【正文】 ??????? 26 第三部分： 項(xiàng)目初步定位 一、 項(xiàng)目定位 ????????????????????????????????? 27 項(xiàng)目發(fā)展方向找尋 ??????????????????????????? 27 定位前的思考 ????????????????????????????? 28 項(xiàng)目定位 ??????????????????????????????? 28 二、 產(chǎn)品定位 ????????????????????????????????? 29 定位前的思考 ????????????????????????????? 29 產(chǎn)品定位原則 ????????????????????????????? 30 產(chǎn)品建議 ??????????????????????????????? 30 產(chǎn)品定位 ??????????????????????????????? 30 住宅 戶型 配比建議 ??????????????????????????? 29 三、 客戶定位 ????????????????????????????????? 31 4 住宅客戶定位 ????????????????????????????? 31 商鋪客戶定位 ????????????????????????????? 31 寫字樓（ 公寓 ） 客戶定位 ????? ??????????????????? 31 四、 價(jià)格定位 ????????????????????????????????? 31 住宅價(jià)格定位 ????????????????????????????? 31 商鋪價(jià)格定位 ????????????????????????????? 32 寫字樓（ 公寓 ） 價(jià)格定位 ??????????????????????? ? 33 第四部分： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、 總投資估算 ???????????????????????????????? 34 第五部分： 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 可能面臨的風(fēng)險(xiǎn) ?????????????????????????????? 37 二、 風(fēng)險(xiǎn)防范建議 ??????????????????????????????? 37 第六部分： 項(xiàng)目可行性綜合評(píng)述 一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 ???????????????????????? ?????? ? 38 二、可行性研究結(jié)論 ????????????????????????????? ? 38 5 第一部分：市場(chǎng)分析 一、武漢宏觀市場(chǎng) 量?jī)r(jià)表現(xiàn) 2020 年 主城區(qū)成交 萬方，相比 2020 年增長(zhǎng) %；成交 均 價(jià) 元 /㎡，相比 2020 年增長(zhǎng) %。 成交量大幅上漲，成交價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。 需近 15 個(gè)月可消化存量。 650070007500800085009000950002040608010012012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.01成交面積 成交價(jià)格（元 /㎡ ） 0510152025050010001500202012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.01單位：萬㎡ 武漢市商品住宅 存量 走勢(shì) 期末存量（萬㎡） 存銷比（月度） 6 成交 結(jié)構(gòu) 縱觀近兩年成交戶型結(jié)構(gòu)， 120 ㎡以下的首置首改型產(chǎn)品始終是成交基礎(chǔ)。 融僑錦江及天宇盛世濱江 1 月加推，致使 1 月成交量大幅增長(zhǎng)。 020406080100120武漢 市各品類成交 結(jié)構(gòu) 走勢(shì) 90以下 90120 120140單位：萬㎡ 259 172 284 010020030040050012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.09 12.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.09 13.1113.1214.01古田區(qū)域 住宅 成交量走勢(shì) 成交套數(shù) 7 成交價(jià) 2020 年 1 月古田成交均價(jià) 12435 元 /㎡，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 三 、 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位置分布 80008500900095001000010500110001150012020125001300012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.09 12.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.09 13.1113.1214.01古田區(qū)域 住宅 成交價(jià)格走勢(shì) 本項(xiàng)目 廣電蘭亭榮薈 保利香檳國(guó)際 天宇盛世濱江 聯(lián)發(fā)九都府 賽達(dá)國(guó)際 海聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng) 天宇萬象國(guó)際 在售 待 售 8 基礎(chǔ)信息對(duì)比 目前古田區(qū)域內(nèi)，在售項(xiàng)目較多，在售物業(yè)形態(tài)亦較為豐富。 項(xiàng)目 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 總套數(shù) 車位比 物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司 天宇萬象國(guó)際 30608 84813 35% 704 — 武漢市時(shí)代 天宇物業(yè) 海聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng) 12020 62020 20% 440 — — 賽達(dá)國(guó)際 33359 132139 30% 1306 武漢天鼎源物業(yè) 聯(lián)發(fā)九都府 27700 125000 30% 1236 聯(lián)發(fā)物業(yè) 保利香檳國(guó)際 51517 240356 4 45% 1506 住宅；商業(yè) 武漢保利物業(yè) 廣電蘭亭榮薈 109207 593267 30% 4792 — 武漢鑫廣電物業(yè) 天宇盛世濱江 45712 125000 50% 1005 世邦魏理仕 9 交通配套對(duì)比 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較為集中，共享區(qū)域完善交通配套。 項(xiàng)目 教育配套 商業(yè)配套 園林景觀 天宇萬象國(guó)際 無 2 萬方商業(yè) 普通園林 海聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng) 無 商業(yè)街區(qū) 普通園林 賽達(dá)國(guó)際 無 萬方底商 普通園林 聯(lián)發(fā)九都府 無 萬方商業(yè) 普通園林 保利香檳國(guó)際 幼兒園 萬方商業(yè)街 皇家園林 廣電蘭亭榮薈 幼兒園 萬方商業(yè) 東方園林 天宇盛世濱江 幼兒園 萬方商業(yè) 自然浪漫主題 10 營(yíng)銷狀態(tài) 目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)入尾盤銷售期，存量較少，未來供應(yīng)將主要集中在廣電蘭亭榮薈、天宇萬象國(guó)際、海聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 在售 /預(yù)售產(chǎn)品 價(jià)格 天宇萬象國(guó)際 首期 386150 ㎡ 23 房蓄客中 釋放價(jià)格住宅 1000011000 公寓 12020 海聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng) 4877 ㎡公寓產(chǎn)品蓄客中 釋放價(jià)格 85009500 賽達(dá)國(guó)際 14 號(hào)樓 50120 ㎡ 13 房 均價(jià) 9800 聯(lián)發(fā)九都府 住宅 87134 ㎡ 23 房，尾盤 12020 商鋪 80100 ㎡沿街三層商鋪 28000 公寓 63664 ㎡公寓 12500 保利香檳國(guó)際 住宅 少量 156180 ㎡頂層 4 房，尾盤 均價(jià) 11800 商鋪 沿街兩層商鋪 56200 ㎡ 均價(jià) 25000 公寓 9 號(hào)樓 3845 ㎡公寓 11500 廣電蘭亭榮薈 首期 63125 ㎡ 13 房蓄客中 釋放價(jià)格 1100012020 天宇盛世濱江 495138 ㎡ 23 房 13500 產(chǎn)品 配比 市場(chǎng)上供應(yīng)產(chǎn)品主要集中在 80120 ㎡的兩房、三房產(chǎn)品。整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品供應(yīng)首置首改特征較為明顯。 序號(hào) 地塊編號(hào) 土地使用權(quán)人 位置 土地面積 （公頃） 容積率 建筑面積 （萬方） 土地性質(zhì) 成交價(jià)格 （萬元） 樓面地價(jià) （元 /㎡ ） 1 P(2020)201 號(hào) RADINAT II . 解放大道與古田二路 交匯處 商服 66000 2700 2 P(2020)27 號(hào) 武漢新居城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 硚 口區(qū) 住宅、商服 117900 1900 3 P（ 2020） 203 號(hào) 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 硚 口區(qū)古田二路以西 34 住宅、商服 143780 4228 4 P（ 2020） 119 號(hào) 漢正街控股集團(tuán)公司 武漢市硚 口區(qū)古田一路 住宅、商服 83860 3500 5 P（ 2020） 156 號(hào) 湖北天眾置業(yè)有 限公司 南臨解放大道，西臨古田二路，東靠辛家地小學(xué) 6 商服 33900 6026 6 P(2020)001 號(hào) 向繼紅 硚 口區(qū)工農(nóng)路與聯(lián)工路交匯處 住宅、商服 18480 2470 7 P（ 2020） 014 號(hào) 武漢園博園置業(yè)有限公司 硚 口區(qū)長(zhǎng)豐村 A 包 住宅、商服 159270 2305 8 P（ 2020） 015 號(hào) 名流置業(yè)