鄭州淮河路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-08-01 17:19 本頁(yè)面
【正文】 加快將給西南版塊帶來(lái)更大的機(jī)會(huì)。 ■ 交通配套 西南板塊道路規(guī)正，交通便利，且區(qū)域內(nèi)居住人口相對(duì)較少，交通較為暢通。板塊內(nèi)的道路雖然有一定的等級(jí)陳舊，但是經(jīng)過(guò)市政道路的新建與改造，西南板塊形成了五橫（建設(shè)路、中原路、隴海路、航海路、長(zhǎng)江路）五縱（京廣 路、大學(xué)路、嵩山路、桐柏路、秦嶺 華山路）便利的交通格局，還有規(guī)整的市政次干道為輔，板塊內(nèi)交通順暢。 板塊外向交通也較為便利。向西有鄭上路、中原西路；向北由于秦嶺路、桐柏路和嵩山路的暢通，隴海鐵路的交通阻隔已不明顯，主要是一種心理上的阻隔；向東有建設(shè)路、中原路、隴海路及航海路等城市主干道的通暢；向南有京廣路、大學(xué)路及鄭密路外向交通干道；僅僅在西南部的西環(huán)與南環(huán)的結(jié)合部的高速路外向受到一定的影響。 總的來(lái)說(shuō)，在西區(qū)改造開(kāi)發(fā)的形勢(shì)下，市政道路進(jìn)一步改善，路網(wǎng)密度合理，出行便利，有利于區(qū)域的發(fā)展。 ■ 生活配套 本 板塊是鄭州市曾經(jīng)輝煌的老工業(yè)基地及市級(jí)政府的所在地，原有的生活配套完備，大型商業(yè)配套不足，與生活相關(guān)的零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)。完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。 配套齊全，檔次落后，且在板塊內(nèi)有很大的差異性，東部明顯好于西部。一是碧沙崗公園周邊，作為鄭州市的繁華中心之一，與偏遠(yuǎn)的西南部有其較大的差別，傳統(tǒng)特點(diǎn)明顯。 板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多，大中專(zhuān)院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，鄭州航院，黃河科技大學(xué)，北部有中原工學(xué)院，紡織高等專(zhuān)科學(xué)校等；另外還分布有重點(diǎn)中小學(xué)，如市一中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 等。 板塊內(nèi)商業(yè)配套略顯不足，且分布不均，靠近市中心的東部區(qū)域如碧沙崗公園周邊，商業(yè)氛圍濃厚，構(gòu)建起鄭州市的主要商圈，而板塊的西部及南部區(qū)域有其邊緣性因素，商業(yè)氣息不足，主要是一些生活相關(guān)的小型商業(yè)。隨著西區(qū)改造的進(jìn)一步深入，西部商業(yè)度也將逐河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 步走高。 板塊內(nèi)娛樂(lè)、休憩等生活配套充足，像嵩淮廣場(chǎng)、濱河公園、五一公園、綠城廣場(chǎng)、碧沙崗公園等為該區(qū)域居民提供了休閑娛樂(lè)的好去處。 ■ 區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟(jì)狀況 板塊內(nèi)作為鄭州市傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，國(guó)有老廠林立，其經(jīng)濟(jì)狀況不甚樂(lè)觀，國(guó)有企業(yè)的西遷，既有利于改善企業(yè)改制的資金問(wèn) 題，也有利于板塊的發(fā)展。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車(chē)為主的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學(xué)路交叉口周?chē)鷦t是以中陸物流廣場(chǎng)為中心的物流圈。 隨著板塊內(nèi)老企業(yè)的外遷及西區(qū)改造規(guī)劃，板塊逐步向宜居、宜商、宜休閑的狀態(tài)轉(zhuǎn)變。 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ■ 總體市場(chǎng)發(fā)展 西南板塊前些年作為政策的忽視區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)不免有些沉寂，近年來(lái)，由于鄭東新區(qū)、北區(qū)房?jī)r(jià)的走高，及市中心土地的稀缺，西南板塊房地產(chǎn)有了一定的發(fā)展，其中住宅市場(chǎng)快速走高， 商務(wù)商業(yè)氛圍不足。 2020 年以來(lái)，市場(chǎng)成交量、成交金額、成交價(jià)格的增長(zhǎng)幅度都是在快速走高。西南板塊將會(huì)成為鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。 住宅市場(chǎng)繼續(xù)走高01000202030004000500060007000800090002020年 2020年 2020年住宅辦公商業(yè) 注： 2020年數(shù)據(jù)為上半年 2（下同） 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 ■ 住宅市場(chǎng) ? 2020－ 2020 年 各物業(yè)類(lèi)型成交量 多層比例下降 高層上升明顯0500001000001500002020002500003000003500004000004500002020 2020 2020多層小高層高層 在城市土地資源稀缺、價(jià)格快速膨脹下，城市向空中要空間成為現(xiàn)代城市發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。西南板塊土地每畝 200 多萬(wàn)的出讓金，預(yù)示著西南板塊高層時(shí)代的到來(lái)，近年的數(shù)據(jù)同樣顯示出，在板塊整體住宅市場(chǎng)快速發(fā)展的情況下，一向以多層為主的西南板塊的多層反倒是有了下降，而高層住宅則上升明 顯。西南板塊的高層小高層將會(huì)占據(jù)主流，多層相對(duì)來(lái)說(shuō)成為一種稀缺產(chǎn)品。 ■ 2020－ 2020 年各物業(yè)類(lèi)型價(jià)格變化 從近年的成交價(jià)格情況來(lái)看，高層價(jià)格上升平穩(wěn)，多層價(jià)格上升較快，高層多層價(jià)格差距變小。原因是土地價(jià)格的快速上漲，土地成本占總體成本比例上升，地面價(jià)格也相應(yīng)增長(zhǎng)。根據(jù)目前鄭州市場(chǎng)的物業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，在售項(xiàng)目多層已經(jīng)接近消失，目前多層住宅已經(jīng)成為鄭州市民即將回憶的對(duì)象， 07 年上半年 三環(huán)以?xún)?nèi) 少量多層幾乎全是被搶購(gòu)一空。造成此主要因素是開(kāi)發(fā)用地的相繼 減少，土地得以越來(lái)越充分的利用。 多層價(jià)格上升明顯 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 2020 2020 2020 多層 小高層 高層 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 ■ 成交戶(hù)型分布情況 從各戶(hù)型來(lái)看，三室兩廳戶(hù)型是市場(chǎng)主流，其次是兩室，四室在 2020 年上半年 增加明顯。三室兩廳和四室的高比例，顯示了客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力的提高，也是客戶(hù)追求多戶(hù)型功能心理的體現(xiàn)，而在“ 90， 70％”政策的影響下，未來(lái)板塊內(nèi)的三室一廳的比例將會(huì)大幅度提高，三室兩廳和四室戶(hù)型成為一種搶手戶(hù)型。 ■ 2020－ 2020 年成交面積段 情況 從成交面積上來(lái)看，除 了 60－ 90㎡面積段平穩(wěn)外，其它各面積段都表現(xiàn)同樣的上升趨勢(shì)，這僅僅是一種總量上升下的表現(xiàn)；從各面積段所占的比例來(lái)看， 90 ㎡以上面積占據(jù)了絕對(duì)多數(shù)，反映了 90㎡以上面積是市場(chǎng)的主要需求。 20202020 年成交戶(hù)型分布 0 100000 202000 300000 400000 500000 一室 兩室 三室一廳 三室兩廳 四室 復(fù)式 其它 2020 2020 2020 90+占絕對(duì)比例 0 50000 100000 150000 202000 250000 300000 350000 400000 60 以下 6090 90120 120150 150180 180 以上 2020 2020 2020 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 ■ 2020－ 2020 年成交 總價(jià) 段 情況 從成交總價(jià)上來(lái)看，主要集中在 30－ 50萬(wàn)元，其增長(zhǎng)量還非常明顯， 10－ 20萬(wàn)
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