【正文】 硚 口區(qū)長豐村 B 包 住宅、商服 65170 2306 9 P（ 2020） 016 號 名流置業(yè) 硚 口區(qū)長豐村 C1 包 78 住宅、商服 160090 2333 10 P（ 2020） 017 號 武漢美好錦程置業(yè)有限公司 硚 口區(qū)長豐村 C2 包 住宅、商服 77550 2254 11 P（ 2020） 018 號 武漢名流時代置業(yè)有限公司 硚 口區(qū)長豐村 D 包 住宅、商服 75000 2299 12 P（ 2020） 019 號 武漢古田聯(lián)合置業(yè)有限公司 硚 口區(qū)羅家墩村下干校村灣 住宅、商服 21000 2336 四、市場 綜述 2020 年 武漢樓市量價創(chuàng)下歷史新高， 土地交易 市場 供需兩旺，市場 表現(xiàn)極為活躍 。據業(yè)內人士預測，入市后售價將達到 35000 元 /㎡。 2020 年 8 月光谷 P（ 2020） 117 號地塊以樓面地價 5228 元 /㎡拍出，成為光谷地王。 武漢中心城區(qū)樓市即將進入價格大幅上漲時代 ，帶動其他主城區(qū)的價格快速上漲 。全園分為南北兩大片區(qū)，北區(qū)展區(qū)以園林與人文藝術為主題展示，南區(qū)展區(qū)布局以園林與生態(tài)科技、園林與幸福生活為主題展示。 周邊有機場快速路、古田二路、金山大道等城市干道，交通條件優(yōu)越 。 園博會結束后，武漢園博園將作為城市公園永久保留。 園博 園選址 項目地塊 7 號線 6 號線 園博 園選址 項目地塊 14 園博園周邊規(guī)劃有地鐵 6 號線和 7 號線，到開園前，將開通 8 條園博園首發(fā)公交專線、 5 條公交接駁線和 4 條公交擺渡線。 —— 帶來持續(xù)可觀經濟收益： 根據游客規(guī)模預測，按平均每人消費 1000 元計算，會展期間日均可容納 8 萬人、半年 1500 萬人次的游客量，可以直接給武漢帶來 150 億元的旅游消費收入。 —— 提升周邊房地產市場價格水平： 武漢園博園的建成開放將會非常有效的提升周邊的自然環(huán)境 、經濟環(huán)境 ，帶來區(qū)域的快速發(fā)展，進而帶動周邊房地產市場的 價格水平提升 ，將成為城市置業(yè)、開發(fā)熱點板塊。 硚口西部舊城改造 硚口行政區(qū)內，從東端漢正街到西端舵落口，近年來均面臨著拆遷改造，每年將要完成800010000 戶的拆遷，產生大量新的購房需求。 硚口西部主要改造城中村 ： 15 重點項目： 項目名稱 建設內容 1135 化工片（農利村） 總用地面積 1135 畝，開發(fā)約 220 萬方的商業(yè)、居住、辦公綜合區(qū) 江灘綠化景觀工程（羅家墩） 8km 江灘完善建設，漢江之眼、漢江第一灣重點打造 南國大家族 （已建成） —— 宜家、紅星美凱龍商貿中心（額頭灣 ，在建 ） 用地面積 450 畝，開發(fā)量約 40 萬方的家居、展示、購物中心 匯豐企業(yè)總部（長豐村，在建） 用地面積 200 畝，開發(fā)量約 30 萬方的企業(yè)辦公群 藍焰物流基地（長豐村 ，在建 ） 用地面積 629 畝，發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、流通產業(yè)，總投資 10 億 舵落口、易家墩 地帶 重點拆遷 舵落口 、易家墩一帶 是硚口西部老舊民居較為集中的區(qū)域， 舊城改造工作已經啟動，意向規(guī)劃方案將根據這一地帶沿江的特性，結合硚口整體規(guī)劃布局，建設以古田二路為縱向主軸的垂直商業(yè)帶、以漢江沿線為橫向主軸的文化娛樂公建軸線。 在硚口整體規(guī)劃的驅動下，該區(qū)域內將會因舊城改造和拆遷產生大量的購房需求，臨近古田區(qū)域內的房地產市場將會成為承接這一部分需求的主要載體，為古田區(qū)域房地產帶來新的機遇。 江漢六橋 2020 年建成通車 江漢六橋是武漢市城市規(guī)劃的第六座跨漢江通道，位于三環(huán)線江漢五橋（長豐橋）和江漢二橋之間，漢口岸與古田二路相接，漢陽岸經琴臺大道延長線、玫瑰園路等市政道路至老漢沙公路，工程全長 。 江漢六橋將不僅極大的改善古田區(qū)域內的交通條件，還將 迅速提升古田二路 沿線 的 經濟效益和土地價值 ，本項目將直接受益于 江漢六橋帶來的利好 ；有利于把漢江濱水商住帶打造為集商貿商務商住于一體、凸現(xiàn)江城濱水特色的經濟生活帶和城市景觀帶，全面融入武漢 “兩江四岸 ”協(xié)調發(fā)展之中。兩個項目建成后，硚口額頭灣區(qū)域將成為新的商業(yè)中心，將有效提升周邊商業(yè)發(fā)展、片區(qū)升級，同時推動區(qū)域內的房地產價格上漲。輻射約 830 萬當地居項目地塊 江漢六橋 項目地塊 宜家、紅星美凱龍選址 約 18 民，將全力打造都市新地標；該購物中心集百貨、超市、時尚、家電、運動、餐飲、娛樂影院及家居等全方位消費功能為一體，為三層封閉式一體化建筑，涵蓋包括宜家家居（ IKEA）在內的 400 個國內外知名品牌 。 武漢紅星美凱龍簡介： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場項目占地面積 116 畝，總建筑面積 27 萬平方米。 預計 2020 年下半年營業(yè)。在硚口十二五規(guī)劃 以及舊城改造 的政策前提下， 借機 第十屆園博 會 、 宜家和紅星美凱龍、 江漢六橋、 漢江濱水商務帶 等重點工程 和項目的強勁驅動，區(qū)域的整體形象和環(huán)境將得到質的跨越，經濟發(fā)展將迎來轉型和契機，為區(qū)域內的房地產發(fā)展提供良好氛圍與發(fā)展機遇。 圖一：本地塊在武漢的位置 根據地塊現(xiàn)場實地調查，本地塊東面為古田二路，與硚口區(qū)長豐街道辦事處隔古田二路金銀潭生態(tài)居住區(qū) 漢口中心區(qū) 漢陽核心區(qū) 王家墩 CBD 古田板塊 地塊位置 20 相望，直線距離約 500 米。 地塊西面為三江航天辦公樓，與本地塊之間也有一條已經形成的雙向 2 車道的水泥路。 圖二：地塊四至具體情況 圖三：地塊周邊四至實景 1） 東面 長豐街辦 長豐派出所 地塊位置 21 河昌公園 1 河昌公園 2 2） 南面 富仕雅庭 1 富仕雅庭 2 3） 西面 三江航天辦公樓 1 三江航天辦公樓 2 22 4） 北面 星田公寓 1 星田公寓 2 內部條件 地塊東、南、西三面臨路，用現(xiàn)有的圍墻與外面隔開，地塊上場地平整 。 在大的交通方面，通過古田二路向北，穿過中環(huán)線直達金山大道，可以很方便的到達天河機場；通過長豐大道往東，可以直達漢口火車站；通過中環(huán)線，可以很方便的到達位于武昌的武漢火車站或者武昌火車站；通過解放大道，可以直達漢口中心城區(qū)；通過輕軌 1 號線，可以很方便的到達漢口最中心區(qū)域。 2）醫(yī)療 武漢市第十醫(yī)院 車行 10 分鐘 中聯(lián)大藥房 步行 10 分鐘 康欣大藥房 步行 10 分鐘 武漢骨科醫(yī)院 車行 10 分鐘 長豐大道 豐 逸路 長升路 古田二路 豐 茂路 解放大道 南泥灣大道 地塊位置 豐 碩路 24 3）商業(yè) 中商平價長豐店 步行 15 分鐘 潤良超市 步行 12 分鐘 鴻艷平價超市 步行 10 分鐘 中百超市航天城店 步行 5 分鐘 中百倉儲古田購物廣場 車行 10 分鐘 4）教育 古田小學 步行 12 分鐘 長豐小學 步行 4 分鐘 武漢 4 中 車行 15 分鐘 武漢 43 中 步行 15 分鐘 軍事經濟學院 車行 10 分鐘 5）餐飲 雪源酒家 步行 3 分鐘 德意素食餐廳 步行 1 分鐘 重慶風味飯莊 步行 1 分鐘 勝發(fā)川菜 步行 1 分鐘 七里香酒樓 步行 2 分鐘 凱麗花園會所 步行 2 分鐘 凱麗花園酒店 步行 3 分鐘 天子川菜 步行 6 分鐘 冷鍋魚 步行 6 分鐘 25 三、 swot 分析 優(yōu)勢 1） 中心城區(qū)地段 地塊位于 主城區(qū) 古田 中心 ，周邊日常生活配套設施完善，能夠滿足居住人群的日常需求； 2） 交通便利 古田二路、長豐大道、解放大道等主干道與本項目相連，在外部交通環(huán)境方面，本項目有比較大的優(yōu)勢； 3） 昭示性強 本地塊的東南西三面都有道路，通行條件和展示面較好，能夠為項目的后期發(fā)展提供非常有利的支撐； 4） 地塊方正，易于規(guī)劃設計 本項目地塊十分方正，從規(guī)劃設計的角度來看，更易于建筑布局、景觀設計。 3） 存在一定的噪音污染 古田二路是連接古田區(qū)域和中環(huán)線、金銀湖金山大道的重要干道，每天的車流量巨大，對于居住在此區(qū)域的人群來說，存在噪音污染和粉塵污染； 機會點 1） 政策 利好 硚口十二五規(guī)劃、舊城改造等長期政策 將重新收編區(qū)域內的大量土地，再度規(guī)劃開發(fā)，掀起新的建設熱潮， 帶來區(qū)域的環(huán)境、形象全面升級， 產生大量的住房需求， 為區(qū)域內的房地產市場帶來發(fā)展機遇。 威脅點 1）市場 競爭 來自區(qū)域市場的競爭將會對本項目造成不可避免的客戶分流。 27 第 三 部分：項目 初步定位 一、 項目 定位 項目發(fā)展方向找尋 本項目的用地性質為綜合用地，具體解釋為可以發(fā)展商業(yè)金融、住宅與公共設施的用地。 本項目位于漢口古田二路，屬于傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，隨著城市化的快速進程，古田區(qū)域目前已經完成了原來工廠的整體搬遷，古田區(qū)域目前已經發(fā)展成為除漢口核心區(qū)外的，發(fā)展最優(yōu)質的區(qū)域，大量的開發(fā)商在這一區(qū)域扎根，可以說，住宅產品是這一區(qū)域發(fā)展最為成熟的物業(yè)形態(tài)。 對于本項目來說，古田二路的地理位置，周邊并不出色的先天條件等等，都決定了本項目很難跳出古田區(qū)域現(xiàn)有的格局，中端住宅項目將 是本項目最適宜的發(fā)展方向。在本項目的南面，直線距離不到 500 米的南泥灣大道上，匯豐企業(yè)總部已經發(fā)展多年，目前已經建設完成，營銷實行的是租售并舉的措施，部分寫字樓出租，不用來出售。因此對于本項目辦公樓這一塊的規(guī)劃來說，建議盡可能的少做，來規(guī)避寫字樓銷售不暢的潛在風險。 經過多年的發(fā)展，古田區(qū)域的商業(yè)集中在從古田四路麥德龍超市到古田三路中百倉儲超市一線的解放大道沿線，其他區(qū)域的商業(yè)多為散而且雜亂的臨街小商鋪，整體缺乏規(guī)劃，沒有形成核心競爭力，古田區(qū)域的商業(yè)急待整體升級，對于本項目來說，適當的發(fā)展商業(yè)將會給項目帶來一定的增長空間。 28 定位前的思考 項目定位必須綜合考慮項目面臨的競爭及地塊自身的條件，綜合考 慮，項目定位的核心前提包括： ? 政府在城市總體規(guī)劃上的限制； ? 符合當前及未來市場需求的客觀實際，符合市場調研反映的具有有效需求的市場空