【正文】 ……………………………… 三、投資估算與資金籌措……………………………………… 第十部分、綜合評價與結(jié)論…………………………………… 第一部分 項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目名稱?？吐≠徫飶V場項(xiàng)目（以下簡稱“ 項(xiàng)目” ）二、項(xiàng)目的地理位置?？吐≠徫飶V場位于深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)中心沙井路180號，處于深圳市寶安區(qū)沙井街中心區(qū)。示意圖衛(wèi)星圖 三、項(xiàng)目的交通狀況項(xiàng)目坐落在沙井區(qū)沙井鎮(zhèn)中心城區(qū)，650路 755路 758路 781路多條公交線路可以直接到達(dá)。 m2 ，樓板荷載300 KG／㎡。 ，樓板荷載300 KG／㎡。 m2。室內(nèi)實(shí)景五、業(yè)主的基本情況介紹該項(xiàng)目的業(yè)主是一個家族企業(yè)，企業(yè)中的幾個負(fù)責(zé)人都是一個家族里的幾代人，他們家主要人員都在東莞虎門從事服裝相關(guān)的生意，之所以來到深圳沙井開商場，也是因?yàn)榕笥呀榻B，在項(xiàng)目建設(shè)階段由于缺乏資金，丁家便通過朋友介紹墊資了部分，從而取得建成后物業(yè)二十年的租賃權(quán)，同時，承租價格較周邊物業(yè)也低很多。 項(xiàng)目1000米輻射范圍內(nèi)建筑以工業(yè)區(qū)廠房、村民自建房及廠房宿舍為主。目前除首層華源門診、大地通訊、中國移動、海王星辰、肯德基，以及三層的整體租賃租戶外，其余商戶均于2009年年內(nèi)到期。目前該商場開業(yè)已將近五年。僅此一項(xiàng)，在剩余的合同期內(nèi)，共計(jì)節(jié)約租金成本1300多萬元。在了解了項(xiàng)目基本情況后，我司拓展小組認(rèn)為，由于該項(xiàng)目位于沙井鎮(zhèn)次商業(yè)中心區(qū)，且商場的大部分區(qū)域用于生活超市的自營，實(shí)際經(jīng)營狀況并不理想，加之金融危機(jī)影響，有持續(xù)惡化的趨勢，導(dǎo)致對方?jīng)Q定出讓該項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)。經(jīng)過多輪艱苦卓絕的拉鋸式談判，最終為公司爭取到較為優(yōu)厚的承租條件。此外，我司還要求對方資產(chǎn)中處于虧損的超市自行結(jié)業(yè)，節(jié)約了大量的人力物力及再投入的財(cái)力，以及相應(yīng)100多員工的后續(xù)遣散費(fèi)用，有效的節(jié)約公司的拓展成本，掃清了未來物業(yè)經(jīng)營的重大障礙，為項(xiàng)目未來的成功開發(fā)運(yùn)營奠定了較為優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。第二部分 項(xiàng)目的實(shí)施原因及現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目實(shí)施的原因（一）符合我司的經(jīng)營規(guī)劃根據(jù)我司制定的《廣百置業(yè)公司三年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》的指導(dǎo)精神，以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中的專業(yè)市場、購物中心、創(chuàng)意園區(qū)為我司未來業(yè)務(wù)發(fā)展的主導(dǎo)方向，經(jīng)過對沙井?？吐№?xiàng)目的深度盡職調(diào)研，認(rèn)為沙井?？吐№?xiàng)目符合我司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，值得我司重點(diǎn)投入。（三）項(xiàng)目操作難度不大通過對周邊商圈的調(diào)研，以及掌握目前?？吐≠徫飶V場的租賃情況，該項(xiàng)目完成整體招商和正常經(jīng)營的操作難度不大。（四）豐富公司拓展經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)在我司的專業(yè)市場經(jīng)營中，如成功拓展?？吐≠徫飶V場綜合性商業(yè)項(xiàng)目，將大大豐富我司向外拓展經(jīng)營的操作經(jīng)驗(yàn)，尤其為今后對廣州城區(qū)以外拓展，積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。二、項(xiàng)目實(shí)施的影響由于該項(xiàng)目位于深圳沙井鎮(zhèn)，是我司市區(qū)外部拓展的首個項(xiàng)目，對我司既是一個挑戰(zhàn)，更是一個機(jī)遇。該項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以為我司進(jìn)行市外拓展提供有效的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大廣百集團(tuán)及置業(yè)公司在外埠市場影響力。?？吐〕惺菍Ψ焦咀誀I的項(xiàng)目，超市占據(jù)物業(yè)一二樓黃金位置。通過訪談得知，由于超市時自營，且物業(yè)經(jīng)營者和超市經(jīng)營者是一個主體，該超市是不需要支付場地租金的，由此可以判斷，場地租金的收益間接體現(xiàn)在超市的經(jīng)營收益中，如從超市的經(jīng)營收益中剔除場地成本，超市的經(jīng)營更為不理想，從物業(yè)整體經(jīng)營的角度考慮，一個物業(yè)面積約1/2的面積，且是位置較好區(qū)域沒有租金收入對物業(yè)的經(jīng)營也會產(chǎn)生較大的影響。街鋪分租情況較為理想。三樓服裝賣場經(jīng)營狀況一般。四樓現(xiàn)時空置中。（二）對方為何引入我司作為戰(zhàn)略合作伙伴通過與對方的深入交流，得知由于對方家族內(nèi)部對該項(xiàng)目的看法存在加大爭議，通過我司的初步分析，僅需要對該項(xiàng)目進(jìn)行必要的小額改造，及轉(zhuǎn)換經(jīng)營手法就可創(chuàng)造盈利。對方選擇我司作為重點(diǎn)合作對象的原因主要是我司是國企背景，具有一定的行業(yè)知名度度與美譽(yù)度，在與村里解約及重簽合同時，遇到的阻力較少，便于實(shí)際運(yùn)作。 本案1000米輻射范圍內(nèi)建筑以工業(yè)區(qū)廠房、村民自建房及廠房宿舍為主。1. 周邊商業(yè)環(huán)境分析（1）手機(jī)通訊業(yè)本案周邊約100米范圍的沿街商鋪以手機(jī)通訊業(yè)為主，馬路兩旁聚集手機(jī)專賣店及零售賣場12家，移動及聯(lián)通均在該路段設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。其中，超市11家，各類專賣店35家，餐飲店60余家，娛樂產(chǎn)所40余家。其中華潤萬家，是與本案距離最近的超市，除此之外，還有佳華商場、萬佳城百貨、美聯(lián)購物中心等。其中休閑體育專賣店約25家，占品牌零售店總數(shù)約70%，包括阿迪達(dá)斯、耐克、安踏、以純、卡帕、彪馬、鴻星爾克、361度、李寧、匹克等眾多知名品牌。（3） 餐飲業(yè)本案附近的餐飲設(shè)施較為完善，除了有國內(nèi)外知名餐飲品牌進(jìn)駐外，如：麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫等，還有其他一些特色餐飲店或美食城環(huán)繞周圍，如：農(nóng)家湘菜館等（4）娛樂業(yè)本案附近的娛樂設(shè)施較為完善，包括：KTV、酒店、沐足、網(wǎng)吧、電玩城、休閑會所等。（5）文化教育業(yè)本案附近學(xué)校及的主要有沙井職業(yè)中學(xué)、沙井中心幼兒園，書店有6家，還有3家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，如啟迪培訓(xùn)中心、全登人才培訓(xùn)中心、達(dá)聞培訓(xùn)中心等。通過對項(xiàng)目周邊主要商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，我司認(rèn)為該項(xiàng)目原有商業(yè)業(yè)態(tài)及定位基本符合項(xiàng)目所在位置的商業(yè)需求，但主要是由于對方的經(jīng)營思路及具體的經(jīng)營手法存在問題導(dǎo)致該物業(yè)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)營狀況不甚理想，拋卻自營超市部分的虧損及租金損失，實(shí)際上該商場的其他部分的收益尚有盈余。目前較具代表性的商圈包括：沙井路商圈、市民廣場商圈市民廣場商圈：位于寶安大道東側(cè)，毗鄰沙井市民廣場，聚集眾多新建大型樓盤，是沙井鎮(zhèn)的新城市中心，定位中高端市場。1 沙井商圈發(fā)展比較成熟，但是業(yè)態(tài)比較單一，零售商品以中低端居多，單件商品的售價在50—100元左右；2 聚集多家休閑體育品牌店，且面積規(guī)模較大，其中位于新沙路的以純專賣店?duì)I業(yè)面積達(dá)2000平方米。二、周邊人口分析分析（一） 人口規(guī)模特征 根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，沙井共有28個居委會，總?cè)丝跒?50萬，其中外來人口120萬，占總?cè)丝诘?7%。1 人口結(jié)構(gòu)特征（1）性別結(jié)構(gòu)從人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，沙井人口的性別比例約保持在9095之間，基本平衡且整體波動不大。 根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，沙井15～29歲青年年齡段的人口最多，占了總?cè)丝诘钠叱梢陨希浯问?0～40歲中年年齡段的人口，約占總?cè)丝趦沙桑?0歲以上和0～14歲的人口則較少，％。（2）文化結(jié)構(gòu)根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，沙井的受教育人口以初中文化程度人口為主，%，%，%。（3）人均收入水平目前，沙井外來人口中，一線流水線工人的平均月收入為1800元左右，專業(yè)技術(shù)和管理人員的平均月收入為2800元左右，中高層管理者的平均月收入為5000元左右。4 沙井人口的平均受教育程度偏低，為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。功能定位：深圳市重