【導(dǎo)讀】5. 5. 5. 6. 6. 6. 7. 7. 7. 8. 8. 9. 9. 10. 10. 11. 12. 13. 13. 14. 15. 15. 16. 17. 18. 19. 19. 19. 20. 21. 21. 22. 22. 23. 23. 23. 24. 24. 24. 25. 25. 25. 25. 26. 27. 27. 28. 28. 29. 29. 30. 30. 30. 29. 31. 31. 31. 31. 31. 31. 32. 33. 34. 37. 37. 38. 38

　　

【正文】 測(cè)算可知，本項(xiàng)目住宅當(dāng)前入市價(jià)格為 10884元 /㎡左右。若在 2020年年中入市，結(jié)合古田住宅市場(chǎng)年平價(jià)增長(zhǎng)幅度走勢(shì)，按照 10%價(jià)格增幅，其價(jià)格為 10884*（ 1+10%）=11972 元 /㎡ ， 建議屆時(shí)入市價(jià)格為 1202013000 元 /㎡ 之間 商鋪價(jià)格定位 本項(xiàng)目 商業(yè) 與周邊主要競(jìng)案對(duì)比打分 ： 評(píng)價(jià)要素 權(quán)重 嘉嘉樂(lè)美居國(guó) 際燈飾城 保利香檳國(guó)際 聯(lián)發(fā)九都府 本項(xiàng)目 位置 30 27 27 29 27 規(guī)劃 10 8 9 9 5 規(guī)模 10 7 9 8 5 道路 /交通狀況 20 16 17 18 16 區(qū)位升值空間 10 9 8 9 7 人流密度 20 17 18 19 13 加權(quán)合計(jì) 100 84 88 92 73 對(duì)比得分 —— 1 通過(guò)靜態(tài)對(duì)比，同時(shí)結(jié)合各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以及當(dāng)前成交均價(jià)，市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算如下 ： 33 項(xiàng)目名稱 成交均價(jià) 對(duì)比得分 折算價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 嘉嘉樂(lè)美居燈飾城 22020 40% 保利香檳國(guó)際 25000 30% 聯(lián)發(fā)九都府 28000 30% 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 由以上測(cè)算可知，本項(xiàng)目住宅當(dāng)前入市價(jià)格為 20517元 /㎡左右。若在 2020年年中入市，結(jié)合武漢商業(yè)市場(chǎng)年平價(jià)增長(zhǎng)幅度走勢(shì)，按照 7%價(jià)格增幅，其價(jià)格為 20517*（ 1+7%） =21953元 /㎡ ， 建議屆時(shí)入市價(jià)格為 2202025000 元 /㎡ 之間 公寓價(jià)格定位 本項(xiàng)目 公寓 與周邊主要競(jìng)案對(duì)比打分 ： 評(píng)價(jià)要素 權(quán)重 天宇萬(wàn)象國(guó)際 聯(lián)發(fā)九都府 保利香檳國(guó)際 本項(xiàng)目 位置 30 24 27 26 24 規(guī)劃 10 9 8 8 5 規(guī)模 10 9 8 9 5 道路 /交通狀況 15 11 13 12 11 區(qū)位升值空間 10 9 9 8 9 周邊公共配套 15 12 14 13 12 內(nèi)部配套 10 8 9 9 5 加權(quán)合計(jì) 100 82 88 85 71 對(duì)比得分 —— 1 通過(guò)靜態(tài)對(duì)比，同時(shí)結(jié)合各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以及當(dāng)前成交均價(jià)，市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算如下 ： 項(xiàng)目名稱 成交 /擬定均價(jià) 對(duì)比得分 折算價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 天宇萬(wàn)象國(guó)際 12020 40% 聯(lián)發(fā)九都府 12500 30% 266129% 保利香檳國(guó)際 11500 30% 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 由以上測(cè)算可知，本項(xiàng)目公寓當(dāng)前入市價(jià)格為 9924 元 /㎡左右。若在 2020 年 年中 入市，結(jié)合武漢公寓市場(chǎng)年平價(jià)增長(zhǎng)幅度走勢(shì)，按照 9%價(jià)格增幅，其價(jià)格為 9924*（ 1+9%） =10812元 /㎡ ， 建議屆時(shí)入市價(jià)格為 1100011500 元 /㎡ 之間 34 第四部分 ： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一 、總投資估算 本級(jí)代碼 科目名稱 目標(biāo)成本 （萬(wàn)元） 單方成本 （元 /平米） 控制指標(biāo) A 開(kāi)發(fā)成本 一 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1 地價(jià) 二 前期工程費(fèi) 1 咨詢服務(wù)費(fèi) 01 造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi) 預(yù)算 8 折，結(jié)算審計(jì) 7折 02 其它專項(xiàng)咨詢委托費(fèi) 10 a 規(guī)劃手續(xù)費(fèi) (含咨詢費(fèi)） 10*總 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 01 勘察丈量費(fèi) a 地籍調(diào)查費(fèi) 1*占地面積 b 勘察費(fèi)（初勘 詳勘 地下管網(wǎng)） 5*總 c 詳勘審查 勘察費(fèi) *5% d 500分之 1或 2020分之 1地形圖測(cè)量費(fèi) 1*占地面積 e 建筑 (道路）坐標(biāo)放線 1*占地面積 f 規(guī)劃紅線放線、檢驗(yàn)費(fèi) 萬(wàn)元 /棟 *6 棟 g 房屋測(cè)繪費(fèi)（房屋面積預(yù) 測(cè)、實(shí)測(cè)） *（辦公 +地下） +分丘（ 萬(wàn)元） h 建筑面積校核 *總 i 規(guī)劃竣工測(cè)量費(fèi) 2*總 j 其他 元 /平米 *總建面 02 工程設(shè)計(jì)費(fèi) a 概念設(shè)計(jì) b 方案設(shè)計(jì) 30 元 /平米 *總 c 施工圖設(shè)計(jì) 20 元 /平米 *總 d 人防設(shè)計(jì) e 園林景觀設(shè)計(jì) 暫定綠化面積 4000 平米 *40 元 /平米 f 其他 設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)：總建面 *25 元 /平米 * 35 3 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 01 地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估費(fèi) 類似項(xiàng)目預(yù)估 02 散裝水泥專項(xiàng)基金 *總 03 墻體材料專項(xiàng)基金 10*總 04 圖紙審查費(fèi) *總 05 防雷審查費(fèi) 元 /平米 *總建面 06 雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1*總 07 工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi) 建安成本 *% 08 工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) *總 09 商品混凝土招投標(biāo)交易 服務(wù)費(fèi) 建安成本 *% 010 垃圾服務(wù)費(fèi) 16*總 011 白蟻防治費(fèi) 4*總 012 衛(wèi)生監(jiān)督防疫費(fèi) *總 013 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 120*總 4 三通一平費(fèi) 01 臨時(shí)道路 *總 02 臨時(shí)用電 *總 03 臨時(shí)用水 *總 04 場(chǎng)地平整 *總 5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 01 臨時(shí)圍墻 5*總 02 臨時(shí)辦公室 *總 03 臨時(shí)圍板 1*總 三 主體建筑安裝工程費(fèi) 1 主體建筑工程費(fèi) 1500*總建面 2 公共部位裝修 100 100*地上建面 3 主體安裝工程費(fèi) 01 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備 150 150*地上建面 02 室內(nèi)設(shè)備系統(tǒng)及安裝 a 電梯供貨及安裝 30 萬(wàn) *8 部 3 工程監(jiān)理費(fèi) 13 13*總 4 建筑工程檢測(cè)試驗(yàn)費(fèi) 30 30*總 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1 市政工程費(fèi) 40 01 室外道路系統(tǒng) 40 40*總 2 園林景觀工程費(fèi) 凈用地 *綠化率 36 30%*300 3 社區(qū)智能化工程 30 30*總 4 消防工程 地下及辦公 *150 5 供電工程 100 100*總 6 供水工程 30 30*總 7 亮化工程 15 15*總 8 其它 20 20*總 五 公共配套設(shè)施費(fèi) 1 物業(yè)及服務(wù)用房 01 物業(yè)用房 1500 元 /平米 *300 平米 02 設(shè)備用房 1000 元 /㎡ *150 平米 03 消防控制室 1000 元 /平米 *50 平米 六 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1 后期完善費(fèi) 01 公共維修基金 30 元 /平米 *總 02 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 預(yù)估 03 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 555 元 /戶 *（按 810 戶計(jì)） /10000 04 轉(zhuǎn)讓（交易）手續(xù)費(fèi) 11 元 /㎡ *總 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （主體 +配套） *1% B 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 一 管理費(fèi)用 50 1 行政管理費(fèi) 50*總 二 營(yíng)銷費(fèi)用 總銷金額 5% 三 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 1 銀行手續(xù)費(fèi) 2 利息 C 稅金 一 營(yíng)業(yè)稅及附加 收入 *% 二 土地增值稅 4%*（銷售收入） 三 企業(yè)所得稅 收入 *15%*25% 四 其他 占地 *20*3 D 總收益 銷售總額 總成本 一 總成本 二 銷售總額 用地面積 13214 ㎡ ,地上建面 :61796 ㎡ ,地下室 10000 ㎡ 公寓、住宅、商鋪、車位全部銷售。 價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：住宅 12020 元 /㎡，寫字樓（公寓） 11000 元 /㎡，商業(yè) 22020 元 /㎡，車位 10萬(wàn)元 /個(gè)。 37 第五部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、可能面臨的風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 需求的多樣性、多變性決定了市場(chǎng)的不確定性。本項(xiàng)目所處消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境具有一定程度的不確定性，同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)不可避免的帶來(lái)來(lái)自于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目面臨的主要政策風(fēng)險(xiǎn)為國(guó)家的房地產(chǎn)政策調(diào)整和貨幣政策的調(diào)整，宏觀的調(diào)控政策及金融政策將會(huì)很大程度上影響購(gòu)房者態(tài)度。 二、風(fēng)險(xiǎn)防范建議 ? 合理安排資金籌措計(jì)劃，保證資金充足； ? 控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，住宅先入市銷售，盡早獲得現(xiàn)金收入； ? 作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，在規(guī)劃、產(chǎn)品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場(chǎng)的手段，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加客戶信心； ? 注重項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃，選取高素質(zhì)代理商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃、銷售，以保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 ? 密切關(guān)注政府政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策略。 38 第六部分：項(xiàng)目可行性綜合評(píng)述 一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 類別 面積 單價(jià)（元 /㎡） 銷售總額 （萬(wàn)元） 辦公建筑面積 26993 11000 住宅建筑面積 29055 12020 34866 商業(yè)建筑面積 5748 22020 車位 600 個(gè) 10 萬(wàn) /個(gè) 6000 合計(jì) 61796 — 成本 — — 利潤(rùn) — — 企業(yè)所得稅 — — （總銷金額 4%） 凈利潤(rùn) — — 凈利潤(rùn)率 — — % 本項(xiàng)目在住宅、商鋪、寫字樓（公寓）、車位等全部物業(yè)出售的情況下，總銷售金額 萬(wàn)元，去除總成本 萬(wàn)元，利潤(rùn)為 萬(wàn)元。在扣除企業(yè)所得稅后， 凈利潤(rùn)率為 %，具備較好的開(kāi)發(fā)盈利能力。 二、可行性研究結(jié)論 通過(guò)對(duì)宏觀政策、項(xiàng)目地塊所處的區(qū)域市場(chǎng)、外部環(huán)境、規(guī)劃和發(fā)展的分析，項(xiàng)目在各種物業(yè)類型的組合的情況下，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具備良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與發(fā)展?jié)摿Α? 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)切合市場(chǎng)的需求，具備較好的發(fā)展機(jī)遇，并有較好的盈利基礎(chǔ)和能力，能夠創(chuàng)造較好的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 綜合而言，項(xiàng)目具有良好的盈利能力，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行 。