【正文】 作用，把縣城建設(shè)成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、環(huán)境友好、設(shè)施完善、配套齊全具有地方特色的山水旅游城市。綜合發(fā)展軸：依托永興大道，連接兩中心，布局縣城的公共服務(wù)設(shè)施，形成縣城的綜合發(fā)展軸。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務(wù)中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務(wù)中心。 二、 永興縣 城市發(fā)展規(guī)劃 “十 二 五”期間， 永興縣 的發(fā)展將按照“ 南延西 擴，發(fā)展新區(qū)；完善配套，提升老區(qū)；亮麗環(huán)境，接軌 郴州 ”的原則進(jìn)行。 優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使 永興縣 的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。 永興縣 是 郴州市建設(shè)“兩型”社會、打造 “ 永郴宜” 城市圈內(nèi)核心圈層， 永興 城區(qū)是全 縣 的中心， 郴州 的衛(wèi)星城 。 耒水 最大支流 —— 便 江 橫穿全境， 京廣鐵路、京珠高速公路、 G107穿越南北， S212 橫跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、 S213 延伸段（經(jīng)過黃泥、塘門口、復(fù)合 ， 在馬田與 G107 平交）等高等級公路 ， 永興 水陸交通發(fā)達(dá)。項目地勢平坦開闊，交通極為便利，毗鄰 永興 翠竹廣場和翠竹 公園，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量較好，適宜該項目的建設(shè)。 項目檔次定位 項目定位： 高檔 （ 1） 從 永興 其他縣 市 酒店營運經(jīng)驗來看，就 永興 以及周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)條件以及其自然、人文、政治等資源而言， 永興 完全有能力支撐一個 高檔 大酒店的正常運作并盈利； （ 2） 到目前為止， 永興 周 圍縣 市 基本上都擁有本地的 幾個 高檔大酒店， 永興 在 興建一座 高檔 大酒店能彌補這個缺憾 ， 可以把外出其他縣 市 消費的客人留在 永興 ，為 永興 創(chuàng)造價值； 27 （ 3） 就項目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于 高檔 的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。 永興 現(xiàn)有酒店的設(shè)計基本上都是以歐陸風(fēng)格或東南亞風(fēng)格為主題。每年都有眾多企業(yè)考察團(tuán)前 26 來學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目 多方面入手，做好宣傳，能 更好地滿足該類客戶的需求； 綜合考慮， 項目 不能忽略 棋牌、休閑、 娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設(shè)計過程中， 要 充分考慮商務(wù)、娛樂與度假功能的相互影響； （ 3） 綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。 從地理位置來看，項目做成純粹商務(wù)酒店沒有便利性優(yōu)勢，而且以項目所在地為核心在 10 分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務(wù)酒店，競爭十分激烈，以本方向為思路，可以有效避開這種競爭； （ 2） 商務(wù) —— 完善電子信息系統(tǒng) ， 成為企業(yè)交流、會議、會展的場所。 同時也注重商務(wù)與娛樂。 二、 項目定位 項目總體定位 酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會議、娛樂為一體的大型綠色生態(tài)酒店 。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能 25 同時為這兩個辦事機構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個機構(gòu)也能對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強大的支托。正是因為這個原因， 永興縣 政府對本項目建設(shè)非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。 項目政府資源分析 到目前為止， 永興 縣 城 區(qū) 能提供高水平接待能力的酒店 太少 ，而其他縣 市 基 本上城 區(qū) 都擁有 10 家 高檔 以上大酒店。 24 第 三 章 項目分析與定位 一、 項目資源分析 項目自然資源分析 本項目地處 翠竹廣場和翠竹 公園 旁 ，面臨 S212環(huán)城西路 的入口附近 。 從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù) 50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)文化教育 。 從消費偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、 棋牌等， 他們對房間的空間要求比較多一些； 外地 客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、 KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù) 。 酒店消費者職業(yè)分布圖1 1 . 4 3 %8 . 0 0 %8 . 5 7 %3 8 . 8 6 %8 . 0 0 %4 . 0 0 %1 1 . 4 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中級公務(wù)員高級公務(wù)員國企集體企業(yè)高層外資高層企業(yè)老板民企高層其他 從籍貫角度看， 永興 酒店消費者主要是來自 永興 企事業(yè)單位的高級管理人員；而來自 外地 的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來 永興 作商務(wù)逗留的；而且近年來受 永興 酒店的吸引， 這部分人越來越多，并逐漸成為 永興 酒店消費市場一支不可忽視的力量。 四 、 永興 酒店消費者特征 調(diào)查表明： 從職業(yè)角度看， 永興 酒店的消費者主要來自 兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。所以對它的要求有所不同： 從自然條件來說，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨特的特點； 度假酒店因為遠(yuǎn)離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要； 度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休 養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要； 度假酒店業(yè)務(wù)對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。 三 、 永興 酒店消費者研究 消費者 對商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異 經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就 永興 范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利： 就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如 主干 公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動； 商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠(yuǎn)程會議種種需求等； 完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要 健身、游泳、桑拿、 KTV、美 體、球類等等； 商務(wù)酒店對價格因素很敏感，因為商務(wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈； 21 商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是 5 分鐘車程，次級商圈為 10分鐘車程，三級商圈半小時車程。 永興 酒店大多獨體建設(shè)、散點布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模 20 化、具有較高美譽度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。 （ 3） 從酒店經(jīng)營狀況來看 從經(jīng)營的角度來看， 永興 酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂 休閑 三大收入三國鼎立，特別是 餐飲 業(yè)，它已成為 永興 一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了 永興 一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營項目。 另外， 永興 居民的收入近年來明顯增加，消費水平提高，消費觀念更新很快， 喜慶家宴 、 交友聚會 不 再 局限于家中和小賓館，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的賓館更能吸引消費者 。 伴隨著 永興縣 “中國銀都” 戰(zhàn)略的實施，每年將會有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來 永興 投資、考察，另外隨著 縣境內(nèi)旅游資源 的不斷開發(fā)，也會有大批游客來 永興縣 觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧 永興 ，將會給 永興縣 的酒店帶來的滾滾客源 。從這個角度來看， 永興縣 酒店市場無疑是 個 值得投資的市場。 永興縣 酒店業(yè)現(xiàn)狀 （ 1） 從 永興縣 現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看 永興縣 目前有 高檔 標(biāo)準(zhǔn)酒店 家 ,二 星級酒店 家， 三 星級酒店 家， 四 星級酒店 家， 五 星級酒店 家， 再加上一些小型賓館 總數(shù)不 超過 20 家。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求， 21 世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個方向。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、 2020 年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā) 展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特點： （ 1） 酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進(jìn)一步細(xì)分 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程； （ 2） 酒店集團(tuán)化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場 目前，我國酒店集團(tuán)已經(jīng)有 100 多家，連鎖酒店近 1000 家。城市化進(jìn)程邁出新的步伐， 全縣城鎮(zhèn)化率為 %，比上年提高 個百分點。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。工業(yè)增加值占全縣 GDP的 %，比重比上年提高 ,拉動 GDP增長 ；金銀產(chǎn)業(yè)緊緊抓住發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的政策機遇，大力發(fā)展精深加工，促進(jìn)骨干企業(yè)發(fā)展，金銀產(chǎn)業(yè)作為第一支柱產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭， “ 中國銀都 ” 的影響力進(jìn)一步擴大。以壯大支柱產(chǎn)業(yè)為重點、發(fā)展工業(yè)園區(qū)為載體，新型工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快， “ 工業(yè)強縣 ” 的核心作用進(jìn)一步凸顯。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ : ： ：。 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 自改革開放以來，永興縣人民在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅持“抓住機遇、深化改革、擴大開 放、保持穩(wěn)定”的方針，團(tuán)結(jié)奮戰(zhàn)，全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會事業(yè)有了較大發(fā)展。 2）地下水 境內(nèi)地下水多年平均滲入補給量為 ，徑流量為 2. 51億立方米，可采水量為其中基巖裂隙水面積 ，占總面積的 %，分布于縣境東、中部廣大地區(qū)，年徑流量為 16 億立方米，占全縣的 %；灰?guī)r溶洞水面積 %平方公里，占全縣總面積的 %。 龍?zhí)端畮?— 位于柏林鎮(zhèn)龍?zhí)洞?，是縣內(nèi)唯一的一座中型水庫，居耒水注江上游，集水面積 。水庫集水面積 450平方公里，總庫容 ，有效庫容 8400萬立方米，年平均產(chǎn)水量 億立方米。 全縣現(xiàn)有水庫 128座，總蓄水量 27288萬立方米，其中大型水庫一座，為青山垅水庫，總庫容 13600萬立方米；中型水庫一座為龍?zhí)端畮?，總庫?6068 萬立方米；蓄水 100 萬立方米以上的小（一）型水庫 22座，總庫容 5125萬立方米；蓄水 10萬立方米以上的?。ǘ┬退畮?104 座，總庫容 2495萬立方米。境內(nèi)流經(jīng)長度 ，河面寬 100～ 200m。徑流量地域分布總趨勢自東向西逐減。 境內(nèi)徑流時空變化大。植物資源的總體分布現(xiàn)狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。但由于幾次大的亂墾濫伐，資源量銳減，許多珍貴植物瀕臨滅絕。常見的約 340 14 余種。 植物資源 永興縣地處中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，具備植物生長發(fā)育的優(yōu)越自然條件，植物資源豐富。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚外，境內(nèi)現(xiàn)有野生動物 500種以上，其中珍貴動物 27種，常見野生動物約 200種。 動物資源 永興縣境內(nèi)動物資源屬亞熱帶林灌、草地 —— 農(nóng)田動物群，種類和數(shù)量都比較豐富。全縣水能資源豐富，理論蘊藏量 ，可開發(fā)水能達(dá) ；全縣水域?qū)拸V，共有大小河流 149條，青山垅水庫屬大型水庫，蓄水量達(dá) 。自然資源極為豐富。 據(jù)當(dāng)?shù)貧庀笥^測資料得出的氣候特征值如下： 多年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： － ℃ 多年平均日照時間： 1467h 年平均降水量： 1498mm 最大日降水量： 年蒸發(fā)量 1345mm 年平相對濕度 83％ 年平霧日 水文 永興縣境內(nèi)大小河流 149條，其中控制流域面積在 10平方公里以上的 53條，年平均徑流量為 億立方米，分為便江水系和永 13 樂江水系。其中境內(nèi)地層自元古界震旦系至新生界第四系地層，除缺失古生界的奧陶系和志留系外，其余各系地層均有分布；褶皺在境內(nèi)極其發(fā)育； 境內(nèi)斷裂帶共計 12條，其中正斷裂有 6條，逆斷裂有 4條，平移斷裂層有 2條。 永興縣地處南嶺構(gòu)造帶東北部河茶水?dāng)嘞菖璧啬隙?，屬多回旋造山地帶?？h城東部海拔平均在 500~1000m，西部海拔在 300～ 500m，最高海拔為 1386m，最低為 93m。 全縣土地主要以山地、丘陵為主，縣內(nèi)山地、丘陵、崗地、平原分別占土地總面積的比例為 ％， ％， ％， ％。 自然條件 地形地貌及地質(zhì) 永興縣境東部山脈西丘陵，中部丘陵和盆地相間，勢如馬鞍，形似桑蠶，溪河呈樹枝狀。改革開放以來，永興縣城得到迅猛發(fā)展，城市設(shè)施日新月異，建成區(qū)由 1998年的 10平方公里，城市人口為 10萬人。 11 永興縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已日臻完善，縣城經(jīng)過投資 8 億多元的全面建設(shè)，已發(fā)展成為一座依山傍水、風(fēng)景優(yōu)美、富有活力的山水旅游城市。 永興是著名的“冶煉之鄉(xiāng)”， 2021年被世界白銀