【正文】 充分利用地塊位置優(yōu)勢和資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 雖受政策影響，但X市房地產(chǎn)還是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，地塊土地成本可能較高，需要想辦法創(chuàng)造附加值，提高銷售價(jià)格。 假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，本項(xiàng)目的土地價(jià)格承受能力較高，。 通過敏感性分析，容積率、銷售價(jià)格的變動對項(xiàng)目利潤影響較大216。 銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）：%216。 稅后利潤：216。 項(xiàng)目銷售收入：（住宅銷售率：100%）216。 土地供應(yīng)量巨大，但老城區(qū)供應(yīng)量極少。 房地產(chǎn)同質(zhì)化競爭越來越嚴(yán)重，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到市場的歡迎；216。 品牌地產(chǎn)市場份額較小，有較大的市場空間；216。、行業(yè)競爭分析216。216。216。 近年來，X市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。 在其他假設(shè)條件不變的情況下，假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，；，；。 ，建安成本估算為1500元每平米，則總成本為：項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng)目金額（萬）1開發(fā)成本 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè) 開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出 不可預(yù)見費(fèi)用 2開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì)總投資（１＋２） ，建安成本估算為1600元每平米，則：總投資估算表為：序號項(xiàng)目金額（萬）1開發(fā)成本 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè) 開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出 不可預(yù)見費(fèi)用 2開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì)總投資（１＋２） ，建安成本估算為1650元每平米，則：項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng)目金額（萬）1開發(fā)成本 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè) 開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出 不可預(yù)見費(fèi)用 2開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì)總投資（１＋２） 假定本項(xiàng)目土地價(jià)格未知，、測算地塊最高承受土地價(jià)格水平，如下表所示土地價(jià)格測算表序號容積率土地價(jià)格（萬元）土地價(jià)格（畝/萬元）項(xiàng)目總成本成本利潤率（稅后利潤/支出）1 30%230%330%4 30%說明：216。分析：容積率增大后，假定建筑密度不變，項(xiàng)目為住宅物業(yè)形態(tài)。售價(jià)變動率銷售收入（元／平方米）項(xiàng)目總成本（萬元）成本利潤率（稅后利潤/總成本）10%7150%5%6825%06500%5%6175%10%5850%、容積率變動的不確定性分析容積率變化（、）對項(xiàng)目利潤也很敏感。2：在其他假設(shè)條件不變的情況下，假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，、項(xiàng)目不確定性分析假定本項(xiàng)目土地款以230萬元／畝計(jì)算，且售價(jià)和其他條件如前所設(shè)，則：項(xiàng)目盈虧平衡分析（1）保本銷售價(jià)格： 住宅：3878元/平方米（2）保本銷售率： 住宅：％、銷售價(jià)格變化的不確定性分析通過銷售價(jià)格的變動分析（變化幅度177。未售部分及不可售的管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算銷售收入：住宅根據(jù)市場分析和目前類似區(qū)域項(xiàng)目銷售情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅在銷售期（1年）內(nèi)銷售率可達(dá)到98％以上．本項(xiàng)目按100％銷售率測算。，按企業(yè)自有資金為萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金來源與運(yùn)用分析，本項(xiàng)目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。根據(jù)2004年4月26日,《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》,國務(wù)院將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20%提高到35%以上。、項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測算，本項(xiàng)目總投資由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大塊組成。加上各種稅費(fèi)。、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息及各種稅費(fèi)。按X市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按46元／平方米計(jì)取。、開發(fā)成本。按（建安成本＋公建配套費(fèi)用）*%標(biāo)準(zhǔn)測算。、公共配套設(shè)施費(fèi)用參照X市同類型項(xiàng)目開發(fā)公共配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，按1000平方米公共配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，測算本項(xiàng)目此項(xiàng)費(fèi)用成本為人民幣250萬元。、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用參考X市區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以100元／平方米計(jì)。結(jié)合項(xiàng)目地在X的地理位置，屬于類似Ⅲ級地塊標(biāo)準(zhǔn)，參照目前市場上土地拍賣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)并以次為依據(jù)，在此基礎(chǔ)上上浮一定幅度。本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%）項(xiàng)目2009年2010年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度住宅50%30%10%10%酒店式公寓60%25%10%5%由于是項(xiàng)目初步估算，所以暫不考慮住宅與酒店式公寓價(jià)格差別及按揭和分期付款等因素。2009年3月 酒店式公寓開始施工2009年5月住宅樓主體封頂2009年5月6月 住宅樓主體工程完工2009年6月酒店式公寓預(yù)售2009年8月酒店式公寓主體完工2009年8月2009年9月設(shè)備安裝、外管網(wǎng)鋪設(shè)2009年9月2009年11月道路、園林工程完工2009年11月全面入伙項(xiàng)目拿地之后從策劃、規(guī)劃、報(bào)建至項(xiàng)目開工整個(gè)項(xiàng)目籌備期合理的時(shí)間預(yù)計(jì)為6個(gè)月；本項(xiàng)目總建筑面積18216平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期2個(gè)月，施工期16個(gè)月，；以上總共周期為2年時(shí)間。、有關(guān)工程計(jì)劃說明開發(fā)建設(shè)期：建設(shè)進(jìn)度大致計(jì)劃假定如下（起始日期為假設(shè)）：2007年11月取得土地使用權(quán)證2007年11月12月建筑方案設(shè)計(jì)2008年1月2月拆遷、規(guī)劃方案報(bào)批2008年3月4月施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)定項(xiàng)目比例建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）高尚住宅60%109306500元/㎡酒店式公寓（精裝）40%7286總建筑面積18216㎡項(xiàng)目用地面積7920㎡綜合容積率備注：1：物業(yè)形態(tài)根據(jù)市場分析和戰(zhàn)略定位進(jìn)行產(chǎn)品組合開發(fā)，分別為酒店式公寓、普通住宅二種產(chǎn)品形式，假定各物業(yè)的面積比例如上表。十一、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢）：l 項(xiàng)目所處老城區(qū)較核心地段，具有區(qū)位優(yōu)勢l 周邊配套完善，交通非常便捷l 目前老城區(qū)中心地帶現(xiàn)有項(xiàng)目銷售表現(xiàn)優(yōu)秀l 依畔玉帶河且面積寬闊，水景住宅，生態(tài)環(huán)境良好，視野開闊W（劣勢）：l 項(xiàng)目土地成本可能較高l 周邊樓盤、小區(qū)水平參差不齊，人員環(huán)境復(fù)雜l 玉帶河急需規(guī)劃、治理O（機(jī)會）：l X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛；l 老城區(qū)土地供應(yīng)量稀少，發(fā)展前景看好l 項(xiàng)目地臨玉帶河水域規(guī)劃兒童公園，可急劇提升周邊人氣附近居民居住水平T（威脅）：l X市未來中高檔產(chǎn)品競爭激烈，尤其是住宅產(chǎn)品l 雖地處繁華地帶，但周邊新建樓盤較多l(xiāng) 新城區(qū)住宅面積供給較多，造成一定競爭壓力。老城區(qū)生活氣息濃厚，但也少了一些現(xiàn)代都市的時(shí)尚感，作為一個(gè)小樓盤來說，周邊環(huán)境人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜。人性化的戶型設(shè)計(jì)，大空間、家里也可以開Party；大享受、陽光月色自然飄進(jìn)來；大氣度、功能齊全備受尊崇天賦稀貴，傳承經(jīng)典玉河經(jīng)典占據(jù)老城區(qū)的優(yōu)越地理位置，依畔玉帶河的水景住宅。生活配套之便利，讓生活輕松自在，集購物、休閑、生活與一體社區(qū)。老城中心稀缺多層 闊綽三房盡享尊崇玉帶河畔之水景住宅：玉河經(jīng)典與玉帶河為伴，從名字就可窺其一二，玉帶河的經(jīng)典之作。面積(平方米)房型2室2廳2衛(wèi)1廚 3室2廳2衛(wèi)1廚 3室2廳2衛(wèi)1廚3室2廳2衛(wèi)1廚從戶型面積的分布來看，戶型面積以中、大戶型為主，主力戶型集中在100平方米以上。配套：學(xué)校：上海路小學(xué)、湖坊小學(xué)、十四中、十六中、十七中，X航空工業(yè)學(xué)院，江西師大城東分院；商場： 沃爾瑪、麥德龍、華聯(lián)；郵局：中國郵政；銀行：中行、建行、商行、工行、農(nóng)行城市信用社；醫(yī)院：九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院。有著完善的交通線路，11路、16路、24路、201路、105路、206路、231路等多條公交線路的途徑站，出門即可乘坐，快速抵達(dá)主城的任何角落，景區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院輕松到達(dá)。、玉河經(jīng)典物業(yè)名稱玉河經(jīng)典項(xiàng)目位置青云譜區(qū)洪都大道中段（玉帶河邊）開發(fā)商X市星鑫實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)公司江西恒隆物業(yè)有限公司施工單位工程進(jìn)度3號住宅樓正在銷售占地面積建筑面積綠化率35%容積率價(jià)格均價(jià)4980元/平方米物業(yè)費(fèi)：X首個(gè)豪布斯卡該項(xiàng)目位于解放西路與洪都大道交叉口，有著良好的交通。在項(xiàng)目規(guī)劃中，把奢華型公寓獨(dú)具匠心的安排在位置相對優(yōu)越的2號樓當(dāng)中，尤其是在最西側(cè)的戶型朝南主臥采用270度弧型設(shè)計(jì)，在這里，視野得到了無拘無束的放縱，使之成為該戶型中的經(jīng)典之作。第五珍：“寬”境界，寬生活在X市繁華的地段，大戶型公寓在市面上難覓蹤跡。第四珍：世界級品牌盛宴作為X首條國際豪布斯卡街區(qū)，將引入北歐風(fēng)情景觀，整個(gè)街區(qū)呈現(xiàn)優(yōu)雅浪漫的異國風(fēng)情。這個(gè)數(shù)字是相當(dāng)驚人的。第三珍：沃爾瑪旁的物業(yè)，升值潛力大沃爾瑪每年所產(chǎn)生的巨大銷售額以及對周邊商業(yè)的巨大帶動作用，在最大層面上兌現(xiàn)了物業(yè)效益。豪布斯卡街區(qū)集合了：酒店公寓、商務(wù)辦公、停車景觀、購物商場、娛樂聚會、高級公寓，六大元素功能的高端地產(chǎn)集聚體。第二珍：國際先進(jìn)開發(fā)模式豪布斯卡街區(qū)，旨在促進(jìn)城市商業(yè)繁榮，創(chuàng)造出一個(gè)全新的城市動力商圈。在硬件配置上面，也具有數(shù)十年的超前性；比如它的大規(guī)模（高比例） 停車場的配備。第一珍：居城市核心旺地 江信國際嘉園在洪都大道與解放西路交匯處，X市核心區(qū)“井”字架構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)之一。充分考慮了私密空間的舒適性。)江信國際嘉園戶型面積有11種戶型，主要分為：、。總結(jié)下來，該項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾大特點(diǎn)：由實(shí)力雄厚的江信國際集團(tuán)斥巨資打造，保障有力；項(xiàng)目坐落于解放西路，在X市發(fā)展規(guī)劃中將成為市中心商圈重要的商業(yè)街區(qū)之一，有著廣闊的發(fā)展前景；X首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地；與世界商業(yè)巨頭沃爾瑪、麥德龍緊密相鄰，都市繁華更近一步；注重園林的人性化時(shí)尚設(shè)計(jì)，采用下沉式廣場