蓬萊南關(guān)路項目可行性報告-資料下載頁
2025-08-02 22:16本頁面
【正文】 接近翻番，乳山一線海景房已達到5000元/㎡以上，整體均價也在4000元/㎡左右，但城市環(huán)境、城市規(guī)劃、宜居程度等方面均不如蓬萊，對比之下，蓬萊房價漲幅合理，并且有繼續(xù)上漲的理由。通過以上幾方面綜合分析，蓬萊房地產(chǎn)市場比較健康，供需基本平衡。另外，作為海濱城市和休閑旅游城市，異地購房需求強勁?？梢灶A測，蓬萊房價將在近期保持穩(wěn)定上升的趨勢。5 市場定位 目標客群特征 中高收入階層為主，低收入階層需求不斷增強從目前市場中來看，目前購房人群中，低收入階層占到一部分，并且購房需求有所增強，主要以工薪階層為主。但是項目處于重點發(fā)展區(qū)域，并且距離海景資源較近，未來將會成為蓬萊政府公務員，事業(yè)單位職工，企業(yè)高管等收入穩(wěn)定且較高的人群置業(yè)地。 異地購房者比例不斷上升結(jié)合蓬萊當?shù)厥袌龉亢途幼∪丝?，目前購房絕大多數(shù)為當?shù)氐馁彿空吆椭苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民，但是隨著國家調(diào)控政策的不斷出臺，和蓬萊旅游業(yè)的飛速發(fā)展，加上項目所處位置，距離蓬萊風景區(qū)相對較近，異地購房者未來將在市場占據(jù)較大比重，尤其隨著限購政策的出臺，對于蓬萊，也是一種契機。 購房主要因素客戶注重地段和價格，同時，隨著生活水平的提升和客戶比例的變化，對物業(yè)產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)感的重視度提升，也更加注重環(huán)境優(yōu)越性和生活情趣。對花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強。 產(chǎn)品類型項目名稱建筑風格建筑形式海景苑歐陸多層、小高層、別墅海天惠園現(xiàn)代多層、小高層一品洋房歐式多層半島藍灣歐式多層、小高層華?，F(xiàn)代城現(xiàn)代小高層海琴苑現(xiàn)代小高層天頤樂園中式小高層目前南關(guān)路附近多數(shù)項目為小高層和多層，由于政府對住宅形式開發(fā)的限制，板式小高層已經(jīng)被市場認可。未來項目也將以小高層為主，搭配少量花園洋房等高端舒適型產(chǎn)品。 價格策略項目周邊競爭樓盤分析：東部板塊（南環(huán)路以北）海景苑項目特色百萬平方米純電梯全海景社區(qū)占地面積建筑面積22萬平米銷售均價6700元/平米總戶數(shù)所屬商圈中央居住區(qū)裝修狀況毛坯開盤時間2010年5月1日容積率建筑類別板塔結(jié)合 多層 小高層 高層、別墅開發(fā)商蓬萊金泓義置業(yè)有限公司物業(yè)地址蓬萊市市府路以北，海市西路以東，北關(guān)路以南東部板塊（南環(huán)路以南）海天惠園項目特色住宅與商業(yè)綜合占地面積19233平米建筑面積48588平米銷售均價4500元/平米總戶數(shù)500所屬商圈外環(huán)裝修狀況毛坯開盤時間2011年7月2日容積率建筑類別住宅和商住樓開發(fā)商蓬萊八仙置業(yè)開發(fā)有限公司物業(yè)地址蓬萊市南環(huán)路與海市路交叉口一品洋房項目特色花園洋房占地面積69375平方米建筑面積12萬平米銷售均價5300元/平米總戶數(shù)852所屬商圈外環(huán)裝修狀況毛坯開盤時間容積率建筑類別花園洋房開發(fā)商蓬萊萬城置業(yè)有限公司物業(yè)地址蓬萊海市路157號三個樓盤中，海景苑緊靠本項目，位于南環(huán)路以北（蓬萊人以南環(huán)路為界，南環(huán)路以南就為郊區(qū)，房價有相當大跌幅，海天惠園和一品洋房均在南環(huán)路以南，屬于蓬萊人眼中的郊區(qū)，故房價較低）。本項目定價總體將遵循“平開高走”的價格策略，嚴格控制各項成本的基礎(chǔ)上，采用“成本加成定價法”，結(jié)合市場情況、項目周邊樓盤即時價格，最終確定本項目售價。通過我們對本項目區(qū)位，海景苑項目考察，結(jié)合蓬萊市對該區(qū)域重點規(guī)劃的現(xiàn)實，我們認為，該區(qū)域小高層、高層住宅均價在6100元/平方米以上。6 項目靜態(tài)測算按6100元/平方米房價進行靜態(tài)投資測算，底價（180萬元/畝）成交時，%，%，%。初擬定地價競拍上限為196萬/畝，此時，%，%。表 底價成交時測算數(shù)據(jù)蓬萊A地塊技術(shù)經(jīng)濟指標（104畝）1總用地 平米2可建設(shè)用地 平米3地上建筑面積 平米商品房 平米物管用房 平米4地上收益面積 平米5地下建筑面積 平米車位 平米地下室 平米6地下受益面積 平米7總建筑面積 平米8容積率銷售收入一覽表項目名稱蓬萊地塊序號類型建筑面積 （平方米）銷售單價 （元/平方米）銷售總價 （萬元）1銷售收入 普通住宅 6100 地下室 3000 車位（按60%銷售率）763 個60000元/個 工程建設(shè)投資估算匯總表項目名稱蓬萊地塊序號科目名稱總價（萬元）單價成本或利潤（元/m2）1土地征用及拆遷補償費用 2前期工程費 3建筑安裝工程費 4基礎(chǔ)設(shè)施費 5公共配套設(shè)施費 6開發(fā)間接成本 7直接成本 8期間費用 9不可預見費 10總成本 11各項稅費 12總成本+稅費 13利潤總額 14投資利潤率（%）%15投資凈利潤率（%）%26
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1