深圳沙井?？吐№椖客顿Y可行性分析-文庫吧資料
2025-07-01 11:59本頁面
【正文】 （三）合約期限參照其他商場的經(jīng)驗，建議按照3年一個期限進行簽約。（二）經(jīng)營收入租金收入（第一年）樓層面積單價月租金年租金180 240 325 415 合計 管理費收入（暫不考慮遞增）樓層面積單價月管理費年管理費17 27 37 47 合計 停車場收入通過實地調(diào)研，福星市場可供開發(fā)的戶外停車場車位預(yù)計近200個，計劃實行20元/天（暫定）的收費標(biāo)準(zhǔn)，由于收益具有不確定性，故暫不納入測算。1借款利息由于從新項目公司股東借款購買資產(chǎn)，以1800萬借款為總數(shù)，分16年償還，每年利率為6%。開辦費按照開辦費50萬元，開辦費主要用于籌備人員工資、辦公費用、開業(yè)典禮費用的開支。項目推廣費用按照首年60萬，之后每年30萬測算。人工成本序號人員類型人數(shù)月工資年工資1管理人員202500600000稅費%計算，包括營業(yè)稅5％和附加稅金（附加稅金按營業(yè)稅10％計提）％ ；企業(yè)所得稅按照25%計算。核心定位：年輕、時尚的綜合購物中心服飾類+娛樂餐飲 經(jīng)營內(nèi)容：包括服裝、飾物、影院、室內(nèi)運動（如乒乓球、桌球）等（五）目標(biāo)市場：——年齡15~29歲——年收入約3萬~4萬——注重個人物質(zhì)和精神生活享受——追求時髦的服裝、時尚的休閑方式 ——受收入所限，消費檔次以中低端為主樓層主營品種一樓手機賣場、醫(yī)院、肯德基、服飾店中店、服飾專柜、化妝品專柜、黃金飾品專柜二樓生活超市、小家電專柜、音像專柜、土特產(chǎn)專柜、保健品專柜、運動特賣場三樓服裝特賣場四樓溜冰場、桌球場、乒乓球場、KTV、水吧、餐飲第七部分 項目的效益評估一、項目主要合作條件（一）合作方式我司在全面核實該項目的相關(guān)資質(zhì)、資產(chǎn)及建筑資料后，以協(xié)議價格全面承接對方原有的租賃關(guān)系、預(yù)收的各項資金和經(jīng)評估的固定資產(chǎn)等。（三）商業(yè)規(guī)劃：根據(jù)政府規(guī)劃，將重點發(fā)展中心路市民廣場一帶，并設(shè)為沙井唯一的區(qū)級商業(yè)中心，項目所在商圈需與其錯位經(jīng)營。人口年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，15~29歲人口占70%。二、項目經(jīng)營定位設(shè)想（一）項目區(qū)位： 項目所在商圈是沙井最早發(fā)展的成熟商圈，位于沙井舊城區(qū)內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃厚。在商品的選擇上，主要面向具有一定品牌基礎(chǔ)，具有較高性價比，單位價值不高的服飾、相關(guān)用品為主，突出娛樂、休閑消費的主題。 四、項目威脅分析 (TREAT) 在1公里商圈范圍內(nèi)已有華潤萬家、百佳盛購物廣場、民心便利超市等多家大中型超市及便利商店，對本項目在營的超市部分造成一定影響。三、外部環(huán)境機會分析（OPPORTUNITY）（一）政府投入600萬元對項目所在的沙井路商圈進行改造，目前改造工程已啟動（包括臨街商鋪外立面及本項目的露天停車場），預(yù)計2009年末完成。（四）本項目面積體量有限，商業(yè)為28000平方米，商圈輻射能力受到制約。（二）本項目原定位為中低端市場，消費者心目中的形象檔次已固化。本項目門前的戶外廣場為目前沙井路商圈唯一的商業(yè)配套，便于人流聚集，以及日后營運過程中舉辦各類推廣活動。本案自2003年營業(yè)至今，已成為沙井路商圈中較具代表性的商業(yè)項目，積累了較為穩(wěn)定的消費客群。 第五部分 項目SWOT分析在歸納各方面調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅因素分析如下：一、項目優(yōu)勢 (STRENGTH)（一）外部環(huán)境本案所在的沙井路商圈是沙井老城區(qū)的成熟商圈，商業(yè)氛圍濃厚，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ?。發(fā)展策略：通過舊區(qū)更新改造，完善公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)；結(jié)合軌道交通站點，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建多層次、多元化的優(yōu)良人居環(huán)境。發(fā)展策略：高標(biāo)準(zhǔn)整合高新工業(yè)區(qū)，加強市政配套設(shè)施及環(huán)境建設(shè)，重點實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和升級，創(chuàng)建現(xiàn)代化的新型工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。 本項目位于BA20208與BA20209地塊交界?！渡钲谑形鞑抗I(yè)組團分區(qū)規(guī)劃（20052020）》文有關(guān)內(nèi)容： 結(jié)合沙井中心區(qū)及軌道交通的建設(shè)構(gòu)建區(qū)級、居住地區(qū)級、居住區(qū)級商貿(mào)中心，形成多級多中心的商業(yè)服務(wù)體系。三 政府規(guī)劃（一）.西部工業(yè)組團總體規(guī)劃城市建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)以沙井為中心的組團綜合服務(wù)中心區(qū)。（二）人口結(jié)構(gòu)分析1 ，按2000—%計算，；2 本案周邊地區(qū)的人口以外來人員為主，其比重占總?cè)丝诘?6%左右， ，說明外來人員是本項目的主要消費群體；3 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示， 15～29歲青年年齡段的人口占沙井總?cè)丝诘?0%以上，說明本項目的消費群體結(jié)構(gòu)偏年輕化。 由于教育水平較低，大部分外來人口只能從事勞動密集型產(chǎn)業(yè)的一線工人。這說明周邊地區(qū)處于年輕型的人口發(fā)展階段。這說明，沙井人口呈現(xiàn)女多男少的特點。 其中本項目一公里范圍內(nèi)的居委會包括：沙頭、蠔三、蠔四、和一、沙四以及馬鞍山，其中戶籍人口約4800人，外來人口14萬多。說明該商圈消費人群對休閑運動服裝的市場需求比較旺盛；3 商圈內(nèi)的超市比較多，營業(yè)面積較大，說明周邊居民對日用百貨的消費需求較大，且同業(yè)競爭較為激烈；4 商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪為主，缺乏較具規(guī)模的龍頭商業(yè)項目；5 周邊的文化教育機構(gòu)較多，特別是成人培訓(xùn)機構(gòu)，如全登人才培訓(xùn)中心，說明商圈的主要消費人群在文化需求方面較為突出。代表性商業(yè)包括：天虹商場、華潤萬家購物中心、蘇寧、國美等。第四部分 項目所處商圈競爭對手分析一、項目所處商圈商業(yè)物業(yè)分析沙井鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點較為分散，多以滿足區(qū)域居民日常消費為主，近年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，才逐漸形成商圈。（6）銀行 本案附近的銀行網(wǎng)點有6家，分布較為分散，主要有中國銀行、興業(yè)銀行、中國工商銀行等。根據(jù)業(yè)主介紹，在建的麒麟酒店是當(dāng)?shù)匚ㄒ坏囊患椅逍羌壘频辍?）一般零售店 項目北面的沙井路一帶沿街商鋪主要以銷售服裝、鞋類、文具等日常用品為主，分布較為零散，規(guī)模相對較小。2）品牌零售店 本案附近的品牌零售店較多，涉及體育用品、婦幼用品、婚紗攝影、服裝、珠寶等，品牌眾多、而且知名度較高，規(guī)模相對較大。1）超市本案附近的超市較多，共有11 家。（2）零售業(yè)與本案距離步行約5分鐘路程的新沙路沙井汽車站一帶，商業(yè)較為密集，商業(yè)氣氛濃厚，業(yè)態(tài)包括：超市、專賣店、餐飲、娛樂場所等。 沙井路商圈零售商業(yè)多集中于本案以北沙井汽車站一帶，本案周邊商鋪以手機通訊零售為主，本案以南則以休閑娛樂業(yè)居多。第三部分、項目的業(yè)態(tài)分析一、?？吐№椖康?
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