【正文】 保潔費(fèi) 保安費(fèi) 水電費(fèi) 其他費(fèi)用 融資成本 …… 六、利潤(rùn)額 七、其他收入 建設(shè)費(fèi)收入 減：相關(guān)稅費(fèi) 八、利潤(rùn)總額 九、凈利潤(rùn) 十、凈現(xiàn)金流 第八部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策一、風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目地塊性質(zhì)及規(guī)劃引致的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：深圳沙井是國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)比較密集的區(qū)域，且在當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)比比皆是，雖然不符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)，但在當(dāng)?shù)?，卻受到地方政府的默許，甚至非官方支持，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厥獾漠a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及現(xiàn)時(shí)狀況，我司認(rèn)為短期內(nèi)商場(chǎng)被政府強(qiáng)行拆除的可能性非常小。 同時(shí)，我司可以通過制定合理的現(xiàn)金管理模式，盡早收回投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；二、風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策：邀請(qǐng)專業(yè)的中介公司合作，通過專業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)及渠道，盡快完成項(xiàng)目的招租，達(dá)到我司預(yù)定的招商目標(biāo)，確保市場(chǎng)的整體出租率及商戶的實(shí)力； 通過盡快組建裕客隆項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，人員要求具有豐富的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的客戶和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)資源，通過制定一套詳盡且具有執(zhí)行性的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案，通過較優(yōu)的薪酬及績(jī)效考核體系，積極調(diào)動(dòng)有關(guān)人員的工作熱情，確保運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的盡快達(dá)成，進(jìn)而確保市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。三、 風(fēng)險(xiǎn)：競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)（周邊市場(chǎng)打壓，惡性競(jìng)爭(zhēng)）對(duì)策：通過有關(guān)渠道盡快建立我司與當(dāng)?shù)卣?、分管部門的聯(lián)系， 確保我司該項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)；盡快改善市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，通過市場(chǎng)的良性運(yùn)作，維系好市場(chǎng)大中客戶的利益，與他們形成良好的互信合作關(guān)系，獲取商戶的廣泛支持；做好與周邊市場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作，爭(zhēng)取建立良性競(jìng)爭(zhēng)合作的關(guān)系。 第九部分、項(xiàng)目的組織與實(shí)施一、項(xiàng)目的組織項(xiàng)目總投資1260萬元，已超出了廣百置業(yè)的承受能力?？紤]到項(xiàng)目的收益及社會(huì)影響，建議項(xiàng)目在集團(tuán)統(tǒng)籌資金安排下，由廣百置業(yè)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施投資、經(jīng)營(yíng)。二、項(xiàng)目的實(shí)施（一）項(xiàng)目的實(shí)施步驟將在2009年10月10日前將《項(xiàng)目可行性報(bào)告》交集團(tuán)公司進(jìn)行論證，并爭(zhēng)取通過。（二）成立項(xiàng)目實(shí)施小組為了確保項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作的認(rèn)真落實(shí)，并提高工作效率，廣百置業(yè)組成項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，各個(gè)環(huán)節(jié)專人負(fù)責(zé)，工作小組成員由公司領(lǐng)導(dǎo)和拓展部、物管部、工程部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人及公司法律顧問組成。主要負(fù)責(zé)人建議如下：序號(hào)姓名職務(wù)主要負(fù)責(zé)工作1李敏聰總負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)工作的順利開展2陳浩源負(fù)責(zé)具體操作和法律環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目全程相關(guān)環(huán)節(jié)法律咨詢、審核、監(jiān)督。負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的前期導(dǎo)入與經(jīng)營(yíng)開展3龐勤工程環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目前期工程審核、報(bào)建、施工4張忠誼財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)籌措資金、整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)審核、監(jiān)管與規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，牽頭辦理資產(chǎn)評(píng)估5待定經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人營(yíng)銷環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目招商、宣傳的營(yíng)銷策劃及組織實(shí)施7待定項(xiàng)目責(zé)任人負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目對(duì)內(nèi)對(duì)外的協(xié)調(diào)工作人員分工詳見附表15。各部門配合如下 運(yùn)營(yíng)部：對(duì)項(xiàng)目涉及的社會(huì)關(guān)系的處理及籌建項(xiàng)目公司，并組建招商策劃團(tuán)隊(duì)；物 管 部：對(duì)項(xiàng)目涉及的用地性質(zhì)、地塊規(guī)劃進(jìn)行確認(rèn)、市場(chǎng)證的領(lǐng)取、相關(guān)經(jīng)營(yíng)證件的辦理；工 程 部：對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有建筑、消防進(jìn)行評(píng)估，并提出積極建議財(cái) 務(wù) 部：對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)籌及原有投資價(jià)值的評(píng)估法 律顧 問：對(duì)項(xiàng)目涉及的合同及法律關(guān)系給予專業(yè)指導(dǎo)。各環(huán)節(jié)工作主要內(nèi)容財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)：清理?？吐〕泄緜鶆?wù)債權(quán)，了解其實(shí)際財(cái)務(wù)狀況及資產(chǎn)狀況。工程環(huán)節(jié)：理清?？吐∩虉?chǎng)工程建設(shè)及工程維護(hù)狀況，掌握相關(guān)工程資料。法律環(huán)節(jié)：協(xié)助我司理清裕客隆公司現(xiàn)有對(duì)內(nèi)對(duì)外各項(xiàng)合同，并協(xié)助我司與與對(duì)方公司簽署相關(guān)合作合同。經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)：全面了解?？吐」粳F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況，并擬定未來市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式。營(yíng)銷策劃環(huán)節(jié)：做好項(xiàng)目前期調(diào)研，并制訂未來市場(chǎng)營(yíng)銷推廣各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各種策劃文本。 （三）項(xiàng)目招商工作的啟動(dòng)為保證招商工作順利開展，前期招商工作將委托專業(yè)中介公司負(fù)責(zé)招商，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)的渠道與經(jīng)驗(yàn)，盡快完成項(xiàng)目的招商工作，達(dá)到預(yù)期的招商目標(biāo)。（四） 項(xiàng)目相關(guān)工作時(shí)間表見附表16。三、投資估算與資金籌措由于項(xiàng)目投資額超出公司承受能力。項(xiàng)目投資額300萬元以內(nèi)的資金由我司自籌解決，超出部分由集團(tuán)注資或借款形式解決。第十部分 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論沙井?？吐№?xiàng)目是我司涉及社會(huì)項(xiàng)目中相對(duì)成熟的一個(gè)項(xiàng)目，只需不超過1260萬元的投入，就能擁有近3萬萬m2商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。且項(xiàng)目已經(jīng)形成較好的商業(yè)氛圍，具有相對(duì)固定的消費(fèi)群。再次，項(xiàng)目所處的地理位置較為優(yōu)越，且處于沙井鎮(zhèn)當(dāng)?shù)亟值乐攸c(diǎn)打造的商業(yè)街的核心地段，對(duì)于穩(wěn)定商業(yè)中心，帶動(dòng)周邊商業(yè)具有較好的基礎(chǔ)條件。經(jīng)過我司對(duì)該項(xiàng)目的全面細(xì)致的分析調(diào)查，認(rèn)為該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低且有效防范，切實(shí)可行；項(xiàng)目擁有較好的商業(yè)氛圍，能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益 ，該項(xiàng)目的成功開拓將是我司貫切集團(tuán)公司保銷售促增長(zhǎng)十大措施的重要環(huán)節(jié)，會(huì)帶來巨大的發(fā)展。在解決項(xiàng)目前述的風(fēng)險(xiǎn)后，在沒有其他尚未知曉的債務(wù)、抵押、應(yīng)付稅費(fèi)及相對(duì)清晰的管理前提下，以每平方米市場(chǎng)面積僅642元的投入（1800萬元/），能夠取得3萬m2商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，如運(yùn)作得當(dāng)，%，超過行業(yè)平均1520%的投資收益，故建議予以投資開發(fā)。 綜上分析，建議本項(xiàng)目可行。