【正文】 候最好具有非常獨特的特點； 度假酒店因為遠(yuǎn)離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要； 度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休 養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要； 度假酒店業(yè)務(wù)對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。 從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù) 50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)文化教育 。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能 25 同時為這兩個辦事機構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個機構(gòu)也能對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強大的支托。每年都有眾多企業(yè)考察團前 26 來學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目 多方面入手，做好宣傳，能 更好地滿足該類客戶的需求； 綜合考慮， 項目 不能忽略 棋牌、休閑、 娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設(shè)計過程中， 要 充分考慮商務(wù)、娛樂與度假功能的相互影響； （ 3） 綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。 耒水 最大支流 —— 便 江 橫穿全境， 京廣鐵路、京珠高速公路、 G107穿越南北， S212 橫跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、 S213 延伸段（經(jīng)過黃泥、塘門口、復(fù)合 ， 在馬田與 G107 平交）等高等級公路 ， 永興 水陸交通發(fā)達。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務(wù)中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務(wù)中心。 30 城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險覆蓋率基本實現(xiàn)全覆蓋。 空間發(fā)展－縣城南拓發(fā)展策略 通過縣城南拓打開縣城的發(fā)展空間，不斷提高縣城品質(zhì)，完善城鎮(zhèn)功能，形成新的增長中心。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 326258 萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 859426萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 472440萬元，按可比價格計算，分別增長 %、 %和 %。財政收入受經(jīng)濟發(fā)展、政策調(diào)整等因素影響，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場潛力巨大，是理想的酒店投資場所?？h境北接耒陽市，南連蘇仙 33 區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂 陽三縣毗鄰。 氣候條件 永興縣屬中亞熱帶大陸濕潤季風(fēng)氣候。主要植物有 96科 685種，其中喬木樹種 64科 468種，引進樹種 13 科 22種。便江水系，流域面積 ，占全縣總面 %；永樂江水系，流域面積 ，占全 縣總面積的 %。境內(nèi)因受多次地殼構(gòu)造運動影響，地層出露比較完整，僅缺失奧陶系和志留系地層，礦產(chǎn)資源較豐富，且種類較多。二是產(chǎn)于二迭系龍?zhí)督M的無煙煤，分布于樟樹、柏林、金龜、香梅、黃泥、塘門口、城郊、城關(guān)、湘陰、油市、高亭、馬田、復(fù)和等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；探明 36 資源儲量 萬噸， 2021 年底基礎(chǔ)儲量為 萬噸；原煤含硫量少于 1%，發(fā)熱量為每公斤 6319～ 7550千卡，灰分為 6～ 20%，揮發(fā)分為 ～ %，為低硫、低灰優(yōu)質(zhì)環(huán)保無煙煤。錳礦有分布于馬田鎮(zhèn)高倉村和太和鄉(xiāng)鎢蘿村兩處的碳酸錳礦，含錳量 ～%，碳酸錳含量 ～ %，品位較高；分布于洋塘、油麻、悅來、馬田、高亭、復(fù)和、城郊、塘門口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)及樟樹鄉(xiāng)湖塘村、金龜鎮(zhèn)清水村的氧化錳礦，錳含量 10～ 30%，品位較低。砂銅礦分布于城關(guān)鎮(zhèn)的銅角灣和湘陰渡鎮(zhèn)的湘陰兩處，已探明砂巖地層礦石品位很低，需轉(zhuǎn)向紅色盆地繼續(xù)尋找具工業(yè)價值的銅礦。近十年來境內(nèi)的磚瓦用粘土礦、片石、河砂均得以開采。 四 、 公用設(shè)施社會依托條件 永興縣 近年來為提高縣城的綜合服務(wù)能力，投入大量資金對城市基礎(chǔ)設(shè)施進行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應(yīng)緊張的問題。 第五章 建設(shè)方案規(guī)劃與設(shè)計 第一節(jié) 總體規(guī)劃原則 一、 生態(tài)安全原則 重點保護可視度范圍內(nèi)原生生態(tài)環(huán)境，使之成為場地重要的生 態(tài)景觀資源與開放空間。 永興翠竹賓館 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 結(jié)構(gòu) 布局 建筑 結(jié)構(gòu) 層高 建筑 面積 客房 套數(shù) 功 能 1 架空層 框剪 4m 水、電設(shè)施和停車場 41 2 1層 框剪 ㎡ 餐飲 3 2層 框剪 ㎡ 商務(wù)、足療、棋牌等 4 一、二單元 3— 20層 框剪 均 3m ㎡ 商品 房 住宅樓 6 三單元 3— 26層 框剪 均 3m ㎡ 168 豪華客房 頂棚 8m 合計 86m ㎡ 168套 四 、 永興翠竹賓館 的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 本酒店設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)： 高檔商務(wù)大酒店 前廳 a. 有與接待能力相適應(yīng)的前廳。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭（另有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭）。有服務(wù)指南、價目表、住宿須知、所在地旅游景點介紹和旅游交通圖。 第 三 節(jié) 市政設(shè)施規(guī)劃 一、給水工程 規(guī)劃用水量計算 規(guī)劃區(qū)主要是公共服務(wù)類建筑，結(jié)合本項目控規(guī)的生活用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水定額，計算用水量。 二、污水工程 排水體制 規(guī)劃區(qū)的排水體制為 雨污分流制。 電力線路均選用交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電力電纜。有線電視信號由主城區(qū)引入，傳輸介質(zhì)采用光纜。給水、燃?xì)?、電信管道一般敷設(shè)在道路西、南側(cè)非機動車道下；污水、電力管道一般敷設(shè)在道路東、北側(cè)非機動車道下；各種管線由西向東或由南向北的布置次序是：電信、給水、燃?xì)狻⑽鬯?、電力? 五、環(huán)衛(wèi)工程 垃圾收集 垃圾采用袋裝收集，收集后運送至垃圾收集點，再通過垃圾車運至主城區(qū)就近垃圾轉(zhuǎn)運站。 四、電信工程 電話用戶預(yù)測 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模， 電話用戶預(yù)測采用建筑面積電話裝機指標(biāo)配置，電話指標(biāo) 150 部 /萬 m2，則規(guī)劃區(qū)電話用量為 210 部，實裝率按 ，需電話交換容量 168 部。 雨水排放 規(guī)劃區(qū)各地塊雨水可就近沿地勢排入水系，道路不再規(guī)劃雨水管線。綜合以上兩部分計算，規(guī)劃區(qū)最高日用水量為 145m3/日。 餐廳及吧室 a. 有餐廳，提供早、中、晚餐服務(wù)； b. 有宴會單間或小宴會廳，能提供宴會服務(wù) ， 有會議康樂設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù) ； c. 有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場所； d. 餐具無破損，衛(wèi)生、光潔； e. 菜單及飲品單美觀整潔，出菜率不低于 90%。采用較高級建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺； b. 總服務(wù)臺各區(qū)段有中英文標(biāo)志，接待人員 24 小時提供接待、問詢、結(jié)帳和留言服務(wù)； c. 提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù) (商品除外 )； d. 提供信用卡結(jié)算服務(wù)； e. 提供飯店服務(wù)項目宣傳品，客房價目表，所在地旅游交通圖、所在地旅游景點介紹、主要交通工具時刻表、與住店客人相適應(yīng)的報刊； f. 24小時提供客房預(yù)訂 ； g. 有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。 二、 規(guī)?？刂圃瓌t 對場地的環(huán)境容量和用地規(guī)模進行雙重控制，同時完善相應(yīng)規(guī)模的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。 供水：用水可直接從西湖路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來水可用作消防用水?？h內(nèi)有地下熱水點 5處，即悅 來鄉(xiāng)溫泉頭、馬田鎮(zhèn)元家橋、基皮塘、高亭鄉(xiāng)板梁、塘門口鎮(zhèn)糠泉塘，其中溫泉頭、元家橋?qū)僦袦責(zé)崴?，其涌水量達 1000～ 5400立方米 /日，水溫 26～51℃ 不等。 四是非金屬礦。 37 三是有色金屬礦。煤層產(chǎn)狀很不規(guī)則，原煤發(fā)熱量為每公斤 4990～ 5510千卡，含硫量 ～ %，灰分 ～ %，揮發(fā)分 ～ %；主要分布于鯉魚塘的高坡至申明亭一帶和洞口鄉(xiāng)的鐵坑等地。地均占有礦產(chǎn)資源 /每平方公里。 35 永興水能資源理論蘊藏量為 萬千瓦，年水電發(fā)電量約 億度，是全國重點電氣化縣之一。垂直分布依次為高山胡枝子草地、闊葉林、針闊混交林、馬尾松油茶混交林、油茶林。小盆地冷熱氣候變化明顯，山丘氣候類型多樣。縣境距首都北京鐵路里程 1860公里，距省會長沙 280公里，距郴州市 40公里，距南粵廣州 445公里。 43′～113176。全年農(nóng)民人均純收入 5598元，增加 540元，增長 %；農(nóng)民人均食品消費支出占生活消費支出的比重為 %（恩格爾系數(shù)），比重下降 百分點。 2021年 永興 城市化進程進一步加快，全 縣 年末總?cè)丝?64萬人，其中城鎮(zhèn)人口達 ，城鎮(zhèn)化率為 %，提高 。通過五化并進加快永興的發(fā)展。2030 年全縣萬元 GDP 能耗下降至 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /萬元以下。綜合發(fā)展軸：依托永興大道，連接兩中心，布局縣城的公共服務(wù)設(shè)施，形成縣城的綜合發(fā)展軸。 永興縣 是 郴州市建設(shè)“兩型”社會、打造 “ 永郴宜” 城市圈內(nèi)核心圈層， 永興 城區(qū)是全 縣 的中心， 郴州 的衛(wèi)星城 。 永興 現(xiàn)有酒店的設(shè)計基本上都是以歐陸風(fēng)格或東南亞風(fēng)格為主題。 二、 項目定位 項目總體定位 酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會議、娛樂為一體的大型綠色生態(tài)酒店 。 24 第 三 章 項目分析與定位 一、 項目資源分析 項目自然資源分析 本項目地處 翠竹廣場和翠竹 公園 旁 ，面臨 S212環(huán)城西路 的入口附近 。 四 、 永興 酒店消費者特征 調(diào)查表明： 從職業(yè)角度看， 永興 酒店的消費者主要來自 兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。 （ 3） 從酒店經(jīng)營狀況來看 從經(jīng)營的角度來看， 永興 酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂 休閑 三大收入三國鼎立，特別是 餐飲 業(yè)，它已成為 永興 一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了 永興 一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營項目。 永興縣 酒店業(yè)現(xiàn)狀 （ 1） 從 永興縣 現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看 永興縣 目前有 高檔 標(biāo)準(zhǔn)酒店 家 ,二 星級酒店 家， 三 星級酒店 家， 四 星級酒店 家， 五 星級酒店 家， 再加上一些小型賓館 總數(shù)不 超過 20 家。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 自改革開放以來，永興縣人民在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅持“抓住機遇、深化改革、擴大開 放、保持穩(wěn)定”的方針，團結(jié)奮戰(zhàn)，全縣經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)有了較大發(fā)展。 全縣現(xiàn)有水庫 128座，總蓄水量 27288萬立方米，其中大型水庫一座，為青山垅水庫，總庫容 13600萬立方米；中型水庫一座為龍?zhí)端畮?，總庫?6068 萬立方米；蓄水 100 萬立方米以上的?。ㄒ唬┬退畮?22座，總庫容 5125萬立方米；蓄水 10萬立方米以上的?。ǘ┬退畮?104 座，總庫容 2495萬立方米。植物資源的總體分布現(xiàn)狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚外，境內(nèi)現(xiàn)有野生動物 500種以上，其中珍貴動物 27種，常見野生動物約 200種。 據(jù)當(dāng)?shù)貧庀笥^測資料得出的氣候特征值如下： 多年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： － ℃ 多年平均日照時間： 1467h 年平均降水量： 1498mm 最大日降水量： 年蒸發(fā)量 1345mm 年平相對濕度 83％ 年平霧日 水文 永興縣境內(nèi)大小河流 149條，其中控制流域面積在 10平方公里以上的 53條，年平均徑流量為 億立方米，分為便江水系和永 13 樂江水系。 全縣土地主要以山地、丘陵為主，縣內(nèi)山地、丘陵、崗地、平原分別占土地總面積的比例為 ％， ％， ％， ％。 永興是著名的“冶煉之鄉(xiāng)”， 2021年被世界白銀協(xié)會和中國有色金 屬協(xié)會命名為“中國銀都”。 29’ 之間。 （ 1） 目前已投入資金 8 已投入資金匯總表 序號 費用 金額 1 規(guī)費 2 土地款 3 土地稅費 4 已開票樁基 5 已開票毛渣 6 后期樁基開票 7 后期土建開票（到第 層） 8 投入貨幣資金 9 合計 （ 2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入 約 萬元 （ 3）還需要自籌資金 萬元 項目財務(wù)和經(jīng)濟評價 本項 目年均營業(yè)收入為 萬元，年均 利潤總額 萬元， 所得稅后 年均 凈 利潤總額為 萬元，總投資收益率 %， 所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %， 投資回收期 年（含建設(shè)期 1年）， 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，大于零。 項目附近有 永興縣人防辦、縣中醫(yī)院 、 郴電國際永興縣分公司、永興縣水電公司、中天燃?xì)夤镜?單位及活動場所。 永興翠竹賓館 是 郴州市、永興縣 2021 年市、縣兩級重點建設(shè)項目 。 1 永興縣翠竹賓館建設(shè)工程