【正文】 % 全部投資所得稅前% 自有資金內(nèi)% 16財務(wù)凈現(xiàn)值全部投資所得稅后萬元 ic=8%全部投資所得稅前萬元 ic=8%自有資金萬元 ic=8%17投資回收期全部投資所得稅后年 含建設(shè)期1年全部投資所得稅前年 含建設(shè)期1年自有資金年 含建設(shè)期1年18長期借款償還期年 含建設(shè)期1年三、主要建議南園賓館地處蘇州古城二級保護區(qū)，園內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，人文資源豐富。因此該項目在預期情況下財務(wù)上可以接受，能較快收回投資，有較好的經(jīng)濟效益。資金籌措方案仍需進一步落實。項目在施工期及運營期，加強管理，嚴格采取有關(guān)污染物治理措施及安全衛(wèi)生措施，可以達到環(huán)境保護及安全的要求。南園賓館通過本項目建設(shè)，在原有100間客房的基礎(chǔ)上增加133間客房，將更好地適應(yīng)市場需要。因此項目的建設(shè)是必要的。第二節(jié) 研究結(jié)論及建議一、主要研究結(jié)論南園賓館雖有悠久的歷史、優(yōu)美的環(huán)境和便捷的交通條件，但由于硬件落后，設(shè)施陳舊，在當前的市場競爭中難有立足之地，對其進行適時地改造和擴建已顯得十分必要和緊迫。1江蘇國泰南園賓館有限公司與蘇州時代工程咨詢設(shè)計管理有限公司簽定的技術(shù)咨詢合同書。項目組在江蘇省工程咨詢中心的協(xié)作下按照國家有關(guān)可研報告編制規(guī)定以及有關(guān)方面的要求，首先開展了項目基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作，在對相關(guān)資料進行分析與整理的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報告。通過這次改擴建，充分體現(xiàn)出南園賓館的園林特色，不要求裝修中的材質(zhì)豪華，但要注重裝飾的經(jīng)典文化底蘊，注重營造軟件上的人性化和家園化。通過對賓館硬件加大投入，提高接待檔次、完善功能和增強賓館的接待能力，提高其市場競爭地位，適應(yīng)蘇州地區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場需要，更好地發(fā)揮南園賓館的資產(chǎn)效益，為賓館和投資者帶來巨大效益，同時也可為蘇州的旅游業(yè)發(fā)展做出積極貢獻。目前南園賓館在蘇州旅游業(yè)和賓館飯店業(yè)中所占的市場份額很小，市場地位并不樂觀，其境況特殊而又十分尷尬。同時該市高星級飯店相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施仍與客人的高端需求存在一定差距。旅游飯店是旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方面，是旅游者休息的主要場所。其中： 萬元； 萬元； 萬元； 萬元。項目建設(shè)期為減少改造工程對經(jīng)營的影響，項目建設(shè)期控制在1年內(nèi)。（3）總圖工程包括綠化、廣場、道路、場景、雕塑等。其中新建23252平方米，197間客房；新建地下建筑面積3032平方米；改造地上建筑物2933平方米，36間客房。表11 企業(yè)資產(chǎn)負債情況表 單位：萬元序號資債項目2004年6月30日2004年10月31日1資產(chǎn)總計流動資產(chǎn)長期投資固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈值9739在建工程17其它資產(chǎn)無形及遞延資產(chǎn)其它長期資產(chǎn)2負債合計流動負債長期負債3資產(chǎn)負債率%%二、項目基本情況項目場址南園賓館座落在蘇州古城東南，其西側(cè)緊鄰名園滄浪亭、東靠網(wǎng)師園，北為旅游購物街，總占地面積64畝。2004年110月份，客房總接待人數(shù)達12494人次，其中外賓3046人次，內(nèi)賓9448人次，％。賓館目前占地面積64畝，是蘇州綠化面積最大的賓館，館內(nèi)樹茂竹秀，廊橋迂回，碧池噴泉，綠坪如茵，名樹古木，遍布園內(nèi)，亭、臺、樓、榭、假山與之相映成輝，入住南園賓館，如入園林勝境。2003年7月18日被江蘇國泰集團有限公司進行整體收購，在此基礎(chǔ)上組建江蘇國泰南園賓館有限公司。企業(yè)資信等級AAA級，2000年集團順利通過了ISO9002質(zhì)量體系認證。2004年16月，％，在全省外貿(mào)企業(yè)中繼續(xù)保持領(lǐng)先。2002年集團出口額在全國出口額最大的200家企業(yè)中名列第29位，銷售額在全國銷售額最大的500家企業(yè)中列第189位。主要從事紡織品、服裝、輕工工藝品、五金機械、化工醫(yī)藥等商品的進出口業(yè)務(wù)。蘇州國泰南園賓館可行性研究報告蘇州國泰南園賓館建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 6第一節(jié) 概 述 6一、投資各方基本情況 6二、項目基本情況 8三、項目建設(shè)背景 9四、可行性研究報告編制依據(jù) 10五、項目可行性研究的主要內(nèi)容 10第二節(jié) 研究結(jié)論及建議 11一、主要研究結(jié)論 11二、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 12三、主要建議 13第二章 項目建設(shè)必要性及市場分析 14第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 14一、南園賓館自身發(fā)展的需要 14二、適應(yīng)蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要 18第二節(jié) 項目區(qū)域市場分析 23一、蘇州旅游發(fā)展概況 23二、蘇州地區(qū)旅游、商務(wù)等接待調(diào)查 25三、市場需求預測 27第三章 項目建設(shè)規(guī)模及經(jīng)營方案 32第一節(jié) 建設(shè)目標及功能 32一、建設(shè)目標 32二、主要功能 32第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32一、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 32二、建設(shè)標準 33第三節(jié) 項目經(jīng)營方案 33一、項目經(jīng)營范圍及內(nèi)容 33二、項目經(jīng)營方式 34第四章 項目場址及建設(shè)條件 35第一節(jié) 項目場址 35一、區(qū)域規(guī)劃要求 35二、地理位置 35三、場址土地權(quán)屬類別及占地面積 35四、周邊建筑物與環(huán)境條件 35五、現(xiàn)有場址利用情況 36第二節(jié) 建設(shè)條件 36一、區(qū)域社會經(jīng)濟條件 36二、自然氣候條件 36三、工程地質(zhì)條件 37四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 38第五章 工程技術(shù)方案 39第一節(jié) 總平面布局 39一、設(shè)計依據(jù) 39二、設(shè)計原則 39三、總平面布置和功能要求 40四、規(guī)劃設(shè)計主要技術(shù)經(jīng)濟指標 41第二節(jié) 建筑與結(jié)構(gòu)方案 42一、建筑設(shè)計 42二、結(jié)構(gòu)設(shè)計 43第三節(jié) 公用配套工程 45一、給排水工程 45二、暖通工程 48三、電氣工程 51四、智能化系統(tǒng) 53五、消防工程 55五、燃氣、供熱工程 56第六章 環(huán)保、節(jié)能與勞動安全 57第一節(jié) 環(huán)境保護 57一、環(huán)境保護標準 57二、環(huán)境影響初步分析 57三、項目環(huán)境保護措施 58四、環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 61第二節(jié) 節(jié) 能 61一、節(jié)能設(shè)計依據(jù) 61二、節(jié)能措施 61第三節(jié) 勞動安全 63一、安全依據(jù) 63二、主要危險及有害因素 63三、采取的安全措施 64第七章 建設(shè)進度計劃及招標 66第一節(jié) 項目實施進度 66一、建設(shè)工期 66二、項目實施進度安排 66三、項目實施進度表 66第二節(jié) 招標方案 67一、編制依據(jù) 67二、項目概況 67三、招標基本情況 68第八章 組織機構(gòu)及項目管理 69第一節(jié) 組織機構(gòu) 69一、項目建設(shè)組織 69二、項目運營組織 69第二節(jié) 項目管理 72一、項目建設(shè)管理 72二、項目運營管理 74第九章 投資估算和資金籌措 76第一節(jié)　投資估算 76一、投資估算編制依據(jù) 76二、投資估算編制說明 76三、新增固定資產(chǎn)投資總額 78四、流動資金估算 78五、項目新增總資金 79六、利用原有資產(chǎn) 79第二節(jié)　新增資金籌措及投資計劃 79一、資金來源 79二、投資計劃 79第十章　財務(wù)評價 81第一節(jié)　財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 81一、項目計算期、建設(shè)期和運營期 81二、營業(yè)收入計算 81三、營業(yè)稅金及附加 82四、成本和費用估算 82第二節(jié) 財務(wù)評價 83一、盈利能力分析 83二、清償能力分析 83三、財務(wù)現(xiàn)金流量分析 83第三節(jié) 不確定性分析 84第四節(jié) 財務(wù)評價結(jié)論 85第十一章 風險分析與對策 87第一節(jié) 風險分析 87一、市場風險 87二、經(jīng)營風險 87三、管理風險 87四、資金籌措風險 88第二節(jié) 風險對策 88一、市場風險對策 88二、經(jīng)營風險對策 88三、管理風險對策 89四、資金籌措風險對策 89附表：輔助報表1： 固定資產(chǎn)投資估算表： 新建建筑物主體工程費用估算表 ： 改造建筑物主體工程費用估算表輔助報表2： 投資使用計劃與資金籌措表輔助報表3： 總成本費用估算表： 固定資產(chǎn)折舊估算表 ： 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表輔助報表4： 收入和稅金及附加估算表輔助報表5： 長期借款還本付息估算表 ： 財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)： 財務(wù)現(xiàn)金流量表(自有資金)基本報表2： 損益表基本報表3： 資金來源與運用表附圖：附圖1 國泰南園賓館區(qū)域位置圖附圖2 國泰南園賓館鳥瞰圖附圖3 國泰南園賓館總平面圖附圖4 國泰南園賓館功能分析圖附圖5 國泰南園賓館一層平面圖附圖6 國泰南園賓館交通、消防分析圖附圖7 國泰南園賓館園林空間滲透示意圖附圖8 國泰南園賓館屋頂平面圖附圖9 國泰南園賓館地下室平面圖等附件：附件1 蘇州市發(fā)展計劃委員會蘇計中心[2003]176號《關(guān)于南園賓館改擴建項目建議書的批復》附件2 蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 選字第272號建設(shè)項目選址意見書 附件3 蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 設(shè)字第175號建設(shè)項目設(shè)計意見書附件4 蘇州市文物局蘇文物批字[2004]第2號《關(guān)于蘇州國泰南園賓館修改方案的批復》第一章 總 論項目名稱：南園賓館改擴建項目建設(shè)單位：江蘇國泰南園賓館有限公司項目負責人：孫巖紋聯(lián)系地址：蘇州市十全街249號聯(lián)系電話：05125197661郵 編：215006第一節(jié) 概 述一、投資各方基本情況本項目擬由江蘇國泰南園賓館有限公司及其母公司——江蘇國泰國際集團有限公司共同出資建設(shè)。投資方基本情況介紹如下：江蘇國泰國際集團有限公司地 址：江蘇省張家港市人民路國泰大廈法定代表人：王翔注冊資本：11800萬元人民幣江蘇國泰國際集團是江蘇省重點企業(yè)集團之一。同時開展國際工程承包、外派勞務(wù)和國際倉儲、貨運代理等業(yè)務(wù)，并涉及軟件開發(fā)、金融、房地產(chǎn)、賓館旅游等。2003年，連續(xù)第三年在江蘇省外貿(mào)企業(yè)中名列首位。集團現(xiàn)下轄15家專業(yè)進出口公司，40多家外貿(mào)生產(chǎn)企業(yè)，兩家四星級以上的賓館，以及美國、日本、香港等駐外公司，總資產(chǎn)超30億元，集團員工達9000余人。江蘇國泰南園賓館有限公司地 址：蘇州市十全街249號法定代表人：孫巖紋注冊資本：2000萬元人民幣南園賓館成立于1952年，為自收自支的全民事業(yè)單位，隸屬蘇州市人民政府外事辦公室，主要經(jīng)營餐飲、客房。目前該公司主要提供客房、餐飲、理發(fā)、會務(wù)、票務(wù)服務(wù)；附設(shè)商場部，批發(fā)、零售百貨、副食品、其他食品（零售卷煙）、工藝品（除金銀飾品）、針紡織品、五金交電、花卉；酒店管理；洗滌服務(wù)。賓館現(xiàn)有房間100間，床位190張，餐廳2個，12只包廂，餐位500個，賓館承襲南園在廣大消費者心中“國賓館”的形象，確立以政府接待、商務(wù)、會議企業(yè)家聚會、國內(nèi)外高檔旅游團隊為主的客源市場定位。該公司2004年6月30日及10月31日的資產(chǎn)負債情況參見表11。項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（1）項目總建筑面積29217平方米，233間客房。（2）配備各類專用設(shè)備及設(shè)施：客房設(shè)備、餐廳設(shè)備、會議設(shè)備、康健休閑設(shè)施（游泳池、舞廳、健身房、球類運動等）、廚房洗衣房設(shè)備、運輸設(shè)備等。項目經(jīng)營范圍酒店客房、餐飲、會議、商務(wù)、休閑及相關(guān)配套服務(wù)。項目固定資產(chǎn)投資額 萬元。三、項目建設(shè)背景近些年來，蘇州從一個傳統(tǒng)的旅游城市發(fā)展成為了中國旅游強市，進入二十一世紀后，蘇州旅游業(yè)更進入了一個全新的歷史發(fā)展階段，蘇州市委市政府明確提出要以旅游業(yè)為龍頭，帶動第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，使旅游業(yè)成蘇州市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，把蘇州建設(shè)成為生態(tài)優(yōu)美的旅游度假基地。隨著蘇州市旅游市場的蓬勃發(fā)展，國內(nèi)外游客對該市飯店客房的需求持續(xù)增長，面向中高端旅游客人及境外游客住宿的高星級飯店市場有了的一定發(fā)展空間。南園賓館作為蘇州高星級飯店之一，由于客房數(shù)量少、接待床位有限以及設(shè)施相對落后，接待能力不能滿足實際市場需求，配套的接待檔次、客房均價與接待能力不匹配，主要靠提高出租率（長包房）來增加賓館營業(yè)收入，使得賓館作為高檔涉外旅游飯店的經(jīng)營業(yè)務(wù)活動受到嚴重制約，在旅游業(yè)和賓館業(yè)都很發(fā)達的蘇州市區(qū)域范圍內(nèi)的市場競爭中，長期處于被動的地位。因此，南園賓館除了需要在經(jīng)營方式上進行不斷地改革和創(chuàng)新外，對賓館進行適時地改造和擴建就顯得十分必要和緊迫。南園賓館這次改造的總體指導思想是“花園中的酒店，酒店中的花園”。受項目單位委托，蘇州時代工程咨詢設(shè)計管理有限公司承擔了南園賓館改擴建項目的可行性研究報告編制工作，組織相關(guān)人員成立了項目組。四、可行性研究報告編制依據(jù)蘇州市發(fā)展計劃委員會蘇計中心[2003]176號《關(guān)于南園賓館改擴建項目建議書的批復》；蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 選字第272號建設(shè)項目選址意見書； 蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī)[2004] 設(shè)字第175號建設(shè)項目設(shè)計意見書；蘇州市文物局蘇文物批字[2004]第2號《關(guān)于蘇州國泰南園賓館修改方案的批復》；國家發(fā)展計劃委員會辦公廳計辦投資[200