某項(xiàng)目投資可行性分析-資料下載頁(yè)
2025-06-27 10:55本頁(yè)面
【正文】 層1號(hào)；將9等這類吉利樓層或房號(hào)適當(dāng)加價(jià)。）l 不同樓體類型對(duì)單位價(jià)格的影響因素：樓體類型自身也是影響因素，敝司針對(duì)本項(xiàng)目建議如下：建筑類型建筑類型評(píng)分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C、價(jià)格調(diào)整建議根據(jù)項(xiàng)目的成本核算和利潤(rùn)核算，本項(xiàng)目的成交均價(jià)為3121元每平方米。l 項(xiàng)目整體均價(jià)及各階段價(jià)格調(diào)整建議價(jià)格盤(pán)升具體方案如下：銷售率提價(jià)平均單價(jià)010%028001020%8028802030%10029803040%10030804050%10031805060%10032806070%8033607080%503410合計(jì)6103121說(shuō)明：銷售率每上升10%，價(jià)格隨即上調(diào)50100元，共進(jìn)行8次調(diào)價(jià)，以銷售周期2021個(gè)月計(jì)算，開(kāi)盤(pán)價(jià)與結(jié)案價(jià)格差為610元，即20%。銷售率達(dá)到10%前，即開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 2800元/平方米（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)起價(jià)2480/M2，最高價(jià)3180/M2，樓層、%）；銷售率達(dá)到1020%，每平米提價(jià)80元，均價(jià)為 2880元/平方米；銷售率達(dá)到2030%，每平米提價(jià)100元，達(dá)到 2980元/平方米；銷售率達(dá)到3040%，每平米提價(jià)100元，達(dá)到 3080元/平方米；銷售率達(dá)到4050%，每平米提價(jià)100元，達(dá)到 3180元/平方米；銷售率達(dá)到5060%，每平米提價(jià)100元，達(dá)到 3280元/平方米；銷售率達(dá)到6070%，每平米提價(jià)80元，達(dá)到 3360元/平方米；銷售率達(dá)到7080%，每平米提價(jià)50元，達(dá)到 3410元/平方米；全盤(pán)均價(jià)： 3121元/平方米。注：此方案之調(diào)價(jià)周期以本項(xiàng)目主力戶型銷售進(jìn)度作為依據(jù)；同時(shí)，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況，對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同戶型在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的作法。各階段推廣策略l 銷售前期——市場(chǎng)預(yù)熱期與開(kāi)盤(pán)期在這個(gè)階段，要通過(guò)高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)，形成項(xiàng)目高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形象，使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他項(xiàng)目30%的價(jià)格，認(rèn)為我們的項(xiàng)目確實(shí)物有所值。有了市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可，我們就可以在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和開(kāi)盤(pán)期進(jìn)行極其優(yōu)惠的價(jià)格銷售策略，回報(bào)首批購(gòu)房客戶，迅速打開(kāi)市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)。在這個(gè)階段，我們的定價(jià)不可過(guò)高，這個(gè)階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤(rùn)，而是能夠迅速打開(kāi)市場(chǎng)，確定市場(chǎng)地位。l 銷售中期——市場(chǎng)熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期，在這個(gè)階段，項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度，項(xiàng)目工程進(jìn)展順利，銷售硬件、軟件逐步到位，在這個(gè)階段要保持大的銷售勢(shì)能，換取資金回籠的速度，同時(shí)要提高定價(jià)，以獲取巨大的利潤(rùn)率，但價(jià)格的調(diào)整一定要經(jīng)過(guò)深思熟慮，更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱，任意漲價(jià)，價(jià)格的調(diào)整猶如爬山，上山容易下山難，漲價(jià)容易降價(jià)難。l 銷售后期——尾房期在這個(gè)階段，銷售勢(shì)能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購(gòu)買(mǎi)房屋不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)良好的社會(huì)口碑、到位的售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶的購(gòu)買(mǎi)信心是最強(qiáng)的。對(duì)于剩余不同戶型進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價(jià)，而銷售情況不好的戶型則采取一定的促銷手段進(jìn)行銷售。銷售進(jìn)度與銷售率A、銷售統(tǒng)計(jì)總表（以住宅面積11萬(wàn)平方米計(jì)算）類型面積（萬(wàn)平方米）銷售周期（月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅20217080商業(yè)100車庫(kù)2100現(xiàn)房住宅2030合計(jì)100%說(shuō)明：l 以2年（24個(gè)月）的建筑周期計(jì)算，我們預(yù)計(jì)銷售周期在2021個(gè)月，銷售率可達(dá)到7080%，以110000平方米的住宅面積計(jì)算，總銷售面積為7700088000平方米，；l 商業(yè)面積7000平方米，以每平方米4000元售價(jià)計(jì)算，；l 社區(qū)車位600個(gè)，以每個(gè)車位30000元計(jì)算，；l 剩余2030%的住宅面積， 預(yù)計(jì)將進(jìn)行現(xiàn)房銷售。B、住宅銷售進(jìn)度表工期銷售率（%）平均單價(jià)（元）銷售面積（萬(wàn)平方米）回收投資（億元）開(kāi)工—地面5層102800地面5層—結(jié)構(gòu)封頂252980結(jié)構(gòu)封頂—內(nèi)外樓體裝修353225內(nèi)外裝—入住103431合計(jì)803121 說(shuō)明：l 項(xiàng)目銷售進(jìn)度與工程進(jìn)度有直接關(guān)系，一般情況下，工程越接近現(xiàn)房，銷售速度會(huì)越發(fā)加快；l 工程進(jìn)度更決定銷售價(jià)格，工程越接近現(xiàn)房，價(jià)格越高；l 本項(xiàng)目在售價(jià)上采取低開(kāi)高走的原則，開(kāi)盤(pán)時(shí)平均售價(jià)2800元，至現(xiàn)房入住時(shí)，平均價(jià)格將達(dá)到3431元，整個(gè)銷售周期平均單價(jià)為3121元；l 自工程開(kāi)工至地面上四、五層，建筑還不能成型，買(mǎi)方市場(chǎng)尚不成熟，市場(chǎng)知名度和客戶認(rèn)可度不高，銷售資料和宣傳資料也不能完全到位。此時(shí)正處于項(xiàng)目前期的市場(chǎng)預(yù)熱期，因此，我們預(yù)計(jì)在這一階段的銷售率為10%左右，平均售價(jià)為2800元；l 工程建設(shè)到地面5層，至項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，整個(gè)項(xiàng)目外觀已初具規(guī)模，通過(guò)前期的市場(chǎng)預(yù)熱與大規(guī)模的宣傳推廣手段，項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度不斷提升，客戶增多，銷售進(jìn)入旺銷期，我們?cè)谶@一階段的銷售目標(biāo)為25%，平均售價(jià)為2980元，工程款到位；l 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂至內(nèi)外裝修結(jié)束是銷售的黃金時(shí)期，客戶會(huì)對(duì)項(xiàng)目更加有信心，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)廣告宣傳和在市場(chǎng)上形成的良好口碑，項(xiàng)目將持續(xù)旺銷直至銷售率累計(jì)達(dá)到70%，這一階段的平均售價(jià)為3225元，；l 內(nèi)外裝修結(jié)束至房屋交付使用大約23個(gè)月的時(shí)間，項(xiàng)目已基本成為現(xiàn)房，通過(guò)前期有效的銷控手段，我們會(huì)保留部分較好的樓層和戶型，此時(shí)的售價(jià)將達(dá)到整個(gè)銷售周期的最高價(jià)格點(diǎn)，均價(jià)為3431元，因?yàn)闀r(shí)間較短，銷售率為510%。八、結(jié)論結(jié)合上述各項(xiàng)分析后，我們認(rèn)為大同的項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)將在很大的程度上低于北京市場(chǎng)，而最為關(guān)鍵的建安成本也相對(duì)較低，項(xiàng)目運(yùn)作成功機(jī)率高。通過(guò)科學(xué)有效的市場(chǎng)調(diào)研所完成的可研報(bào)告與客觀務(wù)實(shí)而又前瞻的可行分析比較后，我們認(rèn)為，只要項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)到位，同時(shí)配合國(guó)際水平社區(qū)建筑規(guī)劃、專業(yè)的銷售、宣傳推廣團(tuán)隊(duì)以及酒店式物業(yè)管理服務(wù)，本項(xiàng)目在大同市具有很強(qiáng)的運(yùn)作空間。如若能巧妙的運(yùn)用公關(guān)行為，解決稅費(fèi)所帶來(lái)的對(duì)投資回報(bào)的影響，本案的利潤(rùn)空間將會(huì)有較大幅度的提升。我們對(duì)鳳凰國(guó)際的運(yùn)作成功，充滿了極大的信心！
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