【正文】 于一體的大型綜合型企業(yè)。（2） 由心連心集團(tuán)注冊(cè)酒店管理公司，負(fù)責(zé)日后酒店的經(jīng)營(yíng)管理及支付投資者的投資回報(bào)。本項(xiàng)目要達(dá)到銷售所必要的品牌要求，必須完美的結(jié)合三類酒店的優(yōu)劣。無(wú)品牌酒店缺乏市場(chǎng)號(hào)召力和影響力，直接影響投資者的投資欲望和投資信心。 無(wú)品牌、無(wú)企業(yè)背景的新公司與普通酒店品牌存在同樣的缺陷，另外，新公司的管理模式、經(jīng)營(yíng)能力都存在局限性。 普通酒店認(rèn)可度欠佳 普通酒店品牌實(shí)力不夠，經(jīng)營(yíng)能力有限，投資者接受度不高，對(duì)項(xiàng)目銷售反而會(huì)造成一定威脅。 縣級(jí)城市難以引進(jìn)品牌酒店管理公司本項(xiàng)目硬件條件雖在某縣具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但市場(chǎng)的覆蓋面較小，品牌酒店公司進(jìn)駐的可能性不大。本項(xiàng)目因規(guī)模局限，無(wú)法設(shè)置其中部分公共及健康娛樂(lè)設(shè)施，例如：酒吧、舞廳、游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、旅行團(tuán)專用通道、停車場(chǎng)規(guī)模、庭院和花園等；這些功能設(shè)施的盈利能力低，并且區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)水平有限，建議諸類功能不設(shè)置。為保證項(xiàng)目銷售的順利完成，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，樹(shù)立企業(yè)品牌，且在一定時(shí)間內(nèi)不被其他酒店超越，建議酒店客房、大廳按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，部分功能如餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)等酒店建議達(dá)到四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，酒店整體達(dá)到國(guó)家三星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，建議以?shī)蕵?lè)、餐飲業(yè)為主要贏利點(diǎn)的特色酒店。 可能性客戶：專業(yè)投資人士專業(yè)投資者區(qū)域忠誠(chéng)度低，價(jià)格較敏感高，注重投資回報(bào)率、產(chǎn)品的升值潛力及日后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 可能性客戶：主要是各大工業(yè)園區(qū)企業(yè)的中上層管理干部等企業(yè)中上層管理人員的綜合素質(zhì)及品位較高，也是日后酒店最忠實(shí)的客戶群體，這類客戶一般注重身份的尊貴感和產(chǎn)品的附加值。 主要客戶：黨政軍等公務(wù)員，醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工黨政軍等公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工，區(qū)域忠誠(chéng)度高，價(jià)格敏感度高，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，注重高額的投資回報(bào)率及眼前的實(shí)惠，崇尚置業(yè)的成就感、身份的歸屬感等；此類客戶也將是日后酒店的主要消費(fèi)群體。第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目按產(chǎn)權(quán)式模式銷售，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)與酒店行業(yè)的有機(jī)整合，既保障開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按酒店行業(yè)模式進(jìn)行運(yùn)作；充分考慮某縣酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀，創(chuàng)立項(xiàng)目在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力； 以項(xiàng)目周邊的政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員、學(xué)校老師、醫(yī)院醫(yī)生作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立項(xiàng)目形象。目前，大部分金融機(jī)構(gòu)已取消對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的按揭，若無(wú)法獲得銀行支持，將大大增加項(xiàng)目的投資門檻。做為產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店裝修成本須加入開(kāi)發(fā)成本，因此銷售價(jià)格將遠(yuǎn)高于區(qū)域住宅市場(chǎng)的價(jià)格，價(jià)格門檻將使一部分投資者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生心理障礙。因此在項(xiàng)目銷售前期需做大量的專業(yè)工作，充分分析消費(fèi)者的喜好，緊系項(xiàng)目賣點(diǎn)，從各專業(yè)角度避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保酒店運(yùn)做成功。酒店本身優(yōu)勢(shì)：酒店擴(kuò)建后將成為某縣規(guī)模最大，檔次最高的星級(jí)酒店，賦予投資者身份的尊貴也是項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。品牌優(yōu)勢(shì)：心連心集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。交通發(fā)達(dá)，優(yōu)勢(shì)明顯。第二章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)功能經(jīng)濟(jì)指數(shù)(㎡)總建筑面積()層數(shù)11層（含地下1層）地下停車位約 30個(gè)建筑高度39．1米電梯2臺(tái)地下一層停車場(chǎng)1896．41層商業(yè)2958．92層商業(yè)3001．43層商業(yè)2902．44層商業(yè)2902．45層9層酒店客房1976．2*510層辦公層1976．2客房總數(shù)量180間其中標(biāo)準(zhǔn)間150間套間30間二、項(xiàng)目SWOT分析◎項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于某縣鳳凰路與銀杏路的交匯處東南角，是某縣城區(qū)的中心位置。鑒于目前某縣酒店現(xiàn)狀，酒店仍具備較大的市場(chǎng)空間，特別是高級(jí)別、高規(guī)格的酒店的發(fā)展?jié)摿?。借鑒星級(jí)酒店在各城市中的經(jīng)營(yíng)狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)，某縣亦不例外，星級(jí)酒店因其舒適的環(huán)境，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，能夠吸引大量的高端消費(fèi)群體，營(yíng)造良好的口碑。星級(jí)酒店具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)某縣目前只有星級(jí)酒店一家：長(zhǎng)江賓館（兩星），長(zhǎng)江賓館也是某縣生意最好的酒店。目前，某縣的餐飲競(jìng)爭(zhēng)較小，主要原因是餐飲規(guī)模、檔次均不高，少部分上檔次的生意日?；鸨?，如：長(zhǎng)江賓館。但娛樂(lè)業(yè)仍具備一定的基礎(chǔ)，酒店娛樂(lè)業(yè)將引領(lǐng)某縣的娛樂(lè)行業(yè)走向正規(guī)化，并向更高檔次發(fā)展。某縣旅游業(yè)的發(fā)展將直接刺激酒店業(yè)的發(fā)展。 旅游資源豐富，酒店市場(chǎng)前景大某縣旅游資源相當(dāng)豐富，吸引大批本地及本省客戶前來(lái)觀光，是酒店業(yè)最主要的消費(fèi)群體；然而，某縣旅游業(yè)開(kāi)發(fā)尚處發(fā)展初期，景點(diǎn)推廣力度不夠，目前，旅游人次相對(duì)較少，縣內(nèi)流動(dòng)人口有限，賓館入住率較低。重點(diǎn)賓館調(diào)查： 賓館名稱房間數(shù)量客房?jī)r(jià)格入住率單雙人間（折后）三人間（折后）長(zhǎng)江賓館約50間128元168元約60%瑞鴻山莊約70間128元16198元約65%五洲通賓館約50間128元13168元約60%裕豐賓館擴(kuò)建后約180間從上表可以看出，某縣酒店的客房數(shù)量都相當(dāng)少，且入住率普遍不高，客房?jī)r(jià)格基本統(tǒng)一。某縣可以利用這些地域優(yōu)勢(shì)，更好地開(kāi)發(fā)自己的資源。 可以與周邊地區(qū)旅游資源進(jìn)行地域組合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)某縣名人眾多，而某市則是偉人的故鄉(xiāng)，二者可以說(shuō)是同類互補(bǔ)資源，可以聯(lián)合開(kāi)發(fā)，互相促進(jìn)。 具有較強(qiáng)的科學(xué)性、知識(shí)性和教育性彭德懷紀(jì)念園可以進(jìn)行愛(ài)國(guó)主義教育和革命傳統(tǒng)教育；泉塘子沼氣示范戶，雜交水稻示范基地等景點(diǎn)可以讓游客在美的享受中探求大自然的奧秘，既休閑又增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)。 名人眾多，文化氣息濃厚某縣人文資源比較突出，名人眾多，有杰出的軍事家彭德懷彭大將軍，有享譽(yù)世界的藝術(shù)家齊白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦頤、有一門英豪的黎氏八駿，可謂數(shù)不勝數(shù)。 旅游資源有鮮明的地域特色某縣地處魚米之鄉(xiāng)，在某縣的旅游資源中，具有突出地域特色的一項(xiàng)就是河口—泉塘子的生態(tài)農(nóng)業(yè)，高科技農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)，還有水果、仙人掌的種植園，集觀賞和休閑于一體，是某縣旅游中的亮點(diǎn)。而且某縣的旅游資源中休閑特色明顯，觀光產(chǎn)品稍嫌不足。某縣旅游資源分析216。 4個(gè)市級(jí)文化保護(hù)單位 ：胡安國(guó)墓、周小舟故居、濂溪書 堂和左宗棠故居；縣級(jí)文物保護(hù)單位則有5個(gè)：硯井、王闿運(yùn)墓、漢城橋、天妃宮和烏石峰（廟）。 1個(gè)全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位：彭德懷故居；216?？梢钥闯瞿晨h以人文資源為主。某縣主要旅游資源基本類型52種，其中自然旅游資源和人文旅游資源各有16種和36種，：1。住宅均價(jià)：1500元/平方米江南名府江南名府屬某第九房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是繼濱江花苑后又一全新的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目本著打造易俗河“新知專屬、自然雅居”的宗旨，以建筑最為自然生態(tài)稀貴專有的尊貴生活為主導(dǎo)的人居領(lǐng)地。、低密度、高綠化率、低層或多層住宅為主。項(xiàng)目占地710畝，約50萬(wàn)平方米。住宅均價(jià)：約1400元/平方米。商鋪均價(jià)約4000元/平方米。；商業(yè)街分左右街雙層，首層200多個(gè)獨(dú)立臨街純商業(yè)街門面；配備各類園林小品及現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境配套設(shè)施；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。濱江商業(yè)街東起銀杏路西至金桂路邊沿，商