【正文】 量分布上看，自然旅游資源實(shí)體總數(shù)68處，%，人文旅游資源實(shí)體總數(shù)115處，%，兩者比例為 ：1。錦繡湘江以其“意大利風(fēng)情水岸別墅” 確立了某市最高檔別墅的形象。 錦繡湘江錦繡湘江項目位于某市某縣易俗河鎮(zhèn)，距長沙市區(qū)20公里、距株洲市區(qū)15公里、與某市區(qū)一橋之隔。擁有各類中高檔明星時尚餐飲、休閑廳、咖啡吧等。項目位于某縣易俗河路法院后100米處。而股票、期貨風(fēng)險大，銀行儲蓄利率低，于是人們把買房作為投資的一個重要途徑。②市政中心東移帶動了河?xùn)|區(qū)域房價飆升，一些需購房的工薪階層只能望樓興嘆，因而把目光悄然轉(zhuǎn)向離市區(qū)不遠(yuǎn)、價格相對便宜的某縣城，由此帶動了縣城房產(chǎn)的發(fā)展。 隨著社會的發(fā)展，越來越多的人開始關(guān)注生態(tài)、環(huán)保等居住環(huán)境，希望擁有一個整潔、舒適、安全優(yōu)雅的居住樂園，同時通過物業(yè)公司進(jìn)行的經(jīng)常性維修保養(yǎng)，延長了物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值增值。通風(fēng)、綠化概念受到買房人關(guān)注，有物業(yè)管理的成為首選 如：“錦繡湘江”、“金霞小區(qū)”、“乾隆山莊”等。隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，某縣房產(chǎn)進(jìn)入牛市?？罩梅繙p少，二手房市場升溫 隨著住房制度的改革和貨幣分配辦法的實(shí)施，住宅施行商品化后，住房消費(fèi)逐漸成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。某縣近年人均住房面積增長情況某縣人均住宅面積略高于某些大城市，且呈逐年上升趨勢，表明某縣居民對居住生活的要求越來越高，某縣房地產(chǎn)將有大的發(fā)展。旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是財政收入增長的主要動力源。雖然近幾年來某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了明顯的突破，全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，質(zhì)量效益顯著提高，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)。 工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)步入發(fā)展快車道，形成了建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械冶金、礦產(chǎn)開發(fā)四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)名牌產(chǎn)品湘蓮系列、湘繡、芙蓉牌醬油、立德粉、水泵、鉀鈉水玻璃等走俏國際國內(nèi)市場。全縣物產(chǎn)資源豐富，并蘊(yùn)藏著大量的海泡石、煤、錳、矽砂等礦產(chǎn)資源，自古以來，農(nóng)、工、商、貿(mào)鼎盛，素有“天下第一壯縣”、“湘中明珠”之美稱。裕豐賓館可行性分析報告某縣裕豐賓館可行性分析報告目 錄第一章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第二章 項目分析第三章 項目定位第四章 產(chǎn)權(quán)式銷售效益分析第五章 酒店經(jīng)營效益預(yù)測第六章 項目整體評估第一章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、某縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）、某縣簡介某縣地處湖南中部，位于湖南省“五區(qū)一廊”戰(zhàn)略要沖，轄7個鄉(xiāng)，15個鎮(zhèn)，113萬人，總面積2512平方公里。 改革開放以來，某縣以其獨(dú)特的地理、人文、資源優(yōu)勢，被定為全國首批對外開放縣。 近幾年來，某縣委、縣政府順應(yīng)改革開放形勢，以縣城搬遷、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)改制、彭總誕辰百周年紀(jì)念工程建設(shè)為契機(jī)，立足兩個轉(zhuǎn)變，著眼開放帶動，狠抓投資環(huán)境建設(shè)，加大招商力度，回憶引資步伐。某縣近年固定資產(chǎn)投資增長情況近年來，某縣以城帶鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快。某縣近年全縣金融機(jī)構(gòu)各項存款余額增長情況金融機(jī)構(gòu)存貸款穩(wěn)步增長。某縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長情況 某縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入逐年增長， 2006年達(dá)9833元，居民生活水平進(jìn)一步提高；但收入仍然相對較低，對房地產(chǎn)價格的承受能力依然有限。易俗河憑借緊靠某市、挨近株洲的有利位置，房地產(chǎn)開發(fā)日益升溫，房地產(chǎn)投資保持快速增長，房產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺，價格全面上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為某縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。 長株潭一體化建設(shè)的加快及某市政府東遷，給某縣經(jīng)濟(jì)帶來了較好的發(fā)展機(jī)遇。據(jù)調(diào)查，城區(qū)各售樓部生意紅火，購房者絡(luò)繹不絕，除偶爾一兩套頂樓外，其余房屋已售空，空置率大大降低，有些房產(chǎn)公司甚至是建一套售一套，根本不存在空置房。復(fù)式樓備受青睞 人居條件、環(huán)境漸入消費(fèi)理念。因此帶物業(yè)管理的房產(chǎn)成為大家的首要選擇。 ③居民消費(fèi)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，對居住的要求提高，增大了購房的需求。 （二）、重點(diǎn)樓盤調(diào)查統(tǒng)計濱江花苑 濱江花苑由七棟多層住宅和濱江商業(yè)步行街組成。濱江商業(yè)街東起銀杏路西至金桂路邊沿，商業(yè)街全長近600米，200多個鋪位。商鋪均價約4000元/平方米。項目占地710畝，約50萬平方米。住宅均價：1500元/平方米江南名府江南名府屬某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是繼濱江花苑后又一全新的住宅開發(fā)項目；項目本著打造易俗河“新知專屬、自然雅居”的宗旨，以建筑最為自然生態(tài)稀貴專有的尊貴生活為主導(dǎo)的人居領(lǐng)地。可以看出某縣以人文資源為主。 4個市級文化保護(hù)單位 ：胡安國墓、周小舟故居、濂溪書 堂和左宗棠故居；縣級文物保護(hù)單位則有5個：硯井、王闿運(yùn)墓、漢城橋、天妃宮和烏石峰（廟）。而且某縣的旅游資源中休閑特色明顯，觀光產(chǎn)品稍嫌不足。 名人眾多，文化氣息濃厚某縣人文資源比較突出，名人眾多，有杰出的軍事家彭德懷彭大將軍，有享譽(yù)世界的藝術(shù)家齊白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦頤、有一門英豪的黎氏八駿，可謂數(shù)不勝數(shù)。 可以與周邊地區(qū)旅游資源進(jìn)行地域組合、優(yōu)勢互補(bǔ)某縣名人眾多，而某市則是偉人的故鄉(xiāng)，二者可以說是同類互補(bǔ)資源，可以聯(lián)合開發(fā)，互相促進(jìn)。重點(diǎn)賓館調(diào)查： 賓館名稱房間數(shù)量客房價格入住率單雙人間（折后）三人間（折后）長江賓館約50間128元168元約60%瑞鴻山莊約70間128元16198元約65%五洲通賓館約50間128元13168元約60%裕豐賓館擴(kuò)建后約180間從上表可以看出，某縣酒店的客房數(shù)量都相當(dāng)少，且入住率普遍不高，客房價格基本統(tǒng)一。某縣旅游業(yè)的發(fā)展將直接刺激酒店業(yè)的發(fā)展。目前，某縣的餐飲競爭較小，主要原因是餐飲規(guī)模、檔次均不高，少部分上檔次的生意日?；鸨?，如：長江賓館。借鑒星級酒店在各城市中的經(jīng)營狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)，某縣亦不例外，星級酒店因其舒適的環(huán)境，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，能夠吸引大量的高端消費(fèi)群體，營造良好的口碑。第二章 項目分析一、項目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)功能經(jīng)濟(jì)指數(shù)(㎡)總建筑面積()層數(shù)11層（含地下1層）地下停車位約 30個建筑高度39．1米電梯2臺地下一層停車場1896．41層商業(yè)2958．92層商業(yè)3001．43層商業(yè)2902．44層商業(yè)2902．45層9層酒店客房1976．2*510層辦公層1976．2客房總數(shù)量180間其中標(biāo)準(zhǔn)間150間套間30間二、項目SWOT分析◎項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：項目位于某縣鳳凰路與銀杏路的交匯處東南角，是某縣城區(qū)的中心位置。品牌優(yōu)勢：心連心集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)。因此在項目銷售前期需做大量的專業(yè)工作，充分分析消費(fèi)者的喜好，緊系項目賣點(diǎn)，從各專業(yè)角度避免市場風(fēng)險，確保酒店運(yùn)做成功。目前，大部分金融機(jī)構(gòu)已取消對產(chǎn)權(quán)式酒店的按揭，若無法獲得銀行支持，將大大增加項目的