【正文】 革開放的今天，老百姓的經(jīng)濟(jì)意識(shí)增強(qiáng)。他們想把口袋里的鈔票向回報(bào)率高的方面去投資。而股票、期貨風(fēng)險(xiǎn)大，銀行儲(chǔ)蓄利率低，于是人們把買房作為投資的一個(gè)重要途徑。 （二）、重點(diǎn)樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)濱江花苑 濱江花苑由七棟多層住宅和濱江商業(yè)步行街組成。由某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建。濱江商業(yè)步行街，又名易俗河財(cái)富第一街。項(xiàng)目位于某縣易俗河路法院后100米處。濱江商業(yè)街東起銀杏路西至金桂路邊沿，商業(yè)街全長近600米，200多個(gè)鋪位。是全某縣易俗河區(qū)唯一集時(shí)尚、休閑、購物、娛樂為一體的，最大最長最齊全，業(yè)態(tài)規(guī)劃最合理，配套設(shè)施最完備的第一條規(guī)模型商業(yè)街。；商業(yè)街分左右街雙層，首層200多個(gè)獨(dú)立臨街純商業(yè)街門面；配備各類園林小品及現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境配套設(shè)施；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。擁有各類中高檔明星時(shí)尚餐飲、休閑廳、咖啡吧等。商鋪均價(jià)約4000元/平方米。 濱江花苑多層住宅，目前已推出的6棟銷售率達(dá)95%以上。住宅均價(jià)：約1400元/平方米。 錦繡湘江錦繡湘江項(xiàng)目位于某市某縣易俗河鎮(zhèn)，距長沙市區(qū)20公里、距株洲市區(qū)15公里、與某市區(qū)一橋之隔。項(xiàng)目占地710畝，約50萬平方米。地塊位于湘江防洪大堤以南、某二橋南側(cè)引橋（接107 國道）以西、鳳凰路以北、金桂北路以東；東西長約1500 米，南北寬在350~500米之間不等，項(xiàng)目用地呈一個(gè)扁平的倒“U”字型。、低密度、高綠化率、低層或多層住宅為主。錦繡湘江以其“意大利風(fēng)情水岸別墅” 確立了某市最高檔別墅的形象。住宅均價(jià)：1500元/平方米江南名府江南名府屬某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是繼濱江花苑后又一全新的住宅開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目本著打造易俗河“新知專屬、自然雅居”的宗旨，以建筑最為自然生態(tài)稀貴專有的尊貴生活為主導(dǎo)的人居領(lǐng)地。住宅均價(jià)：約1100元/平方米三、某縣酒店市場(chǎng)調(diào)查分析（一）、某縣旅游資源分析與評(píng)價(jià)某縣旅游資源種類齊全，數(shù)量較多。某縣主要旅游資源基本類型52種，其中自然旅游資源和人文旅游資源各有16種和36種，：1。從類型實(shí)體數(shù)量分布上看，自然旅游資源實(shí)體總數(shù)68處，%，人文旅游資源實(shí)體總數(shù)115處，%，兩者比例為 ：1。可以看出某縣以人文資源為主。某縣各層次旅游資源數(shù)量統(tǒng)計(jì)216。 1個(gè)全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位：彭德懷故居；216。 2個(gè)省級(jí)文化保護(hù)單位：白石故居和尹氏宗祠；216。 4個(gè)市級(jí)文化保護(hù)單位 ：胡安國墓、周小舟故居、濂溪書 堂和左宗棠故居；縣級(jí)文物保護(hù)單位則有5個(gè)：硯井、王闿運(yùn)墓、漢城橋、天妃宮和烏石峰（廟）?？h級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)有5個(gè)：齊白石文化旅游區(qū)、隱山湖湘文化旅游區(qū)、某農(nóng)博園、仙女山風(fēng)景名勝區(qū)、金霞山風(fēng)景名勝區(qū)。某縣旅游資源分析216。 資源分布廣泛，但不太均衡某縣的主要旅游資源圍繞某市區(qū)成扇形分布，相對(duì)而言，烏石、白石和泉塘子的旅游資源優(yōu)勢(shì)比較明顯。而且某縣的旅游資源中休閑特色明顯，觀光產(chǎn)品稍嫌不足。216。 旅游資源有鮮明的地域特色某縣地處魚米之鄉(xiāng)，在某縣的旅游資源中，具有突出地域特色的一項(xiàng)就是河口—泉塘子的生態(tài)農(nóng)業(yè)，高科技農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)，還有水果、仙人掌的種植園，集觀賞和休閑于一體，是某縣旅游中的亮點(diǎn)。216。 名人眾多，文化氣息濃厚某縣人文資源比較突出，名人眾多，有杰出的軍事家彭德懷彭大將軍，有享譽(yù)世界的藝術(shù)家齊白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦頤、有一門英豪的黎氏八駿，可謂數(shù)不勝數(shù)。216。 具有較強(qiáng)的科學(xué)性、知識(shí)性和教育性彭德懷紀(jì)念園可以進(jìn)行愛國主義教育和革命傳統(tǒng)教育；泉塘子沼氣示范戶，雜交水稻示范基地等景點(diǎn)可以讓游客在美的享受中探求大自然的奧秘，既休閑又增長見識(shí)。216。 可以與周邊地區(qū)旅游資源進(jìn)行地域組合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)某縣名人眾多，而某市則是偉人的故鄉(xiāng)，二者可以說是同類互補(bǔ)資源，可以聯(lián)合開發(fā)，互相促進(jìn)。同時(shí)，長株潭湘江風(fēng)光帶的開發(fā)，為某縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)發(fā)展的平臺(tái)。某縣可以利用這些地域優(yōu)勢(shì)，更好地開發(fā)自己的資源。（二）、某縣酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析某縣縣內(nèi)目前共有賓館8家，分別是裕豐賓館、長江賓館、五洲通賓館、鴻翔大酒店、金湘賓館、紅葉賓館、明珠大酒店、瑞鴻山莊大酒店；其中，長江賓館已通過二星級(jí)評(píng)定，瑞鴻山莊檔次、規(guī)模屬縣內(nèi)最高。重點(diǎn)賓館調(diào)查： 賓館名稱房間數(shù)量客房價(jià)格入住率單雙人間（折后）三人間（折后）長江賓館約50間128元168元約60%瑞鴻山莊約70間128元16198元約65%五洲通賓館約50間128元13168元約60%裕豐賓館擴(kuò)建后約180間從上表可以看出，某縣酒店的客房數(shù)量都相當(dāng)少，且入住率普遍不高，客房價(jià)格基本統(tǒng)一。酒店市場(chǎng)分析216。 旅游資源豐富，酒店市場(chǎng)前景大某縣旅游資源相當(dāng)豐富，吸引大批本地及本省客戶前來觀光，是酒店業(yè)最主要的消費(fèi)群體；然而，某縣旅游業(yè)開發(fā)尚處發(fā)展初期，景點(diǎn)推廣力度不夠，目前，旅游人次相對(duì)較少，縣內(nèi)流動(dòng)人口有限，賓館入住率較低。目前以本地消費(fèi)為主。某縣旅游業(yè)的發(fā)展將直接刺激酒店業(yè)的發(fā)展。娛樂業(yè)曾相當(dāng)興盛在上世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初，某縣娛樂業(yè)相當(dāng)興盛，周邊縣市慕名而來的人絡(luò)繹不絕；由于個(gè)體規(guī)模不大，且不規(guī)范，前幾年政府整治后，娛樂業(yè)開始走下坡路。但娛樂業(yè)仍具備一定的基礎(chǔ)，酒店娛樂業(yè)將引領(lǐng)某縣的娛樂行業(yè)走向正規(guī)化，并向更高檔次發(fā)展。餐飲需求巨大某縣做為消費(fèi)型城市，在酒店業(yè)入住率不高的情況下，某縣的星級(jí)酒店多以娛樂餐飲的經(jīng)營收益支撐酒店整理贏利。目前，某縣的餐飲競(jìng)爭(zhēng)較小，主要原因是餐飲規(guī)模、檔次均不高，少部分上檔次的生意日?；鸨?，如：長江賓館。某縣的餐飲行業(yè)仍具備較大的生存空間，特別是對(duì)大型宴會(huì)的需求。星級(jí)酒店具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)某縣目前只有星級(jí)酒店一家：長江賓館（兩星），長江賓館也是某縣生意最好的酒店。另按三星級(jí)建設(shè)的瑞鴻山莊大酒店憑借其先進(jìn)的設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且是某縣政府唯一指定接待場(chǎng)所，開業(yè)以來，客源不斷，生意興隆。借鑒星級(jí)酒店在各城市中的經(jīng)營狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)，某縣亦不例外，星級(jí)酒店因其舒適的環(huán)境，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，能夠吸引大量的高端消費(fèi)群體，營造良好的口碑。小結(jié)：長江賓館、瑞鴻山莊的檔次、規(guī)模雖是縣內(nèi)最高的酒店，但各方面仍有很大不足；某縣無高級(jí)別、高規(guī)格的酒店的現(xiàn)狀，嚴(yán)重阻礙了某縣經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)洽談、旅游業(yè)等各方面的發(fā)展，因此政府也急需一個(gè)上檔次的酒店來帶動(dòng)湘潭縣的發(fā)展，高檔酒店將大有可為。鑒于目前某縣酒店現(xiàn)狀，酒店仍具備較大的市場(chǎng)空間，特別是高級(jí)別、高規(guī)格的酒店的發(fā)展?jié)摿Α，F(xiàn)有的兩家星級(jí)酒店，無論是在酒店檔次、規(guī)模、服務(wù)水平，還是營銷理念上都還處于較低水平，易被超越；裕豐賓館經(jīng)改造后，若定位于三星級(jí)或更高標(biāo)準(zhǔn)，定能占領(lǐng)大量的市場(chǎng)份額，甚至壟斷某縣的酒店消費(fèi)。第二章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)功能經(jīng)濟(jì)指數(shù)(㎡)總建筑面積()層數(shù)11層（含地下1層）地下停車位約 30個(gè)建筑高度39．1米電梯2臺(tái)地下一層停車場(chǎng)1896．41層商業(yè)2958．92層商業(yè)300