【正文】 960448059層酒店客房9881㎡4000元/㎡395240003161920010層辦公層1976．2㎡4000元/㎡79048006323840合計㎡7783136062265088上表所示，；另4樓為投資商自有物業(yè)，可用作向銀行融資或長期收取租金，估價約3000元/㎡，㎡,。（3）、十年總計開發(fā)利潤＝＋+730萬＋ （4樓酒店物業(yè)）＝ 萬元。（4）、從動態(tài)角度來看，10年之后的酒店物業(yè)具有極大的升值空間，另從資金時間價值來看，在整個10年中可產(chǎn)生極大的資金時間價值。后2年無產(chǎn)權(quán)式回報支出，；。 一次性付款每年獲贈24天酒店免費入住權(quán)，銀行按揭客戶每年獲贈18天酒店免費入住權(quán)。贈送投資者每年N天的免費入住權(quán)，引導(dǎo)習(xí)慣性消費。在我國第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并占據(jù)主導(dǎo)地位的機遇中，酒店行業(yè)已成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭養(yǎng)。在風(fēng)雨兼程的十年時間里，公司先后被中國消費者協(xié)會評為誠信單位，2003年被湖南省人民政府評定為省級綜合排名百強企業(yè)、湖南省消費者信得過品牌、湖南省名牌產(chǎn)品，被中國農(nóng)業(yè)銀行某分行授信AAA等級客戶，其注冊的心連心、鄉(xiāng)里兩商標(biāo)均為湖南省著名商標(biāo)，使公司發(fā)展成為無數(shù)消費者喜愛和信賴的、譽滿三湘大地的知名品牌。本項目要達到銷售所必要的品牌要求，必須完美的結(jié)合三類酒店的優(yōu)劣。 縣級城市難以引進品牌酒店管理公司本項目硬件條件雖在某縣具備很強的競爭力，但市場的覆蓋面較小，品牌酒店公司進駐的可能性不大。 可能性客戶：主要是各大工業(yè)園區(qū)企業(yè)的中上層管理干部等企業(yè)中上層管理人員的綜合素質(zhì)及品位較高，也是日后酒店最忠實的客戶群體，這類客戶一般注重身份的尊貴感和產(chǎn)品的附加值。做為產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店裝修成本須加入開發(fā)成本，因此銷售價格將遠高于區(qū)域住宅市場的價格，價格門檻將使一部分投資者對項目產(chǎn)生心理障礙。交通發(fā)達，優(yōu)勢明顯。星級酒店具備明顯競爭優(yōu)勢某縣目前只有星級酒店一家：長江賓館（兩星），長江賓館也是某縣生意最好的酒店。 旅游資源豐富，酒店市場前景大某縣旅游資源相當(dāng)豐富，吸引大批本地及本省客戶前來觀光，是酒店業(yè)最主要的消費群體；然而，某縣旅游業(yè)開發(fā)尚處發(fā)展初期，景點推廣力度不夠，目前，旅游人次相對較少，縣內(nèi)流動人口有限，賓館入住率較低。 具有較強的科學(xué)性、知識性和教育性彭德懷紀(jì)念園可以進行愛國主義教育和革命傳統(tǒng)教育；泉塘子沼氣示范戶，雜交水稻示范基地等景點可以讓游客在美的享受中探求大自然的奧秘，既休閑又增長見識。某縣旅游資源分析216。某縣主要旅游資源基本類型52種，其中自然旅游資源和人文旅游資源各有16種和36種，：1。住宅均價：約1400元/平方米。濱江商業(yè)步行街，又名易俗河財富第一街。小結(jié)： 目前，面積為160平方米左右、帶車庫的復(fù)式樓受到眾人的歡迎。小區(qū)規(guī)模、品質(zhì)大幅度提升房地產(chǎn)商越來越注重提升住房的質(zhì)量，并堅持小區(qū)發(fā)展與資源利用、環(huán)境保護同步進行，通過加強住宅小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，切實提升了住宅小區(qū)的整體形象。某縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展逐步顯現(xiàn)出來。二、某縣房地產(chǎn)市場調(diào)查分析（一）、某縣房地產(chǎn)現(xiàn)況縣城易俗河位于長株潭經(jīng)濟一體化核心區(qū)，自然條件優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，擁有得天獨厚的投資環(huán)境。 某縣近年財政總收入增長情況從上表可以看出，2003年到2006年，某縣財政總收入增長了近1倍，2006年，全縣財政總收入達44668萬元。這片神奇而古老的土地，物華天寶，人杰地靈，孕育了老一輩無產(chǎn)階級革命家毛澤東、彭德懷、羅亦農(nóng)以及一代世界文化名匠齊白石、呂驥等人。自此，全縣更是發(fā)生了巨大的變化，農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，已初步建成糧、豬、漁、禽、蓮、茶、林、果、蠶、藥十大商品生產(chǎn)基地。全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心開始形成，一座現(xiàn)代化的城市如一顆璀璨的明珠，崛起在湘江之濱，帶動了全縣經(jīng)濟和社會事業(yè)的更快發(fā)展。居民收入的穩(wěn)定增長，為各類投資產(chǎn)品贏得發(fā)展空間，股票、基金、房產(chǎn)，成為居民最熱忠的話題。房地產(chǎn)商機初現(xiàn)④在改革開放的今天，老百姓的經(jīng)濟意識增強。是全某縣易俗河區(qū)唯一集時尚、休閑、購物、娛樂為一體的，最大最長最齊全，業(yè)態(tài)規(guī)劃最合理，配套設(shè)施最完備的第一條規(guī)模型商業(yè)街。地塊位于湘江防洪大堤以南、某二橋南側(cè)引橋（接107 國道）以西、鳳凰路以北、金桂北路以東；東西長約1500 米，南北寬在350~500米之間不等，項目用地呈一個扁平的倒“U”字型。某縣各層次旅游資源數(shù)量統(tǒng)計216。216。同時，長株潭湘江風(fēng)光帶的開發(fā)，為某縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了一個發(fā)展的平臺。娛樂業(yè)曾相當(dāng)興盛在上世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初，某縣娛樂業(yè)相當(dāng)興盛，周邊縣市慕名而來的人絡(luò)繹不絕；由于個體規(guī)模不大，且不規(guī)范，前幾年政府整治后，娛樂業(yè)開始走下坡路。小結(jié)：長江賓館、瑞鴻山莊的檔次、規(guī)模雖是縣內(nèi)最高的酒店，但各方面仍有很大不足；某縣無高級別、高規(guī)格的酒店的現(xiàn)狀，嚴(yán)重阻礙了某縣經(jīng)濟、商貿(mào)洽談、旅游業(yè)等各方面的發(fā)展，因此政府也急需一個上檔次的酒店來帶動湘潭縣的發(fā)展，高檔酒店將大有可為。心連心集團實力雄厚，在當(dāng)?shù)氐闹?、認(rèn)可度較高，心連心的品牌優(yōu)勢將是項目最大的賣點之一。宏觀政策、工程進度等不確定因素將對項目構(gòu)成潛在威脅。 三、酒店檔次定位 某縣酒店數(shù)量較少，且檔次不高；無論是產(chǎn)權(quán)式銷售，還是酒店的日后經(jīng)營，酒店的檔次都將是核心競爭力。 216。心連心集團有限公司成立于1997年11月；經(jīng)營范圍為超市連鎖、各類百貨及農(nóng)副產(chǎn)品的銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售等。在看準(zhǔn)湖南生豬大省優(yōu)勢的前提下，于2003年果斷兼并以肉制品加工為主體的原某先鋒企業(yè)集團食品工業(yè)有限公司 ，并更名為湖南鄉(xiāng)里美食責(zé)任有限公司后，更是做足農(nóng)字文章，開始了以連鎖超市為龍頭，以農(nóng)產(chǎn)品精、深加工，尤其是生豬加工為依托，以現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品 物流配送中心為紐帶，在有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了自己的種植、養(yǎng)殖基地，以訂單農(nóng)業(yè)的形勢為基礎(chǔ)，3年內(nèi)將逐步建成年出欄100萬頭安全優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬，三交雜交 豬規(guī)?；?、集約化養(yǎng)殖基地，并建設(shè)無公害蔬菜綠色果蔬基地30萬畝，形成了集貿(mào)、工、農(nóng)于一體的多元化產(chǎn)業(yè)鏈，并成為湖南省零售流通領(lǐng)域首家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 省級重點龍頭企業(yè)。人們對心連心的認(rèn)知度和忠誠度遠遠高與華天、通程等省內(nèi)知名品牌。這也是某的酒店行業(yè)一直停滯不前，酒店規(guī)模長期以來不敢做大的主要原因。第四章 產(chǎn)權(quán)式銷售效益分析一、項目可售部分價格定位樓層可售部分可售面積銷售均價備注1層商業(yè)2299．62㎡8000元/㎡產(chǎn)權(quán)式商鋪2層商業(yè)3001．4㎡4000元/㎡產(chǎn)權(quán)式商鋪59層酒店客房9881㎡4000元/㎡產(chǎn)權(quán)式酒店10層辦公層1976．2㎡4000元/㎡產(chǎn)權(quán)式酒店備注：上表中可售面積為套內(nèi)建筑面積（分?jǐn)偯娣e待測繪）；1層面積含臨街鋪面（具體面積不詳），估價10000元/㎡；上表所述銷售均價參照市場現(xiàn)狀制定，實際售價可視銷售情況作相應(yīng)調(diào)整（本項目價值應(yīng)高于市場預(yù)期）。 提前返一次性支付后2年租金回報；216。按上表參數(shù)核算