【正文】 均 3 商品房 住宅 樓 6 三單元 3— 層 框剪 均 3 豪華客房 頂棚 8 合計 二、 周圍環(huán)境與設(shè)施 7 該地塊處于 永興縣 城區(qū)核心地段， 主要出入口為 永康路 和 龍山路、環(huán)城西路 ， 項(xiàng)目地 北邊緊鄰 翠竹廣場，有 風(fēng)景秀麗 城中小公園 —翠竹公園 ，西連 。另外項(xiàng)目附近還有 昌興花園 、 翠竹花園 等高檔住宅區(qū) 。 三、主要建設(shè)內(nèi)容 主要建設(shè) 翠竹賓館 一座 ，建筑面積約 平方米 （不含住宅樓面積） ，土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等 。 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目總投資 ： 估算為 萬元。 建設(shè) 資金來源 ： 全部由建設(shè)單位 自籌。主要財務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè) 9 基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財務(wù)上是可行的。建議加強(qiáng)員 工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī) 10 范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際情況，對目標(biāo)市場進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營銷策略和市場運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營期間的投資風(fēng)險，保證項(xiàng)目的財務(wù)安全。 43’ 113186。 58’ 26186。地域狹長形似蠶，東西長 90公里，南北寬 至 56 公里?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。縣境距首都北京鐵路里程 1860 公里，距省會長沙 280公里，距郴州市 40公里，距南粵廣州 445公里。京廣鐵路、 107國道、京珠高速公路、 S212省道交叉穿越境內(nèi)；便江上承東江，下接湘江，直入長江，一年四季通航，是郴州市唯一的水運(yùn)航線。永興還是“烤煙之鄉(xiāng)”和“油茶之鄉(xiāng)”，是國家和省定糧食大縣、電氣化縣以及丘崗開發(fā)重點(diǎn)縣。 永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，山水旅游為特色的地方性小城市。隨著縣域經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，城 鎮(zhèn)化水平的提高、城區(qū)的擴(kuò)大、人口的增加，特別是縣城在實(shí)施 “ 南延北擴(kuò) ” 戰(zhàn)略中一系列項(xiàng)目建設(shè)以及位于城南占地 5000 畝的循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園的快速建設(shè)與壯大，縣城地域?qū)⒖焖贁U(kuò)大，城區(qū)人口將迅速增加，規(guī)劃 2021 年，城區(qū)人口將達(dá) 20萬人。土壤以板頁巖紅壤為主，其次為石灰?guī)r、砂巖紅壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土層深厚。其中 70％的山地地貌集中分布于縣城東部，丘陵和崗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河兩岸河中部盆地里。全縣紅巖分布廣， 12 “丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。境內(nèi)褶皺斷裂強(qiáng)烈，內(nèi)、外生礦物遍及全縣。 氣候 永興縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，高溫多濕，氣溫適中，四季分明，全縣境內(nèi)主要?dú)夂蛞氐臅r空分布、年際、年內(nèi)，區(qū)間差異均明顯。 資源條件 永興縣素有 “ 油茶之鄉(xiāng) ” 、 “ 煤炭之鄉(xiāng) ” 、 “ 冶煉之鄉(xiāng) ” 和 “ 華僑之鄉(xiāng) ” 的美稱。全縣有油茶林 76 萬畝，年產(chǎn)茶油 1400 余噸；煤炭儲存量 ，湘永白煤譽(yù)滿全省。 礦產(chǎn)資源 永興 縣 境內(nèi)礦藏豐富，有煤、鐵、錳、鉛、鋅等 ， 境內(nèi)礦產(chǎn)資源計有 4 大類 15種，其中以無煙煤為優(yōu)勢礦種。但由于森林過伐、環(huán)境污染及過度捕獵，生態(tài)環(huán)境惡化，資源明顯減少。毛皮獸及珍稀動物多分布 于縣境東部山區(qū)，水產(chǎn)動物主要分布于中、西部。據(jù)初步統(tǒng)計，除栽培的 110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下 1000 種。其中已被廣泛利用的優(yōu)勢種群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。境內(nèi)現(xiàn)存珍稀植物約 22 種。 水資源 1）地表水 全縣地表水多年平均年總量為 億立方米，其 中，境內(nèi)徑流總量 億立方米，外來客水 億立方米。年際最大年（ 1961）徑流量為 億立方米，比歷年平均量多 61%，最小年（ 1963） ，為歷年平均量的 47%；年內(nèi)，汛期（ 3～ 8月）徑流量為 ，枯水期（ 9～ 2月）徑流量為 ，相差 ，最大月（ 5月）徑流量為 億立方米，最枯月（ 12 月）徑流量為 億立方米，相差 。 表 永興縣主要河流徑流特征表 流域名稱 集水面 積 （ km2） 徑流模數(shù) （ l/） 年徑流深 （ mm） 全縣 東部永樂江 中部便江 西部九三河 便江是永興縣的一條重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源 15 于桂東縣黃洞鄉(xiāng)，南自碧塘鄉(xiāng)錦里村沙山里入境，流經(jīng)碧塘鄉(xiāng)東部、城關(guān)鎮(zhèn)東北部、塘門口鎮(zhèn)中部，于塘門口鎮(zhèn)塘市村沙洲下出境，經(jīng)耒陽、衡陽入湘江。 永興電站設(shè)計蓄水庫容 6400 萬 m3，最小流量 40m3/s，最大流量 3473m3/s，最高水位 ，最低水位 。 青山垅水庫 — 位于永樂江中游、縣東部的龍形市鄉(xiāng)楊梅塘村，是一座以灌溉為主，兼顧防洪 、發(fā)電和養(yǎng)魚等綜合開發(fā)的大型水庫。水庫大壩，壩長 180 米，高56米，壩頂高程 米，頂寬 米，最大泄洪流量 1582m3/s。水庫壩高 ，壩頂高程 ，總庫容 6068萬立方米，有效庫容 5219 萬立方米。主要分布于縣境西部，年徑流量為 億立方米，占全縣的 %；第四系松散巖孔隙水面積 24 平方公里，占全縣的 %，線狀分布于沿河地帶，年徑流量 ，僅占全縣的 %。 2021 年，全縣生產(chǎn)總值達(dá) 億元 ,按可比價格計算 ,增長%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 102409萬元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 310963萬元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 216999萬元 ， 按常住人口計算，人均 GDP達(dá) 10969元。 “ 三化 ” 進(jìn)程進(jìn)一步加快。全縣共實(shí)現(xiàn)工業(yè) 增加值 295502萬元，增長 %。 “ 園區(qū)帶動 ” 戰(zhàn)略成效明顯，縣工業(yè)園、太和鄉(xiāng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目區(qū)等工業(yè)園區(qū)加速發(fā)展。全縣 13 家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)完 17 成總產(chǎn)值 ，實(shí)交稅金 2708萬元 ,帶動基地總產(chǎn)值 3071萬元。 二 、 酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 中國酒店業(yè)現(xiàn)狀 我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速， 2021 年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額 1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，約占國民生產(chǎn)總值的 %左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國際酒店集團(tuán)從高 18 端市場向中低客源市場推進(jìn)，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快； （ 3） 酒店個性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國酒店業(yè) 以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進(jìn)步； （ 4） 綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。順應(yīng)這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為 主題的新時代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。全 縣 客房平均開房率為 75%以上，節(jié)假日開房率為 100%。 （ 2） 從利好因素對 永興縣 酒店業(yè)的支撐來看 永興縣 屬 郴州市 城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市， 全縣總?cè)丝?60 多萬，是郴州市第二人口大縣， 現(xiàn)已形 成 金銀 、 煤炭、煙花、 食品、建材 等 支 19 柱產(chǎn)業(yè)， 2021 年、 2021 年連續(xù)兩年被 湖南 省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱號，同時還榮獲“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”，有 湖南 縣域經(jīng)濟(jì)“ 十強(qiáng) ” 和“全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)縣”等榮譽(yù)稱號 , 2021 年 被命名為“中國銀都” 。 其次，工 商 業(yè) 的快 速發(fā)展， 衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是 永興 酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的 重要 原因之一 。 正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于 永興 酒店行業(yè)。 （ 4） 從酒 店競爭能力來看 永興 現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對 周邊縣市還有待完善和發(fā)展 。 這是由 永興 酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面， 永興 酒店業(yè)發(fā)展才不過 五 、 六 年的時間；另一方面， 永興 酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者 缺乏 經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了 永興 酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競爭力的酒店還沒 形成 。 度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議； 度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因?yàn)樯虅?wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最 22 重要的消費(fèi)群體，這些人約占酒店客人總量的 65%；第二種是來自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費(fèi)能力之外，也因?yàn)楣ぷ餍枰蔀榫频甑南M(fèi)者 。 從入住酒店的時間上看，來自 外地 的客戶入住的時間相對來說長一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時往往在餐飲、娛樂方面消費(fèi)的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高 。 23 另外，平均來講， 永興 酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有 20%左右的業(yè)務(wù)為政 府部門的會議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自江、浙、滬、粵等沿海地帶， 永興 本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次 以上 這種消費(fèi)機(jī)會 。 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %初中 大專 研究生及以上酒店消費(fèi)者文化程度分布圖 從收入角度來看， 永興 酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特： 中、高 收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而 低 收入階層在總數(shù)中所占比例非常少 。 翠竹廣場和翠竹 公園 是目前 永興 縣 集民眾鍛煉 、 休閑 、 娛樂 、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂場所 之一 。從其他縣 市 的情況來看，興建一家 高檔 以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤滑作用。 項(xiàng)目區(qū)位分析 根據(jù) 永興 縣 城 區(qū) 規(guī)劃方案，本項(xiàng)目與 即將新建的 永興 縣市民 服務(wù)中心距離僅 五 分鐘左右車程，同時，本項(xiàng)目所在地正好是 永興 城 區(qū) 的商業(yè)地段 ， 附近 主干道路 干勁南路 — 永康路、龍山路 — 龍山西路以及人民路 ， 均為寬敞城市道路， 交通便利， 距 永興 縣 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、工業(yè)園等 不 超過 十 分鐘車程。另外，從 永興 縣 范圍來看， 永興 縣 未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會以勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建成，將能對全 永興縣 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。 定位說明： （ 1） 度假 —— 以 為 依托。 打造外來 游客的棲息場所。 隨著 永興 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來越多，酒店的商務(wù)及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗(yàn)來看，商務(wù)與娛樂是 永興 酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量； 近年來，隨著政府工作的不斷深入， 永興 縣 招商引資力度的加大，全 市 硬 、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。本項(xiàng)目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過營造，這些 條件將會有力地保證本項(xiàng)目在未來的競爭中不落人后； （ 4） 項(xiàng)目在本地人文歷史底蘊(yùn)的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。 項(xiàng)目客戶群定位 屬性 具 體 描 述 年齡 3055歲 職業(yè) 企業(yè) 高管與所有者及其業(yè)務(wù)伙伴、私企老板、公務(wù)員 文化層次 以大專和本科學(xué)歷者為主、高中和研究生學(xué)歷次之 經(jīng)濟(jì)能力 月收 入在 20218000RMB左右者為主、其他收入層次者次之 消費(fèi)時關(guān)注因素 保健、休閑、安全、保密 主要消費(fèi)項(xiàng)目 娛樂、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù) 消費(fèi)目的 商務(wù)需要、釋放工作壓力 28 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目 地理位置 永興翠竹賓館 位于 永興縣 以東， 以北 。 第二節(jié) 永興縣 政治經(jīng)濟(jì)條件 一、 永興縣 獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位 永興縣區(qū) 位 優(yōu)勢明顯 ， 距 省會長沙僅 300 公里、距 郴州市 52 公里。全 縣 國土面積1979平方公里，人口 64萬。 永興縣 現(xiàn)有 高檔 賓館 座，二星級賓館 座，中高檔賓館 個，其它小型餐館、旅店近千個，融食宿、娛樂于一體。同時，由于近幾年 永興縣 政府加大了招商引資力度，一大批國內(nèi)外客商紛紛來 永 投資，伴隨著 永興 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范 園的迅速崛起， 便江 風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向 永興 ，這對本來就比較薄弱的 永興 服務(wù)業(yè)是一