【正文】 月潭明珠花園項目可行性研究報告 6 長春素有“ 汽車城 ”、“ 電影城 ”、“光電之城”“科技文化城”、“大學(xué)之城”、“森林城”、“雕塑城”的美譽，是中國汽車、 電影 、 光學(xué) 、 生物制藥 、軌道客車等行業(yè)的發(fā)源地。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 5 城市概 況 長春，吉林省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化和交通 中心，中國最大的 汽車 工業(yè)城市，中國 建成區(qū) 面積和建成區(qū)人口第九大城市，東北地區(qū)中部最大的中心城市， 位于 中國東北腹地區(qū)域 ,地處 東北平原 中央，西北與白城市毗鄰，西南與四平市相連，東南與吉林市相依，東北同黑龍 江省接壤。公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。 初步計劃： 2020 年我司擬支付的對價款共 5億元，其余 在 2020 年支付。 各地塊信息如下： 土地編號 占地面積 （平方米） 土地使用性質(zhì) 土地使用權(quán)人 土地證取得時間 地價 （萬元） 契稅 （萬元） 1644 302020 住宅 長春高力置業(yè)有限公司 2020 年 12 月 28 日 16311 2154 1644 33557 商服 2020 年 12 月 28 日 020361 202065 商服 長春東方聯(lián)合置業(yè)公司 2020 年 4 月 25 日 26610 020362 32085 商服 2020 年 4 月 25 日 020362 288766 住宅 2020 年 4 月 25 日 合 計 857687 —— —— —— 42921 2154 收購主體、交易方式和 付款 安排 通過在境內(nèi)收購目標(biāo)公司 51%股權(quán)的方式獲取本項目 。 （注：目標(biāo)公司可提供約 45075 萬元的土地成本發(fā)票） 截止 2020 年 2月 28 日，長春 高力置業(yè) 有限公司 共獲取 3塊土地， 5 個土地證 ，占地面積共計 857,687 平方米 。 f. 燃?xì)猓阂阎良t線外； g. 電信：已至紅線外； h. 熱力：已至紅線外； ⑶ 場地 宗地 僅有約 15戶居民尚未拆遷，可快速實現(xiàn)凈地。 ⑵ 管線 a. 污水：已至紅線外； b. 雨水：已至紅線外； c. 自來水：已至 紅線外； d. 中水：需自行建設(shè)中水回用設(shè)施或按 長春 市環(huán)保局繳費辦理異地建設(shè)。 前期市政狀況 ⑴ 道路 項目周邊東西向道路主要有 丁二十二路 ， 南北向主要道路為 凈月大街、長雙公路 。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 3 承諾交地狀況和交 地時間 （ 1）土地現(xiàn)狀 截止到 2020 年 3 月 15 日， 1號地塊內(nèi)有 4戶未拆遷（其中 3戶無證） ； 2號、 4號地塊內(nèi)有 11戶未拆遷（其中 3戶無證） ； （ 2）土地交付預(yù)估 長春市土地儲備中心與凈月區(qū)管委會承諾在 2020 年 4月底前凈地交付。 土地現(xiàn)狀與交地條件 宗地現(xiàn)狀 宗地 內(nèi)：有約 10 處未動遷的 農(nóng)家小院 和兩排高力項目部臨時辦公房 ，現(xiàn)狀為平 房 、 林地 、果園 和荒地，宗地四至用圍擋圍隔，項目東南角為原始森林。 具體指標(biāo)如下： 表 11 項目規(guī)劃指標(biāo) 地塊編號 用地性質(zhì) 用地面積（ m2) 容積率 土地年限 020361 商業(yè)服務(wù)業(yè) ≤ 40年 020362 住宅 用地 、商服 ≤ 50年 1644 住宅 用地 、商服 ≤ 50年 小計 —— ≤ —— 特別說明： ? 上海協(xié)捷建筑設(shè)計事務(wù)所于 2020 年 1 月提交了一份《項目總體規(guī)劃設(shè)計方案》），將容積率做足，據(jù)此統(tǒng)計，該項目的總建筑面積為 ； ? 根據(jù)長春 凈月經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃局 于 2020 年 1月 23日 對目標(biāo)公司提交的規(guī)劃設(shè)計方案的書面報批意見，該項目三塊土地的容積率均不得低于 。 其中： 1 號地塊為商業(yè)用地， 2 號、 4 號地塊為商住用地 。 圖 項目區(qū)位圖 宗地四至：東至 凈月大街，南至規(guī)劃凈月甲一路，西至規(guī)劃路，北至丁二十二路。區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，市政設(shè)施完善，交通條件便捷，是長春乃至吉林省 一個集 生態(tài)涵養(yǎng)、文化休閑、高尚宜居、高端產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)型現(xiàn)代新城 和 高端物業(yè)聚集區(qū)域。 長春凈月 開發(fā) 區(qū) 月潭明珠花園 項目 可行性研究報告 東北區(qū)域事業(yè)部 2020 年 5 月 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 I 目 錄 1．項目概況 ............................................1 地理位置 .................................................... 1 規(guī)劃指標(biāo) .................................................... 2 土地現(xiàn)狀與交地條件 .......................................... 2 項目背景 .................................................... 4 ................................. 5 城市概況 .................................................... 5 經(jīng)濟發(fā)展 .................................................... 6 城市規(guī)劃 .................................................... 9 ........................... 12 房地產(chǎn)行業(yè) ................................................. 12 房地產(chǎn)市場 ................................................. 13 ................................ 19 凈月區(qū)概況 ................................................. 19 社會經(jīng)濟 ................................................... 20 重點項目介紹 ............................................... 21 發(fā)展規(guī)劃 ................................................... 21 小結(jié) ....................................................... 24 5. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .............................. 24 市場整體特征 ............................................... 24 區(qū)域總體市場走勢 ........................................... 25 區(qū)域土地出讓市場概述 ??????????????????? 25 區(qū)域市場在售項目概述（含別墅與商鋪等產(chǎn)品 ） ................. 27 典型項目介紹 ............................................... 29 6. 項目開發(fā)經(jīng)營計劃 ............................... 35 說明 ....................................................... 35 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 II 開發(fā)策略和開發(fā)順序 ......................................... 35 項目產(chǎn)品建議 ............................................... 36 成本控制策略 ............................................... 37 初步規(guī)劃設(shè)計方案 ........................................... 37 經(jīng)營銷售計劃 ............................................... 41 重要節(jié)點安排 ............................................... 43 7 項目投資收益分析 ................................ 44 測算假設(shè)條件 ............................................... 44 成本控制 ................................................... 44 項目 融資計劃 ............................................... 46 項目經(jīng)濟效益分析 ........................................... 46 項目整體經(jīng)濟效益分析評價 ................................... 52 無 抵稅發(fā)票條件下的整體效益評價 ............................. 52 .................................. 53 風(fēng)險評 估及對策 ............................................. 53 地塊 SWOT 分析 .............................................. 56 結(jié)論與建議 ................................................. 58 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 1 1．項目概況 地理位置 本 項目 行政隸屬于長春凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ， 位于長春凈月潭國家森林公園的西側(cè)，北側(cè)為長影世紀(jì)城和長春輕軌一號線始發(fā)站，西側(cè)為在建的保利歌劇院與吉林省三館（文化館、展覽館、科技館）。 本項目距長春市人民政府所在地約 9公里，距凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會約 公里， 距長春市人民廣場中心商圈約 15公里， 距長春火車站約 20 公里， 距離長春龍嘉機場約 25公里，距長春凈月潭國家森林公園正門入口處約 公里。 圖 項目 四至圖 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 2 規(guī)劃指標(biāo) 本項目包含三個地塊，分別為凈月 020361號 地塊、凈月 020362號 地塊、凈月 1644 號 地塊。規(guī)劃 限高 18米。 但按照長春操作的慣例，該項目報批 的容積率完全可行，需目標(biāo)公司 協(xié)助報批 ； ? 通過對 凈月區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品的市場調(diào)研，及對 不同容積率下產(chǎn)品組合的投資收益測算 ，綜合 得出：商業(yè)部分的容 積率為 、住宅部分的容積率為 時，項目品質(zhì)才能達(dá)到最佳化，項目利潤方可實現(xiàn)最大化；據(jù)此統(tǒng)計：該項目的規(guī)劃總建筑面積 720705 ㎡ ， 可售面積 718800 ㎡， 其中：住宅部分 477300㎡ ，商業(yè)部分 241500 ㎡ 。 地塊內(nèi)部地形呈南北高、中間低 、東邊高、西邊低， 最大高差約 米。 由 凈月區(qū)管委會 拆遷完畢后交地，交地責(zé)任人為 凈月區(qū)管委會 。另外， 勁松街和凈月甲一路 為規(guī)劃道路，動工 修建時間待定 。 e. 電力：按 長春 市電業(yè)局規(guī)定地埋線纜按建筑面積收取配套費。 ⑷ 風(fēng)險 無