【正文】 濟(jì)意識(shí)增強(qiáng)。而股票、期貨風(fēng)險(xiǎn)大，銀行儲(chǔ)蓄利率低，于是人們把買房作為投資的一個(gè)重要途徑。由某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建。項(xiàng)目位于某縣易俗河路法院后100米處。是全某縣易俗河區(qū)唯一集時(shí)尚、休閑、購物、娛樂為一體的，最大最長最齊全，業(yè)態(tài)規(guī)劃最合理，配套設(shè)施最完備的第一條規(guī)模型商業(yè)街。擁有各類中高檔明星時(shí)尚餐飲、休閑廳、咖啡吧等。 濱江花苑多層住宅，目前已推出的6棟銷售率達(dá)95%以上。 錦繡湘江錦繡湘江項(xiàng)目位于某市某縣易俗河鎮(zhèn)，距長沙市區(qū)20公里、距株洲市區(qū)15公里、與某市區(qū)一橋之隔。地塊位于湘江防洪大堤以南、某二橋南側(cè)引橋（接107 國道）以西、鳳凰路以北、金桂北路以東；東西長約1500 米，南北寬在350~500米之間不等，項(xiàng)目用地呈一個(gè)扁平的倒“U”字型。錦繡湘江以其“意大利風(fēng)情水岸別墅” 確立了某市最高檔別墅的形象。住宅均價(jià)：約1100元/平方米三、某縣酒店市場調(diào)查分析（一）、某縣旅游資源分析與評價(jià)某縣旅游資源種類齊全，數(shù)量較多。從類型實(shí)體數(shù)量分布上看，自然旅游資源實(shí)體總數(shù)68處，%，人文旅游資源實(shí)體總數(shù)115處，%，兩者比例為 ：1。某縣各層次旅游資源數(shù)量統(tǒng)計(jì)216。 2個(gè)省級文化保護(hù)單位：白石故居和尹氏宗祠；216?？h級風(fēng)景名勝區(qū)有5個(gè)：齊白石文化旅游區(qū)、隱山湖湘文化旅游區(qū)、某農(nóng)博園、仙女山風(fēng)景名勝區(qū)、金霞山風(fēng)景名勝區(qū)。 資源分布廣泛，但不太均衡某縣的主要旅游資源圍繞某市區(qū)成扇形分布，相對而言，烏石、白石和泉塘子的旅游資源優(yōu)勢比較明顯。216。216。216。216。同時(shí)，長株潭湘江風(fēng)光帶的開發(fā)，為某縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)發(fā)展的平臺(tái)。（二）、某縣酒店市場現(xiàn)狀分析某縣縣內(nèi)目前共有賓館8家，分別是裕豐賓館、長江賓館、五洲通賓館、鴻翔大酒店、金湘賓館、紅葉賓館、明珠大酒店、瑞鴻山莊大酒店；其中，長江賓館已通過二星級評定，瑞鴻山莊檔次、規(guī)模屬縣內(nèi)最高。酒店市場分析216。目前以本地消費(fèi)為主。娛樂業(yè)曾相當(dāng)興盛在上世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初，某縣娛樂業(yè)相當(dāng)興盛，周邊縣市慕名而來的人絡(luò)繹不絕；由于個(gè)體規(guī)模不大，且不規(guī)范，前幾年政府整治后，娛樂業(yè)開始走下坡路。餐飲需求巨大某縣做為消費(fèi)型城市，在酒店業(yè)入住率不高的情況下，某縣的星級酒店多以娛樂餐飲的經(jīng)營收益支撐酒店整理贏利。某縣的餐飲行業(yè)仍具備較大的生存空間，特別是對大型宴會(huì)的需求。另按三星級建設(shè)的瑞鴻山莊大酒店憑借其先進(jìn)的設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且是某縣政府唯一指定接待場所，開業(yè)以來，客源不斷，生意興隆。小結(jié)：長江賓館、瑞鴻山莊的檔次、規(guī)模雖是縣內(nèi)最高的酒店，但各方面仍有很大不足；某縣無高級別、高規(guī)格的酒店的現(xiàn)狀，嚴(yán)重阻礙了某縣經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)洽談、旅游業(yè)等各方面的發(fā)展，因此政府也急需一個(gè)上檔次的酒店來帶動(dòng)湘潭縣的發(fā)展，高檔酒店將大有可為?，F(xiàn)有的兩家星級酒店，無論是在酒店檔次、規(guī)模、服務(wù)水平，還是營銷理念上都還處于較低水平，易被超越；裕豐賓館經(jīng)改造后，若定位于三星級或更高標(biāo)準(zhǔn)，定能占領(lǐng)大量的市場份額，甚至壟斷某縣的酒店消費(fèi)。鳳凰路北通湘江二橋，與某市近在咫尺；往東到株洲只需十多分鐘車程。區(qū)域優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊幾乎聚集了某縣所有政府機(jī)關(guān)、行政部門，公務(wù)員將是本項(xiàng)目最大的消費(fèi)群體。心連心集團(tuán)實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)氐闹取⒄J(rèn)可度較高，心連心的品牌優(yōu)勢將是項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)之一?！蛄觿荩寒a(chǎn)權(quán)式酒店在當(dāng)?shù)貙傩滦屯顿Y產(chǎn)品，一旦操作不當(dāng)，可能會(huì)產(chǎn)生一定的市場抗性，為項(xiàng)目資金回籠帶來不利，并直接影響酒店建設(shè)，甚至造成不好的口碑，影響后期經(jīng)營。某縣近年來居民收入雖有了穩(wěn)步提高，但消費(fèi)能力仍然有限，投資意識(shí)淡薄，有待通過宣傳助其提高對本項(xiàng)目的關(guān)注度?！驒C(jī)會(huì)點(diǎn)：某縣城市化水平的提高，將會(huì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營提供市場契機(jī)；某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民收入水平的提高，增強(qiáng)市場的消費(fèi)能力，為本項(xiàng)目積累潛在客戶；城市的擴(kuò)容及城市人口增長的需求，將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；城市建設(shè)的日益完善及道路交通的發(fā)達(dá)，將會(huì)加強(qiáng)某縣與外界的溝通，為某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來無限的商機(jī) ；旅游業(yè)的興起，為某帶來大量的流動(dòng)人口，活躍了酒店的消費(fèi)市場；某縣內(nèi)投資產(chǎn)品不多，本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化、產(chǎn)品內(nèi)涵、個(gè)性化具有很強(qiáng)的市場競爭力和產(chǎn)品耐受性；◎威脅點(diǎn)：其他產(chǎn)權(quán)式酒店的失敗案例將會(huì)給投資者造成一定的心理障礙。宏觀政策、工程進(jìn)度等不確定因素將對項(xiàng)目構(gòu)成潛在威脅。二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析定位216。216。216。 三、酒店檔次定位 某縣酒店數(shù)量較少，且檔次不高；無論是產(chǎn)權(quán)式銷售，還是酒店的日后經(jīng)營，酒店的檔次都將是核心競爭力。四星級酒店的評定分?jǐn)?shù)比三星別酒店要高80分，主要突出在功能的完善上。四、酒店品牌定位酒店品牌定位分析216。216。 216。以我公司經(jīng)驗(yàn)，酒店品牌也是決定產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)做成功的關(guān)鍵性因素。酒店品牌建議前面分析到三類酒店都不符合項(xiàng)目的特殊性，而產(chǎn)權(quán)式酒店的成功與否，很大程度建立在酒店的品牌優(yōu)勢上。根據(jù)項(xiàng)目的特殊性，我們建議：（1） 吸納二線酒店管理公司經(jīng)營酒店，并注入“心連心”品牌，與心連心集團(tuán)聯(lián)營，由酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店管理且支付投資回報(bào)。心連心集團(tuán)有限公司成立于1997年11月；經(jīng)營范圍為超市連鎖、各類百貨及農(nóng)副產(chǎn)品的銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售等。 公司目前采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，共設(shè)部門15個(gè)，下轄直屬子公司有岳陽心連心超市有限公司；江西萍鄉(xiāng)心連心超市有限公司；湖南鄉(xiāng)里美食有限責(zé)任公司；某寶玉商貿(mào)有限公司；湖南鄉(xiāng)村連鎖超市有限責(zé)任公司；南極雪食品工業(yè)園等企業(yè)實(shí)體。在看準(zhǔn)湖南生豬大省優(yōu)勢的前提下，于2003年果斷兼并以肉制品加工為主體的原某先鋒企業(yè)集團(tuán)食品工業(yè)有限公司 ，并更名為湖南鄉(xiāng)里美食責(zé)任有限公司后，更是做足農(nóng)字文章，開始了以連鎖超市為龍頭，以農(nóng)產(chǎn)品精、深加工，尤其是生豬加工為依托，以現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品 物流配送中心為紐帶，在有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了自己的種植、養(yǎng)殖基地，以訂單農(nóng)業(yè)的形勢為基礎(chǔ)，3年內(nèi)將逐步建成年出欄100萬頭安全優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬，三交雜交 豬規(guī)?；?、集約化養(yǎng)殖基地，并建設(shè)無公害蔬菜綠色果蔬基地30萬畝，形成了集貿(mào)、工、農(nóng)于一體的多元化產(chǎn)業(yè)鏈，并成為湖南省零售流通領(lǐng)域首家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 省級重點(diǎn)龍頭企業(yè)。 心連心集團(tuán)起步于某，扎根于某，對某有著深厚的感情，企業(yè)至今發(fā)展成譽(yù)滿三湘大地的知名品牌，企業(yè)規(guī)模宏大，資金實(shí)力雄厚，并有著無限的發(fā)展空間，在某這片頻出偉人的熱土上，心連心集團(tuán)深受市民喜歡。人們對心連心的認(rèn)知度和忠誠度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高與華天、通程等省內(nèi)知名品牌?？h級城市的投資者心理預(yù)期相對較低，抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。心連心集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐钠放菩抛u(yù)度、認(rèn)可度都相當(dāng)高，在當(dāng)?shù)鼐用裱壑?，投資由心連心開發(fā)并經(jīng)營的酒店賺錢是十拿九穩(wěn)的。心連心集團(tuán)憑借雄厚的企業(yè)實(shí)力，亦可通過本項(xiàng)目發(fā)展酒店事業(yè)，樹立心連心酒店品牌，成為集團(tuán)繼超市連鎖、各類百貨、農(nóng)副產(chǎn)品銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售后又一新的發(fā)展領(lǐng)域。這也是某的酒店行業(yè)一直停滯不前，酒店規(guī)模長期以來不敢做大的主要原因。在目前流動(dòng)人口不多的情況下，必須引導(dǎo)以當(dāng)?shù)?