【文章內(nèi)容簡介】 1．43層商業(yè)2902．44層商業(yè)2902．45層9層酒店客房1976．2*510層辦公層1976．2客房總數(shù)量180間其中標(biāo)準(zhǔn)間150間套間30間二、項目SWOT分析◎項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：項目位于某縣鳳凰路與銀杏路的交匯處東南角，是某縣城區(qū)的中心位置。鳳凰路北通湘江二橋，與某市近在咫尺；往東到株洲只需十多分鐘車程。交通發(fā)達(dá)，優(yōu)勢明顯。區(qū)域優(yōu)勢：項目周邊幾乎聚集了某縣所有政府機(jī)關(guān)、行政部門，公務(wù)員將是本項目最大的消費群體。品牌優(yōu)勢：心連心集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)。心連心集團(tuán)實力雄厚，在當(dāng)?shù)氐闹取⒄J(rèn)可度較高，心連心的品牌優(yōu)勢將是項目最大的賣點之一。酒店本身優(yōu)勢：酒店擴(kuò)建后將成為某縣規(guī)模最大，檔次最高的星級酒店，賦予投資者身份的尊貴也是項目的主要賣點。◎劣勢：產(chǎn)權(quán)式酒店在當(dāng)?shù)貙傩滦屯顿Y產(chǎn)品，一旦操作不當(dāng)，可能會產(chǎn)生一定的市場抗性，為項目資金回籠帶來不利，并直接影響酒店建設(shè)，甚至造成不好的口碑，影響后期經(jīng)營。因此在項目銷售前期需做大量的專業(yè)工作，充分分析消費者的喜好，緊系項目賣點，從各專業(yè)角度避免市場風(fēng)險，確保酒店運做成功。某縣近年來居民收入雖有了穩(wěn)步提高，但消費能力仍然有限，投資意識淡薄，有待通過宣傳助其提高對本項目的關(guān)注度。做為產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店裝修成本須加入開發(fā)成本，因此銷售價格將遠(yuǎn)高于區(qū)域住宅市場的價格，價格門檻將使一部分投資者對項目產(chǎn)生心理障礙?！驒C(jī)會點：某縣城市化水平的提高，將會帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為本項目的建設(shè)與經(jīng)營提供市場契機(jī)；某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民收入水平的提高，增強(qiáng)市場的消費能力，為本項目積累潛在客戶；城市的擴(kuò)容及城市人口增長的需求，將會帶動房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；城市建設(shè)的日益完善及道路交通的發(fā)達(dá)，將會加強(qiáng)某縣與外界的溝通，為某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來無限的商機(jī) ；旅游業(yè)的興起，為某帶來大量的流動人口，活躍了酒店的消費市場；某縣內(nèi)投資產(chǎn)品不多，本項目產(chǎn)品差異化、產(chǎn)品內(nèi)涵、個性化具有很強(qiáng)的市場競爭力和產(chǎn)品耐受性；◎威脅點：其他產(chǎn)權(quán)式酒店的失敗案例將會給投資者造成一定的心理障礙。目前，大部分金融機(jī)構(gòu)已取消對產(chǎn)權(quán)式酒店的按揭，若無法獲得銀行支持，將大大增加項目的投資門檻。宏觀政策、工程進(jìn)度等不確定因素將對項目構(gòu)成潛在威脅。第三章 項目定位一、項目發(fā)展策略項目按產(chǎn)權(quán)式模式銷售，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)與酒店行業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按酒店行業(yè)模式進(jìn)行運作；充分考慮某縣酒店市場現(xiàn)狀，創(chuàng)立項目在區(qū)域的競爭力； 以項目周邊的政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員、學(xué)校老師、醫(yī)院醫(yī)生作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立項目形象。二、項目目標(biāo)客戶分析定位216。 主要客戶：黨政軍等公務(wù)員，醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工黨政軍等公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工，區(qū)域忠誠度高，價格敏感度高，風(fēng)險意識強(qiáng)，注重高額的投資回報率及眼前的實惠，崇尚置業(yè)的成就感、身份的歸屬感等；此類客戶也將是日后酒店的主要消費群體。216。 可能性客戶：主要是各大工業(yè)園區(qū)企業(yè)的中上層管理干部等企業(yè)中上層管理人員的綜合素質(zhì)及品位較高，也是日后酒店最忠實的客戶群體，這類客戶一般注重身份的尊貴感和產(chǎn)品的附加值。216。 可能性客戶：專業(yè)投資人士專業(yè)投資者區(qū)域忠誠度低，價格較敏感高，注重投資回報率、產(chǎn)品的升值潛力及日后的市場經(jīng)營風(fēng)險。 三、酒店檔次定位 某縣酒店數(shù)量較少，且檔次不高；無論是產(chǎn)權(quán)式銷售，還是酒店的日后經(jīng)營，酒店的檔次都將是核心競爭力。為保證項目銷售的順利完成，實現(xiàn)開發(fā)利潤，樹立企業(yè)品牌，且在一定時間內(nèi)不被其他酒店超越，建議酒店客房、大廳按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，部分功能如餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等酒店建議達(dá)到四星級標(biāo)準(zhǔn)，酒店整體達(dá)到國家三星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)，建議以娛樂、餐飲業(yè)為主要贏利點的特色酒店。四星級酒店的評定分?jǐn)?shù)比三星別酒店要高80分，主要突出在功能的完善上。本項目因規(guī)模局限，無法設(shè)置其中部分公共及健康娛樂設(shè)施，例如：酒吧、舞廳、游泳池、高爾夫練習(xí)場、旅行團(tuán)專用通道、停車場規(guī)模、庭院和花園等；這些功能設(shè)施的盈利能力低，并且區(qū)域市場的消費水平有限，建議諸類功能不設(shè)置。四、酒店品牌定位酒店品牌定位分析216。 縣級城市難以引進(jìn)品牌酒店管理公司本項目硬件條件雖在某縣具備很強(qiáng)的競爭力，但市場的覆蓋面較小，品牌酒店公司進(jìn)駐的可能性不大。216。 普通酒店認(rèn)可度欠佳 普通酒店品牌實力不夠，經(jīng)營能力有限，投資者接受度不高，對項目銷售反而會造成一定威脅。 216。 無品牌、無企業(yè)背景的新公司與普通酒店品牌存在同樣的缺陷，另外，新公司的管理模式、經(jīng)營能力都存在局限性。以我公司經(jīng)驗，酒店品牌也是決定產(chǎn)權(quán)式酒店運做成功的關(guān)鍵性因素。無品牌酒店缺乏市場號召力和影響力，直接影響投資者的投資欲望和投資信心。酒店品牌建議前面分析到三類酒店都不符合項目的特殊性，而產(chǎn)權(quán)式酒店的成功與否，很大程度建立在酒店的品牌優(yōu)勢上。本項目要達(dá)到銷售所必要的品牌要求，必須完美的結(jié)合三類酒店的優(yōu)劣。根據(jù)項目的特殊性，我們建議：（1） 吸納二線酒店管理公司經(jīng)營酒店，并注入“心連心”品牌，與心連心集團(tuán)聯(lián)營，由酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店管理且支付投資回報。（2） 由心連心集團(tuán)注冊酒店管理公司，負(fù)責(zé)日后酒店的經(jīng)營管理及支付投資者的投資回報。心連心集團(tuán)有限公司成立于1997年11月；經(jīng)營范圍為超市連鎖、各類百貨及農(nóng)副產(chǎn)品的銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售等。1997年，公司法人代表黃騰其憑借其敏銳的洞察力，看準(zhǔn)連鎖超市這塊巨型蛋糕，經(jīng)過多年的艱苦努力，憑著心連心人開拓進(jìn)取的創(chuàng)新精神，誠實守信的道德原則，勤奮務(wù)實的工作作風(fēng)和對連鎖事業(yè)的執(zhí)著追求，公司現(xiàn)已發(fā)展成為政府安置下崗再就業(yè)職工8000余名，注冊資本5500萬，年銷售收入達(dá)20億元，現(xiàn)在湖南、江西等 省，下瞎融資、合資、控股公司10個，擁有大中型連鎖超市、百貨購物廣場50多家，超市營業(yè)面積10萬余平米，上交國家稅收5000多萬元的集貿(mào)、工、農(nóng)于一體的大型綜合型企業(yè)。 公司目前采用董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，共設(shè)部門15個，下轄直屬子公司有岳陽心連心超市有限公司；江西萍鄉(xiāng)心連心超市有限公司；湖南鄉(xiāng)里美食有限責(zé)任公司；某寶玉商貿(mào)有限公司；湖南鄉(xiāng)村連鎖超市有限責(zé)任公司；南極雪食品工業(yè)園等企業(yè)實體。在連鎖超市不斷發(fā)展的同時，公司堅持多元化經(jīng) 營思路，全面實施前店后廠的發(fā)展戰(zhàn)略。在看準(zhǔn)湖南生豬大省優(yōu)勢的前提下，于2003年果斷兼并以肉制品加工為主體的原某先鋒企業(yè)集團(tuán)食品工業(yè)有限公司 ，并更名為湖南鄉(xiāng)里美食責(zé)任有限公司后，更是做足農(nóng)字文章，開始了以連鎖超市為龍頭，以農(nóng)產(chǎn)品精、深加工，尤其是生豬加工為依托，以現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品 物流配送中心為紐帶，在有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了自己的種植、養(yǎng)殖基地，以訂單農(nóng)業(yè)的形勢為基礎(chǔ)，3年內(nèi)將逐步建成年出欄100萬頭安全優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬，三交雜交 豬規(guī)模化、集約化養(yǎng)殖基地，并建設(shè)無公害蔬菜綠色果蔬基地30萬畝，形成了集貿(mào)、工、農(nóng)于一體的多元化產(chǎn)業(yè)鏈，并成為湖南省零售流通領(lǐng)域首家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 省級重點龍頭企業(yè)。 16