【正文】 裕豐賓館可行性分析報(bào)告某縣裕豐賓館可行性分析報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第二章 項(xiàng)目分析第三章 項(xiàng)目定位第四章 產(chǎn)權(quán)式銷售效益分析第五章 酒店經(jīng)營效益預(yù)測第六章 項(xiàng)目整體評估第一章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、某縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）、某縣簡介某縣地處湖南中部，位于湖南省“五區(qū)一廊”戰(zhàn)略要沖，轄7個(gè)鄉(xiāng)，15個(gè)鎮(zhèn)，113萬人，總面積2512平方公里。這片神奇而古老的土地，物華天寶，人杰地靈，孕育了老一輩無產(chǎn)階級革命家毛澤東、彭德懷、羅亦農(nóng)以及一代世界文化名匠齊白石、呂驥等人。境內(nèi)水陸交通便利，地理位置優(yōu)越，10302國道、長潭高速公路、京珠高速公路、天易高速公路穿境而過，湘江橫貫境內(nèi)，京廣、湘黔鐵路橫跨東西南北。全縣物產(chǎn)資源豐富，并蘊(yùn)藏著大量的海泡石、煤、錳、矽砂等礦產(chǎn)資源，自古以來，農(nóng)、工、商、貿(mào)鼎盛，素有“天下第一壯縣”、“湘中明珠”之美稱。 改革開放以來，某縣以其獨(dú)特的地理、人文、資源優(yōu)勢，被定為全國首批對外開放縣。自此，全縣更是發(fā)生了巨大的變化，農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，已初步建成糧、豬、漁、禽、蓮、茶、林、果、蠶、藥十大商品生產(chǎn)基地。糧食、牲豬、漁業(yè)生產(chǎn)躋身全國百強(qiáng)縣先烈，湘蓮成為全國最大的生產(chǎn)基地和集散中心，1995年被國務(wù)院授予了“中國湘蓮之鄉(xiāng)”的光榮稱號。 工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)步入發(fā)展快車道，形成了建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械冶金、礦產(chǎn)開發(fā)四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)名牌產(chǎn)品湘蓮系列、湘繡、芙蓉牌醬油、立德粉、水泵、鉀鈉水玻璃等走俏國際國內(nèi)市場。 近幾年來，某縣委、縣政府順應(yīng)改革開放形勢，以縣城搬遷、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)改制、彭總誕辰百周年紀(jì)念工程建設(shè)為契機(jī)，立足兩個(gè)轉(zhuǎn)變，著眼開放帶動(dòng)，狠抓投資環(huán)境建設(shè)，加大招商力度，回憶引資步伐。全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心開始形成，一座現(xiàn)代化的城市如一顆璀璨的明珠，崛起在湘江之濱，帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的更快發(fā)展。（二）、某縣宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)近幾年某縣GDP增長情況GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的核心指標(biāo)，一直被各級黨政領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界所關(guān)注。雖然近幾年來某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了明顯的突破，全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，質(zhì)量效益顯著提高，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)。某縣近年固定資產(chǎn)投資增長情況近年來，某縣以城帶鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快?？h城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了契機(jī)。 某縣近年財(cái)政總收入增長情況從上表可以看出，2003年到2006年，某縣財(cái)政總收入增長了近1倍，2006年，全縣財(cái)政總收入達(dá)44668萬元。旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是財(cái)政收入增長的主要?jiǎng)恿υ?。某縣近年全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額增長情況金融機(jī)構(gòu)存貸款穩(wěn)步增長。居民收入的穩(wěn)定增長，為各類投資產(chǎn)品贏得發(fā)展空間，股票、基金、房產(chǎn)，成為居民最熱忠的話題。某縣近年人口數(shù)量增長情況人口的增長、整體消費(fèi)基數(shù)的增大，意味著整體消費(fèi)需求的增加，從而帶動(dòng)了城市發(fā)展和相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，也為房地產(chǎn)、酒店業(yè)的發(fā)展和提高帶來可能。某縣近年人均住房面積增長情況某縣人均住宅面積略高于某些大城市，且呈逐年上升趨勢，表明某縣居民對居住生活的要求越來越高，某縣房地產(chǎn)將有大的發(fā)展。某縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長情況 某縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入逐年增長， 2006年達(dá)9833元，居民生活水平進(jìn)一步提高；但收入仍然相對較低，對房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力依然有限。小結(jié)：某縣堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，積極開展新農(nóng)村建設(shè)，努力建設(shè)和諧某縣，全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，質(zhì)量效益顯著提高，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)，人民生活進(jìn)一步改善，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步！政府開始積極發(fā)展旅游業(yè)，2006年某縣旅游事業(yè)以“中國鄉(xiāng)村旅游年”為契機(jī)，全力打造特色旅游品牌，現(xiàn)有酒店數(shù)量、檔次、規(guī)模將無法滿足未來旅游業(yè)發(fā)展的要求，星級酒店發(fā)展機(jī)遇初現(xiàn)。二、某縣房地產(chǎn)市場調(diào)查分析（一）、某縣房地產(chǎn)現(xiàn)況縣城易俗河位于長株潭經(jīng)濟(jì)一體化核心區(qū)，自然條件優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，擁有得天獨(dú)厚的投資環(huán)境。隨著住房制度的改革和貨幣分配辦法的實(shí)施，住宅施行商品化后，住房消費(fèi)逐漸成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。易俗河憑借緊靠某市、挨近株洲的有利位置，房地產(chǎn)開發(fā)日益升溫，房地產(chǎn)投資保持快速增長，房產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為某縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)商機(jī)初現(xiàn) 長株潭一體化建設(shè)的加快及某市政府東遷，給某縣經(jīng)濟(jì)帶來了較好的發(fā)展機(jī)遇。某縣房地產(chǎn)業(yè)趁縣城面貌改觀，品位提升的契機(jī)，改變了過去“重居住功能、輕生活設(shè)施”的理念，營造良好的居住環(huán)境，激發(fā)居民的消費(fèi)需求。某縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展逐步顯現(xiàn)出來?？罩梅繙p少，二手房市場升溫 隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，某縣房產(chǎn)進(jìn)入牛市。據(jù)調(diào)查，城區(qū)各售樓部生意紅火，購房者絡(luò)繹不絕，除偶爾一兩套頂樓外，其余房屋已售空，空置率大大降低，有些房產(chǎn)公司甚至是建一套售一套，根本不存在空置房。外來購房群體占一定比例某縣房產(chǎn)價(jià)格較市區(qū)低，形成價(jià)格洼地，而縣城公路中樞的特點(diǎn)將使這一價(jià)格優(yōu)勢得到發(fā)揮，特別是汽車消費(fèi)上來后，交通的發(fā)達(dá)更有助于房地產(chǎn)的發(fā)展，購房對象不只限于某縣，離縣城較近的某市、株洲的購房者甚多。小區(qū)規(guī)模、品質(zhì)大幅度提升房地產(chǎn)商越來越注重提升住房的質(zhì)量，并堅(jiān)持小區(qū)發(fā)展與資源利用、環(huán)境保護(hù)同步進(jìn)行，通過加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，切實(shí)提升了住宅小區(qū)的整體形象。如：“錦繡湘江”、“金霞小區(qū)”、“乾隆山莊”等。復(fù)式樓備受青睞 人居條件、環(huán)境漸入消費(fèi)理念。據(jù)各售樓部反映，現(xiàn)代人追求設(shè)計(jì)合理、空間大、環(huán)境優(yōu)雅，而開發(fā)商也是根據(jù)各住戶意見設(shè)計(jì)圖紙,盡量滿足消費(fèi)者的要求。目前，面積為160平方米左右、帶車庫的復(fù)式樓受到眾人的歡迎。通風(fēng)、綠化概念受到買房人關(guān)注，有物業(yè)管理的成為首選 隨著社會(huì)的發(fā)展，越來越多的人開始關(guān)注生態(tài)、環(huán)保等居住環(huán)境，希望擁有一個(gè)整潔、舒適、安全優(yōu)雅的居住樂園，同時(shí)通過物業(yè)公司進(jìn)行的經(jīng)常性維修保養(yǎng)，延長了物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值增值。因此帶物業(yè)管理的房產(chǎn)成為大家的首要選擇。住房向社區(qū)集中，人口向城市集中某縣縣城向東發(fā)展，將逐步形成西起玉蘭路、東至向東渠、北沿濱江風(fēng)光帶、南臨天易路，以金霞山為中心的城市住宅群，實(shí)現(xiàn)與株洲城區(qū)的對接。小結(jié)： ①城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)駐城區(qū)，同時(shí)不少拆遷安置戶也增加了房產(chǎn)市場的整體需求。 ②市政中心東移帶動(dòng)了河?xùn)|區(qū)域房價(jià)飆升，一些需購房的工薪階層只能望樓興嘆，因而把目光悄然轉(zhuǎn)向離市區(qū)不遠(yuǎn)、價(jià)格相對便宜的某縣城，由此帶動(dòng)了縣城房產(chǎn)的發(fā)展。 ③居民消費(fèi)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，對居住的要求提高，增大了購房的需求。 ④在改