【正文】 1） 武漢園博園概述 第十屆中國 國際 園林博覽會(huì)定于 2020年 9月底至 2020年 4月底在武漢舉辦， 位于 硚口、東 西湖 和江漢三個(gè)區(qū)的接合部 ， 規(guī)劃總用地 231 公頃， 相當(dāng)于 5 座解放公園。 2020 年 9 月四新 P（ 2020） 128 樓面地價(jià) 5305 元 /平方米 拍出，成為四新地王。 2020 年 8 月塔子湖 P（ 2020） 109 號 地塊以樓面地價(jià) 4707 元 /㎡拍出，成為后湖地王。 2020 年 9 月精武地王 P（ 2020） 130 號地塊以 12617 元 /平方米的樓面價(jià) 拍出。 項(xiàng)目 一房 二房 三房 四房 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 天宇萬象國際 （首期） — — 8890 75% 25% — — 海聯(lián)時(shí)代廣場 （首期） 15% 5865 46% 7577 38% — — 賽達(dá)國際 （ 4 號 樓 ） — — 7580 60% 114119 40% — — 聯(lián)發(fā)九都府 — — 8697 78% 119134 22% — — 保利香檳國際 —— —— 6266 % 8792 % 118137 25% 廣電蘭亭榮薈 （首期） 63 11% 8081 53% 89125 36% — — 天宇盛世濱江 —— —— 9596 42% 138 58% — — 11 潛在競爭 ? 近兩年成交土地位置 P(2020)017 P(2020)018 P(2020)019 P(2020)016 P(2020)015 P(2020)014 P(2020)001 P(2020)119 P(2020)27 P(2020)201 P(2020)156 P(2020)203 本地塊位置 12 ? 近兩年成交土地?cái)?shù)據(jù) 2020 年至今，區(qū)域內(nèi)還剩余 12 宗地塊未開發(fā)，規(guī)劃總建筑面積約 386 萬方，后市壓力較大。一房、四房產(chǎn)品供應(yīng)較少。區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià)集中在 12020 元 /㎡ 左右 ，商鋪主流價(jià)格 集中在 2500028000 元 /㎡ ，公寓價(jià)格區(qū)間為 1150012500 元 /㎡ 。 項(xiàng)目 道路系統(tǒng) 軌道交通 公交線路 天宇萬象國際 古田一路、古田二路、古田四路、二環(huán)線；三環(huán)線、長豐大道、解放大道、古田路、沿河大道 1線 31 54 56 58 61 5454 736 路 8 條公交線路 海聯(lián)時(shí)代廣場 古田一路、古田二路、古田四路、二環(huán)線；三環(huán)線、長豐大道、解放大道、古田路、沿河大道 — 505 路、 508 路、 512 路、 531 路、546 路、 548 路等 16 條公交線路 賽達(dá)國際 古田一路、古田二路、古田四路、二環(huán)線；三環(huán)線、長豐大道、解放大道、古田路、沿河大道 1 號線 505 路、 508 路、 512 路、 531 路、546 路、 548 路等 16 條公交線路 聯(lián)發(fā)九都府 古田二路、古田四路、二環(huán)線；三環(huán)線、長豐大道、解放大道、沿河大道 1線 71 52 80 57 51 55550、 548 等 14 條公交線路 保利香檳國際 古田四路、漢西三路、二環(huán)線；三環(huán)線、長豐大道、解放大道、沿河大道 1線 70 路、 222 路、 537 路、 597 路、720 路、 808 路 6 條公交線路 廣電蘭亭榮薈 三環(huán)線、長豐大道、解放大道；二 環(huán)線、漢西路； —— 312 路、 541 路、 550 路、 602 路、712 路 5 條公交線路 天宇盛世濱江 二環(huán)線、漢西路、長豐大道、解放 大道、沿河大道 3線 70 路、 537 路、 597 路、 720 路、808 路 5 條公交線路 內(nèi)部配套對比 保利香檳國際、天宇盛世濱江在內(nèi)部配套打造上具有明顯優(yōu)勢。 項(xiàng)目 發(fā)展商 地址 物業(yè) 形態(tài) 建筑風(fēng)格 交房標(biāo)準(zhǔn) 天宇萬象國際 武漢市時(shí)代天宇置業(yè)有限公司 硚口古田二路 寫字樓、公寓、住宅、商鋪 ARTDECO 毛坯 海聯(lián)時(shí)代廣場 武漢財(cái)富興城置業(yè)發(fā)展有限公司 硚口區(qū)古田二路（長升路與豐茂路交匯處） 公寓、寫字樓、商業(yè) 現(xiàn)代 毛坯 賽達(dá)國際 武漢市泰宇商貿(mào)有限 公司 硚口古田二路（漢口春天 西側(cè)） 住宅及社區(qū)底 商 后現(xiàn)代 毛坯 聯(lián)發(fā)九都府 聯(lián)發(fā)集團(tuán) 硚口解放大道與古田四 路交匯處 住宅、公寓、商 業(yè) 現(xiàn)代古典 主義 毛坯 保利香檳國際 保利地產(chǎn) 硚口解放大道宗關(guān)（武漢四中旁） 住宅、公寓、社區(qū)底商 ARTDECO 毛坯 廣電蘭亭榮薈 武漢廣電地產(chǎn) 硚口區(qū)古田四路（天澤一方旁） 住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓 ARTDECO 毛坯 天宇盛世濱江 武漢市時(shí)代天宇置業(yè)有限公司 沿河大道、崔家墩路交匯處 住宅 ARTDECO 精裝修 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對比 競爭項(xiàng)目以中小規(guī)模為主，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大項(xiàng)目為廣電蘭亭榮薈約 60 萬方。本月成交以融僑錦江（ 13000 元 /㎡）及天宇盛世濱江（ 13500 元 /㎡）為主，價(jià)格也因此漲至 12500元 /平方米左右。 因聯(lián)發(fā)九都府、賽達(dá)國際、保利香檳國際為主的項(xiàng)目銷售已近尾聲，后期市場可售貨量減少的原因， 2020 年 成交量 8 月份 為 分水嶺， 8 月份以來持續(xù)下滑，直至 2020 年 1 月份 融僑錦江及天宇盛世濱江加推， 1 月成交量 出現(xiàn) 反彈 。 二 、 古田區(qū)域市場 成交量 2020 年 1 月古田成交 284 套，同比增長 %，環(huán)比增長 %。 市場存量保持微幅上漲，但整體處于合理值范圍內(nèi)。 市場存量 截至 2020 年 1 月份 ， 武漢住宅市場存量近 1470 萬方，存銷比 。 1 古田二路地塊 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 武漢中盛紅城 房地產(chǎn) 投資管理有限公司 二零一四年三月 2 目錄 第一部分： 市場分析 一 、武漢宏觀市場 ??????????????????????????????? 5 量價(jià)表現(xiàn) ??????????????????????????????? ? 5 市場存量 ???????????????????????????????? 5 成交 結(jié)構(gòu) ???????????????????????????????? 6 二 、 古田 區(qū)域市場 ??????????????????????????????? 6 成交量 ???????????????????????????????? ? 6 成交價(jià) ????????????????????????????????? 7 三 、競爭市場 ????????????????????????????????? 7 競爭項(xiàng)目位置分布 ?????????? ?????????????????? 7 基礎(chǔ)信息對比 ?????????????????????????????? 8 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對比 ???????????????????????????? 8 交通配套對比 ?????????????????????????????? 9 內(nèi)部配套對比 ?????????????????????????????? 9 營銷狀態(tài) ??????????????????????????????? 10 產(chǎn)品配比 ??????????????????????????????? 10 潛在競爭 ??????????????????????????????? 11 四 、 市場 綜述 ?????????????????????????????? ??? 12 第二部分： 項(xiàng)目 分析 一 、 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃 ????????????????????????????? 13 武漢園博園 ?????????????????????????????? 13 硚口西部舊城改造 ????????????????????????? ?? 14 舵落口、易家墩重點(diǎn)改造 ?????????????????????? ?? 15 十二五期間重點(diǎn)規(guī)劃“四區(qū)一帶” ?????????????????? ?? 15 江漢六橋 2020 年通車 ????? ?????????????????? ?? 16 宜家、紅星美凱龍落戶硚口 ??? ?????????????????? ?? 17 小結(jié) ????????????????????????????????? 18 二 、地塊屬性 ????????????????????????????????? 19 3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ????????????????????????????? 19 地塊 四至 ??????????????????????????????? 19 1）東面 ??????????????????????????????? 20 2）南面 ??????????????????????????????? 21 3）西面 ??????????????????????????????? 21 4）北面 ??????????????????????????????? 22 內(nèi)部條件 ??????????????????????????????? 22 外部環(huán)境 ??????????????????????????????? 23 1）交通 ??????????????????????????????? 23 2）醫(yī)療 ??????????????????????????????? 23 3）商業(yè) ??????????????????????????????? 24 4）教育 ??????????????????????????????? 24 5）餐飲 ??????????????????????????????? 24 三、 SWOT 分析 ???????????????????????????????? 25 優(yōu)勢 ????????????????????????????????? 25 劣勢 ????????????????????????????????? 25 機(jī)會(huì)點(diǎn) ???????????????????????????????? 25 威脅點(diǎn) ?????????????????????????