【正文】 線內(nèi)。故高新區(qū)崇業(yè)辦麻李第三小組村委會(huì)與某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，進(jìn)行新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造升級(jí)。本項(xiàng)目擬對(duì)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體建筑設(shè)施、市政道路基礎(chǔ)設(shè)施、商鋪、經(jīng)營(yíng)攤位等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造升級(jí)開發(fā)，建立良好的規(guī)范化市場(chǎng)交易平臺(tái)，建立宜居宜商一體化商圈，為日益增長(zhǎng)的群眾需求提供良好的交易環(huán)境和投資經(jīng)商環(huán)境；，屬于麻李村第三村民小組村委會(huì)自留工商用地，依據(jù)國(guó)家有關(guān)土地政策，該項(xiàng)目土地（自留工商用地）可用于發(fā)展除經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)廠房等，讓村集體經(jīng)濟(jì)組織通過發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。計(jì)劃由高新區(qū)麻李村第三小組村委會(huì)牽頭成立新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目小組，經(jīng)麻李村第三小組村委會(huì)實(shí)際考察、走訪、商談選擇了業(yè)績(jī)、口碑良好且具有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具體實(shí)施進(jìn)行新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造升級(jí)投資開發(fā)。（2）項(xiàng)目提出過程由于麻李村第三村民小組村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而某高新區(qū)政府又不可能對(duì)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)進(jìn)行大規(guī)模地投資， 為使新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的臟亂差形象改造提升，發(fā)揮其應(yīng)有的市場(chǎng)功能，還高新區(qū)城市一個(gè)整潔美觀繁榮的新城市面貌；同時(shí)也為了改善麻李村第三村民小組經(jīng)濟(jì)收入，增加村民就業(yè)機(jī)會(huì)，盤活麻李村第三村民小組村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營(yíng)機(jī)制上進(jìn)行市場(chǎng)化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)，因此本項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行市場(chǎng)化的開發(fā)模式，鼓勵(lì)投資開發(fā)商介入?yún)⑴c本項(xiàng)目。新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)有總建筑面積10000多平方米，有經(jīng)營(yíng)門店80個(gè)、經(jīng)營(yíng)攤位160個(gè)，因早期村組建設(shè)市場(chǎng)未進(jìn)行合理規(guī)劃，道路、水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施極差，部分村民違章建房現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)因年久失修，整個(gè)市場(chǎng)破亂不堪，市場(chǎng)彩鋼大棚風(fēng)化銹蝕破損嚴(yán)重，有隨時(shí)坍塌的危險(xiǎn)；門店墻面多處脫落；地面坎坷不平，污水橫流，地下排水不暢。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：(1)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(2)國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）(3) 《某市城市總體規(guī)劃》（2011－2015年）；(4)《某市城市近期建設(shè)規(guī)劃》；(5)《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2011－2015年）；(6)咨詢有限公司搜集的相關(guān)資料；(7)委托單位提供的有關(guān)資料。公司組織機(jī)構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚，已形成了完善的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某項(xiàng)目管理咨詢有限公司二0一四年六月目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及需求分析 6第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6第二節(jié) 市場(chǎng)需求分析 9第三章 建設(shè)條件 12第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案 16第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 16第二節(jié) 主要建設(shè)方案 16第五章 節(jié)能節(jié)水 21第一節(jié) 編制依據(jù) 21第二節(jié) 能耗指標(biāo)分析及節(jié)能措施 21第三節(jié) 水耗指標(biāo)分析及節(jié)水措施 22第六章 環(huán)境影響分析 23第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)標(biāo)淮 23第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 23第三節(jié) 環(huán)保措施 27第四節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 29第七章 勞動(dòng)安全及衛(wèi)生消防 30第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 30第二節(jié) 安全衛(wèi)生措施 30第四節(jié) 消防設(shè)施 31第五節(jié) 安全衛(wèi)生管理 32第八章 項(xiàng)目組織與管理 33第一節(jié) 項(xiàng)目組織 33第二節(jié) 項(xiàng)目管理 33第九章 項(xiàng)目招投標(biāo) 36第一節(jié) 工作依據(jù) 36第二節(jié) 招標(biāo)內(nèi)容 36第三節(jié) 招標(biāo)組織形式 36第四節(jié) 核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng) 37第五節(jié) 招標(biāo)方式 37第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 39第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施階段 39第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 39第十一章 投資收益估算與資金籌措 40第一節(jié) 估算依據(jù) 40第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 42第三節(jié) 項(xiàng)目銷售估算 42第十二章 結(jié)論與建議 44第一節(jié) 結(jié)論 45第二節(jié) 建議 45 附件1：《項(xiàng)目現(xiàn)狀圖》 附件2：《項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案圖》 附件3：《項(xiàng)目鳥瞰圖》 3某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目聯(lián)系人： 項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年12月21日經(jīng)某省工商行政管理局審核批準(zhǔn)，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：XX，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)，法人代表：某，注冊(cè)資本金：1000萬(wàn)元，辦公地址：某市樂天大街與前進(jìn)路十字北。公司下設(shè)開發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、前期物業(yè)管理部、辦公室的五部一室，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員20人，中高級(jí)職稱15人，初級(jí)3名。公司始終堅(jiān)持“以人為本，質(zhì)量第一”的理念，堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)，良性發(fā)展的模式，積極加快和完善投資新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)建設(shè)，具備了本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的的實(shí)力和基礎(chǔ)。項(xiàng)目提出的理由、過程及實(shí)施方案（1）項(xiàng)目提出理由某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于某高新區(qū)東風(fēng)大街與育紅路之間，是高新區(qū)的黃金地段，由高新區(qū)崇業(yè)辦麻李村三組村委會(huì)負(fù)責(zé)管理，始建于80年代初期，是某高新區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，日均人流量1萬(wàn)多人，年均人流量達(dá)365萬(wàn)人次，市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)很好，有著良好的發(fā)展前景。一旦遭遇大風(fēng)暴雨天氣，市場(chǎng)頂棚在風(fēng)中更是搖搖欲墜，如此的交易購(gòu)銷環(huán)境，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的發(fā)展，更不能滿足某高新區(qū)人民群眾日益增長(zhǎng)的生活需要，隨著租房外來人口的增多，管理難度較大，嚴(yán)重影響了某高新區(qū)城市面貌和文明城市的建設(shè)，加上該區(qū)域土地性質(zhì)較為特殊,為某高新區(qū)崇業(yè)辦麻李村第三小組村委會(huì)集體自留商業(yè)用地,近十年來,因土地性質(zhì)（村自留工商用地）難以變更為住宅、商業(yè)建設(shè)用地, “地塊小,土地性質(zhì)難以變更”這也使有實(shí)力有、有信譽(yù)、有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)開發(fā)商都不敢冒險(xiǎn)進(jìn)行該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造開發(fā)，這種現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了某高新區(qū)城市面貌，也嚴(yán)重阻礙了麻李村第三村民小組的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，阻礙了某高新區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。故經(jīng)麻李村第三村民小組全體村民會(huì)議討論通過，決定申請(qǐng)實(shí)施新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目，為了吸引有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有信譽(yù)的開發(fā)商進(jìn)行本項(xiàng)目的大力投資，以土地置換形式，將本項(xiàng)目的部分自留工商用地性質(zhì)進(jìn)行變更， 使房地產(chǎn)開發(fā)商可以有合法用地開發(fā)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商在有意愿、有獲利可能的前提下，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)。（3）項(xiàng)目實(shí)施方案為了改善某高新區(qū)城市臟亂差的部分不和諧城市面貌；同時(shí)也為了解決廣大商戶、攤販的生活住行難等問題，促進(jìn)某市新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的可持續(xù)繁榮發(fā)展，搞活提升某高新區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。除鼓勵(lì)各村將留用地項(xiàng)目用于自主經(jīng)營(yíng)和出租等外，對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)組織缺少經(jīng)濟(jì)積累、實(shí)力有限的實(shí)際情況，也允許各村集體與業(yè)績(jī)、口碑良好具有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，通過合作開發(fā)推進(jìn)項(xiàng)目上馬，及早為村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民帶來現(xiàn)實(shí)的收益。根據(jù)某市城中村改造的有關(guān)要求與規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定，擬新建兩棟3層框架結(jié)構(gòu)市場(chǎng)，一層為攤位、二層為經(jīng)營(yíng)門店、三層為倉(cāng)庫(kù)及辦公 ，其中有200個(gè)（60㎡/個(gè)）經(jīng)營(yíng)門店和300個(gè)（20㎡/個(gè)）攤位，總經(jīng)營(yíng)面積為18000平方米，倉(cāng)庫(kù)及管理辦公用房約10500平方米；在市場(chǎng)入口兩端新建18層框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小戶型高層住宅兩棟，建筑面積約10500平方米，在市場(chǎng)及小戶型高層住宅下建設(shè)地下建筑，作為設(shè)備用房及地下車位，建筑面積約8550平方米，車位390個(gè)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近有較多居住小區(qū)，配套設(shè)施齊全，交通環(huán)境便捷，地理位置優(yōu)越，該項(xiàng)目建成投入使用后，定將成為某城中村改造項(xiàng)目（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造）中的亮點(diǎn)工程。建設(shè)規(guī)模：新建及改建47550平方米。項(xiàng)目所在地符合某市城區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，地質(zhì)情況良好，不受洪水、潮濕的影響，周圍無(wú)各種污染源、易燃易爆危險(xiǎn)物品、高噪音、高壓電線。項(xiàng)目投入總資金及資金籌措該項(xiàng)目總投資為9510萬(wàn)元，其中，項(xiàng)目實(shí)施單位自籌6510萬(wàn)元，銀行貸款3000萬(wàn)元。要改善消費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)大居民消費(fèi)，逐步提高消費(fèi)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重。該項(xiàng)目建設(shè)是某市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)、管理城市的系統(tǒng)工程，是改善人民生產(chǎn)生活環(huán)境的民心工程。實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃、建設(shè)配套公共設(shè)施的需要 根據(jù)某市的城市總體規(guī)劃，該項(xiàng)目的建設(shè)將有利于項(xiàng)目區(qū)商業(yè)文化品位的提高，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃。因此，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，必須抓好市場(chǎng)建設(shè)，以市場(chǎng)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。同時(shí)市場(chǎng)是農(nóng)民接受市場(chǎng)信息、了解市場(chǎng)行情和銷售大宗農(nóng)產(chǎn)品最便捷的渠道，也是解決農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的有效形式，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)域化、專業(yè)化，形成具有優(yōu)勢(shì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)品，具有直接帶動(dòng)作用。提高農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村主要以一家一戶的分散經(jīng)營(yíng)為主，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)信息傳遞缺乏載體，市場(chǎng)已成為地方經(jīng)濟(jì)信息的集散地。通過市場(chǎng)信息的引導(dǎo)，讓農(nóng)民學(xué)會(huì)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)安排生產(chǎn)；同時(shí)，還可以通過信息高速公路掌握的產(chǎn)、銷農(nóng)產(chǎn)品動(dòng)態(tài)，進(jìn)行網(wǎng)上交易。應(yīng)充分挖掘市場(chǎng)內(nèi)涵，將市場(chǎng)建設(shè)成為多功能的載體，以滿足農(nóng)民的消費(fèi)習(xí)慣和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)多方面的需要。某市作為擁有548萬(wàn)人口的大市，但城市建設(shè)緩慢，城市居民的住房困難問題一直是城市發(fā)展的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題，也是容易引發(fā)矛盾的問題。新二路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、便利節(jié)能的原則建設(shè)的兩棟小戶型高層住宅，優(yōu)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以人為本，質(zhì)量第一，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)超前，功能完善，面對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廣大外來商戶、部分原住居民銷售或租賃，項(xiàng)目建成后將切實(shí)解決該區(qū)域的環(huán)境問題和社會(huì)問題，為建設(shè)和諧某打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。改革開放以來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費(fèi)水平也在不斷提高，特別是廣大農(nóng)村有相當(dāng)一部分先富起來的人已大量涌進(jìn)城區(qū)，從事經(jīng)營(yíng)與服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，既發(fā)展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)，也實(shí)現(xiàn)了共同富裕的目標(biāo)。人們收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進(jìn)了各檔次住房消費(fèi)需求的不斷增長(zhǎng)。項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng)內(nèi)需