【正文】 投資門檻。 主要客戶：黨政軍等公務(wù)員，醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工黨政軍等公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工，區(qū)域忠誠(chéng)度高，價(jià)格敏感度高，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，注重高額的投資回報(bào)率及眼前的實(shí)惠，崇尚置業(yè)的成就感、身份的歸屬感等；此類客戶也將是日后酒店的主要消費(fèi)群體。 可能性客戶：專業(yè)投資人士專業(yè)投資者區(qū)域忠誠(chéng)度低，價(jià)格較敏感高，注重投資回報(bào)率、產(chǎn)品的升值潛力及日后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目因規(guī)模局限，無(wú)法設(shè)置其中部分公共及健康娛樂(lè)設(shè)施，例如：酒吧、舞廳、游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、旅行團(tuán)專用通道、停車場(chǎng)規(guī)模、庭院和花園等；這些功能設(shè)施的盈利能力低，并且區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)水平有限，建議諸類功能不設(shè)置。 普通酒店認(rèn)可度欠佳 普通酒店品牌實(shí)力不夠，經(jīng)營(yíng)能力有限，投資者接受度不高，對(duì)項(xiàng)目銷售反而會(huì)造成一定威脅。無(wú)品牌酒店缺乏市場(chǎng)號(hào)召力和影響力，直接影響投資者的投資欲望和投資信心。（2） 由心連心集團(tuán)注冊(cè)酒店管理公司，負(fù)責(zé)日后酒店的經(jīng)營(yíng)管理及支付投資者的投資回報(bào)。在連鎖超市不斷發(fā)展的同時(shí)，公司堅(jiān)持多元化經(jīng) 營(yíng)思路，全面實(shí)施前店后廠的發(fā)展戰(zhàn)略。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在某，心連心集團(tuán)有絕對(duì)的品牌號(hào)召力。投資者大都被豐厚的投資回報(bào)所吸引，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)運(yùn)做、利潤(rùn)空間業(yè)外人士可謂一無(wú)所知，他們只希望投資付出能獲得穩(wěn)定并豐厚的回報(bào)即可。五、酒店名稱建議心連心裕豐大酒店 ——某縣首席奢華經(jīng)典商務(wù)酒店——六、酒店裙樓功能定位樓層功能1層肯德基或麥當(dāng)勞（積極引進(jìn)）、心連心超市、酒店大堂2層中西餐廳、服飾廣場(chǎng)（二樓超市部分）3層KTV包廂、宴會(huì)廳4層休閑娛樂(lè)中心（足浴、按摩、桑拿、洗浴、健身）七、酒店經(jīng)營(yíng)定位某縣因旅游業(yè)發(fā)展較為緩慢，外來(lái)人口不多，再加上現(xiàn)有酒店客房檔次較低，酒店客房吸引力有限，入住率普遍不高。建議每間客房都配備自動(dòng)麻將桌。建議加大對(duì)酒店配套商業(yè)的投入，首先在硬件設(shè)施上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 提前返一次性支付后2年租金回報(bào)；216。 統(tǒng)一承租10年, ％，后2年年凈回報(bào)率10%；216?？头客顿Y案例：（客房面積以50㎡為例，五成十年按揭）付款方式面積單價(jià)總價(jià)貸款后2年租金實(shí)際首付前8年月租金月供月余一次性付款5040002000000400001600001583．301583．3銀行按揭50400020000010000040000600001583．31204．3379三、銷售資金回籠樓層可售部分可售面積銷售單價(jià)銷售額（元）實(shí)際回籠資金（元）1層商業(yè)2299．62㎡8000元/㎡18396960147175682層商業(yè)3001．4㎡4000元/㎡12005600960448059層酒店客房9881㎡4000元/㎡395240003161920010層辦公層1976．2㎡4000元/㎡79048006323840合計(jì)㎡7783136062265088上表所示，；另4樓為投資商自有物業(yè)，可用作向銀行融資或長(zhǎng)期收取租金，估價(jià)約3000元/㎡，㎡,。三、偏高參數(shù)核算心連心裕豐大酒店經(jīng)營(yíng)測(cè)算表類別數(shù)量年均出租率/成本利潤(rùn)率平均價(jià)年收入備注一、收入　　　　　酒店標(biāo)準(zhǔn)客房15085%1687,818,300入住率上調(diào)酒店豪華套房3075%2181,790,325入住率上調(diào)餐飲、咖啡廳　　　12,000,000娛樂(lè)　　　5,000,000小計(jì)　　　26,608,625　二、營(yíng)業(yè)稅及附加　　　　　營(yíng)業(yè)稅及附加　%　1,188,474(++) * %娛樂(lè)營(yíng)業(yè)稅　20%　1,000,000（）* 20%小計(jì)　　　2,188,474　三、成本　　　　　客房　3%　288,259　餐飲　40%　4,800,000　娛樂(lè)　22%　1,100,000　小計(jì)　　　6,188,259　四、管理費(fèi)　　　　　工資福利120　145001,740,000　社保　30%　522,000( )* 30%能耗　7%　1,862,604( )* 8%辦公費(fèi)　8%　2,394,776( )* 9%營(yíng)業(yè)費(fèi)用　1%　266,086( )* 1%小計(jì)　　　6,785,466　　五、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)　　　11,446,426()六、產(chǎn)權(quán)式回報(bào)支出　%778313606,615,666%七、稅前利潤(rùn)　　　4,830,760五—六八、凈利潤(rùn)　25%（所得稅）　3,623,070自08年起按25%征收裕豐賓館擴(kuò)建、裝修后，以四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、三星級(jí)酒店的姿態(tài)亮相市場(chǎng)，定能以其優(yōu)質(zhì)的硬件條件、完善的配套以及強(qiáng)勢(shì)的品牌號(hào)召力，穩(wěn)坐某縣酒店業(yè)頭把交椅。（3）、十年總計(jì)開發(fā)利潤(rùn)＝＋+730萬(wàn)＋ （4樓酒店物業(yè)）＝ 萬(wàn)元。綜上所述，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式銷售，利潤(rùn)豐厚，可行性高！.。（4）、從動(dòng)態(tài)角度來(lái)看，10年之后的酒店物業(yè)具有極大的升值空間，另從資金時(shí)間價(jià)值來(lái)看，在整個(gè)10年中可產(chǎn)生極大的資金時(shí)間價(jià)值。第六章 項(xiàng)目整體評(píng)估（參照基準(zhǔn)參數(shù)核算）一、項(xiàng)目十年總收益收益類別年收益總收益?zhèn)渥N售收入62265088元酒店經(jīng)營(yíng)收入十年年均收益3681023元36810230元后2年回報(bào)已提前支付超市經(jīng)營(yíng)收入7300007300000預(yù)計(jì)日營(yíng)業(yè)額約10萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為2％合計(jì)106375318元總結(jié)：（1）、從開發(fā)的角度來(lái)看，項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)權(quán)式銷售來(lái)回籠資金（預(yù)計(jì)：），既可解決酒店擴(kuò)建及裝修所需的資金，又能充分保證項(xiàng)目開發(fā)的高額利潤(rùn)。后2年無(wú)產(chǎn)權(quán)式回報(bào)支出，；。 在租賃期滿5年后，投資者可選擇提前回購(gòu)；216。 一次性付款每年獲贈(zèng)24天酒店免費(fèi)入住權(quán)，銀行按揭客戶每年獲贈(zèng)18天酒店免費(fèi)入住權(quán)。二、投資模式建議產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式設(shè)計(jì)216。贈(zèng)送投資者每年N天的免費(fèi)入住權(quán)，引導(dǎo)習(xí)慣性消費(fèi)。鑒于此，酒店必須通過(guò)營(yíng)銷策略提高客房入住率：當(dāng)?shù)貖蕵?lè)行業(yè)曾盛行一時(shí)，說(shuō)明某縣有著很好的娛樂(lè)消費(fèi)基礎(chǔ)。在我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并占據(jù)主導(dǎo)地位的機(jī)遇中，酒店行業(yè)已成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭養(yǎng)。心連心公司的成長(zhǎng)歷程