【正文】 960448059層酒店客房9881㎡4000元/㎡395240003161920010層辦公層1976．2㎡4000元/㎡79048006323840合計(jì)㎡7783136062265088上表所示，；另4樓為投資商自有物業(yè)，可用作向銀行融資或長(zhǎng)期收取租金，估價(jià)約3000元/㎡，㎡,。（3）、十年總計(jì)開發(fā)利潤(rùn)＝＋+730萬＋ （4樓酒店物業(yè)）＝ 萬元。（4）、從動(dòng)態(tài)角度來看，10年之后的酒店物業(yè)具有極大的升值空間，另從資金時(shí)間價(jià)值來看，在整個(gè)10年中可產(chǎn)生極大的資金時(shí)間價(jià)值。后2年無產(chǎn)權(quán)式回報(bào)支出，；。 一次性付款每年獲贈(zèng)24天酒店免費(fèi)入住權(quán)，銀行按揭客戶每年獲贈(zèng)18天酒店免費(fèi)入住權(quán)。贈(zèng)送投資者每年N天的免費(fèi)入住權(quán)，引導(dǎo)習(xí)慣性消費(fèi)。在我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并占據(jù)主導(dǎo)地位的機(jī)遇中，酒店行業(yè)已成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭養(yǎng)。在風(fēng)雨兼程的十年時(shí)間里，公司先后被中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)評(píng)為誠(chéng)信單位，2003年被湖南省人民政府評(píng)定為省級(jí)綜合排名百?gòu)?qiáng)企業(yè)、湖南省消費(fèi)者信得過品牌、湖南省名牌產(chǎn)品，被中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某分行授信AAA等級(jí)客戶，其注冊(cè)的心連心、鄉(xiāng)里兩商標(biāo)均為湖南省著名商標(biāo)，使公司發(fā)展成為無數(shù)消費(fèi)者喜愛和信賴的、譽(yù)滿三湘大地的知名品牌。本項(xiàng)目要達(dá)到銷售所必要的品牌要求，必須完美的結(jié)合三類酒店的優(yōu)劣。 縣級(jí)城市難以引進(jìn)品牌酒店管理公司本項(xiàng)目硬件條件雖在某縣具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但市場(chǎng)的覆蓋面較小，品牌酒店公司進(jìn)駐的可能性不大。 可能性客戶：主要是各大工業(yè)園區(qū)企業(yè)的中上層管理干部等企業(yè)中上層管理人員的綜合素質(zhì)及品位較高，也是日后酒店最忠實(shí)的客戶群體，這類客戶一般注重身份的尊貴感和產(chǎn)品的附加值。做為產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店裝修成本須加入開發(fā)成本，因此銷售價(jià)格將遠(yuǎn)高于區(qū)域住宅市場(chǎng)的價(jià)格，價(jià)格門檻將使一部分投資者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生心理障礙。交通發(fā)達(dá)，優(yōu)勢(shì)明顯。星級(jí)酒店具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)某縣目前只有星級(jí)酒店一家：長(zhǎng)江賓館（兩星），長(zhǎng)江賓館也是某縣生意最好的酒店。 旅游資源豐富，酒店市場(chǎng)前景大某縣旅游資源相當(dāng)豐富，吸引大批本地及本省客戶前來觀光，是酒店業(yè)最主要的消費(fèi)群體；然而，某縣旅游業(yè)開發(fā)尚處發(fā)展初期，景點(diǎn)推廣力度不夠，目前，旅游人次相對(duì)較少，縣內(nèi)流動(dòng)人口有限，賓館入住率較低。 具有較強(qiáng)的科學(xué)性、知識(shí)性和教育性彭德懷紀(jì)念園可以進(jìn)行愛國(guó)主義教育和革命傳統(tǒng)教育；泉塘子沼氣示范戶，雜交水稻示范基地等景點(diǎn)可以讓游客在美的享受中探求大自然的奧秘，既休閑又增長(zhǎng)見識(shí)。某縣旅游資源分析216。某縣主要旅游資源基本類型52種，其中自然旅游資源和人文旅游資源各有16種和36種，：1。住宅均價(jià)：約1400元/平方米。濱江商業(yè)步行街，又名易俗河財(cái)富第一街。小結(jié)： 目前，面積為160平方米左右、帶車庫的復(fù)式樓受到眾人的歡迎。小區(qū)規(guī)模、品質(zhì)大幅度提升房地產(chǎn)商越來越注重提升住房的質(zhì)量，并堅(jiān)持小區(qū)發(fā)展與資源利用、環(huán)境保護(hù)同步進(jìn)行，通過加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，切實(shí)提升了住宅小區(qū)的整體形象。某縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展逐步顯現(xiàn)出來。二、某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析（一）、某縣房地產(chǎn)現(xiàn)況縣城易俗河位于長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化核心區(qū)，自然條件優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，擁有得天獨(dú)厚的投資環(huán)境。 某縣近年財(cái)政總收入增長(zhǎng)情況從上表可以看出，2003年到2006年，某縣財(cái)政總收入增長(zhǎng)了近1倍，2006年，全縣財(cái)政總收入達(dá)44668萬元。這片神奇而古老的土地，物華天寶，人杰地靈，孕育了老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家毛澤東、彭德懷、羅亦農(nóng)以及一代世界文化名匠齊白石、呂驥等人。自此，全縣更是發(fā)生了巨大的變化，農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，已初步建成糧、豬、漁、禽、蓮、茶、林、果、蠶、藥十大商品生產(chǎn)基地。全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心開始形成，一座現(xiàn)代化的城市如一顆璀璨的明珠，崛起在湘江之濱，帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的更快發(fā)展。居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為各類投資產(chǎn)品贏得發(fā)展空間，股票、基金、房產(chǎn)，成為居民最熱忠的話題。房地產(chǎn)商機(jī)初現(xiàn)④在改革開放的今天，老百姓的經(jīng)濟(jì)意識(shí)增強(qiáng)。是全某縣易俗河區(qū)唯一集時(shí)尚、休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的，最大最長(zhǎng)最齊全，業(yè)態(tài)規(guī)劃最合理，配套設(shè)施最完備的第一條規(guī)模型商業(yè)街。地塊位于湘江防洪大堤以南、某二橋南側(cè)引橋（接107 國(guó)道）以西、鳳凰路以北、金桂北路以東；東西長(zhǎng)約1500 米，南北寬在350~500米之間不等，項(xiàng)目用地呈一個(gè)扁平的倒“U”字型。某縣各層次旅游資源數(shù)量統(tǒng)計(jì)216。216。同時(shí)，長(zhǎng)株潭湘江風(fēng)光帶的開發(fā)，為某縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)發(fā)展的平臺(tái)。娛樂業(yè)曾相當(dāng)興盛在上世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初，某縣娛樂業(yè)相當(dāng)興盛，周邊縣市慕名而來的人絡(luò)繹不絕；由于個(gè)體規(guī)模不大，且不規(guī)范，前幾年政府整治后，娛樂業(yè)開始走下坡路。小結(jié)：長(zhǎng)江賓館、瑞鴻山莊的檔次、規(guī)模雖是縣內(nèi)最高的酒店，但各方面仍有很大不足；某縣無高級(jí)別、高規(guī)格的酒店的現(xiàn)狀，嚴(yán)重阻礙了某縣經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)洽談、旅游業(yè)等各方面的發(fā)展，因此政府也急需一個(gè)上檔次的酒店來帶動(dòng)湘潭縣的發(fā)展，高檔酒店將大有可為。心連心集團(tuán)實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)氐闹?、認(rèn)可度較高，心連心的品牌優(yōu)勢(shì)將是項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)之一。宏觀政策、工程進(jìn)度等不確定因素將對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成潛在威脅。 三、酒店檔次定位 某縣酒店數(shù)量較少，且檔次不高；無論是產(chǎn)權(quán)式銷售，還是酒店的日后經(jīng)營(yíng)，酒店的檔次都將是核心競(jìng)爭(zhēng)力。 216。心連心集團(tuán)有限公司成立于1997年11月；經(jīng)營(yíng)范圍為超市連鎖、各類百貨及農(nóng)副產(chǎn)品的銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售等。在看準(zhǔn)湖南生豬大省優(yōu)勢(shì)的前提下，于2003年果斷兼并以肉制品加工為主體的原某先鋒企業(yè)集團(tuán)食品工業(yè)有限公司 ，并更名為湖南鄉(xiāng)里美食責(zé)任有限公司后，更是做足農(nóng)字文章，開始了以連鎖超市為龍頭，以農(nóng)產(chǎn)品精、深加工，尤其是生豬加工為依托，以現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品 物流配送中心為紐帶，在有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了自己的種植、養(yǎng)殖基地，以訂單農(nóng)業(yè)的形勢(shì)為基礎(chǔ)，3年內(nèi)將逐步建成年出欄100萬頭安全優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬，三交雜交 豬規(guī)?；?、集約化養(yǎng)殖基地，并建設(shè)無公害蔬菜綠色果蔬基地30萬畝，形成了集貿(mào)、工、農(nóng)于一體的多元化產(chǎn)業(yè)鏈，并成為湖南省零售流通領(lǐng)域首家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)。人們對(duì)心連心的認(rèn)知度和忠誠(chéng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高與華天、通程等省內(nèi)知名品牌。這也是某的酒店行業(yè)一直停滯不前，酒店規(guī)模長(zhǎng)期以來不敢做大的主要原因。第四章 產(chǎn)權(quán)式銷售效益分析一、項(xiàng)目可售部分價(jià)格定位樓層可售部分可售面積銷售均價(jià)備注1層商業(yè)2299．62㎡8000元/㎡產(chǎn)權(quán)式商鋪2層商業(yè)3001．4㎡4000元/㎡產(chǎn)權(quán)式商鋪59層酒店客房9881㎡4000元/㎡產(chǎn)權(quán)式酒店10層辦公層1976．2㎡4000元/㎡產(chǎn)權(quán)式酒店備注：上表中可售面積為套內(nèi)建筑面積（分?jǐn)偯娣e待測(cè)繪）；1層面積含臨街鋪面（具體面積不詳），估價(jià)10000元/㎡；上表所述銷售均價(jià)參照市場(chǎng)現(xiàn)狀制定，實(shí)際售價(jià)可視銷售情況作相應(yīng)調(diào)整（本項(xiàng)目?jī)r(jià)值應(yīng)高于市場(chǎng)預(yù)期）。 提前返一次性支付后2年租金回報(bào)；216。按上表參數(shù)核算