鄭州淮河路項目可行性分析報告-資料下載頁
2024-09-04 17:19本頁面
【導讀】河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司------------------------------------------------專業(yè)地產(chǎn)運營商。鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112°42'--114°14'，北緯34°16'-34°鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫°C。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經(jīng)鄭州段的黃河公里。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。據(jù)2020年的統(tǒng)計資料，年末全。2020年末全市總?cè)丝谌f人，其中城鎮(zhèn)人口萬人，鄉(xiāng)村人口288萬人。競爭力排名前24名的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。鄭州交通、通訊發(fā)達，處于我國交通大十字架的中心位置。航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外。鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。非公有制經(jīng)濟完成增加值1100億元，增長23％，占全市生產(chǎn)總值的比重達到55％。
【正文】 鄭房管預銷字第 1781 號 （ 2020）鄭房管預銷字第 1877 號 銷售電話： 63369666 63369888 項目地址： 淮河路南、伏牛路東 樓盤介紹 該項目由 1722樓組成； 1 22樓 12 層為商業(yè)服務(wù)； 17樓頂層為躍層；19樓頂層東南和東北戶為平層，西南和西北戶為躍層。 開盤時間： 進駐時間： 銷售統(tǒng)計 : 本銷售統(tǒng)計是指自項目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計。 總套 (間 )數(shù)： 1101 套 總面積： 123539m2 已售房屋平均價： 3455 元 /m2 當前可售套數(shù)： 405 套 當前可售面積 45943m2 已售房屋套數(shù)： 696 套 近 30 天銷售統(tǒng)計 : 銷售套 (間 )數(shù)： 54 套 銷售房屋平均價： 元 /m2 樓盤名稱： 金源第一城 開發(fā)商： 河南世紀金源置業(yè)有限公司 預 售 證： （ 2020）鄭房管預銷字第 1738 號 （ 2020）鄭房管預銷字第 1910 號 銷售電話： 6768666 67689999 項目地址： 秦嶺路西、建設(shè)路北 樓盤介紹 位于西城改造 “L”型規(guī)劃核心點，耗資 10 億元，精心打造逾 42 萬平方米超大規(guī)模，其中有超過數(shù)萬平方米的配套商業(yè)。特聘請國內(nèi)知名建筑師、景觀規(guī)劃師共同參與設(shè)計河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 以上為 《鄭州和靖輝煌投資顧問有限公司》通過調(diào)研的 實際數(shù)據(jù)沒有絲毫誤差 。 所以，根 據(jù)現(xiàn)有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在 4700 元 / m2 。 商業(yè)銷售均價定位在 8500 元 /㎡，若 08年開發(fā)該項目可以在此定位基礎(chǔ)上上浮 8% 七 、項目建設(shè)指標 序號 項目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 公頃 2 總建筑面積 平方米 221220 住宅面積 平方米 172670 商鋪面積 (不含社區(qū)內(nèi) ) 平方米 23400 3 容積率 4 物業(yè)經(jīng)營 會所 用房 平方米 1000 5 綠化率 33% 6 停車位（個） 地面 +地上 710 八 、項目 投資估算及盈利分析 編制依據(jù) 1）、建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)； 2）、各種費率依據(jù)國家相關(guān)文件。 宗地建筑總開發(fā)成本的確定 總開發(fā)成本包括 房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本 和房地產(chǎn)銷售成本。其中 房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本 包括土地開發(fā)費、公共服務(wù)及生活設(shè)施配套費、市政工程建設(shè)費、建筑及安裝工程費、勘察設(shè)計費、各種稅費、利息以及管理費等；房地產(chǎn)銷售成本主要包括營業(yè)費、管理費、財務(wù)費等。 具體到競拍宗地，如下表： 規(guī)劃，引入中原少有的親水公園人居概念，是一座高規(guī)格、國際級、集精品住宅、高檔公寓、高檔商業(yè)、 VIP 會所、水景園林于一體的國際旗艦生活街區(qū)，引入知名品牌物業(yè)深圳金地物業(yè)，榮獲 2020 中國最佳實用戶型大 獎。 開盤時間： 進駐時間： 多層 07 年 12 月 31 日 高層 08 年 3 月 31 日 銷售統(tǒng)計 : 本銷售統(tǒng)計是指自項目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計。 總套 (間 )數(shù)： 1682 套 總面積： 145800m2 已售房屋平均價： 3585 元 /m2 當前可售套數(shù)： 58 套 當前可售面積 8222m2 已售房屋套數(shù)： 1624 套 近 30 天銷售統(tǒng)計 : 銷售套 (間 )數(shù)： 64 套 銷售房屋平均價： 元 /m2 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 表 1， 07 年 某 宗地商業(yè)用房開發(fā)及銷售成本 商業(yè)用地 項目 金額：單位 元 /平方米 開發(fā)成本 土地使用權(quán)費 樓面地價 住宅建造成本 前期工程費 建筑安裝設(shè)備費用 附屬工程費 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費 非營利公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用 其他支出 住宅建造 期間費用 管理費 財務(wù)費 銷售費用 稅金 總成本合計 利潤 注 ：住宅建造期間的費用為銷售單價的 8%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價的 12%（ 10%— 15%），利潤銷售單價的 40% 表 2， 07 年宗地商品住宅 開發(fā)及銷售成本 居住用地 項目 金額：單位元每平方米 開發(fā)成本 土地使用權(quán)費 樓面地價 住宅建造成本 前期工程費 建筑安裝設(shè)備費用 附屬工程費 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費 非營利公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用 其他支出 住宅建造 期間費用 管理費 財務(wù)費 銷售費用 稅金 總成本合計 利潤 注：住 宅建造期間的費用為銷售單價的 6%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價的 12%（ 10%— 15%），利潤為銷售單價的 30% 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 銷售收入 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為 4700 元 / m2 ，低層商鋪均價定位為 8500 元 / m2 。銷售收入見下表： 序號 項目 單位 數(shù)量 平均售價 金額（萬元） 1 住宅 元 / m2 172670 4700 81155 2 商鋪 元 / m2 23400 8500 19890 3 總案值 101045 萬元 九 、結(jié)論與建議 用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。 聘請當?shù)貙I(yè)策劃團隊前期介入，全程參與運作，可以對樓盤后期銷售打下堅實的基礎(chǔ)，并能規(guī)避樓盤前期開發(fā)與后期銷售脫節(jié)或不對口的問題產(chǎn)生。對項目起到良性的促進作用。 九、地塊 附圖
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