【正文】 ，全縣生產(chǎn)總值達(dá) 億元 ,按可比價格計算 ,增長%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 102409萬元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 310963萬元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 216999萬元 ， 按常住人口計算，人均 GDP達(dá) 10969元。全 縣 客房平均開房率為 75%以上，節(jié)假日開房率為 100%。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務(wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最 22 重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的 65%；第二種是來自機關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者 。 定位說明： （ 1） 度假 —— 以 為 依托。 永興縣 現(xiàn)有 高檔 賓館 座，二星級賓館 座，中高檔賓館 個，其它小型餐館、旅店近千個，融食宿、娛樂于一體。實現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達(dá)標(biāo)率達(dá)到 100%，生活垃圾無害化處理率100%，區(qū)域環(huán) 境優(yōu)良，縣城綠地率達(dá)到 35%，綠化覆蓋超過 40%。2021— 2021 年三年 城市建設(shè)總投資 超過 300 億元 ，全年新修城區(qū)街道 24420 米，新增綠化面積 萬平方米。 35′ ，北緯 25176。年平均氣溫 ℃ ，年平均日照時數(shù) 小時，照率 %。現(xiàn)全縣已建有永興一級電站、永興二級電站，目前投資 6 億元的煤矸石綜合利用電廠正在緊張地施工中。石煤分布于龍形市、七甲等鄉(xiāng)，資源儲量及品位尚未探明。砷礦分布于三塘鄉(xiāng)雷家坪附近的似斑狀黑色花崗石與碳酸鹽巖的接觸帶中；礦石伴生有黃銅礦、錫石、鋅礦等。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入酒店。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私； h. 設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，16 小時 迎送客人； i. 設(shè)專職行李員，有專用行李車， 18 小時為客人提供行李服務(wù)。 廚房 a. 位置合理，緊鄰餐廳； b. 墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽，有吊頂； c. 冷菜間、面點間獨立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。雨水排入規(guī)劃區(qū)水系后排入 泵站 河。 47 環(huán)衛(wèi)公共設(shè)施規(guī)劃 廢物箱應(yīng)美觀、耐用、防雨、阻燃，設(shè)于道路兩側(cè)或公共設(shè)施、廣場、停車場等的路口，公共場所按間隔 50100 米設(shè)置，主路按100200米設(shè)置。管孔數(shù)滿足電話光纜、數(shù)據(jù)通信、廣播電視、其它通信以及備用線路的鋪設(shè)需求，不同用途線路 盡量分孔敷設(shè)。規(guī)劃區(qū)消防水系統(tǒng)采用生活給水與消防水共用系統(tǒng)，給水管道每隔 120米間距設(shè)置一個消火栓，每個消火栓 45 保護(hù)半徑不超過 150米，設(shè)置消火栓的給水干管管徑不應(yīng)小于 100mm。播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定； h. 具備有效的防噪音及隔音措施； i. 有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉(zhuǎn)換器； j. 有遮光窗簾； k. 有單人間； l. 有套房； m. 有與本星級相適應(yīng)的文具用品。 酒店 為 26 層高層建筑， 底層為架空層，主要 為 水、電及消防控制區(qū)； 1— 2層為餐飲、 商務(wù)廳 、 足療 、健身、棋牌區(qū)； 3— 26層為客房區(qū)，設(shè)有中高檔標(biāo)準(zhǔn)間和豪華套間，滿足不同消費者的需求。 本項目可利用現(xiàn)有公路，材料運輸可以充分利用現(xiàn)有道路直達(dá)工地，材料運輸均采用汽車運輸。汞砂礦（朱砂礦 ）分布于三塘鄉(xiāng)溪尾至馬蹄崗一帶， 1 級異常區(qū)面積 45 平方公里，礦石中伴生有錫石、鋯石、電氣石、鈦鐵礦等。一是石碳系測水組無煙煤，主要分布于三塘鄉(xiāng)、洋塘鄉(xiāng)和悅來鄉(xiāng)，煤厚 ～ 。 資 源： 縣內(nèi)有大小河流 149 條，其中控制流域面積在 10平方公里以上的有 53條，年平均徑流總量為 ，分為便江水系和永樂江水系。 （ 2）地震 根據(jù)我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度，設(shè)計基本地震加速度和設(shè)計地震分組， 永興縣 設(shè)計基本地震加速度值低于 ，屬非抗震設(shè)防區(qū)。 該項目建址于 永興 城區(qū)核心 地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運輸便捷，人流、物流暢通。 2021 全 縣 生產(chǎn)總值為 1658124 萬元，按可比價格計算，比上年增長 %。 2021年、 2020年和 2030年城鎮(zhèn)化水平達(dá)分別到 45%、 51%、 58%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入不斷提高，縣城登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，全面普及高中教育。 第二節(jié) 永興縣 政治經(jīng)濟(jì)條件 一、 永興縣 獨特而重要的戰(zhàn)略地位 永興縣區(qū) 位 優(yōu)勢明顯 ， 距 省會長沙僅 300 公里、距 郴州市 52 公里。 項目區(qū)位分析 根據(jù) 永興 縣 城 區(qū) 規(guī)劃方案，本項目與 即將新建的 永興 縣市民 服務(wù)中心距離僅 五 分鐘左右車程，同時，本項目所在地正好是 永興 城 區(qū) 的商業(yè)地段 ， 附近 主干道路 干勁南路 — 永康路、龍山路 — 龍山西路以及人民路 ， 均為寬敞城市道路， 交通便利， 距 永興 縣 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、工業(yè)園等 不 超過 十 分鐘車程。 度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國際酒店集團(tuán)從高 18 端市場向中低客源市場推進(jìn)，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快； （ 3） 酒店個性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國酒店業(yè) 以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進(jìn)步； （ 4） 綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。水庫壩高 ，壩頂高程 ，總庫容 6068萬立方米，有效庫容 5219 萬立方米。其中已被廣泛利用的優(yōu)勢種群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。境內(nèi)褶皺斷裂強烈，內(nèi)、外生礦物遍及全縣?？h境距首都北京鐵路里程 1860 公里，距省會長沙 280公里，距郴州市 40公里，距南粵廣州 445公里。 投資估算和資金籌措 項目總投資 ： 估算為 萬元。 第二節(jié) 項目概況 一、項目 簡介 永興縣翠竹賓館 位于 永興縣城永康路，北靠龍山路，南連環(huán)城西路 。 大樓 一、二層為整體，建筑面積 平方米，三層以上分三個單元樓。 項目財務(wù)評價指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備注 1 項目營業(yè)收入 年均休閑度假中的餐飲收入 萬元 年均住宿收入 萬元 年均商鋪租賃收入 萬元 年均娛樂項目收入 萬元 年均會務(wù)會展收入 萬元 年均旅游商品銷售收入 萬元 2 年均營業(yè)稅金與附加 萬元 3 年均總成本費用 萬元 4 年均經(jīng)營成本 萬元 5 總定員 人 6 投入總資金 萬元 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 流動資金 萬元 7 項目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo) 項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 項目稅 前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 ic=8% 項目稅前靜態(tài)投資回收期 年 年 項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 ic=8% 項目稅后靜態(tài)投資回收期 年 年 資本金內(nèi)部收益率 % % 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 總投資收益率 萬元 % 第三節(jié) 存在問題及建議 項目屬于 高檔 高檔 商務(wù) 酒店，經(jīng)營過程中，在消費能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運營管理等方面存在一定的風(fēng)險。 11 永興縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已日臻完善，縣城經(jīng)過投資 8 億多元的全面建設(shè)，已發(fā)展成為一座依山傍水、風(fēng)景優(yōu)美、富有活力的山水旅游城市。自然資源極為豐富。 境內(nèi)徑流時空變化大。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ : ： ：。從這個角度來看， 永興縣 酒店市場無疑是 個 值得投資的市場。 酒店消費者職業(yè)分布圖1 1 . 4 3 %8 . 0 0 %8 . 5 7 %3 8 . 8 6 %8 . 0 0 %4 . 0 0 %1 1 . 4 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中級公務(wù)員高級公務(wù)員國企集體企業(yè)高層外資高層企業(yè)老板民企高層其他 從籍貫角度看， 永興 酒店消費者主要是來自 永興 企事業(yè)單位的高級管理人員；而來自 外地 的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來 永興 作商務(wù)逗留的；而且近年來受 永興 酒店的吸引， 這部分人越來越多，并逐漸成為 永興 酒店消費市場一支不可忽視的力量。 同時也注重商務(wù)與娛樂。 優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使 永興縣 的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。 加快縣城建設(shè)，形成設(shè)施完善、配套齊全、適宜居住的具有地方特色的山水城市，規(guī)劃期末供水普及率達(dá)到 100%，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到90%以上，縣城人均公園綠地達(dá)到 8平方米。建成區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)綠化覆蓋面積 144公頃，城市人均公共綠地面積 米。 54′～ 26176。全 34 年無霜期 307 天。 ： 永興境內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美、百里便江清幽秀麗；宗教文化源遠(yuǎn)流長；絕無僅有的佛教建筑與山洞的完美結(jié)合令人叫奇；全國最長最窄的一線天奇觀和千年古剎觀音 巖聞名遐邇。數(shù)十年來，無煙煤得以大量開采。通過鉆探探明儲量 ，礦石含砷 %。擬建工程緊臨城市主干道，可根據(jù)需要向 有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水等使用手續(xù)。有小件行李存放處； j. 有管理人員 24 小時在崗值班； k. 設(shè)大堂經(jīng)理， 18 小時在崗服務(wù)； l. 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所； m. 提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)； n. 門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。冷菜間溫度符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)有空氣消毒設(shè)施； d. 粗加工間與其它操作間隔離，各操作間 溫度適宜； e. 有必要的冷藏、冷凍設(shè)施； f. 洗碗間位置合理； g. 有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉； h. 廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開、自動閉合的彈簧門； i. 采取有效的消殺蚊繩、蟑螂等蟲害措施。 三、供電工程 用電負(fù)荷預(yù)測 結(jié)合項目建設(shè)總規(guī)模，采用單位面積負(fù)荷指標(biāo)法對用電負(fù)荷進(jìn)行預(yù)測，公共建筑負(fù)荷指標(biāo) 60W/m2，同時使用率為 ；公共綠地及道路廣場負(fù)荷指標(biāo) ；經(jīng)計算，規(guī)劃區(qū)確定用電負(fù)荷為 。垃圾仍采用日產(chǎn)日清的處理方式 。管線在分支、拐彎處及直線段超過 100米的中間，設(shè)小號手孔井。規(guī)劃給水管線埋設(shè)位置敷設(shè)在道路非機動車道下。播放頻道不少于 16個，畫面和音質(zhì)清晰，備有頻道指示說明。酒店入口道路和電梯進(jìn)行無障礙設(shè)計，滿足殘障和老年人的需要 三 、 建筑結(jié)構(gòu)及 功能 分區(qū) 本工程 采用鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 防火設(shè)計建筑分類為一類；耐火等級為二級；按抗震烈度 6度構(gòu)造設(shè)防，設(shè)計耐久年限為 70年 ，屋面防水等級Ⅱ級。全縣 341個行政村中有 339個村通了公路，通達(dá)率為 99%。分布于鯉魚塘棉花垅至老羅仙矮塘鋪鉛鋅礦，礦石品位含鉛高達(dá) %，一般為 ～ %，含銅 ～%，具有一定的工業(yè)價值，今后有待進(jìn)一步普查勘探。無煙煤產(chǎn)于兩個不同的地質(zhì)時代。保護(hù)動物有華南虎、中華秋沙鴨（過往）、穿山甲、花面貍、水鹿、水獺、小靈貓、娃娃魚、猴面鷹等。 項目建設(shè)地域地勢平坦，適宜于項目建設(shè)。社會治安狀況良好，人民生活安居樂業(yè)。 永興縣 隨著經(jīng)濟(jì)實力的增強，人民收入的提高，總體消費水平，總體投資能力，包括消費和投資額等均 有極大的提高 ，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，本項目的市場基礎(chǔ)是可靠的。 全面建設(shè)小康社會，積極發(fā)展教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生等各項社會事業(yè)，人民生活質(zhì)量進(jìn)一 步提高。項目地勢平坦開闊，交通極為便利，毗鄰 永興 翠竹廣場和翠竹 公園，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量較好，適宜該項目的建設(shè)。正是因為這個原因， 永興縣 政府對本項目建設(shè)非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。 三 、 永興 酒店消費者研究 消費者 對商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異 經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就 永興 范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利： 就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如 主干 公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動； 商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠(yuǎn)程會議種種需求等； 完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要 健身、游泳、桑拿、 KTV、美 體、球類等等； 商務(wù)酒店對價格因素很敏感，因為商務(wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈； 21 商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是 5 分鐘車程，次級商圈為 10分鐘車程，三級商圈半小時車程。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、 2020 年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā) 展和新的動