【正文】 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般住宅的水平，例如在力旺 ?弗朗明歌購買一套聯(lián)排別墅，總房款大約需要 172— 260 萬元，一套雙拼別墅大約需要 388— 480萬元 /棟。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 25 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，長春共有別墅樓盤 25個，其中在售 21 個 ， 絕大多數(shù)別墅集聚在凈月開發(fā)區(qū)，有 16個之多，占整個別墅市場的 64%，僅在售項目就有 13個，占在售別墅市場的 65%。而以這個區(qū)域為中心的居住氛圍和商業(yè)氛圍發(fā)展也頗為迅速，首先是高校周邊的居住氛圍乃至整個凈月的居住人口的快速增加，都讓凈月一改前幾年人煙稀少的狀況，而居住者 數(shù)量的增多直接帶動的就是商業(yè)的大跨度繁榮。 小結(jié) 凈月區(qū)自理條件優(yōu)越、自然景觀較好，文化氛圍較濃，未來開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)適合高端產(chǎn)品，是長春高端產(chǎn)品及富貴階層第一居所 和投資 的首選之地。堅持“一主 三輔”的產(chǎn)業(yè)方向，實施“園區(qū)帶動”發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量主攻具有牽引 性和輻射力的龍頭企業(yè)，拓展上下游產(chǎn)業(yè)空間，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，打造面向東北亞、服務(wù)“長吉圖”的新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 24 發(fā)展規(guī)劃 在 2020 年 1 月 20 日召開的長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2020 年全區(qū)工作會議上，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會主任管樹森 對未來五年的凈月作了遠(yuǎn)景規(guī)劃。展區(qū)寬敞明亮，主要反映了中國汽車的搖籃－長春，再現(xiàn)了長春汽車發(fā)展的每一個過程：從第一輛 “ 解放牌 ” 卡車開始，從東風(fēng)到紅旗，從解放 CA10 到 80 年代末卡車，長春汽車工業(yè)由最初的摸索階段到現(xiàn)在的繁榮發(fā)展都在這里生動體現(xiàn)，展品中還有部分美國、前蘇聯(lián) 40－ 50 年代的老爺車。 （ 7） 富奧汽車展覽館項目 該項目由華商集團(tuán)投資興建，占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，總投資 2350 萬元人民幣，主要建設(shè)汽車展覽館，已經(jīng)投入使用。長春吉實益田置業(yè)有限公司成立于 2020 年 3月，由印尼慕利亞集團(tuán)和深圳益田集團(tuán)共同投資組建。 （ 5） 中海地產(chǎn)項目 該項目由中海集團(tuán)投資興建，共分為三個組團(tuán)，水岸春城為西班牙風(fēng)格，萊茵東郡為德國風(fēng)格，水岸馨都為蘇格蘭風(fēng)格，總占地 92 萬平方米，總建筑面積98萬平方米，總投資 30 億元人民幣，主要建設(shè)高檔住宅及會所。 （ 4） 力旺 弗朗明歌項目 該項目由吉林省盛榮房地產(chǎn)有限公司投資興建，由美國 HPA公司設(shè)計，地中海建筑風(fēng)格。 （ 3） 華業(yè) 玫瑰谷項目 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 22 該項目由深圳華業(yè)集團(tuán)投資興建，由澳大利亞五合國際設(shè)計公司設(shè)計，現(xiàn)代田園建筑風(fēng)格。 （ 2） 萬科 蘭喬圣菲項目 該項目由萬科集團(tuán)投資興建，別墅由美國 JDWA 規(guī)劃設(shè)計所設(shè)計，多層住宅由深圳雅尚設(shè)計有限公司設(shè)計，西班牙及美國加洲相結(jié)合的建筑風(fēng)格。 （ 長春著名景點：凈月潭 ） （ 長春著名景點：長影世紀(jì)城 ） 重點項目介紹 （ 1） 和記黃埔 御翠園項目 該項目由和記黃埔地產(chǎn)有限公司投資興建，香港 LCK設(shè)計公 司，歐式建筑風(fēng)格，占地 92 萬平方米，建筑面積 42萬平方米，總投資 21億元人民幣。各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均好于年初預(yù)期，創(chuàng)歷史最好水平。投資吸引力不斷增強(qiáng)，區(qū)域整體價值迅速提升，成為海內(nèi)外投資商關(guān)注的焦點和投資的熱點。開發(fā)區(qū)三面臨水、四面環(huán)林，區(qū)域內(nèi)林水總面積 243 平方公里。區(qū)內(nèi)包括國家 “AAAA” 級風(fēng)景名勝區(qū) —— 凈月潭國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、亞洲最大的人工林場 —— 凈月潭國家森林公園、吉林省凈月潭旅游度假區(qū)。目前，凈月別墅項目已經(jīng)超過 10 家，占長春別墅市場供給量的 70%以上。 良好的文化氛圍， 為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較為理想的文化氛圍。 該區(qū)域西北側(cè)為開發(fā)區(qū)新建的文化園區(qū)，有東北師范大學(xué)凈月校區(qū)、吉林公安高等?？茖W(xué)校、長春中醫(yī)學(xué)院等高校組成。 凈月開發(fā)區(qū) 距長春 火車 站 16 公里， 距市中心人民廣場 14公里 ， 距長春國際機(jī)場 23 公里 ， 有長大、長伊、長四、長吉四條公路 途徑該區(qū) ，郊區(qū) 102 路、 120路小公共汽車及 160 路公交車臨區(qū)而過，城市輕軌 已于 2020 年底開通。市場表現(xiàn)為成交量的增 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 19 速將進(jìn)一步放緩，但隨著市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、購房需求的增加，將推進(jìn)市場去化速度，但同樣激烈的市場競爭不可避免，這就要求各開發(fā)商把握市場機(jī)會，提高產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避同質(zhì)化 競爭，進(jìn)而推動長春房地產(chǎn)市場的良性健康快速發(fā)展。在 2020年市場持幣觀望后， 2020年市場剛性需求釋放的催動下，市場抗風(fēng)險能力增強(qiáng)。 展會經(jīng)濟(jì)促進(jìn)商品房的成交，其成交均價也達(dá)到了本年度較高水平。 2020年 112月的成交均價在 10月達(dá)到最高點，為 4860元 /㎡，之后有所回落，但依舊高于上半年其它月份。整體來看，從價格走勢圖可以看到成 交均價上半年漲幅較小，下半年成交均價普遍較高，維持在 4400元 /㎡以上。 圖 長春 市 2020年 112月商品住宅成交各面積段占比情況 ? 2020年 112月商品住宅成交均價 4460元 /㎡ 2020年 112月商品住宅成交均價 4460元 /㎡，同比增長 %。供應(yīng)結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了成交戶型的情況。大面積段產(chǎn)品在長春市場仍有一定需求。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前中小戶型仍是主流產(chǎn)品。 60㎡以下面積段成交 12365套，占比 20%。 表： 2020 年 112 月長春市區(qū)域商品住宅成交面積排行榜 排序 區(qū)域 成交 面積 （萬㎡） 成交 套數(shù)（ 套 ） 成交 金額（ 億元 ） 成交均價 （元 /㎡） 1 綠園 9602 3750 2 寬城 10910 3380 3 南關(guān) 8126 5440 4 高新 7065 4730 5 經(jīng)開 8234 3960 6 二道 7838 4180 7 凈月 3731 5960 8 朝陽 5031 5680 9 汽貿(mào) 3428 3710 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020年商品住宅成 交套數(shù)以中小戶型為主， 6090㎡占比 % 2020年 112月商品住宅成交量中占比最大的為 6090㎡面積段，成交 20617套，占比 %；其次為 90120㎡面積段。凈月區(qū)成交量也接近 60 萬㎡，達(dá)到 萬㎡，占比 %。 圖 009年 112月商品住宅成交面積與套數(shù)走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020年商品住宅成交面積綠園區(qū)穩(wěn)居首位 2020 年 112 月綠園區(qū)住宅成交量為 萬㎡，位于各區(qū)域之首，占比 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 17 %；其次成交量較多的為寬城區(qū)，總成交量為 萬㎡，占比 14%；綠園、寬城推案量較大，并且銷售價格相對較低，且屬于老城區(qū)鄰近中心城區(qū)，交通便利，進(jìn)而拉動了這兩個區(qū)域的成 交量。進(jìn)入下半年后，傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季出現(xiàn)。 1月份受春節(jié)假期影響成交量最少，僅為 ㎡。同比分別增長了 69%、 %、 90%和 %。進(jìn)入 10 月份后，新增供應(yīng)開始一路下滑，而 1112 月份又值長春市傳統(tǒng)的“冬歇期”，新增供應(yīng)量環(huán)比仍大幅度下跌。 其中， 8月份達(dá)到了全年供應(yīng)峰值，進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”后，供應(yīng)量逐月減少。從各月走勢來看，前兩個月受到年關(guān)、春節(jié)影響住宅上市量最少，新增供應(yīng)上市多集中于 9 這四個月 。 商品房市場概況 ? 2020年商品住宅市場供不應(yīng)求，全年 供 求比為 1： 2020 年 112 月，商品住宅新增供應(yīng)量為 萬㎡，新增供應(yīng)套數(shù) 31869套。2020年土地成交均價約為 /㎡，環(huán)比上升 %，樓面地價約為 元 /㎡，環(huán)比上升 %。從 2020 年各區(qū)成交土地來看，成交土地總量最大的是二道區(qū)和凈月區(qū)，分別成交土地面積為 萬㎡和 萬㎡，占全市土地成交總量的 %和 %；其次是南關(guān)區(qū)和朝陽區(qū)，分別成交土地面積為 和 萬㎡，分別占全市土地成 交總量的 %和 %，這四個區(qū)的成交量占全市成交量的 %。綠園、高新區(qū)經(jīng)過 07 年的放量，需要一定的消化周期，近兩年土地出讓量較少。 2020 年長春市土地供應(yīng)的熱點區(qū)域仍然是南城，主要是市政府的南遷、南部新城的帶動，還有凈月旅游開發(fā)區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境和良好的人文氣息，使得該區(qū)域的土地受品牌開發(fā)商的青睞。 2020 年長春土地市場相對 2020 年較活躍，成交量同比上升 %，完成計劃量的 %，成交均價和樓面地價均創(chuàng)歷年新高。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 13 圖 長春市歷年房地產(chǎn) 建設(shè)指標(biāo) 情況走勢圖 3． 2 房地產(chǎn)市場 3． 2． 1 土地市場概況 截至 2020 年 12月底，全市經(jīng)營性土地供應(yīng)量同比小幅下降，共推出國有經(jīng)營性建設(shè)用地 60宗，用地總面積 萬㎡，其中商住用地 萬㎡，商業(yè)用地 萬㎡；工業(yè)用地供應(yīng)量同比大幅下降，推出工業(yè)用地 68 宗，面積 萬㎡。商品房新開工面積 萬㎡，同比增長 24%。 2020 年 18月，商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %。商品房銷售額 199 億元，同比增長 %。商品房竣工面積 萬㎡，同比下降 %。 不難判斷 ， 長春 市房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模仍處在合理的增長空間。 據(jù)統(tǒng)計：2020 年 1— 8 月 份， 長春 市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，其中 :住宅開發(fā)投資 億元，同比增長 %； 同時， 從房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)分析，住宅開發(fā)投資的增長加大了住房市場的有效供給，對滿足市場不斷增長的住房需求起到了積極作用。 ? 凈月組團(tuán)南區(qū)：建設(shè)配套齊全、設(shè)施先進(jìn)、自然和諧、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城區(qū)。 ? 西部客站發(fā)展區(qū)： 建設(shè)以城市西部客運站場服務(wù)和產(chǎn)業(yè)配套為主的多功能新區(qū)。 ? 西南部產(chǎn)業(yè)新區(qū)： 建設(shè)成具有國際影響力的汽車產(chǎn)業(yè)集中區(qū) ? 東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)： 建設(shè)包括玉米加工為主導(dǎo)的農(nóng)產(chǎn)品加工及其下游產(chǎn)業(yè)、安龍產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流、空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 “ 多組團(tuán) ”是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式 ■長春未來城市主要發(fā)展方向為東南，以凈月組團(tuán)為代表的南部生態(tài)新城建設(shè)將是長春發(fā)展城市新中心的重點 ， 凈月是唯一的生態(tài)居住板塊 ，是中高檔人群的主要導(dǎo)入?yún)^(qū) 。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 9 截止 2020 年 5月，長春地區(qū)總?cè)丝? 萬，六大主城區(qū)、四大 開發(fā)區(qū) 總?cè)丝? 萬（四環(huán)路以內(nèi)）， 其中三環(huán)以內(nèi)戶籍人口 368 萬 ， 外來 和 流動人口約為 120 萬。隨著長春市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將為居民創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機(jī)會，在未來幾年里，長春市的發(fā)展水平還將以較高的速度持續(xù)發(fā)展。 收入增長 也極大地 促進(jìn)消費水平的提高。 圖 長春市 歷年人均可支配收入與人均消費支出 示意圖 2020 年長春市城市居民年人均可支配收入較上年增加 1274 元。在2020 年之前固定資產(chǎn)投資增長比較緩慢，保持在 400 億元左右。外貿(mào)依存度為 %，比上年下降 個百分點。外商投資企業(yè)出口 億美元，增長 %。其中，進(jìn)口 億美元，增長 %；出口 億美元，增長 9%。 長春市近幾年來的加工制造業(yè)發(fā)展較快，也帶動了整個城市的經(jīng)濟(jì)增長，百萬輛汽車、 300 萬噸化工醇、 1000 輛動車組等重大擴(kuò)能項目順利實施；農(nóng)業(yè)農(nóng)村、城市建設(shè)、改善民生、安全建設(shè)等各項工作順利推進(jìn) ，重點實施鐵路、公路、機(jī)場、水利、電力、生態(tài)環(huán)保、城市公共設(shè)施、民生八大工程，從而帶動全市未來的經(jīng)濟(jì)增長，使城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又增添一個新的增長點。 圖 長春市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況示意圖 2020 年，長春市的三大產(chǎn)業(yè)仍然是第二產(chǎn)業(yè)超過第一、第三產(chǎn)業(yè)，高達(dá) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 7 億元，同比增長 25%。 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展 圖 長春市 GDP 總量走勢圖 長春市 2020 年 19 月實現(xiàn)全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 1994 億元，前三季度GDP 增長率為 %。 長春凈月開發(fā)區(qū)