【正文】 三是作為國際旅游市場重要收入來源之一的境外游客在酒店的過夜天數(shù)指標，將仍然會超過其他指標的速度，以不低于兩成的增速被不斷刷新；且其中外國人與港澳臺同胞間的比重不會有多大的變化。為此，需要對未來的客房市場需求情況進行分析。根據(jù)最新的調(diào)查，自2003年以來，僅蘇州市區(qū)在建和將于2004年底~2005年建成使用的三星級以上高檔涉外賓館就將有4家（這還不包括蘇州東西兩區(qū)不斷興起的酒店式公寓），它們是：擁有1000多間包含三星級、四星級和五星級客房的香格里拉大飯店，新區(qū)的城市新地中心；工業(yè)園區(qū)有400多間客房的四星級萬豪酒店，以及位于觀前街由索菲特酒店管理公司管理的四星級酒店等。表29 2003年對來蘇州游客出游目的地的調(diào)查情況主要目的游客數(shù)量（人）占被調(diào)查游客比重（%）排序情況觀光旅游21731度假休閑7362商務(wù)活動7293探親訪友3644會務(wù)3115會議2096療養(yǎng)367表210 蘇州旅游飯店近年接待境外游客情況變化趨勢分析時間（年或月）過夜境外游客（萬人次/年或人次/月）境外游客過夜人天數(shù)（萬人天）總數(shù)增長率（%）外國人增長率（%）港澳臺胞增長率（%）外國人增長率（%）港澳臺胞增長率（%）總數(shù)增長率（%）19992000200120022003平均增長率04（1~10）516203464017061備注數(shù)據(jù)來自《蘇州統(tǒng)計年鑒》和200年《蘇州理由統(tǒng)計月訊》。二、蘇州地區(qū)旅游、商務(wù)等接待調(diào)查根據(jù)對來蘇州游客出游目的地情況的調(diào)查（參見表29所示）和對近年來蘇州旅游接待賓館飯店的統(tǒng)計分析可以發(fā)現(xiàn)，隨著蘇州經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展和旅游資源的不斷開發(fā)利用，并根據(jù)境外過夜游客及其過夜天數(shù)的變化趨勢，蘇州的旅游市場和與之相關(guān)的高檔酒店飯店市場還將進一步擴大，市場容量還有相當?shù)目臻g可以利用。近年興起的高檔星級飯店，到2003年末已經(jīng)達到91家，其中有五星級的新蘇國際和吳宮喜來登兩家大酒店，四星級的有竹輝飯店、雅都大酒店、新城花園酒店、蘇州飯店、胥城大廈、麗都（嘉柏）大酒店、天平大酒店、中華園大飯店、凱萊大酒店、張家港馨苑渡假村、張家港國貿(mào)酒店、昆山賓館、吳江賓館等15家，還有三星級南林飯店和華僑飯店等31家，以及友誼賓館等43家二星級和一星級的酒店。表28 近年來蘇州國內(nèi)外游客在全國的平均比重 項目 年份200120022003平均增長率（%）國內(nèi)游客情況游客數(shù)（百萬人次）全國排名889 —入境過夜游客情況游客數(shù)（萬人）全國排名1097 —從表中所列的數(shù)據(jù)，可以清楚地看出蘇州近年旅游接待的成果。多年來，蘇州一直是江蘇省最大的旅游集散地和首屈一指的旅游飯店接待大戶。全市的旅游業(yè)正在通過進一步充分挖掘區(qū)域旅游資源、加快建設(shè)以古典園林為標志、千年古城為依托、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為特色、太湖風光為重點、吳文化為內(nèi)涵、現(xiàn)代旅游為補充的系列旅游項目，加快石湖、虎丘、江楓洲景區(qū)和環(huán)古城風貌保護工程的開發(fā)、實施建設(shè)旅游強市市場多元化戰(zhàn)略。若購物于觀前街、十全街、南浩街、楓橋大街、石路商業(yè)區(qū)和南門商業(yè)區(qū)等處，會有陸稿薦醬肉、稻香村糕餅、采芝齋糖果、乾泰祥綢布、葉受和茶食以及月中桂妝品等特色商店和蘇繡、宋錦、蘇扇、緙絲、微雕、桃花塢木刻年畫等充滿地方特色的各種商品。蘇州的歷史源遠流長，建城二千五百多年來的文化積淀十分深厚。蘇州人素有種花、愛花的習俗，花神廟僅虎丘一地就有兩座。一般都會有相關(guān)的歷史淵源和民間傳說，并附有相應(yīng)的傳統(tǒng)節(jié)日娛樂活動和節(jié)令風味小吃。而唐朝詩人張繼的一首《楓橋夜泊》，使古今游客都要來楓橋，聞寒山寺的鐘聲。 蘇州園林甲天下，已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄，在中國四大名園中，蘇州就占有兩席（拙政園、留園）。隋開皇九年（公元589年）始稱蘇州，沿用至今。蘇州建城于公元前514年，吳王夫差的父親闔閭命伍子胥建闔閭城，距今已有2500多年的歷史了。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接東西，陽澄湖、昆承湖、淀山湖等散布其間，太湖水面90%左右在蘇州市境內(nèi)，%，是著名的江南水鄉(xiāng)?！　√K州全市地勢低平，平原占總面積的54%，平均海拔4米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。02′之間，東鄰上海，西臨無錫，南接浙江，北依長江，%。20′，北緯30176。地理位置在東經(jīng)119176。表27 近年蘇州市星級賓館情況及旅游接待情況一覽項 目年 度平均增長率（%）備 注2000200120022003接待能力星級賓館（家）67878891數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局編《蘇州統(tǒng)計年鑒2003》蘇州市旅游局編《蘇州旅游統(tǒng)計》（2003年第12期）星級賓館床位（張）14816191012004620100接待游客情況（萬人次）境外游客過夜境外游客國內(nèi)旅游者旅游收入情況外匯收入（萬美元）201352341827848國內(nèi)旅游收入（億元人民幣）通過以上對蘇州地區(qū)現(xiàn)有賓館、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀分析可見，對南園賓館進行必要的改造和擴建，不僅是賓館自身發(fā)展的需要，也是適應(yīng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，是蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的必然選擇。表26 2003年末蘇州地區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有星級賓館酒店的基本情況項 目數(shù)量南園賓館情況及所占比例（%）各星級賓館擁有客房數(shù)（間）南園賓館情況及所占比例（%）總接待能力星級賓館（家）911（）星級賓館床位（張）20100164（）星級賓館客房數(shù)（間）10794101（）星級分類情況五星級2374四星級151（）3279101（）三星級314158二星級392492一星級2391賓館飯店作為旅游接待的物質(zhì)基礎(chǔ)條件，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局和旅游局最新提供的行業(yè)統(tǒng)計資料和市場調(diào)查結(jié)果分析，2000年以來，蘇州市區(qū)旅游與星級賓館酒店對境內(nèi)外游客的接待經(jīng)營業(yè)績持續(xù)發(fā)展，總體處于不斷提升的狀態(tài)，有關(guān)情況如表27所示。通過本項目四星級飯店的建設(shè)，將有助于滿足當?shù)芈糜慰头渴袌鎏貏e是中高端市場發(fā)展的需要。 表24 近年來蘇州市區(qū)酒店房客來源、構(gòu)成與客房入住率統(tǒng)計一覽項 目時間（年度）平均增長率（%）199819992000200120022003境外旅游者構(gòu)成總數(shù)（萬人次）占國內(nèi)外旅游總?cè)藬?shù)比例（%）———過夜人數(shù)（萬人）過夜總?cè)藬?shù)占境外游客總數(shù)比例（%）外國人占過夜總?cè)藬?shù)比例（%）港澳臺同胞占過夜總?cè)藬?shù)比例（%）過夜人天數(shù)（萬人天）過夜人天總數(shù)外國人占過夜人天總數(shù)比例（%）港澳臺同胞占過夜人天總數(shù)比例（%）旅游外匯收入（萬美元）20135234182784829104國內(nèi)旅游情況國內(nèi)旅游者（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元）旅游外匯收入占旅游總收入的比例（%） 備 注數(shù)據(jù)來自《蘇州統(tǒng)計年鑒》和《蘇州旅游統(tǒng)計》2003年第12期。四是從酒店房客的來源及主要構(gòu)成看，在過夜人數(shù)和過夜人天數(shù)上國際游客（包括臺、港、澳同胞）的貢獻率最高，年均兩位數(shù)以上的突出增長率，使他們成為旅游外匯客房收入的最大來源（參見表24所示）。雖然近年境外游客占年度游客總數(shù)的比重變化不大，%，但由于境外游客的過夜人數(shù)和過夜天數(shù)一直保持兩位數(shù)的年均高速增長率，%的相對較高水平上。以2004年1~10月份蘇州市各類星級涉外旅游飯店客房經(jīng)營情況的統(tǒng)計為例，%；即占了旅游外匯收入的近三分之一，成為旅游總收入的重要來源。二、適應(yīng)蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要蘇州地區(qū)旅游接待情況市場調(diào)查和統(tǒng)計分析表明，隨著蘇州市區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，游客對高檔旅游消費的需求也呈現(xiàn)持續(xù)增加的勢頭，這可以從各星級賓館、酒店接待的境內(nèi)外游客對客房的不同需求中看出。由此可見，目前南園賓館在蘇州發(fā)達的旅游業(yè)和賓館飯店業(yè)中所占的市場份額很小，市場地位并不樂觀，其境況特殊而又十分尷尬（詳細情況參見表22）。而南園賓館均無緣擠身其中。表21 南園賓館近年接待游客情況統(tǒng)計時間（年）住宿總?cè)藬?shù)（人）住宿游客構(gòu)成情況（單位：人）國內(nèi)游客海外游客外國人臺胞港胞澳門同胞2002173221280527431452320120031127386571712699178272004（1~10）12494944822836411184增減率（+/%） 備注資料數(shù)據(jù)由南園賓館提供由于客房數(shù)量少、接待床位有限以及設(shè)施相對落后，接待能力不能滿足實際市場需求，配套的接待檔次、客房均價與接待能力不匹配，主要靠提高出租率（長包房）來增加賓館營業(yè)收入，使得賓館作為高檔涉外旅游飯店的經(jīng)營業(yè)務(wù)活動受到嚴重制約，在旅游業(yè)和賓館業(yè)都很發(fā)達的蘇州市區(qū)域范圍內(nèi)的市場競爭中，長期處于被動的地位，其業(yè)績也一直未能列入市政府旅游局正常的業(yè)務(wù)指標考核統(tǒng)計范疇的前列（即未出現(xiàn)在旅游局定期公布的年度和月度統(tǒng)計資料的排名中）。賓館的盈利能力指標和清償能力指標的完成情況都不樂觀，其中：%。南園賓館經(jīng)營情況及存在問題目前，；可提供接待用客房101間，床位數(shù)164張，平均客房價格為359元/間天，但因客源規(guī)格等方面的限制和其他諸多因素的影響，近3年來盡管接待住宿的總?cè)藬?shù)在增加，除澳門同胞有較大的增長外，境內(nèi)外游客的數(shù)量總體是以平均兩位數(shù)的速率下降，從而直接影響到賓館的經(jīng)濟效益（具體情況如表21所示）。改革開放以來，南園賓館作為蘇州市國賓館，先后接待過的黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人有胡耀邦、喬石、萬里、李鵬、朱熔基、胡錦濤等。陸續(xù)增建的新樓、餐廳、環(huán)廊、亭園小品和配電房，及前面整修和改造的水電暖氣管道網(wǎng)絡(luò)、客房內(nèi)的裝飾與衛(wèi)生潔具等，真正形成了完備的集現(xiàn)代化配套設(shè)施和典型的蘇州園林庭院建筑特色于一體的國賓館?？傉嫉孛娣e64畝，是蘇州綠化面積最大的賓館。第二章 項目建設(shè)必要性及市場分析第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、南園賓館自身發(fā)展的需要南園賓館的歷史沿革南園賓館座落在蘇州古城東南，有著優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境和便捷的交通條件。投資方應(yīng)加大籌資力度，保證建設(shè)資金及時足額到位。在建設(shè)過程中，項目單位仍應(yīng)加強與當?shù)赜嘘P(guān)部門的聯(lián)系，包括規(guī)劃、園林旅游、交通、消防、人防、供水、排水、供電、供氣、環(huán)保、地震等部門，多方征求相關(guān)職能單位對本項目建設(shè)的建議和意見，確保項目在操作過程中嚴格按照程序辦事，從而保證整個項目建設(shè)的順利實施。表12 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號指標名稱單位數(shù)量備 注一經(jīng)營場所規(guī)模1總占地面積m242753合64畝2總建筑面積m229217地上建筑面積m226185地下建筑面積m230323容積率4綠地率%305機動車位個836勞動定員人3427建設(shè)期年1二主要經(jīng)濟指標1項目新增總投資萬元 固定資產(chǎn)投資總額萬元 固定資產(chǎn)投資萬元 建設(shè)期利息萬元 鋪底流動資金萬元 萬元2資金籌措萬元 自籌資金萬元銀行借款萬元 萬元3收入萬元 第10年4稅金及附加萬元 第10年5總成本費用萬元 第10年6經(jīng)營成本萬元 第10年7利潤總額萬元 第10年8所得稅萬元 第10年9稅后利潤萬元 第10年10盈余公積金萬元 第10年11盈余公益金萬元 第10年12投資利潤率% 第10年13投資利稅率% 第10年14銷售利潤率% 第10年15內(nèi)部收益率全部投資所得稅后