【正文】 保潔費 保安費 水電費 其他費用 融資成本 …… 六、利潤額 七、其他收入 建設(shè)費收入 減：相關(guān)稅費 八、利潤總額 九、凈利潤 十、凈現(xiàn)金流 第八部分 項目風(fēng)險與對策一、風(fēng)險：項目地塊性質(zhì)及規(guī)劃引致的風(fēng)險對策：深圳沙井是國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)比較密集的區(qū)域，且在當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)住宅小區(qū)比比皆是，雖然不符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)，但在當(dāng)?shù)兀瑓s受到地方政府的默許，甚至非官方支持，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厥獾漠a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及現(xiàn)時狀況，我司認(rèn)為短期內(nèi)商場被政府強行拆除的可能性非常小。 同時，我司可以通過制定合理的現(xiàn)金管理模式，盡早收回投資，規(guī)避風(fēng)險；二、風(fēng)險：經(jīng)營性風(fēng)險 對策：邀請專業(yè)的中介公司合作，通過專業(yè)公司的經(jīng)驗及渠道，盡快完成項目的招租，達(dá)到我司預(yù)定的招商目標(biāo)，確保市場的整體出租率及商戶的實力； 通過盡快組建?？吐№椖康倪\營管理團隊，人員要求具有豐富的商場經(jīng)營管理經(jīng)驗及較強的客戶和當(dāng)?shù)厣鐣Y源，通過制定一套詳盡且具有執(zhí)行性的市場運營方案，通過較優(yōu)的薪酬及績效考核體系，積極調(diào)動有關(guān)人員的工作熱情，確保運營目標(biāo)的盡快達(dá)成，進而確保市場的穩(wěn)定發(fā)展。三、 風(fēng)險：競爭風(fēng)險（周邊市場打壓，惡性競爭）對策：通過有關(guān)渠道盡快建立我司與當(dāng)?shù)卣?、分管部門的聯(lián)系， 確保我司該項目的正常運營；盡快改善市場經(jīng)營的現(xiàn)狀，通過市場的良性運作，維系好市場大中客戶的利益，與他們形成良好的互信合作關(guān)系，獲取商戶的廣泛支持；做好與周邊市場的協(xié)調(diào)工作，爭取建立良性競爭合作的關(guān)系。 第九部分、項目的組織與實施一、項目的組織項目總投資1260萬元，已超出了廣百置業(yè)的承受能力。考慮到項目的收益及社會影響，建議項目在集團統(tǒng)籌資金安排下，由廣百置業(yè)對項目實施投資、經(jīng)營。二、項目的實施（一）項目的實施步驟將在2009年10月10日前將《項目可行性報告》交集團公司進行論證，并爭取通過。（二）成立項目實施小組為了確保項目前期各項工作的認(rèn)真落實，并提高工作效率，廣百置業(yè)組成項目領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)此項工作，各個環(huán)節(jié)專人負(fù)責(zé)，工作小組成員由公司領(lǐng)導(dǎo)和拓展部、物管部、工程部、財務(wù)部負(fù)責(zé)人及公司法律顧問組成。主要負(fù)責(zé)人建議如下：序號姓名職務(wù)主要負(fù)責(zé)工作1李敏聰總負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)整個項目各環(huán)節(jié)工作的順利開展2陳浩源負(fù)責(zé)具體操作和法律環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個項目全程相關(guān)環(huán)節(jié)法律咨詢、審核、監(jiān)督。負(fù)責(zé)整個項目運營管理的前期導(dǎo)入與經(jīng)營開展3龐勤工程環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個項目前期工程審核、報建、施工4張忠誼財務(wù)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)籌措資金、整個項目財務(wù)審核、監(jiān)管與規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，牽頭辦理資產(chǎn)評估5待定經(jīng)營環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人營銷環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個項目招商、宣傳的營銷策劃及組織實施7待定項目責(zé)任人負(fù)責(zé)整個項目對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作人員分工詳見附表15。各部門配合如下 運營部：對項目涉及的社會關(guān)系的處理及籌建項目公司，并組建招商策劃團隊；物 管 部：對項目涉及的用地性質(zhì)、地塊規(guī)劃進行確認(rèn)、市場證的領(lǐng)取、相關(guān)經(jīng)營證件的辦理；工 程 部：對項目現(xiàn)有建筑、消防進行評估，并提出積極建議財 務(wù) 部：對項目資金運籌及原有投資價值的評估法 律顧 問：對項目涉及的合同及法律關(guān)系給予專業(yè)指導(dǎo)。各環(huán)節(jié)工作主要內(nèi)容財務(wù)環(huán)節(jié)：清理?？吐〕泄緜鶆?wù)債權(quán)，了解其實際財務(wù)狀況及資產(chǎn)狀況。工程環(huán)節(jié)：理清?？吐∩虉龉こ探ㄔO(shè)及工程維護狀況，掌握相關(guān)工程資料。法律環(huán)節(jié)：協(xié)助我司理清?？吐」粳F(xiàn)有對內(nèi)對外各項合同，并協(xié)助我司與與對方公司簽署相關(guān)合作合同。經(jīng)營環(huán)節(jié)：全面了解?？吐」粳F(xiàn)有經(jīng)營狀況，并擬定未來市場經(jīng)營管理模式。營銷策劃環(huán)節(jié)：做好項目前期調(diào)研，并制訂未來市場營銷推廣各項相關(guān)經(jīng)營活動的各種策劃文本。 （三）項目招商工作的啟動為保證招商工作順利開展，前期招商工作將委托專業(yè)中介公司負(fù)責(zé)招商，通過專業(yè)團隊的渠道與經(jīng)驗，盡快完成項目的招商工作，達(dá)到預(yù)期的招商目標(biāo)。（四） 項目相關(guān)工作時間表見附表16。三、投資估算與資金籌措由于項目投資額超出公司承受能力。項目投資額300萬元以內(nèi)的資金由我司自籌解決，超出部分由集團注資或借款形式解決。第十部分 綜合評價與結(jié)論沙井裕客隆項目是我司涉及社會項目中相對成熟的一個項目，只需不超過1260萬元的投入，就能擁有近3萬萬m2商場的經(jīng)營權(quán)。且項目已經(jīng)形成較好的商業(yè)氛圍，具有相對固定的消費群。再次，項目所處的地理位置較為優(yōu)越，且處于沙井鎮(zhèn)當(dāng)?shù)亟值乐攸c打造的商業(yè)街的核心地段，對于穩(wěn)定商業(yè)中心，帶動周邊商業(yè)具有較好的基礎(chǔ)條件。經(jīng)過我司對該項目的全面細(xì)致的分析調(diào)查，認(rèn)為該項目的風(fēng)險較低且有效防范，切實可行；項目擁有較好的商業(yè)氛圍，能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益 ，該項目的成功開拓將是我司貫切集團公司保銷售促增長十大措施的重要環(huán)節(jié)，會帶來巨大的發(fā)展。在解決項目前述的風(fēng)險后，在沒有其他尚未知曉的債務(wù)、抵押、應(yīng)付稅費及相對清晰的管理前提下，以每平方米市場面積僅642元的投入（1800萬元/），能夠取得3萬m2商業(yè)項目的經(jīng)營控制權(quán)，如運作得當(dāng)，%，超過行業(yè)平均1520%的投資收益，故建議予以投資開發(fā)。 綜上分析，建議本項目可行。