【正文】 于一體的大型綜合型企業(yè)。（2） 由心連心集團注冊酒店管理公司，負責日后酒店的經(jīng)營管理及支付投資者的投資回報。本項目要達到銷售所必要的品牌要求，必須完美的結(jié)合三類酒店的優(yōu)劣。無品牌酒店缺乏市場號召力和影響力，直接影響投資者的投資欲望和投資信心。 無品牌、無企業(yè)背景的新公司與普通酒店品牌存在同樣的缺陷，另外，新公司的管理模式、經(jīng)營能力都存在局限性。 普通酒店認可度欠佳 普通酒店品牌實力不夠，經(jīng)營能力有限，投資者接受度不高，對項目銷售反而會造成一定威脅。 縣級城市難以引進品牌酒店管理公司本項目硬件條件雖在某縣具備很強的競爭力，但市場的覆蓋面較小，品牌酒店公司進駐的可能性不大。本項目因規(guī)模局限，無法設置其中部分公共及健康娛樂設施，例如：酒吧、舞廳、游泳池、高爾夫練習場、旅行團專用通道、停車場規(guī)模、庭院和花園等；這些功能設施的盈利能力低，并且區(qū)域市場的消費水平有限，建議諸類功能不設置。為保證項目銷售的順利完成，實現(xiàn)開發(fā)利潤，樹立企業(yè)品牌，且在一定時間內(nèi)不被其他酒店超越，建議酒店客房、大廳按三星級酒店標準裝修，部分功能如餐飲、娛樂、休閑、服務等酒店建議達到四星級標準，酒店整體達到國家三星級酒店評定標準，建議以娛樂、餐飲業(yè)為主要贏利點的特色酒店。 可能性客戶：專業(yè)投資人士專業(yè)投資者區(qū)域忠誠度低，價格較敏感高，注重投資回報率、產(chǎn)品的升值潛力及日后的市場經(jīng)營風險。 可能性客戶：主要是各大工業(yè)園區(qū)企業(yè)的中上層管理干部等企業(yè)中上層管理人員的綜合素質(zhì)及品位較高，也是日后酒店最忠實的客戶群體，這類客戶一般注重身份的尊貴感和產(chǎn)品的附加值。 主要客戶：黨政軍等公務員，醫(yī)院、學校等效益較好的事業(yè)單位員工黨政軍等公務員及醫(yī)院、學校等效益較好的事業(yè)單位員工，區(qū)域忠誠度高，價格敏感度高，風險意識強，注重高額的投資回報率及眼前的實惠，崇尚置業(yè)的成就感、身份的歸屬感等；此類客戶也將是日后酒店的主要消費群體。第三章 項目定位一、項目發(fā)展策略項目按產(chǎn)權(quán)式模式銷售，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)與酒店行業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按酒店行業(yè)模式進行運作；充分考慮某縣酒店市場現(xiàn)狀，創(chuàng)立項目在區(qū)域的競爭力； 以項目周邊的政府機關(guān)的公務員、學校老師、醫(yī)院醫(yī)生作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立項目形象。目前，大部分金融機構(gòu)已取消對產(chǎn)權(quán)式酒店的按揭，若無法獲得銀行支持，將大大增加項目的投資門檻。做為產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店裝修成本須加入開發(fā)成本，因此銷售價格將遠高于區(qū)域住宅市場的價格，價格門檻將使一部分投資者對項目產(chǎn)生心理障礙。因此在項目銷售前期需做大量的專業(yè)工作，充分分析消費者的喜好，緊系項目賣點，從各專業(yè)角度避免市場風險，確保酒店運做成功。酒店本身優(yōu)勢：酒店擴建后將成為某縣規(guī)模最大，檔次最高的星級酒店，賦予投資者身份的尊貴也是項目的主要賣點。品牌優(yōu)勢：心連心集團投資開發(fā)建設。交通發(fā)達，優(yōu)勢明顯。第二章 項目分析一、項目基本技術(shù)經(jīng)濟指標指標功能經(jīng)濟指數(shù)(㎡)總建筑面積()層數(shù)11層（含地下1層）地下停車位約 30個建筑高度39．1米電梯2臺地下一層停車場1896．41層商業(yè)2958．92層商業(yè)3001．43層商業(yè)2902．44層商業(yè)2902．45層9層酒店客房1976．2*510層辦公層1976．2客房總數(shù)量180間其中標準間150間套間30間二、項目SWOT分析◎項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：項目位于某縣鳳凰路與銀杏路的交匯處東南角，是某縣城區(qū)的中心位置。鑒于目前某縣酒店現(xiàn)狀，酒店仍具備較大的市場空間，特別是高級別、高規(guī)格的酒店的發(fā)展?jié)摿Α＝梃b星級酒店在各城市中的經(jīng)營狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)，某縣亦不例外，星級酒店因其舒適的環(huán)境，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務，能夠吸引大量的高端消費群體，營造良好的口碑。星級酒店具備明顯競爭優(yōu)勢某縣目前只有星級酒店一家：長江賓館（兩星），長江賓館也是某縣生意最好的酒店。目前，某縣的餐飲競爭較小，主要原因是餐飲規(guī)模、檔次均不高，少部分上檔次的生意日?；鸨?，如：長江賓館。但娛樂業(yè)仍具備一定的基礎(chǔ)，酒店娛樂業(yè)將引領(lǐng)某縣的娛樂行業(yè)走向正規(guī)化，并向更高檔次發(fā)展。某縣旅游業(yè)的發(fā)展將直接刺激酒店業(yè)的發(fā)展。 旅游資源豐富，酒店市場前景大某縣旅游資源相當豐富，吸引大批本地及本省客戶前來觀光，是酒店業(yè)最主要的消費群體；然而，某縣旅游業(yè)開發(fā)尚處發(fā)展初期，景點推廣力度不夠，目前，旅游人次相對較少，縣內(nèi)流動人口有限，賓館入住率較低。重點賓館調(diào)查： 賓館名稱房間數(shù)量客房價格入住率單雙人間（折后）三人間（折后）長江賓館約50間128元168元約60%瑞鴻山莊約70間128元16198元約65%五洲通賓館約50間128元13168元約60%裕豐賓館擴建后約180間從上表可以看出，某縣酒店的客房數(shù)量都相當少，且入住率普遍不高，客房價格基本統(tǒng)一。某縣可以利用這些地域優(yōu)勢，更好地開發(fā)自己的資源。 可以與周邊地區(qū)旅游資源進行地域組合、優(yōu)勢互補某縣名人眾多，而某市則是偉人的故鄉(xiāng)，二者可以說是同類互補資源，可以聯(lián)合開發(fā)，互相促進。 具有較強的科學性、知識性和教育性彭德懷紀念園可以進行愛國主義教育和革命傳統(tǒng)教育；泉塘子沼氣示范戶，雜交水稻示范基地等景點可以讓游客在美的享受中探求大自然的奧秘，既休閑又增長見識。 名人眾多，文化氣息濃厚某縣人文資源比較突出，名人眾多，有杰出的軍事家彭德懷彭大將軍，有享譽世界的藝術(shù)家齊白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦頤、有一門英豪的黎氏八駿，可謂數(shù)不勝數(shù)。 旅游資源有鮮明的地域特色某縣地處魚米之鄉(xiāng)，在某縣的旅游資源中，具有突出地域特色的一項就是河口—泉塘子的生態(tài)農(nóng)業(yè)，高科技農(nóng)業(yè)示范點，還有水果、仙人掌的種植園，集觀賞和休閑于一體，是某縣旅游中的亮點。而且某縣的旅游資源中休閑特色明顯，觀光產(chǎn)品稍嫌不足。某縣旅游資源分析216。 4個市級文化保護單位 ：胡安國墓、周小舟故居、濂溪書 堂和左宗棠故居；縣級文物保護單位則有5個：硯井、王闿運墓、漢城橋、天妃宮和烏石峰（廟）。 1個全國重點文物保護單位：彭德懷故居；216?？梢钥闯瞿晨h以人文資源為主。某縣主要旅游資源基本類型52種，其中自然旅游資源和人文旅游資源各有16種和36種，：1。住宅均價：1500元/平方米江南名府江南名府屬某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是繼濱江花苑后又一全新的住宅開發(fā)項目；項目本著打造易俗河“新知專屬、自然雅居”的宗旨，以建筑最為自然生態(tài)稀貴專有的尊貴生活為主導的人居領(lǐng)地。、低密度、高綠化率、低層或多層住宅為主。項目占地710畝，約50萬平方米。住宅均價：約1400元/平方米。商鋪均價約4000元/平方米。；商業(yè)街分左右街雙層，首層200多個獨立臨街純商業(yè)街門面；配備各類園林小品及現(xiàn)代化建設環(huán)境配套設施；結(jié)構(gòu)新穎，風格獨特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。濱江商業(yè)街東起銀杏路西至金桂路邊沿，商