鄭州桐柏路項(xiàng)目定位和投資可行性分析深圳尺度(doc18)-前期定位-資料下載頁(yè)
2025-08-03 12:58本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和銷售進(jìn)度確定。項(xiàng)目投資開發(fā)成本的假設(shè)和地價(jià)的確定。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。XX市氣象站臨靠地塊中端。項(xiàng)目總占地面積約31100平方米，南北長(zhǎng)。高層建筑容積率小于等于；多層建筑密度小于等于35%。地塊為商業(yè)和居住。時(shí)建筑物，與主城區(qū)僅一橋之隔，基本上是一塊便于開發(fā)的熟地。同心村十五組村居用地，目前已被另一發(fā)展商收購(gòu)，北段東側(cè)緊挨電視廣播大學(xué)，中間為XX市氣象站，南段東側(cè)為市農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心和精密模具標(biāo)準(zhǔn)件公司。將成為老城區(qū)繁華商務(wù)的一級(jí)輻射地帶，具備較強(qiáng)的升值潛力。柏廬路地塊周邊有二路、十一路公交車，可到達(dá)XX主城區(qū)的絕大多數(shù)地方，呈現(xiàn)互動(dòng)的良好發(fā)展前景。人流量不大，尚未形成一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚的商住小區(qū)。種現(xiàn)象在對(duì)周邊樓盤調(diào)查體現(xiàn)得非常明顯。2）項(xiàng)目南北兩側(cè)根據(jù)規(guī)劃情況配備中高檔商業(yè)門面。中型超市或大中型百貨商場(chǎng)，有20%的人認(rèn)為專業(yè)商業(yè)街市，總體而言，多數(shù)被訪者認(rèn)為整個(gè)地塊定位檔次較高。
【正文】 （一）自有資金利潤(rùn)率的敏感性分析 項(xiàng)目 自有資金利潤(rùn)率 敏感系數(shù) 10% 5% 0 5% 10% 商業(yè)建筑面積 % % % % % 住宅建筑面積 % % % % % 地價(jià) % % % % % 建安工程費(fèi) % % % % % 商業(yè)銷售單價(jià) % % % % % 住宅銷售單價(jià) % % % % % 從表格可以看出，對(duì)項(xiàng)目自有資金利潤(rùn)率影響最大的是住宅建筑面積和住宅銷售單價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為 ，當(dāng)住宅建筑面積或住宅銷售單價(jià)增加或減少1%，會(huì)導(dǎo)致自有資金利潤(rùn)率上升 %或減少 %；其次是地價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為 ，當(dāng)?shù)貎r(jià)增加或減少 1%，會(huì)導(dǎo)致自有資金利潤(rùn)率減少 %或增加 %；再次是建安工程費(fèi)變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為 ；對(duì)自有資金利潤(rùn)率影響最少的是商業(yè)建筑面積或商業(yè)銷售單價(jià)，其變動(dòng)系數(shù)為 。 （二）滿足目標(biāo)利潤(rùn)條件下的土地使用權(quán)出讓金的敏感性分析 項(xiàng)目 土地使用權(quán)出讓金 敏感系數(shù) 10% 5% 0 5% 10% 商業(yè)建筑面積 495 514 533 552 571 項(xiàng)目市場(chǎng)定位和投資可行性分析報(bào)告 深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 16 住宅建筑面積 456 495 533 572 610 建安工程費(fèi) 580 557 533 510 486 開發(fā)費(fèi)用 544 539 533 528 522 商業(yè)銷售單價(jià) 495 514 533 552 571 住宅銷售單價(jià) 456 495 533 572 610 從表格可以看出，對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金影響最大的是住宅建筑面積和住宅銷售單價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為 ，當(dāng)住宅建筑面積或住宅銷售單價(jià)增加或減少 1%，會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓金增加 %或減少 %；其次是建安工程費(fèi)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為 ，當(dāng)建安工程費(fèi)增加或減少 1%，會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓金減少 %或增加 %；再次是商業(yè)銷售單價(jià)的變動(dòng)，其變動(dòng)系數(shù)為 ；對(duì)土地使用權(quán)出讓金影響最少的是項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用，其變動(dòng)系數(shù)為 。 針對(duì)該項(xiàng)目的特定情況，商業(yè)建筑面積、住宅建筑面積、建安工程費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、住宅銷售單價(jià)等變動(dòng)幅度不會(huì)太大，因此對(duì)項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓金的影響會(huì)很小，唯一造成土地使用權(quán)出讓金發(fā)生大變動(dòng)的是項(xiàng)目的商業(yè)銷售單價(jià)，以下列出在各種不同商業(yè)銷售單價(jià)的情況下所得出的相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金： 商業(yè)銷售單價(jià) （元 /平方米） 土地使用權(quán)出讓金 總建筑面積下的單價(jià)（元 /平方米） 總占地面積下的單價(jià)（元 /平方米） 萬元 /畝 4500 533 960 64 4600 542 976 65 4700 550 990 66 4800 558 1005 67 4900 567 1021 68 5000 575 1035 69 5100 584 1052 70 5200 592 1066 71 5300 600 1080 72 5400 609 1097 73 5500 617 1111 74 5600 625 1125 75 項(xiàng)目市場(chǎng)定位和投資可行性分析報(bào)告 深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 17 5700 634 1142 76 5800 642 1156 77 5900 651 1172 78 6000 659 1187 79 6100 667 1201 80 6200 676 1217 81 6300 684 1232 82 6400 693 1151 83 6500 701 1262 84 6600 709 1277 85 6700 718 1295 86 6800 726 1307 87 6900 735 1323 88 7000 743 1338 89 以上的方案是假定項(xiàng)目商業(yè)部分的建筑面積為 10000 平方米得出的結(jié)果，當(dāng)在其他因素不變的情況下，商業(yè)建筑面積由 10000 平方米增加到 15000 平方米的情況下，項(xiàng)目各指標(biāo)的變化情況為： 項(xiàng)目 商業(yè)建筑面積 為 10000平方米 商業(yè)建筑面積 為 15000平方米 單位 總建筑面積 55980 55980 平方米 住宅建筑面積 45980 45980 商業(yè)銷售單價(jià) 4500 4500 元 /平方米 住宅銷售單價(jià) 2020 2020 元 /平方米 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 12 12 月 項(xiàng)目銷售進(jìn)度 18 18 月 土地使用權(quán)出讓金 533 722 元 /平方米 建設(shè)投資費(fèi)用 萬元 銷售收入 13696 15946 萬元 項(xiàng)目市場(chǎng)定位和投資可行性分析報(bào)告 深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 18 銷售稅金及附加 萬元 利潤(rùn)總額 萬元 稅后利潤(rùn) 萬元 全部投資利潤(rùn)率 % % 自有資金利潤(rùn)率 % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV（ I=15%） 萬元 內(nèi)部收益率 IRR % % 從以上分析可以知道，當(dāng)項(xiàng)目商業(yè)面為 15000 平方米時(shí)，要達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)，土地使用權(quán)出讓金最高單價(jià)為 722 元 /平方米，以項(xiàng)目總占地面積計(jì)算為1300 元 /平方米，以畝計(jì)算為 87 萬 /畝。
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