【導(dǎo)讀】對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的預(yù)案。主要建筑形式為高層，建筑限高在100米以下。根據(jù)調(diào)查分析及資料顯示，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中、高等檔次的住宅新區(qū)。南岸區(qū)2020年的竣工面積和銷售面積均排在全市第二位,僅次于北部新區(qū)。天長日久，巨礁與涂山女融為一體，化為石女，稱其為呼歸石。年3月建大佛段街道。2020年8月，大佛段街道并入彈子石街道至今。打造重慶的“休閑商務(wù)CBD”。

　　

【正文】 積的 5%。 窗臺設(shè)計(jì)，考慮采用凸窗，以擴(kuò)大視線空間，導(dǎo)入室外景觀。 流線型雙陽臺設(shè)計(jì)，觀景陽臺和服務(wù)陽臺，觀景陽臺設(shè)臵于南向，與臥室連為一體，發(fā)揮其觀賞景觀的功能；工作陽臺設(shè)臵在北向，與廚房連為一體。 臥室窗臺設(shè)計(jì)在保溫的條件下，可以考慮低觀景窗臺。 客餐廳可設(shè)計(jì)落地窗臺。 園林景觀設(shè)計(jì)建議 隨著 人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 36 際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 （ 1）園林景觀的主題風(fēng)格 本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為： 自然悠閑的英式風(fēng)情與浪漫的法式風(fēng)情雙主題風(fēng)格園林 說明 本項(xiàng)目周邊的自然景觀較缺乏，主要靠項(xiàng)目內(nèi)部的景觀的營造。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最 好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，我司建議“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中以步行街為自然分割的，建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是法式風(fēng)情園林。 英式風(fēng)情園林與法式風(fēng)情園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。 英式風(fēng)情園林與法式風(fēng)情園林同處一個項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的樓底層架空作為過渡與銜接，形成既相對獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 37 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán) 境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 社區(qū)景觀設(shè)想 A、主入口：主入口廣場，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風(fēng)格定位。 B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。 入口廣場水景 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 38 中心水景 C、設(shè)臵花圃、特色種植、密林幽徑。 D、設(shè)臵兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等； 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 39 建筑風(fēng)格 （ 1）建筑風(fēng)格對利潤的影響 ? 建筑風(fēng)格對住宅的重大意義 建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個層面： 從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同 CI設(shè)計(jì)）從發(fā)展商的 角度來說，良好的建筑風(fēng)格對整盤促銷是有積極意義的。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。 對消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費(fèi)對象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 40 樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，時日稍長就“面色無光”，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。 ? “外立面”對樓宇價格的影響不斷上升 雖然 外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。 樓市發(fā)展的必然趨勢是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場越來越成熟的今天，人們對居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。 （ 2）建筑風(fēng)格與開發(fā)商的關(guān)系 ? 建筑風(fēng)格在購房決策要素中的排序 在當(dāng)前特定的情況下，購房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購房時重點(diǎn)考慮的因素。 在分期開 發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對后續(xù)買房者的影響較大。 普通居民普遍傾向于接受“有豪華氛圍”的住宅，這種體驗(yàn)，在很大程度上是基于個人感覺。購房者對“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號敏感度較小。 ? 客戶群對“建筑風(fēng)格”的偏好 對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關(guān)，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗(yàn)等）有關(guān)。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 41 ? 建筑風(fēng)格與開發(fā)價值的關(guān)系 影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的因素很多。開發(fā)時機(jī)、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。 房地產(chǎn)市場的激烈競爭也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。 相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。 有遠(yuǎn)見的發(fā)展商都已經(jīng)意識：必須通過產(chǎn)品來引導(dǎo)消費(fèi)，通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的有效需求。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。 ? 建筑師與開發(fā)商的配合問題 房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠(yuǎn)將經(jīng)濟(jì)效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng) 作和創(chuàng)新的欲望很強(qiáng)，但往往忽視市場需求的因素。 良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來完成。 （ 3）本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格 新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強(qiáng)調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架。線條簡潔 明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。 這種風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 42 建筑風(fēng)格表達(dá)的要素 ? 立面 建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。 本項(xiàng)目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或 弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。建議設(shè)計(jì)具有特色的屋面結(jié)構(gòu)，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。 ? 材質(zhì) 在重慶地區(qū)，因?yàn)樘鞖饧八嵊甑臓顩r，空中的灰塵較多，在重慶地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾釉面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。 ? 色彩 根據(jù)本項(xiàng)目定位，針對其購買客群，建筑外立面應(yīng)追求沉穩(wěn)、厚重的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。結(jié)合我司對本項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格的建議 ，我們認(rèn)為外立面可考慮采用深色系列墻面顏色，帶有高級灰的褐色、咖啡、暗紅，配以米色或者白色落地觀景窗，碧水藍(lán)天影映社區(qū)清新與時尚的風(fēng)格。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 43 ? 空間及其組合 建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。 配套設(shè)施規(guī)劃建議 對于工作強(qiáng)度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次的首要因素。我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn)， 謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費(fèi)。 （ 1）建議依據(jù) 本項(xiàng)目周邊競爭項(xiàng)目的社區(qū)配套設(shè)臵幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設(shè)施的項(xiàng)目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設(shè)臵區(qū)內(nèi)配套時要著重考慮。 本項(xiàng)目周邊大多數(shù)競爭項(xiàng)目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好；而本項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施除缺乏大型運(yùn)動場館及文化設(shè)施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設(shè)施較為完善。因此本項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套 設(shè)施建設(shè)的重中之重。 本項(xiàng)目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂的社區(qū)配套設(shè)施是本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。 （ 2）配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容 ? 設(shè)施規(guī)劃原則 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 44 ? 內(nèi)外相結(jié)合 針對項(xiàng)目周邊缺少大眾體育運(yùn)動和文化設(shè)施 ,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強(qiáng) ,以彌補(bǔ)周邊配套的不足， 提高業(yè)主生活品質(zhì)。 ? 與產(chǎn)品定位相結(jié)合 通過設(shè)臵較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過設(shè)臵超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等 ,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。 ? 配套公建建設(shè)指標(biāo) 配套建設(shè)指標(biāo)均以《重慶市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。 項(xiàng)目臹能化建議 （ 1）建議內(nèi)容 ? 住宅小區(qū)的臹能化標(biāo)準(zhǔn) 住宅小區(qū)臹能化是利用現(xiàn)代化 4C（即計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、 IC 卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅臹能化系統(tǒng)集成，為住宅的服務(wù)與管 理提供高科技的臹能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。不論在與周邊現(xiàn)有項(xiàng)目的競爭中，還是為了在未來愈加激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地，我們都應(yīng)該在本項(xiàng)目的設(shè)備配臵方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來業(yè)主的生活提供便利條件。 住宅小區(qū)的臹能化的水平高低與住宅造價和客戶對象有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)，為便于小區(qū)臹能化的技術(shù)的實(shí)現(xiàn)與實(shí)施應(yīng)用，對小區(qū)的臹能化進(jìn)行技術(shù)分檔。 ? 社區(qū)局域網(wǎng)服務(wù)內(nèi)容 在進(jìn)入二十一世紀(jì)信息社會的今天，網(wǎng)絡(luò)在人們生活中的重要性愈來愈顯著，網(wǎng)上的各種服務(wù)也逐漸被人們所接受，小區(qū)局域 網(wǎng)的鋪設(shè)是中高檔物業(yè)普遍具備的設(shè)備設(shè)施。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 45 社區(qū)局域網(wǎng)或 ADSL 專線入戶，并接入各居室 網(wǎng)上預(yù)定會所服務(wù)項(xiàng)目 網(wǎng)上預(yù)定運(yùn)動場 網(wǎng)上購物 網(wǎng)上教育 社區(qū)信息發(fā)布 社區(qū)服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化 社區(qū)管理的網(wǎng)絡(luò)化 各項(xiàng)費(fèi)用的自動收取、識別 采用寬帶上網(wǎng)技術(shù)，滿足現(xiàn)代人士對信息的需求。 ? 空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)：分戶式空調(diào)（自備） ； ? 供水、供電、供氣系統(tǒng) ? 供水 提供管道熱水 ,提高物業(yè)的品質(zhì)； 引進(jìn)二次加壓水系統(tǒng)。 ? 供電系統(tǒng)： 要求負(fù)載功率較大，可以承受未來家電發(fā)展趨勢，建議雙路供電，提供電表容量10A，每戶用電負(fù)荷 20KW 以上，