【正文】 。作為本項(xiàng)目的開發(fā)，不宜走嘩眾取寵之路。市場(chǎng)追隨者目前平頂山市場(chǎng)上出現(xiàn)了一批小戶型的住宅小區(qū)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中引起了不同的反響，并且在銷售取得了驚人的業(yè)績(jī)。本案也應(yīng)順應(yīng)這種市場(chǎng)潮流，采取市場(chǎng)追隨者的戰(zhàn)略進(jìn)行搶占市場(chǎng)，一方面合乎項(xiàng)目自身的需要，另一方面也與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不謀而合，可謂一舉兩得。品位第一者27 / 36在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中品位的高低是關(guān)鍵的因素，所以要通過一系列的包裝，營(yíng)造本案的良好形象，讓人們購(gòu)買有品質(zhì)、有價(jià)值、有新意的新新公寓，目前主要是在項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)以及微觀環(huán)境的營(yíng)造上要突出新意。二、項(xiàng)目戶型及面積定位 （本項(xiàng)目戶型及面積已基本確定）三 、目標(biāo)客戶定位及分析? 目標(biāo)客戶定位： 平煤集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部職工、二次創(chuàng)業(yè)者、附近上班族、單身族、外地市來平置業(yè)者隨著生活水平的提高，平煤集團(tuán)內(nèi)部職工的原有住房已經(jīng)不能滿足其當(dāng)前需求，因種種原因至今沒有住房的年輕家屬，隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部職工二次就業(yè)或創(chuàng)業(yè)以及在該區(qū)域創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的年輕學(xué)生，造就了一批有住房需求的中等收入者，該類客戶的生活水平不斷提高，對(duì)住宅的品味和舒適度的需求也在不斷攀升，他們更注重選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、個(gè)性鮮明的健康主題社區(qū)，不斷追求生活的品位，逐漸成為享受生活的擁護(hù)者。因此，項(xiàng)目應(yīng)將銷售目標(biāo)瞄準(zhǔn)這部分消費(fèi)者。? 目標(biāo)客戶群分析：28 / 36? 企業(yè)內(nèi)部老職工：該客戶群以平煤集團(tuán)老職工為主，他們多為二、三次置業(yè)人士，由于生活水平的提高，不再滿足于原有住宅的居住條件，追求更舒適的生活和居住空間，此部分人較為注重住宅的性價(jià)比，更容易為富有特色和生活便利的產(chǎn)品產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)，他們是本項(xiàng)目的主要爭(zhēng)取對(duì)象之一。? 二次置業(yè)者：該客戶群多為原國(guó)有企業(yè)職工，因?yàn)楸容^年輕且有一定的文化知識(shí)，下崗二次就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，隨著收入的增加、生活水平和居家生活的實(shí)際需要，使他們不再滿足于自建房或原有低檔住宅的居住條件，選擇一套如意的房子是他們最大的夢(mèng)想，尤其是在原來工作和生活過的老地方，心理感覺也比較舒服，也是本項(xiàng)目所爭(zhēng)取的主力購(gòu)買者。? 外地來平的富足人士隨著平頂山的迅速發(fā)展，特別是平頂山道路和經(jīng)濟(jì)的振興，產(chǎn)生了一大批外地來平的成功人士，他們手頭上積累了較為充足的資金。出于工作和發(fā)展的需要，購(gòu)房入戶、改善居住條件是他們主要需求；他們將是本項(xiàng)目主力戶型不可忽視的購(gòu)買主力。該人群雖然不是本項(xiàng)目主要爭(zhēng)取的對(duì)象，但不亦忽視。? 本地衍生出來的新家庭隨著收入水平的提高，產(chǎn)生的“新知富”一族。成家之后，更趨向于營(yíng)造獨(dú)立的家庭空間，他們已廣為接受貸款消費(fèi)的形式，29 / 36在父母的資助或自力更生情況下，亦將成為本項(xiàng)目中兩房或三房戶型的購(gòu)買者。? 附近上班族和單身族隨著城市擴(kuò)展的速度加快，越來越多的上班族和單身族首次置業(yè)，他們關(guān)注本區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，擁有一套小而美的自己小天地一直是他們追求的夢(mèng)想，本項(xiàng)目數(shù)量不少的小戶型應(yīng)該能夠引起他們足夠的重視，是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)群體之一。若能在產(chǎn)品功能、個(gè)性特色、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、戶外宣傳等方面下苦功，定將會(huì)有不小的收獲。30 / 36第五部分 投 資 分 析 篇一、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)依據(jù)貴方提供的《平煤福佑苑規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)說明》，結(jié)合資料進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行梳理明細(xì)。項(xiàng)目主要參數(shù)明細(xì)：序號(hào) 指標(biāo)名稱 面積1 建筑用地面積㎡2 凈用地面積 ㎡3 總建筑面積 63762㎡4地上面積（住宅面積）55385㎡5地下面積（配套面積） 8377㎡6 總戶數(shù) 478 戶7 容積率 4 號(hào)樓地塊 、2 號(hào)樓地塊 31 / 36二 、項(xiàng)目戶型分析（此項(xiàng)面積部分和實(shí)際有一定誤差）4 號(hào)樓建筑設(shè)計(jì)方案一樣，均為 19 層住宅8 建筑密度 4 號(hào)樓地塊 %、2 號(hào)樓地塊 %9 停車位 地上車位 115 個(gè)、地下車庫(kù) 170 個(gè)車位樓號(hào) 1 號(hào)樓 2 號(hào)樓 3 號(hào)樓 4 號(hào)樓面積 13580㎡ 17560㎡ 13580㎡ 13580㎡地上建筑面積（住宅面積）12901㎡ 16682㎡ 12901㎡ 12901㎡地下建筑面積（配套面積）679㎡ 878㎡ 679㎡ 679㎡戶型建筑面積（㎡） 套內(nèi)面積（㎡）戶型 戶/層A1 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1B1 二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1C1 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1D1 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1E1 二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 132 / 362 號(hào)樓為 19 層住宅三 、投資收益分析相關(guān)數(shù)據(jù)以主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為準(zhǔn)。（根據(jù)需要有關(guān)數(shù)字四舍五入或保留一位小數(shù)點(diǎn)）銷售價(jià)格參考平頂山市 2022 年第一季度新城區(qū)高層、小高層住宅的銷售均價(jià)，擬定本項(xiàng)目銷售均價(jià)為 2700 元/㎡。F1 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1戶型建筑面積（㎡） 套內(nèi)面積（㎡） 戶型 戶/層A2 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1B2 二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1C2 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 2D2 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 2E2 二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 1F2 三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 133 / 36（一） 銷售收入：15804 萬元住宅銷售收入：14954 萬元 55385㎡2700 元/㎡（均價(jià)）=14954 萬元地下車庫(kù)：850 萬元5 萬/個(gè)170 個(gè)=850 萬元銷售收入合計(jì)為：15804 萬元（二）項(xiàng)目總成本土地費(fèi)用和契稅：3000 萬元前期工程費(fèi)：159 萬元包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、營(yíng)銷咨詢費(fèi)、勘探費(fèi)和三通一平費(fèi)，按建筑面積每平方米 25 元計(jì)算。63762㎡25 元/㎡=159 萬元房屋開發(fā)費(fèi)：9291 萬元（四舍五入）包括建安費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。（1）建安費(fèi)：8908 萬元包括土建費(fèi)、安裝費(fèi)以及智能化配套費(fèi)，高層建安費(fèi) 1500 元/㎡，地下車庫(kù)建安費(fèi) 1100 元/㎡。55385㎡1500 元/㎡=8307 萬元5462㎡1100 元/㎡=601 萬元（2）附屬工程費(fèi)： 萬元指變電、天然氣站等費(fèi)用，按建筑面積每平方米 10 元計(jì)算。34 / 3663762㎡10 元/㎡= 萬元（3）室外工程費(fèi)： 萬元指紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括道路工程費(fèi)、排水管道、工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)、供水工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、電訊工程費(fèi)、燃?xì)夤こ藤M(fèi)等費(fèi)用，按建筑面積每平方米 50 元計(jì)算。63762㎡50 元/㎡= 萬元合計(jì)（1）+（2）+（3）=9291 萬元管理費(fèi)：284 萬元按前三項(xiàng)總費(fèi)用的 3％計(jì)算。（159+9291）萬元3%=284 萬元其它費(fèi)用：411 萬元項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用工程定額測(cè)定費(fèi) 按建安費(fèi)的 ‰ 萬元墻改費(fèi) 按建筑面積每平方米 10 元 萬元城市建設(shè)配套費(fèi) 按建筑面積每平方米 45 元 287 萬元質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 按建筑面積每平方米 元 14 萬元工程監(jiān)理費(fèi) 按建安費(fèi)的 1% 萬元稅費(fèi)：522 萬元按照總銷售額的 ％計(jì)算。15804 萬元%=522 萬元不可預(yù)見費(fèi)：267 萬元35 / 36按建安費(fèi)的 3％計(jì)算。9291 萬元3%=267 萬元以上投資成本合計(jì)為：1+2+3+4+5+6+7+8=13934 萬元項(xiàng)目總成本約為：13934 萬元（三）項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目銷售總收入為 15804 萬元項(xiàng)目總成本為 13934 萬元項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售總收入項(xiàng)目總成本=15804 萬元13934 萬元=1870 萬元36 / 36第六部分結(jié) 論 篇經(jīng)過我公司深入研究和論證后認(rèn)為，此項(xiàng)目地段優(yōu)越，交通便利，周邊配套齊全，投資價(jià)值及消費(fèi)潛力不可低估，由于該項(xiàng)目主要為面向平煤集團(tuán)內(nèi)部職工進(jìn)行銷售，銷售定價(jià)及投資收益僅供參考，但該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的可操作性，初步預(yù)期項(xiàng)目周期在 20 個(gè)月內(nèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目的投資可行性研究是重要的一環(huán)，投資可行性研究的準(zhǔn)確與否對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有著重大的影響。經(jīng)我單位認(rèn)真研究論證，在對(duì)本案有關(guān)資料了解的基礎(chǔ)上，依照有關(guān)政府條例，并結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了測(cè)算，僅供貴公司參考。如有不足之處敬請(qǐng)斧正！平頂山市博特地產(chǎn)咨詢有限公司二 〇 〇 九 年 六 月