓市走勢(shì)分析展望 2022年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？總體來看，2022 年里，國(guó)六條的影響將在市場(chǎng)中逐步顯現(xiàn)，小面積住宅的推廣將豐富和完善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，人們的心態(tài)將更加安穩(wěn)理性，樓市可望改變虛火情 況，逐漸回歸真實(shí)…… 32期待青島樓市，在平穩(wěn)與健康中收獲精彩的 2022。橄 欖 城 、 青 建 主 力 戶 型 從 四 五 十 平 方 米 到 100 多 平 方 米 ， 平 均 價(jià) 位 從 6500 元 /平 方 米 到 9000 元 /平 方 米 。 代 表 項(xiàng) 目有 溪 谷 美 寓 。 遼 陽 東 路 今 年 有 兩 到 三 個(gè) 項(xiàng) 目 開 盤 ， 上 市 面 積 在 30 萬 平 方 米 之 間 。 31 沙 子 口 沙 子 口 區(qū) 域 的 有 兩 個(gè) 重 點(diǎn) 項(xiàng) 目 ， 一 是 頤 和 星 苑 ； 二 是 石 灣 山 莊 ， 預(yù) 計(jì) 上 市 面 積 在 20 多 萬 平 方 米 ， 主 力 戶 型 在 110 平 方 米 左 右 。理 想 之 城 、 二 是 中 堅(jiān) 數(shù) 碼 領(lǐng) 帝 ， 預(yù) 計(jì) 上 市 面 積 將 超 過 50 萬 平 方 米 。 李 滄 東 部 兩 個(gè) 比 較 大 的 樓 盤 下 半 年 都 要 開 盤 。 戶 型 從 四 五 十 平 方 米 到 150 平 方 米 之 間 ， 平 均 價(jià) 位 7500 元 /平 方 米 。 該 區(qū) 域 樓 盤 下 半 年 上 市 銷 售 面 積 在 五 六 十 萬 平 方 米 左 右 ， 主 力 戶 型 在 100 平方 米 到 150 平 方 米 之 間 ， 東 段 平 均 價(jià) 位 在 8000 元 /平 方 米 (含 裝 修 )， 西 段 的 平 均 價(jià) 格 超 過 9000 元 /平 方 米 。 除 已 接 近 交 房 的 魯 信 長(zhǎng) 春 花 園 外 ， 頤 中 銀 川 西 路 下 半 年 市 南 區(qū) 最 熱 的 住 宅 開 發(fā) 地 塊 。4 月市區(qū)商品住宅銷售量實(shí)際成交 1676套，比 3月份增加 327套，環(huán)比增長(zhǎng) 24．2％，同比上漲 105．6％，其中中小戶型約占成交總量七成；28表：5 月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表4月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)單套面積 銷售數(shù)量 所占比例100平米以下 1162 %其中：8090 平米 676套100120平米 244 %120平米以上 270 %2022交 5交 交 交 交 交 交 交 交 交 交 交3% 7%34%27%16%5% 8% 60平 米 以 下60~80平 米80~100平 米100~120平 米120~150平 米150~180平 米180平 米 以 上29 房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)2022交 5交 交 交 交 交 交 交 交 交 交交6%10%40%25%12%4% 3% 60平 米 以 下60~80平 米80~100平 米100~120平 米120~150平 米150~180平 米180平 米 以 上30據(jù)青島住宅交易中心數(shù)據(jù)顯示，2022 年，青島房?jī)r(jià)指數(shù)一直保持在 105點(diǎn)的水平，同比增加 5%，而且青島市房屋租賃價(jià)格指數(shù)保持在 110點(diǎn)高位運(yùn)行，青島的房屋租賃價(jià)格同比 2022年上升 10%。進(jìn)入 2022年之后，青島市政府開始加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是青島的樓市逐步走向良性發(fā)展階段，而且青島的房?jī)r(jià)也走向穩(wěn)步增長(zhǎng)的軌道，2022 年 1~3月份“青房指數(shù)”一直處于“景氣”空間。 “青房指數(shù)”依然處于“景氣”空間作為 2022年北京奧運(yùn)會(huì)的唯一協(xié)辦城市，青島市整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，青島市的房地產(chǎn)一度成為全國(guó)樓市的焦點(diǎn)，而且快速增長(zhǎng)的青島房?jī)r(jià)也成了人們關(guān)注點(diǎn)。 2022 年 上 半 年 青 島 市 商 品 房 竣 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長(zhǎng) 42%， 增 幅 比 去 年 同 期 提 高 %。 2022 年 上 半 年 青 島 市 房 屋 新 開 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比 下 降 %， 增 幅 比 去 年 同 期 下 降 %。 全 市 房 屋 施 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長(zhǎng) ％ ， 增 幅 比 去 年 同 期27提 高 ％ 。 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 積 增 長(zhǎng) 42% 根 據(jù) 有 關(guān) 部 門 日 前 公 布 2022 年 上 半 年 房 地 產(chǎn) 相 關(guān) 信 息 稱 ， 青 島 市 商 品 房 屋 施 工 、 新 開 工 、 竣 工 、 銷 售 規(guī) 模 持 續(xù) 擴(kuò) 大 。 2022 年 10 月 以 來 房 價(jià) 漲 幅 逐 漸 降 低 5 月 份 ， 我 市 新 建 商 品 住 宅 銷 售 價(jià) 格 元 /平 方 米 ， 同 比 上 漲 ％ ， 漲 幅 同 比 下 降 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 漲 幅 低 于 全 國(guó)70 個(gè) 大 中 城 市 平 均 指 數(shù) 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 在 全 國(guó) 70 個(gè) 大 中 城 市 中 位 居 34 位 ， 比 去 年 同 期 下 降 19 位 。 占 地 面 積 :210000 平 方 米城陽區(qū) 嶗山水岸綠洲 3160－4400，3550 占 地 面 積 :360000 平 方 米 ， 建 筑 總 面 積 為 360000 平 米 大 型 生 態(tài) 親 水 社 區(qū)嶗山區(qū) 左岸風(fēng)度 項(xiàng) 目 總 建 筑 面 積 為 30 萬 平 米 ， 總 建 筑 面 積 :300000 平 方 米二 、 202 2022 年 青 島 土 掛 掛 牌 價(jià) 格232022 年 土 地 掛 牌 價(jià) 格序號(hào) 地理位置 面積 樓面低價(jià)1 市 南 區(qū) 金 湖 路 12 號(hào) 18280 19402 南 區(qū) 延 吉 路 98 號(hào) （ 敦 化 路 南 、 福 州 路 西 ） 48097 21453 北 區(qū) 利 津 路 8 號(hào) 66617 18404 市 北 區(qū) 同 安 路 889 號(hào) 19590 17805 市 北 區(qū) 紹 興 路 68 號(hào) 65916 18656 四 方 區(qū) 宜 昌 路 12 號(hào) 28328 10707 四 方 區(qū) 洛 陽 路 12 號(hào) 68667 15208 四 方 區(qū) 宜 昌 路 1 號(hào) 157900 14609 李 滄 區(qū) 棗 山 路 329 號(hào) 48594 105010 四 方 區(qū) 開 平 路 南 、 臺(tái) 柳 路 西 151766 163011 李 滄 區(qū) 九 水 路 7 號(hào) 20886 172012 李滄區(qū)重慶中路 688 號(hào) 1330242022年成交土地序號(hào)地理位置 性質(zhì) 面積 起拍價(jià) 成交價(jià)1 市南區(qū)延安三路 234號(hào) 商住\商業(yè) 4405 45052 市南區(qū)臺(tái)南路東、金都新村西 住宅 4880 48903 市北區(qū)遼寧路 94號(hào) 商業(yè)\住宅 1260 12604 四方區(qū)環(huán)膠州灣高速公路東、宜昌路北 倉儲(chǔ) 5 四方區(qū)重慶南路 88號(hào) 住宅 2290 26506 四方區(qū)瑞昌路 146號(hào) 住宅 2160 29507 李滄區(qū)永平路 31號(hào) 住宅 1470 18208 李滄區(qū)青山路南、浮山路西 住宅 1395 14359 市北區(qū)芝泉路 28號(hào) 住宅\商業(yè) 3610 36302510 市北區(qū)營(yíng)口路 81號(hào) 住宅\商業(yè) 2250 294011 李滄區(qū)重慶中路 959號(hào) 住宅\商業(yè) 675 80012 李滄區(qū)九水路 184號(hào) 住宅 995 120013 市北區(qū)上清路 16號(hào) 住宅\商業(yè) 2530 485014 杭州支路 1號(hào)甲 倉儲(chǔ) 500 90015 四方區(qū)鄭州路 1號(hào) 住宅 1350 146016 李滄區(qū)京口路、書院路、古鎮(zhèn)路圍合街坊 商業(yè)金融 1905 192517 北至六號(hào)碼頭，南至市北區(qū)行政區(qū)界東至冠縣路，西至海邊所圍合的區(qū)域居住商服 18 延吉路 152號(hào) 住宅 1340 134019 清江路 1號(hào) 住宅 500 50020 延安三路 184號(hào) 住宅 3150 480021 杭州支路 1號(hào) 商業(yè) 1000 101022 德興路 26號(hào) 工業(yè) 490 49023 四方區(qū)鄭州路以南,洛陽路以北 住宅商業(yè) 1710 17752624 李滄區(qū)重慶路西,興國(guó)路南 住宅商業(yè) 1520 156025 市南區(qū)延吉路 98號(hào),延吉路臨字 198號(hào) 住宅 2160 226026 李滄區(qū)京口路 100號(hào),君峰路 66號(hào) 住宅商業(yè) 1110 1110三 、 2022 年 青 島 市 場(chǎng) 分 析（一）宏觀市場(chǎng)分析今 年 上 半 年 ， 商 品 房 施 工 面 積 不 斷 增 長(zhǎng) ， 商 品 房 竣 工 面 積 比 去 年 增 長(zhǎng) 42%。四方區(qū)林語山畔 起價(jià) 4980 總 建 筑 面 積 :28000 平 方 米瑞納嘉興 均價(jià) 4950 總 建 筑 面 積 : 平 方 米水鄉(xiāng)苑 起價(jià) 4750 總 建 筑 面 積 :41841 平 方 米 ， 面 積 從 60－ 115 平 方 米 不 等海 逸 山 景 起價(jià) 5200 占 地 面 積 24921㎡ ， 總 建 筑 面 積 29269㎡ ， 建 筑 密 度 適 宜 ， 容 積 率 低 ， 由 8 個(gè) 多 層 建 筑 組 成興隆花園 起價(jià) 5600 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 總 建 筑 面 積 萬 平 方 米 ， 項(xiàng) 目 85%的 戶 型 面 積 控 制 在 70110 平 方 米 之 間李滄區(qū)22金秋小區(qū)二期 起價(jià) 3749百通星園 均價(jià) 3900 經(jīng)濟(jì)適用房百通馨苑三期 起價(jià) 4200 占 地 面 積 :72022 平 方 米帝都嘉園 21003700均 價(jià) 3390總 建 筑 面 積 :110248 平 方 米其他區(qū)嶗山區(qū) 海爾東城國(guó)際 均價(jià) 7600 占 地 420 畝 ， 地 上 總 建 筑 面 積 約 43 萬 平 方 米 ， 其 中 住 宅 38 萬 平 方 米 ，共 有 75 個(gè) 樓 座 。四 季 景 園 均價(jià) 5800 地 處 合 肥 路 、 勁 松 三 路 交 匯 口 。 戶 型 60 平 方 米 － 160 平 方 米 ， 精 裝 修 。魯 能 ?領(lǐng) 秀 城 起價(jià) 13000 項(xiàng) 目 占 地 1100 畝 ， 總 建 筑 面 積 約 126 萬 ㎡ ， 位 于 青 島 市 嶗 山 區(qū) 與 市 南 區(qū) 結(jié)合 部 ， 城 區(qū) 歷 史 上 最 大 規(guī) 模 的 舊 村 改 造