【正文】 休息室、垃極間。預(yù)估廚房面積(m2)7080含廚房區(qū)、收銀區(qū)、干貨間、經(jīng)理室、員工休息室，垃極間。預(yù)估座位數(shù)70150視用餐區(qū)面積及格局而定。項目金額說明加盟金20德克士將德克士炸雞連鎖餐廳特許經(jīng)營權(quán)授予加盟者并許可加盟者使用其商標標識及經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)，由加盟者一次性支付一筆費用，作為取得該特許經(jīng)營權(quán)及商標使用權(quán)、經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)伸用權(quán)的密用。合同期限7年，期滿后每3年重新一次合同。保證金20為確保加盟者及其加盟餐廳履行特許經(jīng)營合同約定的義務(wù)向德克士交付的費用。保證金繳交金額同加盟金一致。合同期滿后不續(xù)約且無違約、無欠款，保證金將無息退還。設(shè)備金額6070含廚房設(shè)備、不銹鋼設(shè)備、雜項設(shè)備、前臺POS機及電腦等購買及安裝。設(shè)備投資依實際營運需求做相應(yīng)調(diào)整。裝修金額6090含設(shè)計費、天花、地板、墻面、排煙、排水、水電安裝、燈光照明、菜單燈相片、價目條、空調(diào)、桌椅、監(jiān)視、消防系統(tǒng)、間響系統(tǒng)等裝修(不含增容費、外觀結(jié)構(gòu)及樓梯改造)。招牌由總部制作安裝，加盟店每月向總部繳納2000元使用費。土木裝修每平方米造價1800元一2200元，均價2000元。開辦費10含開店前人事培訓(xùn)費用、差旅費、證照費、水電費、交際費、開店前租金、其他雜費。另須視需求準備開店廣促費用及周轉(zhuǎn)金。因地區(qū)差異、餐廳租賃合約不同，以實際發(fā)生費用為準。總投資額170210含加盟金、保證金、設(shè)備金額、裝修金額及開辦費在內(nèi)的總投資。第一期店面租金36預(yù)估每月房租為3萬元。預(yù)估第一期店面租金司年房租。視實際租賃條件面定。第一批原物料10預(yù)估第一批原物料為月營業(yè)額*4o%*1個月。但須視開店地點、原物料訂配貨周期做調(diào)整。原物料由總部統(tǒng)一配送?？倻蕚浣鸷偼顿Y額、第一期店面租金、第一批原物料的總準備金額。權(quán)利金5%加盟者每月須將加盟餐廳月營業(yè)額按一定比例支付給德克士作為持續(xù)使用特許經(jīng)營權(quán)、使用德克士品牌及經(jīng)營技術(shù)資產(chǎn)、接受德克士及其企業(yè)協(xié)助指導(dǎo)的費用。廣告基金3%加盟餐廳每月將營業(yè)額3%作為廣告基金交德克士統(tǒng)一規(guī)劃安排廣告宣傳活動，?？顚Ｓ?。投資估算的簡要說明如下:德克士橘子餐廳投資估算主要為以下幾個方面:一、加盟金:德克士餐廳加盟金為20萬元。二、設(shè)備金額:德克士橘子餐廳的設(shè)備總金額為62萬元整。三、裝修金額:共約70萬元。因德克士為保證餐廳的整體裝修品質(zhì)，所以加盟業(yè)主只能從指定的幾家裝修公司進行選擇。裝修標準確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中包括設(shè)計費、招牌費用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌椅、電力增容、兒童游樂區(qū)等等。 四、開辦費用:共約8萬元。其中包括開店前租金、開店前水電費、開店前人事費用、證照費、開店廣告費以及其他開辦費用。 五、保證金。因德克士為保證整體規(guī)范操作、流程標準執(zhí)行，故向加盟店收取1020萬元的保證金。 六、第一批原物料:共約10萬元，具體視餐廳距子公司遠近進行調(diào)整。 七、第一批租金:36萬元。因德克士橘子餐廳支付租金方式為年租，故整體投資會偏高。 由以上幾個方面，可得出德克士橘子餐廳總準備金約為210萬元。 財務(wù)可行性分析是投資分析的核心內(nèi)容，但由于項目的建設(shè)都是對未來的預(yù)期，因此對投資的財務(wù)可行性分析也是一種估算，并面臨著一定的風險。另外對于投資決策來說，由于行業(yè)的不同和區(qū)域的差異，對投資的回報的標準也有不同的評測辦法，不能一概而論。經(jīng)過我們對項目深刻的考查，我們認為該項目在目前的投資環(huán)境下是一個較為可行的項目。七．風險可行性分析 在項目可行性研究中，項目風險的研究是非常重要的一個環(huán)節(jié)，它有助于項目投資者提高風險的認識，加強對風險的管理，以取得預(yù)期的經(jīng)營收益。 在項目風險可行性研究中，主要可以分為四個階段。第一是對風險的識別，主要是研究會出現(xiàn)哪些可能性風險，并影響到最終的經(jīng)營成果。第二是對風險的分析，這需要一定的方法和理論的支持:第三是對風險的管理，即以何種方式駕馭風險，有效果及有效率地完成項目目標。最后是為管理風險提供報告信息，為有效地制定決策打基礎(chǔ)。 在目前環(huán)境條件下，我國的快餐連鎖業(yè)的風險可以分為內(nèi)部與外部兩類，其中外部風險主要是指行業(yè)風險，它可以分為三類:經(jīng)濟風險、政策風險和經(jīng)營風險等，另外行業(yè)風險中還存在一定的市場風險。內(nèi)部風險來自于加盟的雙方，即加盟商總部的管理風險和加盟商的經(jīng)營管理風險。7. 1經(jīng)濟風險分析 今后1015年是中國快餐業(yè)發(fā)展的高速增長階段，然而速度的爆發(fā)具有某種破壞性，會導(dǎo)致對經(jīng)濟效益的破壞。因此我國快餐業(yè)的發(fā)展必須經(jīng)過初創(chuàng)階段一一成長階段—穩(wěn)定階段—成熟階段的歷程，是一個不斷調(diào)整供需關(guān)系，不斷趨向良性循環(huán)的過程。根據(jù)美國的經(jīng)驗，中國快餐產(chǎn)業(yè)的年增長率應(yīng)控制在20%的范圍之內(nèi)，如果增長過快反而會引起快餐業(yè)經(jīng)濟的衰退，因此，快餐企業(yè)和社會各方面必須警惕和控制快餐業(yè)經(jīng)濟的過快升溫現(xiàn)象。7. 2政策風險分析 快餐作為微利企業(yè)在稅收上應(yīng)享受一些優(yōu)惠政策，但事實上稅制改革后，快餐企業(yè)上繳稅率由3%提高到5%，與經(jīng)營高檔宴席的餐飲企業(yè)相當，這對于本來發(fā)展資金短缺的中式快餐連鎖企業(yè)來說無疑是雪上加霜。 國家用于發(fā)展快餐企業(yè)的投資有限。1995年國家貸款僅有600萬元，只夠兩家快餐店進行技術(shù)改造。1997年才確定北京的全聚德、豐澤園、上海的你我、天津的狗不理等4家公司為發(fā)展中式快餐的試點企業(yè)，并注入4000萬元的資金，用于推動這項工作的發(fā)展進程。由此絕大多數(shù)快餐企業(yè)只能自籌資金，而中小企業(yè)欲獲得銀行貸款十分困難。7. 3經(jīng)營風險分析 當快餐企業(yè)發(fā)展到成熟階段時，加盟連鎖經(jīng)營(特許經(jīng)營)可充分實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟、集約經(jīng)營的優(yōu)勢。但一家企業(yè)根基未穩(wěn)卻發(fā)展迅猛就隱藏著人力、物力、財力跟不上所造成的種種危機。當然連鎖經(jīng)營能夠在市場上利用點多面廣來吸引客戶，固然有其優(yōu)勢，但總部所屬的店輔若還未根深蒂固就迅速枝開葉散，其結(jié)果是分散越多開支越大，假如生意沒有預(yù)先估計的那樣理想，未能達到收支平衡，整個系統(tǒng)開支便是一個沉重的負擔。除了財力之外，連鎖式經(jīng)營講求系統(tǒng)化，每個環(huán)節(jié)都互相緊扣，任何一個環(huán)節(jié)脫扣都會影響整個鏈條的運作，一家連鎖集團即使財力雄厚若急速擴張，在行政、人才、人員方面未必能有同步效應(yīng)，最終會使運作陷于混亂，甚至會把企業(yè)拖慘。7. 4內(nèi)部經(jīng)營與管理風險 經(jīng)營與管理風險是每個企業(yè)在進行風險評估的時候都要考慮的一個重要方面，企業(yè)是否能夠健康地成長很大程度上都取決于企業(yè)的經(jīng)營與管理能力。作為快餐連鎖企業(yè)來說，其經(jīng)營與管理風險主要可能來源于兩個方面，一個是加盟商總部，另一個則是加盟者本身。 正如前面我們在理論綜述中所描述的那樣，特許連鎖經(jīng)營可以為加盟的雙方帶來非常明顯的優(yōu)勢，但同時也會帶來一定的風險和弊端。針對德克士橘子餐廳來說，其在經(jīng)營與管理中存在的風險主要有以下幾個方面。 第一，加盟總部政策變動的風險。其中最可能會發(fā)生的是產(chǎn)品調(diào)整和服務(wù)條款方面的問題。因特許連鎖經(jīng)營產(chǎn)品的統(tǒng)一性，無法全面考慮眾多個體的實際需求，可能會出現(xiàn)也許在當?shù)劁N售很好的產(chǎn)品加盟總部卻通知全體店面停賣。 第二，總部經(jīng)營戰(zhàn)略的變化。如果加盟總部調(diào)整了目前的市場競爭戰(zhàn)略，那么勢必會影響到各個加盟商的經(jīng)營策略。 第三，加盟總部與加盟業(yè)主之間的溝通。如果兩者之間無法達成共識，可能會引起很多加盟業(yè)主實行單店行銷，使加盟總部無法控制整個市場。另一方面，如果加盟總部的促銷戰(zhàn)略純粹為了打造品牌忽視了單店的損益狀況，也會嚴重影響加盟業(yè)主的經(jīng)濟利益，從而給餐廳帶來一定的經(jīng)營風險。 第四，加盟商經(jīng)營管理過程中不適應(yīng)所帶來的風險問題。如果經(jīng)營者不能適應(yīng)當?shù)氐慕?jīng)營環(huán)境或者自身的經(jīng)營管理不到位的話，那樣也會為加盟店的經(jīng)營帶來天下一家的問題。 第五，投資者合作的深度和范圍問題所帶來的風險。 總之，相對于外部風險而言，項目內(nèi)部風險也是項目可行性研究中必須要考慮和注意的一個問題，它對項目的經(jīng)營運作所起的作用，用中國的一句古話來說，就是“防患于未然”，因為畢竟這類風險是可以通過前期的工作來規(guī)避的。7. 5風險可行性分析小結(jié) 風險是相對而言的，有風險也就意味著機會。通過對德克士橘子餐廳項目的初步考查之后，我們認為其機遇遠大于風險，不論從外部還是內(nèi)部來看，這個項目都值得投資、經(jīng)營。八 結(jié)論與建議 有項目的地方都存在可行性研究，項目可行性研究是目前許多行業(yè)都要面對的一個問題，項目可行性研究的成敗決定著項目最終實施的效果。 現(xiàn)在，通過系統(tǒng)地用項目可行性研究的理論和方法將德克士橘子餐廳項目進行可行性論證之后，我們基本上可以認為該項目是切實可行的，尤其是在當前的經(jīng)營環(huán)境下，該項目是投資者一個很好選擇。 第一，在市場分析研究方面，我們既考慮了宏觀環(huán)境因素對項目的可能性影響，而且也考慮了具體商圈的作用，綜合結(jié)果顯示，在長沙市開辦這樣一家德克士連鎖加盟店是可行的。但同時，我們也應(yīng)注意到，城南的區(qū)位優(yōu)勢并不非常明顯，消費水平和習慣可能會對最終的經(jīng)營收益產(chǎn)生一定的影響，這些都需要加盟投資者在具體的經(jīng)營管理中靈活處理。 第二，在項目實施方面，我們主要對門店的選擇和加盟店的布局及經(jīng)營策略進行了分析，由于德克士加盟商總部擁有一套相對而言較為完善的經(jīng)營管理體制和辦法，我們考慮可以直接借用過來為我們所用。因此，該項目所存在的技術(shù)可行性問題相對較小，值得投資。第三，項目可行性分析方面最難的可能就要數(shù)財務(wù)分析部分了，一方面它直接決定著投資回報率問題，另一方面這些數(shù)據(jù)的獲得又都是預(yù)期的數(shù)據(jù)，不能代表真實的情況。不過，經(jīng)過初步的估算，我們認為應(yīng)該是可行的。前提是資金充足的情況。第四，風險與機遇是同步的，德克士橘子餐廳項目也不例外。不過，相對來說，該項目所存在的風險多為宏觀方面的，而且發(fā)生的概述也較小，對項目的經(jīng)營運作影響近期來說影響不大。不過，項目內(nèi)部風險的控制問題要提前做好，以防“堡壘從內(nèi)部攻破”?？傊?，德克士橘子餐廳項目計劃總投資約為210萬元，預(yù)計年營業(yè)額為280萬元，年利潤為50萬元，預(yù)計回收期為2. 10年。從市場、技術(shù)實施、財務(wù)評價和風險預(yù)估等各方面綜合評價，該項目基本上都是可行的。不過，在具體的運作中，還要注意處理好三個方面的關(guān)系，即與加盟商總部的關(guān)系、與當?shù)叵嚓P(guān)管理部門的關(guān)系和投資者內(nèi)部的關(guān)系等。參考文獻[1]「美]詹姆斯P、任志忠、京:[2]:[3][美』Jack D. 、(第三版).北京: [4]:[5]:[6]:[7]:[8]張本基、:[9』。[10]:[11]川朱明俠、:[ 12]:[13][14][美』Peter 、[15][美]Robert Richard 、[ 16]［美］Andrew 、[ 17]［英]Martin Mendelsohn著李維華、陸穎男譯《特許經(jīng)營指南》[18]［美」Robert 、王林花譯《如何避免特許經(jīng)營欺詐》[19]宋雪鳴編著《飯店創(chuàng)新經(jīng)營與策劃》[20]致謝本報告在起草過程中得到了德克士湖南總公司張維新先生在理論上和資料上的幫助，得到了馨開市場調(diào)研公司張啟悅小姐的悉心指導(dǎo)。 在這里一并感謝！ 24 / 2