【正文】 的為2萬多元，與其它連接方式相比價格偏高。可視門禁系統(tǒng)主要由門口可視主機、管理中收、室內(nèi)分機三部分組成，可實現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。同時系統(tǒng)帶有緊急警按鈕，若有意外發(fā)生，管理中心將立刻準(zhǔn)確得知哪間住戶有緊急情況，給住戶以最大的安全保證。住戶出入憑借IC卡可自由通過門禁。住宅耗能自動抄收系統(tǒng)，將計算機技術(shù)與數(shù)字通訊技術(shù)完美結(jié)合，該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗表收費方式，解決了城市住宅耗能管理的離散性和耗能數(shù)據(jù)人工處理的煩瑣過程，從而節(jié)約了大量人力，且避免了入戶驗表對居民生活的干擾。在智能小區(qū)中，設(shè)置于住戶的自動水、電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過接入家庭配線中心，家庭配線中心通過垂直主干與小區(qū)管理電腦連接，這樣小區(qū)中心管理電腦能定期、自動采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、電表及煤氣表讀數(shù)并進(jìn)行計費，定期與各專業(yè)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、銀行自動劃賬。在主要公共場所（臺公寓大堂、電梯、停車場等）設(shè)有攝像控探頭，可以采集視頻資料，物業(yè)中心對公共場所進(jìn)行監(jiān)控，以保障住戶安全。發(fā)生車輛進(jìn)出后，要把有關(guān)信息記錄備案。憑借這張智能卡，用戶進(jìn)出停車場無須下車，自動感應(yīng)器在鑒別用戶身份后自動打開道閘，系統(tǒng)自動記錄用戶進(jìn)入時間。當(dāng)然購物開銷會一分不少地人用戶卡上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，可以掛失，避免損失。隨著通訊技術(shù)的迅速發(fā)展，CATV系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā)射的電視節(jié)目，還可以通過衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目，可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目。CATV系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果，還可以提供各種信息傳播、電視教學(xué)、娛樂等多項服務(wù)，隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，CATV系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。而且，本項目將是大同市第一個擁有社區(qū)會所的住宅項目，它也是本項目最大的賣點，所以會所的建設(shè)是必不可少、極其重要的。滿足高層次人群追求高品位享受的居住心理。 G、園林聘請專業(yè)的園林公司進(jìn)行本項目的園林設(shè)計與建設(shè)，與整個社區(qū)建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，園林也要采用新古典主義的風(fēng)格設(shè)計，具體建議參考我公司提供的《總體規(guī)劃補充報告》。價格過高，超出人們心理承受力，勢必影響到項目銷售；價格過低，又會損害我們自身的經(jīng)濟利益。l 保證利潤原則我們要實現(xiàn)核算出準(zhǔn)確的開發(fā)成本和建筑周期，嚴(yán)格控制項目開發(fā)建設(shè)的各項費用，避免不必要的浪費，只有這樣，才能保證項目的利潤最大化。l 在不同的銷售情況下進(jìn)行不同的價格調(diào)整原則1. 銷售情況良好價格普遍調(diào)升但不宜一時調(diào)升過高，可以通過縮短每一價格時間，頻繁調(diào)價，一方面可以促進(jìn)尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定，另一方面也可以增加利潤，使開發(fā)商獲得巨大的收益。2. 銷售情況不好l 不可進(jìn)行直接降價，這樣會對項目形象造成較為不利的影響，直接降價不適合高檔項目；l 可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈送精裝修、贈送家具、家電的促銷手段進(jìn)行變相的降價，以促進(jìn)房屋的順利銷售。）l 不同樓體類型對單位價格的影響因素：樓體類型自身也是影響因素，敝司針對本項目建議如下：建筑類型建筑類型評分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C、價格調(diào)整建議根據(jù)項目的成本核算和利潤核算，本項目的成交均價為3121元每平方米。銷售率達(dá)到10%前，即開盤均價為 2800元/平方米（內(nèi)部認(rèn)購起價2480/M2，最高價3180/M2，樓層、%）；銷售率達(dá)到1020%，每平米提價80元，均價為 2880元/平方米；銷售率達(dá)到2030%，每平米提價100元，達(dá)到 2980元/平方米；銷售率達(dá)到3040%，每平米提價100元，達(dá)到 3080元/平方米；銷售率達(dá)到4050%，每平米提價100元，達(dá)到 3180元/平方米；銷售率達(dá)到5060%，每平米提價100元，達(dá)到 3280元/平方米；銷售率達(dá)到6070%，每平米提價80元，達(dá)到 3360元/平方米；銷售率達(dá)到7080%，每平米提價50元，達(dá)到 3410元/平方米；全盤均價： 3121元/平方米。各階段推廣策略l 銷售前期——市場預(yù)熱期與開盤期在這個階段，要通過高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢，形成項目高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形象，使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他項目30%的價格，認(rèn)為我們的項目確實物有所值。在這個階段，我們的定價不可過高，這個階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤，而是能夠迅速打開市場，確定市場地位。l 銷售后期——尾房期在這個階段，銷售勢能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購買房屋不存在任何風(fēng)險，通過良好的社會口碑、到位的售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶的購買信心是最強的。銷售進(jìn)度與銷售率A、銷售統(tǒng)計總表（以住宅面積11萬平方米計算）類型面積（萬平方米）銷售周期（月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅20217080商業(yè)100車庫2100現(xiàn)房住宅2030合計100%說明：l 以2年（24個月）的建筑周期計算，我們預(yù)計銷售周期在2021個月，銷售率可達(dá)到7080%，以110000平方米的住宅面積計算，總銷售面積為7700088000平方米，；l 商業(yè)面積7000平方米，以每平方米4000元售價計算，；l 社區(qū)車位600個，以每個車位30000元計算，；l 剩余2030%的住宅面積， 預(yù)計將進(jìn)行現(xiàn)房銷售。此時正處于項目前期的市場預(yù)熱期，因此，我們預(yù)計在這一階段的銷售率為10%左右，平均售價為2800元；l 工程建設(shè)到地面5層，至項目結(jié)構(gòu)封頂，整個項目外觀已初具規(guī)模，通過前期的市場預(yù)熱與大規(guī)模的宣傳推廣手段，項目的市場知名度不斷提升，客戶增多，銷售進(jìn)入旺銷期，我們在這一階段的銷售目標(biāo)為25%，平均售價為2980元，工程款到位；l 項目結(jié)構(gòu)封頂至內(nèi)外裝修結(jié)束是銷售的黃金時期，客戶會對項目更加有信心，通過強勢廣告宣傳和在市場上形成的良好口碑，項目將持續(xù)旺銷直至銷售率累計達(dá)到70%，這一階段的平均售價為3225元，；l 內(nèi)外裝修結(jié)束至房屋交付使用大約23個月的時間，項目已基本成為現(xiàn)房，通過前期有效的銷控手段，我們會保留部分較好的樓層和戶型，此時的售價將達(dá)到整個銷售周期的最高價格點，均價為3431元，因為時間較短，銷售率為510%。通過科學(xué)有效的市場調(diào)研所完成的可研報告與客觀務(wù)實而又前瞻的可行分析比較后，我們認(rèn)為，只要項目的產(chǎn)品品質(zhì)到位，同時配合國際水平社區(qū)建筑規(guī)劃、專業(yè)的銷售、宣傳推廣團隊以及酒店式物業(yè)管理服務(wù)，本項目在大同市具有很強的運作空間。我們對鳳凰國際的運作成功，充滿了極大的信心！