【正文】 2080001600008000032000480001133963170裙樓2層投資案例：（商鋪面積以20㎡為例，五成十年按揭）付款方式面積單價總價貸款后2年租金實際首付前8年月租金月供月余一次性付款20400080000016000640005670567銀行按揭2040008000040000160002400056748285產(chǎn)權(quán)式酒店投資模式設(shè)計216。心連心集團(tuán)憑借雄厚的企業(yè)實力，亦可通過本項目發(fā)展酒店事業(yè)，樹立心連心酒店品牌，成為集團(tuán)繼超市連鎖、各類百貨、農(nóng)副產(chǎn)品銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售后又一新的發(fā)展領(lǐng)域。公司目前采用董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，共設(shè)部門15個，下轄直屬子公司有岳陽心連心超市有限公司；江西萍鄉(xiāng)心連心超市有限公司；湖南鄉(xiāng)里美食有限責(zé)任公司；某寶玉商貿(mào)有限公司；湖南鄉(xiāng)村連鎖超市有限責(zé)任公司；南極雪食品工業(yè)園等企業(yè)實體。216。◎機(jī)會點：某縣城市化水平的提高，將會帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為本項目的建設(shè)與經(jīng)營提供市場契機(jī)；某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民收入水平的提高，增強(qiáng)市場的消費(fèi)能力，為本項目積累潛在客戶；城市的擴(kuò)容及城市人口增長的需求，將會帶動房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；城市建設(shè)的日益完善及道路交通的發(fā)達(dá)，將會加強(qiáng)某縣與外界的溝通，為某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來無限的商機(jī) ；旅游業(yè)的興起，為某帶來大量的流動人口，活躍了酒店的消費(fèi)市場；某縣內(nèi)投資產(chǎn)品不多，本項目產(chǎn)品差異化、產(chǎn)品內(nèi)涵、個性化具有很強(qiáng)的市場競爭力和產(chǎn)品耐受性；◎威脅點：其他產(chǎn)權(quán)式酒店的失敗案例將會給投資者造成一定的心理障礙。另按三星級建設(shè)的瑞鴻山莊大酒店憑借其先進(jìn)的設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且是某縣政府唯一指定接待場所，開業(yè)以來，客源不斷，生意興隆。216。從類型實體數(shù)量分布上看，自然旅游資源實體總數(shù)68處，%，人文旅游資源實體總數(shù)115處，%，兩者比例為 ：1。項目位于某縣易俗河路法院后100米處。②市政中心東移帶動了河?xùn)|區(qū)域房價飆升，一些需購房的工薪階層只能望樓興嘆，因而把目光悄然轉(zhuǎn)向離市區(qū)不遠(yuǎn)、價格相對便宜的某縣城，由此帶動了縣城房產(chǎn)的發(fā)展。通風(fēng)、綠化概念受到買房人關(guān)注，有物業(yè)管理的成為首選 空置房減少，二手房市場升溫 旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是財政收入增長的主要動力源。 改革開放以來，某縣以其獨特的地理、人文、資源優(yōu)勢，被定為全國首批對外開放縣。某縣近年全縣金融機(jī)構(gòu)各項存款余額增長情況金融機(jī)構(gòu)存貸款穩(wěn)步增長。 濱江商業(yè)街東起銀杏路西至金桂路邊沿，商業(yè)街全長近600米，200多個鋪位。可以看出某縣以人文資源為主。 可以與周邊地區(qū)旅游資源進(jìn)行地域組合、優(yōu)勢互補(bǔ)某縣名人眾多，而某市則是偉人的故鄉(xiāng)，二者可以說是同類互補(bǔ)資源，可以聯(lián)合開發(fā)，互相促進(jìn)。借鑒星級酒店在各城市中的經(jīng)營狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)，某縣亦不例外，星級酒店因其舒適的環(huán)境，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，能夠吸引大量的高端消費(fèi)群體，營造良好的口碑。目前，大部分金融機(jī)構(gòu)已取消對產(chǎn)權(quán)式酒店的按揭，若無法獲得銀行支持，將大大增加項目的投資門檻。 普通酒店認(rèn)可度欠佳 普通酒店品牌實力不夠，經(jīng)營能力有限，投資者接受度不高，對項目銷售反而會造成一定威脅。在連鎖超市不斷發(fā)展的同時，公司堅持多元化經(jīng) 營思路，全面實施前店后廠的發(fā)展戰(zhàn)略。五、酒店名稱建議心連心裕豐大酒店 ——某縣首席奢華經(jīng)典商務(wù)酒店——六、酒店裙樓功能定位樓層功能1層肯德基或麥當(dāng)勞（積極引進(jìn)）、心連心超市、酒店大堂2層中西餐廳、服飾廣場（二樓超市部分）3層KTV包廂、宴會廳4層休閑娛樂中心（足浴、按摩、桑拿、洗浴、健身）七、酒店經(jīng)營定位某縣因旅游業(yè)發(fā)展較為緩慢，外來人口不多，再加上現(xiàn)有酒店客房檔次較低，酒店客房吸引力有限，入住率普遍不高。 統(tǒng)一承租10年, ％，后2年年凈回報率10%；216。綜上所述，本項目作為產(chǎn)權(quán)式銷售，利潤豐厚，可行性高！.。 在租賃期滿5年后，投資者可選擇提前回購；216。鑒于此，酒店必須通過營銷策略提高客房入住率：當(dāng)?shù)貖蕵沸袠I(yè)曾盛行一時，說明某縣有著很好的娛樂消費(fèi)基礎(chǔ)。 無品牌、無企業(yè)背景的新公司與普通酒店品牌存在同樣的缺陷，另外，新公司的管理模式、經(jīng)營能力都存在局限性。第三章 項目定位一、項目發(fā)展策略項目按產(chǎn)權(quán)式模式銷售，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)與酒店行業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按酒店行業(yè)模式進(jìn)行運(yùn)作；充分考慮某縣酒店市場現(xiàn)狀，創(chuàng)立項目在區(qū)域的競爭力； 以項目周邊的政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員、學(xué)校老師、醫(yī)院醫(yī)生作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立項目形象。鑒于目前某縣酒店現(xiàn)狀，酒店仍具備較大的市場空間，特別是高級別、高規(guī)格的酒店的發(fā)展?jié)摿?。某縣可以利用這些地域優(yōu)勢，更好地開發(fā)自己的資源。 1個全國重點文物保護(hù)單位：彭德懷故居；216。；商業(yè)街分左右街雙層，首層200多個獨立臨街純商業(yè)街門面；配備各類園林小品及現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境配套設(shè)施；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。某縣近年人口數(shù)量增長情況人口的增長、整體消費(fèi)基數(shù)的增大，意味著整體消費(fèi)需求的增加，從而帶動了城市發(fā)展和相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，也為房地產(chǎn)、酒店業(yè)的發(fā)展和提高帶來可能。糧食、牲豬、漁業(yè)生產(chǎn)躋身全國百強(qiáng)縣先烈，湘蓮成為全國最大的生產(chǎn)基地和集散中心，1995年被國務(wù)院授予了“中國湘蓮之鄉(xiāng)”的光榮稱號?？h城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了契機(jī)。某縣房地產(chǎn)業(yè)趁縣城面貌改觀，品位提升的契機(jī)，改變了過去“重居住功能、輕生活設(shè)施”的理念，營造良好的居住環(huán)境，激發(fā)居民的消費(fèi)需求。據(jù)各售樓部反映，現(xiàn)代人追求設(shè)計合理、空間大、環(huán)境優(yōu)雅，而開發(fā)商也是根據(jù)各住戶意見設(shè)計圖紙,盡量滿足消費(fèi)者的要求。由某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建。住宅均價：約1100元/平方米三、某縣酒店市場調(diào)查分析（一）、某縣旅游資源分析與評價某縣旅游資源種類齊全，數(shù)量較多。216。某縣的餐飲行業(yè)仍具備較大的生存空間，特別是對大型宴會的需求。某縣近年來居民收入雖有了穩(wěn)步提高，但消費(fèi)能力仍然有限，投資意識淡薄，有待通過宣傳助其提高對本項目的關(guān)注度。四、酒店品牌定位酒店品牌定位分析216。心連心集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐钠放菩抛u(yù)度、認(rèn)可度都相當(dāng)高，在當(dāng)?shù)鼐用裱壑?，投資由心連心開發(fā)并經(jīng)營的酒店賺錢是十拿九穩(wěn)的。 在租賃期滿5年后，投資者可選擇提前回購；216。 （以上數(shù)據(jù)僅從靜態(tài)角度計算）。第五章 酒店經(jīng)營效益預(yù)測一、基準(zhǔn)參數(shù)核算心連心裕豐大酒店經(jīng)營測算表類別數(shù)量年均出租率/成本利潤率平均價年收入備注一、收入　　　　　酒店標(biāo)準(zhǔn)客房15075%1686,898,500　酒店豪華套房3068%2181,623,228　餐飲、咖啡廳