【正文】 施較多，主要集中在韶山南路，分布著大量的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小型便利超市、副食品商店、水果店、餐館，但高檔、大型商場(chǎng)極為缺乏。市政機(jī)關(guān)地塊處于省級(jí)行政商務(wù)區(qū)，周邊市政機(jī)關(guān)較多，臨湘府路、芙蓉路分布著大量的市政機(jī)關(guān)，如省政府、天心區(qū)政府等。? 宗地四至：地塊東面臨韶山路，東南向汽車(chē)南站；地塊南面為時(shí)代陽(yáng)光大道、惠之宇大酒店；地塊西面為低檔住宅小區(qū)；地塊北面為低檔住宅小區(qū)；? 地塊一：僅有南面臨路——時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；? 地塊二：南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13地塊 規(guī)劃用途 容積率 建筑密度 建筑限高 綠地率使用權(quán)年限出讓面積（㎡）地塊一 商業(yè) ≦ ﹤35% ﹤100 ﹥35% 40 年 地塊二 商業(yè) ≦ ﹤40% ﹤100 ﹥35% 40 年 備注 臨韶山路留不小于 2022 平方米的廣場(chǎng)用地? 本項(xiàng)目地塊分為兩塊；? 從宗地規(guī)劃用途來(lái)看，本項(xiàng)目當(dāng)前宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 40 年,可變更為綜合用地；? 本項(xiàng)目宗地限高 100 米；宗地分析? 宗地形狀：地塊呈長(zhǎng)方形，整體形狀較規(guī)則；? 宗地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地地勢(shì)北高南低，高差約 20 米；目前地塊內(nèi)部尚有民房、肉食廠(chǎng)宿舍等，有一定的拆遷量；地塊內(nèi)部無(wú)優(yōu)勢(shì)自然資源；本項(xiàng)目宗地分為兩塊，西地塊與東地塊被安置區(qū)分割；? 地塊一：僅有南面臨路——時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊東西長(zhǎng)、南北窄；? 地塊二：南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊臨韶山路面寬，臨時(shí)代陽(yáng)光大道面較窄；宗地評(píng)價(jià)? 地塊內(nèi)部有部分樹(shù)林，但總體上看缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)資源；14? 地塊一南北窄、東西長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的規(guī)劃排布要求較高；? 地塊一居住價(jià)值高，地塊二商業(yè)價(jià)值高。? 杭州－南昌－長(zhǎng)沙－貴陽(yáng)－昆明客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)，連接西南、華中和華東地區(qū)，屬于國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃的“四橫”客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)之一。我省相繼拉通的長(zhǎng)常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不斷提速的京廣鐵路，使長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)圈得以能夠輻射周邊的岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底、株洲、湘潭等地區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)流通一小時(shí)的目的，而作為經(jīng)濟(jì)圈的核心，長(zhǎng)沙將成為它們的市場(chǎng)中心、物流中心、會(huì)展中心和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中心。屆時(shí)，由省會(huì)長(zhǎng)沙到其他市州所在地將非常快捷，包括吉首、懷化、永州等偏遠(yuǎn)地區(qū)在內(nèi)都可在4 個(gè)小時(shí)內(nèi)到達(dá)，實(shí)現(xiàn)省委、省政府提出的 4 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈目標(biāo)。目前已有永州至藍(lán)山、安化至邵陽(yáng)等 6 條高速公路提前開(kāi)工。當(dāng)前，紅星商圈業(yè)態(tài)覆蓋范圍廣，數(shù)個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)涉及到建材、農(nóng)產(chǎn)品、五金以及電器等，但檔次不高，街鋪檔次低，經(jīng)營(yíng)混雜，本項(xiàng)目處于紅星商圈發(fā)展帶上，可借其規(guī)劃之春風(fēng)，對(duì)紅星商圈業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，并以高檔次入市，形成南城高檔商業(yè)代表。重點(diǎn)發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)。省交通廳、省工商局等長(zhǎng)沙廳級(jí)機(jī)關(guān)單位都將陸續(xù)搬遷至此，不僅將大幅加快該區(qū)域市政配套設(shè)施建設(shè)的步伐，還將為該區(qū)域帶來(lái)相當(dāng)可觀的商務(wù)消費(fèi)。本項(xiàng)目位于韶山南路，而該區(qū)域正是長(zhǎng)株潭城市群的核心位置，伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及奧林匹克花園、湘府華城、天城湖光山色等諸多大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，未來(lái)居住人口將大幅增加；同時(shí)，紅星建材交易中心等諸多大型專(zhuān)業(yè)的密集扎堆，消費(fèi)人群與日俱增；此外，作為長(zhǎng)沙與湖南省南部地級(jí)市的交通連接紐帶，汽車(chē)南站本身所帶來(lái)的流動(dòng)人口，都將促使該區(qū)域消費(fèi)人群非?？捎^；因此，本項(xiàng)目處于擁有龐大消費(fèi)群體的重要區(qū)位。湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，2022年開(kāi)園，經(jīng)過(guò) 5 年左右時(shí)間，環(huán)科園年產(chǎn)值可超 200 億元，年稅收超 10 億元。? 項(xiàng)目東靠長(zhǎng)沙最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū)——湖南省森林植物園。? 二環(huán)線(xiàn)與三環(huán)線(xiàn)之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)項(xiàng)目在 2022 年開(kāi)工建設(shè)。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 25249建筑密度 　 40%總建筑面積(平米) 　 152400商業(yè)(平米) 大型購(gòu)物中心 240005臨街鋪面 6000超市 0　 30000酒店(平米) 含裙樓和客房 29000國(guó)際公寓(平米) 　 93400普通住宅(平米) 　 0容積率 西地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 建筑密度 　 %總建筑面積(平米) 　 74400 商業(yè)(平米) 臨街鋪面 5600普通住宅(平米) 18F 28800　 25F 40000容積率 　 綜合指標(biāo)配比情況序號(hào) 建筑形式 建筑面積(平米) 建筑面積比例1 公寓 93400 %2 普通住宅 68800 %3 酒店 29000 %4 商業(yè) 35600 %合計(jì) 226800 %IV. 財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目 方案銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 投資總額（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售稅金及附加（萬(wàn)元） 土地增值稅（萬(wàn)元） 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 所得稅（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 盈余公積（萬(wàn)元） 可分配利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率 %全部投資的投資利稅率 %6自有資金投資利稅率 %資本金凈利潤(rùn)率 % 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 總體1 稅前內(nèi)部收益率 % %2 稅后內(nèi)部收益率 % %3 稅前凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 574794 稅后凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 303915 盈虧平衡銷(xiāo)售率 % %V. 結(jié)論及建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。? 本項(xiàng)目適合開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，且有有較好的市場(chǎng)前景。裕天地產(chǎn)豐富的開(kāi)發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)、雄厚的社會(huì)資源，都將使本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。報(bào)告相關(guān)計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。 報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。裕 天 項(xiàng) 目可行性分析報(bào)告2022．121【項(xiàng)目總論】 ...........................................................................................................................................3I. 報(bào)告說(shuō)明 ...................................................................4II. 總體評(píng)價(jià) .................................................................4III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................4IV. 財(cái)務(wù)指標(biāo) .................................................................5V. 結(jié)論及建議 .................................................................6第一部分 項(xiàng)目分析 ...............................................................................................................................7一、宗地區(qū)位 ...................................................................7本項(xiàng)目宗地位置 .........................................................................................................................7本項(xiàng)目城市屬性 .........................................................................................................................7本項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩?.........................................................................................................................9二、宗地現(xiàn)狀 ..................................................................12四至分析 ...................................................................................................................................12技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...........................................................................................................................12宗地分析 ...................................................................................................................................13宗地評(píng)價(jià) ...................................................................................................................................13三、宗地市政配套 ..............................................................14市政機(jī)關(guān) ...................................................................................................................................14金融設(shè)施 ...................................................................................................................................14商業(yè)設(shè)施 ...................................................................................................................................15教育設(shè)施 ...................................................................................................................................15醫(yī)療設(shè)施 ...................................................................................................................................16娛樂(lè)休閑設(shè)施 ...........................................................................................................................16交通設(shè)施 ...................................................................................................................................16其他配套設(shè)施 ...........................................................................................................................17四、宗地交通分析 ..............................................................17宗地與外界連接道路 ...............................................................................................................17宗地內(nèi)部交通條件 ..........................................................