【正文】 革開放的今天，老百姓的經(jīng)濟意識增強。他們想把口袋里的鈔票向回報率高的方面去投資。而股票、期貨風(fēng)險大，銀行儲蓄利率低，于是人們把買房作為投資的一個重要途徑。 （二）、重點樓盤調(diào)查統(tǒng)計濱江花苑 濱江花苑由七棟多層住宅和濱江商業(yè)步行街組成。由某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建。濱江商業(yè)步行街，又名易俗河財富第一街。項目位于某縣易俗河路法院后100米處。濱江商業(yè)街東起銀杏路西至金桂路邊沿，商業(yè)街全長近600米，200多個鋪位。是全某縣易俗河區(qū)唯一集時尚、休閑、購物、娛樂為一體的，最大最長最齊全，業(yè)態(tài)規(guī)劃最合理，配套設(shè)施最完備的第一條規(guī)模型商業(yè)街。；商業(yè)街分左右街雙層，首層200多個獨立臨街純商業(yè)街門面；配備各類園林小品及現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境配套設(shè)施；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。擁有各類中高檔明星時尚餐飲、休閑廳、咖啡吧等。商鋪均價約4000元/平方米。 濱江花苑多層住宅，目前已推出的6棟銷售率達(dá)95%以上。住宅均價：約1400元/平方米。 錦繡湘江錦繡湘江項目位于某市某縣易俗河鎮(zhèn)，距長沙市區(qū)20公里、距株洲市區(qū)15公里、與某市區(qū)一橋之隔。項目占地710畝，約50萬平方米。地塊位于湘江防洪大堤以南、某二橋南側(cè)引橋（接107 國道）以西、鳳凰路以北、金桂北路以東；東西長約1500 米，南北寬在350~500米之間不等，項目用地呈一個扁平的倒“U”字型。、低密度、高綠化率、低層或多層住宅為主。錦繡湘江以其“意大利風(fēng)情水岸別墅” 確立了某市最高檔別墅的形象。住宅均價：1500元/平方米江南名府江南名府屬某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是繼濱江花苑后又一全新的住宅開發(fā)項目；項目本著打造易俗河“新知專屬、自然雅居”的宗旨，以建筑最為自然生態(tài)稀貴專有的尊貴生活為主導(dǎo)的人居領(lǐng)地。住宅均價：約1100元/平方米三、某縣酒店市場調(diào)查分析（一）、某縣旅游資源分析與評價某縣旅游資源種類齊全，數(shù)量較多。某縣主要旅游資源基本類型52種，其中自然旅游資源和人文旅游資源各有16種和36種，：1。從類型實體數(shù)量分布上看，自然旅游資源實體總數(shù)68處，%，人文旅游資源實體總數(shù)115處，%，兩者比例為 ：1?？梢钥闯瞿晨h以人文資源為主。某縣各層次旅游資源數(shù)量統(tǒng)計216。 1個全國重點文物保護單位：彭德懷故居；216。 2個省級文化保護單位：白石故居和尹氏宗祠；216。 4個市級文化保護單位 ：胡安國墓、周小舟故居、濂溪書 堂和左宗棠故居；縣級文物保護單位則有5個：硯井、王闿運墓、漢城橋、天妃宮和烏石峰（廟）?？h級風(fēng)景名勝區(qū)有5個：齊白石文化旅游區(qū)、隱山湖湘文化旅游區(qū)、某農(nóng)博園、仙女山風(fēng)景名勝區(qū)、金霞山風(fēng)景名勝區(qū)。某縣旅游資源分析216。 資源分布廣泛，但不太均衡某縣的主要旅游資源圍繞某市區(qū)成扇形分布，相對而言，烏石、白石和泉塘子的旅游資源優(yōu)勢比較明顯。而且某縣的旅游資源中休閑特色明顯，觀光產(chǎn)品稍嫌不足。216。 旅游資源有鮮明的地域特色某縣地處魚米之鄉(xiāng)，在某縣的旅游資源中，具有突出地域特色的一項就是河口—泉塘子的生態(tài)農(nóng)業(yè)，高科技農(nóng)業(yè)示范點，還有水果、仙人掌的種植園，集觀賞和休閑于一體，是某縣旅游中的亮點。216。 名人眾多，文化氣息濃厚某縣人文資源比較突出，名人眾多，有杰出的軍事家彭德懷彭大將軍，有享譽世界的藝術(shù)家齊白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦頤、有一門英豪的黎氏八駿，可謂數(shù)不勝數(shù)。216。 具有較強的科學(xué)性、知識性和教育性彭德懷紀(jì)念園可以進行愛國主義教育和革命傳統(tǒng)教育；泉塘子沼氣示范戶，雜交水稻示范基地等景點可以讓游客在美的享受中探求大自然的奧秘，既休閑又增長見識。216。 可以與周邊地區(qū)旅游資源進行地域組合、優(yōu)勢互補某縣名人眾多，而某市則是偉人的故鄉(xiāng)，二者可以說是同類互補資源，可以聯(lián)合開發(fā)，互相促進。同時，長株潭湘江風(fēng)光帶的開發(fā)，為某縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了一個發(fā)展的平臺。某縣可以利用這些地域優(yōu)勢，更好地開發(fā)自己的資源。（二）、某縣酒店市場現(xiàn)狀分析某縣縣內(nèi)目前共有賓館8家，分別是裕豐賓館、長江賓館、五洲通賓館、鴻翔大酒店、金湘賓館、紅葉賓館、明珠大酒店、瑞鴻山莊大酒店；其中，長江賓館已通過二星級評定，瑞鴻山莊檔次、規(guī)模屬縣內(nèi)最高。重點賓館調(diào)查： 賓館名稱房間數(shù)量客房價格入住率單雙人間（折后）三人間（折后）長江賓館約50間128元168元約60%瑞鴻山莊約70間128元16198元約65%五洲通賓館約50間128元13168元約60%裕豐賓館擴建后約180間從上表可以看出，某縣酒店的客房數(shù)量都相當(dāng)少，且入住率普遍不高，客房價格基本統(tǒng)一。酒店市場分析216。 旅游資源豐富，酒店市場前景大某縣旅游資源相當(dāng)豐富，吸引大批本地及本省客戶前來觀光，是酒店業(yè)最主要的消費群體；然而，某縣旅游業(yè)開發(fā)尚處發(fā)展初期，景點推廣力度不夠，目前，旅游人次相對較少，縣內(nèi)流動人口有限，賓館入住率較低。目前以本地消費為主。某縣旅游業(yè)的發(fā)展將直接刺激酒店業(yè)的發(fā)展。娛樂業(yè)曾相當(dāng)興盛在上世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初，某縣娛樂業(yè)相當(dāng)興盛，周邊縣市慕名而來的人絡(luò)繹不絕；由于個體規(guī)模不大，且不規(guī)范，前幾年政府整治后，娛樂業(yè)開始走下坡路。但娛樂業(yè)仍具備一定的基礎(chǔ)，酒店娛樂業(yè)將引領(lǐng)某縣的娛樂行業(yè)走向正規(guī)化，并向更高檔次發(fā)展。餐飲需求巨大某縣做為消費型城市，在酒店業(yè)入住率不高的情況下，某縣的星級酒店多以娛樂餐飲的經(jīng)營收益支撐酒店整理贏利。目前，某縣的餐飲競爭較小，主要原因是餐飲規(guī)模、檔次均不高，少部分上檔次的生意日?；鸨?，如：長江賓館。某縣的餐飲行業(yè)仍具備較大的生存空間，特別是對大型宴會的需求。星級酒店具備明顯競爭優(yōu)勢某縣目前只有星級酒店一家：長江賓館（兩星），長江賓館也是某縣生意最好的酒店。另按三星級建設(shè)的瑞鴻山莊大酒店憑借其先進的設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且是某縣政府唯一指定接待場所，開業(yè)以來，客源不斷，生意興隆。借鑒星級酒店在各城市中的經(jīng)營狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)，某縣亦不例外，星級酒店因其舒適的環(huán)境，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，能夠吸引大量的高端消費群體，營造良好的口碑。小結(jié)：長江賓館、瑞鴻山莊的檔次、規(guī)模雖是縣內(nèi)最高的酒店，但各方面仍有很大不足；某縣無高級別、高規(guī)格的酒店的現(xiàn)狀，嚴(yán)重阻礙了某縣經(jīng)濟、商貿(mào)洽談、旅游業(yè)等各方面的發(fā)展，因此政府也急需一個上檔次的酒店來帶動湘潭縣的發(fā)展，高檔酒店將大有可為。鑒于目前某縣酒店現(xiàn)狀，酒店仍具備較大的市場空間，特別是高級別、高規(guī)格的酒店的發(fā)展?jié)摿Α，F(xiàn)有的兩家星級酒店，無論是在酒店檔次、規(guī)模、服務(wù)水平，還是營銷理念上都還處于較低水平，易被超越；裕豐賓館經(jīng)改造后，若定位于三星級或更高標(biāo)準(zhǔn)，定能占領(lǐng)大量的市場份額，甚至壟斷某縣的酒店消費。第二章 項目分析一、項目基本技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)功能經(jīng)濟指數(shù)(㎡)總建筑面積()層數(shù)11層（含地下1層）地下停車位約 30個建筑高度39．1米電梯2臺地下一層停車場1896．41層商業(yè)2958．92層商業(yè)300