【正文】 2]15號《投資項目可行性研究指南（試用版）》；國家計委、建設部發(fā)布的《建項目經濟評價方法與參數》第二版國家、省、市有關設計和建筑規(guī)范、標準；國家及地方其它有關法律、法規(guī)、政策；項目單位提供的有關資料；研究過程中實際調查及收集的其它資料；1五、項目可行性研究的主要內容根據國家有關要求，項目可行性研究報告的主要內容包括：項目建設的必要性及市場分析；項目場址及建設條件分析；對項目的總平面布置、建筑、公用工程等工程技術方案進行專題研究；環(huán)保、節(jié)能與勞動安全研究；項目建設及運營管理研究；投資估算及資金籌措方案；財務評價；項目建成后的經濟效益分析預測；風險分析與對策。同時通過對蘇州地區(qū)現(xiàn)有賓館、酒店經營現(xiàn)狀調查分析看，對南園賓館進行必要的改造和擴建，不僅是賓館自身發(fā)展的需要，也是蘇州地區(qū)經濟社會發(fā)展的需要。市場需求預測表明，近期（到2005年）到蘇州旅游入住星級酒店的過夜境外游客的市場前景看好，總的過夜入住人數將比2003年凈增18萬人次。本項目建設方案在多次征求規(guī)劃、園林、綠化、文物等部門意見的基礎上進行了調整，符合《蘇州古城48號街坊控制性詳細規(guī)劃》，符合古樹名木、文物等的保護要求。 萬元，擬由江蘇國泰南園賓館有限公司申請銀行貸款7000萬元，其余所需資金由江蘇國泰國際集團有限公司投資。財務評價指標表明，該項目實施后在達到預期投入產出效果的情況下， %（所得稅后）， 萬元大于零（ic=8%，所得稅后）。二、主要技術經濟指標該項目主要技術經濟指標見表12。項目施工過程中應從保護現(xiàn)有綠化及人文景觀的角度制定施工組織方案，對需要保留的各類古樹名木、保護建筑做好嚴密的保護措施，盡可能減少損壞。本項目建設資金的籌資方案需進一步落實。本項目建設資金的投入較大，建議在進行施工圖設計時，能優(yōu)化功能布置，盡量增加客房數量，增加營業(yè)收入。其西側鄰接名園滄浪亭、東靠網師園，北為旅游購物街十全街。南園賓館在當今蘇州高檔涉外接待賓館中的歷史可謂悠久，自上世紀20年代作為蔣介石在蘇州的花園別墅（原蔡貞坊7號）所在地，到新中國成立后1952年以“南園飯店”設立的外賓招待所，至70年代末80年代初期正式定名南園賓館，開始進入其發(fā)展和建設的黃金時期。南園賓館從上世紀50年代作為自收自支的全民事業(yè)單位——外賓招待所時起就帶有國賓館的性質，主要接待黨和國家領導人及原蘇聯(lián)、東歐國家的來賓，也先后接待過緬甸、尼泊爾、智利、新西蘭、英國、巴新、新加坡、吉布提和所羅門群島等國家的元首和政府首腦等上百位貴賓。近年來，在完成國賓館接待任務的同時，還作為高檔賓館對國內外游客開放。以2004年1~10月的統(tǒng)計結果為例，賓館共接待海內外游客住宿12494人次，已經超過2003年全年11273人次1221人次，在扣除各項費用（，）后，仍然處于虧損狀態(tài)，這與賓館的地位和資產狀態(tài)嚴重不符。由此可見，賓館改革與發(fā)展的任務十分艱巨。以2003年旅游接待情況為例，當年全市共接待國內外游客總數11273人，在年底蘇州市旅游局發(fā)布的年度主要統(tǒng)計指標排序中，共有20家涉外飯店按照接待總人數、接待境外旅游人數和客房累計出租率三項指標進入了前15位名次的排序。名列各項指標中前五位的，在接待總人數上有會議中心、昆山賓館、華僑飯店、東吳飯店和天平大酒店；在接待境外游客數上有吳宮喜來登大酒店、竹輝飯店、蘇州飯店、昆山飯店和蘇苑飯店；在累計客房出租率方面有常熟森林大酒店、常熟華聯(lián)賓館、太倉婁東賓館、樂鄉(xiāng)飯店和昆山賓館等其他賓館飯店，南園賓館僅能在此三項指標中以較好的海外游客住宿情況（2616人）用接待境外游客數指標與其他名列其中的涉外飯店相比，其位次也只能是在10位以后，名列第12位，僅僅比東吳飯店的情況（639人）略好，但遠不如常熟華聯(lián)賓館（4054人），這還是在突出其作為國賓館地位的情況下通過努力獲得的結果，否則排序情況會更差。表22 2003年蘇州主要涉外飯店接待游客情況排序排序位次單位名稱接待總人數（人次）單位名稱接待境外旅游者（人次）單位名稱累計出租率（%）1會議中心115142蘇州吳宮喜來登大酒店33698常熟森林大酒店2昆山賓館91547竹輝飯店32205常熟華聯(lián)賓館3華僑飯店89983蘇州飯店28240太倉婁東賓館4東吳飯店81967昆山賓館12676樂鄉(xiāng)飯店5天平大酒店67620東吳飯店639昆山賓館6太倉婁東賓館63784蘇苑飯店7158蘇苑飯店7蘇州飯店61691昆山云海度假村6424華僑飯店8中華園大飯店61321會議中心5461竹輝飯店9樂鄉(xiāng)飯店56071樂鄉(xiāng)飯店5442會議中心10昆山云海度假村55978華僑飯店4507南林飯店11青草湖度假村52726南林飯店4329蘇州吳宮喜來登大酒店12竹輝飯店50724常熟華聯(lián)賓館4054蘇州京匯賓館13南林飯店50260東吳飯店639蘇州飯店14蘇苑飯店49595常熟森林大酒店571昆山云海度假村15常熟華聯(lián)賓館49397蘇州京匯賓館15東吳飯店其他南園賓館112732616全市合計3551103708343注：數據資料除南園賓館數據外，均來自蘇州旅游局發(fā)布的2003年第十二期《蘇州旅游統(tǒng)計》因此，南園賓館除了需要在經營方式上進行不斷地改革和創(chuàng)新外，對賓館進行適時地改造和擴建就顯得十分必要和緊迫，通過對賓館硬件加大投入，提高接待檔次、完善功能和增強賓館的接待能力，更好地發(fā)揮南園賓館的資產效益，提高其市場競爭地位，適應蘇州地區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場，徹底扭轉南園賓館的經營形勢，不僅為賓館和投資者帶來巨大效益，也必將為蘇州的旅游業(yè)發(fā)展做出積極貢獻。其突出的特點表現(xiàn)在以下幾方面：一是旅游客房的經營收入占全市旅游總收入的比重不斷加大，年遞增率高于全市旅游總收入的增長速度（參見表23和表24所示）。二是從旅游外匯收入的構成看，此收入與境外游客總數、過夜人數和過夜天數直接相關。三是境外游客入住星級賓館的比例的大小直接關系旅游飯店收入的多少，這與客房的檔次，入住率和客房出租率及飯店的平均房價等指標呈現(xiàn)明顯的線性相關關系，且經營涉外旅游飯店客房的情況表明，檔次越高，入住率和客房出租率及飯店的平均房價等指標的增幅越大，尤以四、五星級的賓館情況最有代表性（參見表25）。表23 近年來蘇旅游境內外游客數量情況一覽表項目 時 間時 間（年度）平均增長率（%）199819992000200120022003來蘇游客總數（萬人次）境外游客總數（萬人次）國內游客總數（萬人次）境外、國內游客比例（：）：：：：：：—備 注數據來自《2003蘇州統(tǒng)計年鑒》和《蘇州旅游統(tǒng)計》2003年第12期； 《2002江蘇統(tǒng)計年鑒》和《2003江蘇統(tǒng)計年鑒》。 表25 　 2004年1~10月份蘇州市各類星級涉外旅游飯店客房經營情況統(tǒng)計 月份項目12345678910月總平均值客房平均出租率（%）五星級77009四星級三星級二星級平均房價（元/間天）五星級四星級三星級二星級營業(yè)收入總額（萬元）客房收入（萬元） 餐飲收入（萬元）旅游外匯收入（萬美元）4102..62酒店營業(yè)收入占旅游外匯收入比重（%）備 注數據來自蘇州市旅游局編制的《蘇州旅游統(tǒng)計月訊》（~10）隨著蘇州市旅游市場的蓬勃發(fā)展，國內外游客對蘇州市飯店客房的需求持續(xù)增長，面向中高端旅游客人住宿的高星級飯店市場還有一定發(fā)展空間，同時蘇州市高星級飯店相應的配套服務設施仍與客人的高端需求存在一定差距。蘇州地區(qū)星級賓館接待情況根據蘇州旅游局最新發(fā)布的行業(yè)旅游統(tǒng)計資料和市場調查的結果，截至2003年末，蘇州市區(qū)現(xiàn)有星級賓館、酒店的數量、檔次及接待能力等情況如表26所示。從中可以看出，隨著蘇州旅游經濟的發(fā)展，在旅游收入以年均兩位數增加的同時，以星級賓館為代表的涉外旅游接待能力和國內游客一直呈現(xiàn)兩位數增長，%、%%；國際游客也呈現(xiàn)持續(xù)增長的好勢頭，年均增長率保持在5%以上。第二節(jié) 項目區(qū)域市場分析一、蘇州旅游發(fā)展概況蘇州旅游資源概況蘇州號稱“人間天堂”，位于長江三角洲中部。55′121176。47′32176。市區(qū)面積392平方公里，其中新建城區(qū)74平方公里。為全市最高點。蘇州古城內現(xiàn)有河道35公里、橋梁168座，被譽為東方威尼斯。春秋時期，這里是吳國的都城，至今還保留著許多有關西施、伍子胥等的古跡。蘇州城建城早，規(guī)模大，變遷小，水陸并行，河街相鄰，古城區(qū)至今仍坐落在原址上，為國內外所罕見。“吳中第一名勝”虎丘，2500多年的歷史形成的深厚的文化積淀，成為游客來蘇州旅游的必游之地。蘇州的節(jié)令民俗及其文化內涵特別豐富。如，正月十五鬧花燈、二月十二虎丘花朝、三月谷雨三朝看牡丹、上元（清明）山塘看會、四月十四軋神仙、五月端午龍舟競渡、六月甘四賞荷觀蓮、七月十五虎丘中元廟會、八月山塘燈船、石湖串月、虎丘聽歌，九月陽山觀日出，直至十月朝看元祀會等等。每至二月十二日花神生日這天，蘇州人尤其是花農會早早趕到廟里去慶賀，供上三牲干果，焚香點地入夜，眾人手提花燈，抬了花神，在虎丘、山塘一帶游行，往往要鬧到天亮盡興而歸。在這塊得天獨厚而又美麗富饒的土地上，世世代代的蘇州人在創(chuàng)造物質文明的同時，也創(chuàng)造了燦爛的吳地文化，并以其獨樹一幟的風格而在華夏文化史上占有著重要的位置，提供了豐富的文化旅游資源，其中最突出的代表有昆曲、蘇州評彈、蘇劇、吳歌等地方戲劇種；以虎丘、拙政園等為代表的7家4A級旅游景區(qū)。而近年來隨經濟發(fā)展催生出的每年度的各類會展，已經和正在成為旅游業(yè)的一個新亮點。近年蘇州的旅游發(fā)展概況擁有豐富旅游資源的蘇州，歷來也是旅游的天堂，是游客出游的目的地所在。這既可以從蘇州作為主要旅游城市的國際和國內游客接待人數的全國排序中看出，也可以從蘇州作為游客出游目的地的抽樣調查中反映出來（詳情見表28所示）。能夠取得如此驕人旅游業(yè)績的蘇州旅游業(yè)，一方面充分發(fā)揮了其厚重的歷史文化資源優(yōu)勢，另一方面一大批現(xiàn)代化的基礎接待設施的建設對此做出了突出的貢獻。擁有的旅客接待能力僅星級賓館就可達到20046張床位。蘇州旅游飯店近年接待境外游客情況變化趨勢分析參見表210中所示的數據。此外，根據上述星級飯店客房經營情況，可以發(fā)現(xiàn)目前蘇州高檔涉外賓館因高入住率、高效益正引起從事賓館飯店業(yè)經營者們的青睞。這些高檔涉外賓館的建成和投入使用，一方面將進一步提高蘇州市區(qū)旅游接待的能力；另一方面，也會在客源增加有限的情況下降低原有高檔涉外賓館的入住率，影響它們的經濟效益。三、市場需求預測根據前面對客房和旅游市場的調查分析，為能夠更準確地把握未來旅游市場對涉外高檔客房的需求，有必要按照蘇州旅游市場的發(fā)展趨勢，進一步分析和探討未來市場空間的大小，就高檔旅游涉外賓館的客房需求情況進行適當的定性和定量預測。近期蘇州旅游市場的客源預測容量從總體上看，2004年蘇州旅游市場上游客總量將繼續(xù)保持較高速度的增長，游客總量將進一步增加。具體的預測過程如下：根據表23的有關數據，先把1999~2003各年來蘇旅游境內外游客數量設為Y，各年的時間變量設為X，按照最小平方法原理，可以計算預測出未來年份來蘇旅游境內外游客數量（趨勢值）的總和，即有：∑Y = na + b∑X式中參數：n 為年份數；a為直線在Y軸上的截距；b為直線斜率，反映年平均增長率；再計算XY的總和，即有：∑XY = a∑X + b∑X2 ，為簡化計算，令∑X = 0，因在此 n = 6 為偶數，故取 X 的間隔為2，將 X = 1和 X =1 置于統(tǒng)計數據期中央D 上下兩期，即2001年，則X 和XY及X2的取值如表211所示。類似地，我們可以預測出2005年來蘇旅游境內外游客的數量（此時n = 7為奇數），這與上一年相比。為此，可用同樣的方法，以近年度來蘇旅游入住星級酒店的過夜境外游客數量呈現(xiàn)出的直線斜率（增長率）表示增長趨勢也可以外推預測出2004年和2005年，甚至2006年可能入住星級酒店的客源總量情況。將有關數值代入由此可得未來年份過夜境外游客的預測模型：y = a + bx =∑Y /n + x*∑XY/∑X2 = + +表212 近年來蘇旅游過夜境外游客數量預測用參數計算表年 份時間序數 X Y X2 XY19992420001120010002002