蓬萊南關(guān)路項目可行性報告(參考版)
2024-08-13 22:16本頁面
【正文】 初擬定地價競拍上限為196萬/畝，此時，%，%。通過我們對本項目區(qū)位，海景苑項目考察，結(jié)合蓬萊市對該區(qū)域重點規(guī)劃的現(xiàn)實，我們認(rèn)為，該區(qū)域小高層、高層住宅均價在6100元/平方米以上。 價格策略項目周邊競爭樓盤分析：東部板塊（南環(huán)路以北）海景苑項目特色百萬平方米純電梯全海景社區(qū)占地面積建筑面積22萬平米銷售均價6700元/平米總戶數(shù)所屬商圈中央居住區(qū)裝修狀況毛坯開盤時間2010年5月1日容積率建筑類別板塔結(jié)合 多層 小高層 高層、別墅開發(fā)商蓬萊金泓義置業(yè)有限公司物業(yè)地址蓬萊市市府路以北，海市西路以東，北關(guān)路以南東部板塊（南環(huán)路以南）海天惠園項目特色住宅與商業(yè)綜合占地面積19233平米建筑面積48588平米銷售均價4500元/平米總戶數(shù)500所屬商圈外環(huán)裝修狀況毛坯開盤時間2011年7月2日容積率建筑類別住宅和商住樓開發(fā)商蓬萊八仙置業(yè)開發(fā)有限公司物業(yè)地址蓬萊市南環(huán)路與海市路交叉口一品洋房項目特色花園洋房占地面積69375平方米建筑面積12萬平米銷售均價5300元/平米總戶數(shù)852所屬商圈外環(huán)裝修狀況毛坯開盤時間容積率建筑類別花園洋房開發(fā)商蓬萊萬城置業(yè)有限公司物業(yè)地址蓬萊海市路157號三個樓盤中，海景苑緊靠本項目，位于南環(huán)路以北（蓬萊人以南環(huán)路為界，南環(huán)路以南就為郊區(qū)，房價有相當(dāng)大跌幅，海天惠園和一品洋房均在南環(huán)路以南，屬于蓬萊人眼中的郊區(qū)，故房價較低）。 產(chǎn)品類型項目名稱建筑風(fēng)格建筑形式海景苑歐陸多層、小高層、別墅海天惠園現(xiàn)代多層、小高層一品洋房歐式多層半島藍(lán)灣歐式多層、小高層華?，F(xiàn)代城現(xiàn)代小高層海琴苑現(xiàn)代小高層天頤樂園中式小高層目前南關(guān)路附近多數(shù)項目為小高層和多層，由于政府對住宅形式開發(fā)的限制，板式小高層已經(jīng)被市場認(rèn)可。 購房主要因素客戶注重地段和價格，同時，隨著生活水平的提升和客戶比例的變化，對物業(yè)產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)感的重視度提升，也更加注重環(huán)境優(yōu)越性和生活情趣。但是項目處于重點發(fā)展區(qū)域，并且距離海景資源較近，未來將會成為蓬萊政府公務(wù)員，事業(yè)單位職工，企業(yè)高管等收入穩(wěn)定且較高的人群置業(yè)地?？梢灶A(yù)測，蓬萊房價將在近期保持穩(wěn)定上升的趨勢。通過以上幾方面綜合分析，蓬萊房地產(chǎn)市場比較健康，供需基本平衡。E、其他同類城市房產(chǎn)價格上漲帶動蓬萊房價上漲。D、公積金貸款啟動。建材成本、融資成本、稅務(wù)成本、人力成本以及強制性建安標(biāo)準(zhǔn)帶來的建筑成本也一直上升。C、土地、建安、財務(wù)等開發(fā)成本的提高推動房價上漲。B、旅游業(yè)促進(jìn)異地購房者投資、度假需求大幅增長蓬萊因蓬萊閣而聞名遐邇，每年慕名而來的游客達(dá)200萬人次，這就為蓬萊房地產(chǎn)市場帶來了大量的異地置業(yè)者。選擇戶型多為80100㎡小三房。選擇80100㎡的經(jīng)濟型兩房和120140㎡享受型三房客戶明顯偏多。② 區(qū)域商業(yè)中心地帶以及政府的行政中心區(qū)域單價較高，客戶多看重其周邊的配套以及未來發(fā)展前景，因此戶型面積段需求范圍相對小一些，以8090㎡的經(jīng)濟型兩房為主。圖 蓬萊市板塊劃分示意圖表 各板塊戶型、面積段需求程度區(qū)域目前市場需求戶型、面積備注西部板塊140260㎡洋房、別墅該區(qū)域消費以享受型居住需求為主，多為海景、山景別墅及洋房，因此產(chǎn)品熱銷面積段較大，價格較高。從對樓盤的調(diào)研個案中，可以看出這種趨勢。D、銷售人員素質(zhì)有待提升多數(shù)售樓處人員整體精神面貌較散漫，同時組織構(gòu)架缺乏明顯有效的接待體系，對來訪客戶熱情度不高。對海景幾乎沒有進(jìn)行借勢宣傳的，僅僅有博展國際、縣后路商業(yè)街等上述幾個。大多數(shù)樓盤的宣傳口徑，都將海景作為一個內(nèi)容。因此，幾年來僅僅出現(xiàn)縣后步行街一個樓盤，是以商業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)品構(gòu)成。最典型的例子為：新世界花園，其公寓樓全部為50㎡以下的公寓；自由港也全部為小戶型住宅，面積范圍4969㎡。在提升蓬萊整體樓市水平的同時，也加劇了高端物業(yè)產(chǎn)品的競爭程度。針對高端客戶越來越高的置業(yè)需求，高端社區(qū)孕育而生，如：登州府第、一品洋房、東方翰等。當(dāng)?shù)刈钣谐耙庾R的，為新世界花園的4棟內(nèi)走廊式公寓樓。（4）戶型格局更新?lián)Q代較之于傳統(tǒng)的方正格局，目前市場上的戶型多種形態(tài)并存，既有普通的一梯二戶、一梯三戶，又有自由港那樣的兩梯十二戶蝶形樓。如華?，F(xiàn)代城，將整體景觀布置為三縱一橫，并輔以環(huán)形路網(wǎng)；縣后路步行街的住宅，三層住戶中臨街部分每戶贈送空中庭院。從政策趨向、市場趨勢看多層將會逐漸淡出市場，高層將漸漸被市民所接受。如華?，F(xiàn)代城，全部由小高層、高層組成；從屬于海韻苑的一棟26層住宅樓，單獨命名為“自由港”，并單獨設(shè)立了售樓處。（2）高層住宅逐漸興起蓬萊市傳統(tǒng)的高層建筑多為百貨商業(yè)類、大型企業(yè)辦公樓、職能部門辦公、酒店等，而住宅以多層居多。近年來上市樓盤多為20萬㎡以上的體量，如：半島藍(lán)灣總建40萬㎡，東方翰總建面30萬㎡，半島藍(lán)庭總建25萬㎡，海景苑總建28萬㎡，只有少量樓盤體量在20萬㎡以下，如金泰廣場17萬㎡，華?，F(xiàn)代城13萬㎡。值得一提的是，近年來，蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)特別注重挖掘當(dāng)?shù)氐某鞘袃?yōu)勢并加以利用，從而為異地推盤銷售提供重要支持，并獲得了明顯的成效。2011年，位于西部板塊的東方翰（花園洋房）均價已達(dá)到7300元/平米，萬泰登州府第均價也達(dá)到6000元/平米。200
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