【正文】 具體推盤節(jié)奏如下： 一期 二期 三期 四期 五期 推量計(jì)劃 m2居住 5萬 m2商業(yè) 10萬 m2居住 10萬 m2居住 10萬 m2居住 5萬 m2商業(yè) m2居住 m2商業(yè) 銷售周期 2020年 9月至2020年 10月 2020年 9月至2020年 10月 2020年 9月至 2020年 10月 2020年 9月至2020年 12月 2020年 9月至2017年 8月 售價(jià)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目整體均價(jià) 12430 元 /m2，其中： 居住 —— 雙拼組團(tuán)（少量獨(dú)棟）： 18000/ m2 合院別墅組團(tuán)（聯(lián)排）： 14000/ m2 平層官邸組團(tuán) : 10000/ m2 商業(yè) —— 銷售均價(jià)暫按 10000 元 / m2 （備注：本報(bào)告中測(cè)算部分的售價(jià)，均按照項(xiàng)目整體均價(jià)測(cè)算，暫未按動(dòng)態(tài)售價(jià)列 示。 進(jìn)度安排 項(xiàng)目整體銷售周期為 72個(gè)月，分五期銷售。 獨(dú)棟 /雙拼別墅面積 5萬平米 ，銷售周期 約 5年 。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 ○別墅社區(qū)：集中展示地中海風(fēng)情，原味歐洲，風(fēng)景小城 ，以獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排為主 ○藝術(shù)家街區(qū)：摒棄傳統(tǒng) “兵營式”排列，展示開放性、流動(dòng)性、不拘一格的街區(qū)內(nèi)涵 ○開放式主題購物廣場(chǎng)：由 SOHO、 LOFT 以及主題商業(yè)廣場(chǎng)構(gòu)成（主題商業(yè)廣場(chǎng)包括一個(gè) 3000 ㎡左右的生活超市） ○假日商街：由 特色餐飲、特色旅游 及歐洲傳統(tǒng)街鋪組成 。 景觀設(shè)計(jì)注重親近性的景觀設(shè)計(jì)，減少大面積的集中景觀設(shè)置，更多采用組團(tuán)的景觀規(guī)劃，讓景觀不止用于欣賞，更是可以觸摸和親近的。 充分汲取地中海文化特色及歐洲小鎮(zhèn)文化特色，通過空間景觀規(guī)劃來營造融入地中海風(fēng)情的別墅社區(qū)；將地中海文化進(jìn)行到底，從規(guī)劃、景觀、建筑、配套到每個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)歐洲小鎮(zhèn)的 文化特點(diǎn)。 設(shè)計(jì)方案分析 依據(jù)原味歐洲風(fēng)景小城的項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及項(xiàng)目控規(guī)要求，結(jié)合長春凈月區(qū)特有的人文環(huán)境及項(xiàng)目基地具有的坡地與河谷的特點(diǎn)，將 本項(xiàng)目規(guī)劃為具有地中海風(fēng)情的高檔別墅社區(qū)； 努力創(chuàng)造具有“西班牙的熱情奔放、法國的浪漫風(fēng)情、意大利的人文藝術(shù)”的社區(qū)內(nèi)涵；營造出一個(gè)“可以呼吸到人文浪漫氣息”的歐洲小城。（注：會(huì) 所、物業(yè)用房 、 車庫 、車位 等，暫未做考慮） 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 本項(xiàng)目地塊為典型的丘陵地貌，總的地勢(shì)為南北高，中間低，最高點(diǎn)在用地東南側(cè)，高程 米，最低點(diǎn)位于用地西側(cè)排洪渠位置，高程 米，最大高差約 米，用地大部分為緩坡，局部較為陡峭。對(duì)成本數(shù)據(jù)的進(jìn)行積累分析，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā) 提供參考。 施工階段 加強(qiáng)施工圖審核力度，避免重復(fù)施工帶來浪費(fèi)，加強(qiáng)施工過程管理，盡量減少設(shè)計(jì)變更、工程洽商的發(fā)生，對(duì)目標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和復(fù)核，做到成本控制心中有數(shù)，依據(jù)合同，合理支付工程款。同時(shí)優(yōu)化各類產(chǎn)品的配比和頂級(jí)會(huì)所等，另外在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確各專業(yè)的 常用材料、做法等。在施工圖設(shè)計(jì)階段，推行限額設(shè)計(jì)。 另：在本報(bào)告中，車位和車庫部分的 面積約 270830 平米 ， 該部分 未單獨(dú)定價(jià)， 納入項(xiàng)目的整體出 售面積 和售價(jià) 中予以測(cè)算 。其中： 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 ? 獨(dú)棟與雙拼別墅組團(tuán) ，面積區(qū)間為 280320平米（贈(zèng)送 3050平米） ，占 % ? 合院與聯(lián)排別墅組團(tuán) ，面積區(qū)間為 220250平米（贈(zèng)送 3050平米） ，占 % ? 平層官邸 組團(tuán)： 8090平米約 60%； 120140 平米約 40%， 占 19% ? 商業(yè)類物業(yè) —— 本商業(yè)地塊作為獨(dú)立組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，整體定位為歐洲風(fēng)情購物小鎮(zhèn)，由假日風(fēng)情商街、藝術(shù)家街區(qū)、商務(wù)花園、購物廣場(chǎng)、酒店式公寓街區(qū)組成。 建設(shè)周期： 64 個(gè)月 從 2020 年 4 月初至 2020 年 7 月底。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 6. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 說明 鑒于該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、 地塊條件較好，具備打造 高品質(zhì)低密度產(chǎn)品 的特性， 樹立 長春 豪宅 新 標(biāo)桿 ， 確立遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在長春的品牌認(rèn)知度和市場(chǎng)影響力；同時(shí)， 通過產(chǎn)品差異化和滾動(dòng)開發(fā)策略，盡量加快周轉(zhuǎn)，縮短收益變現(xiàn)周期，提高投資收益率。 ⑹ 成交情況 截止 2020年 12月 31日，項(xiàng)目整體共完成銷售總額 111453萬元，別 墅住宅成交均價(jià) 7918元 /㎡ 。 ⑸ 推案情況 截止 2020年 12月，項(xiàng)目一期已經(jīng)全部推出，共套數(shù) 659套，面積 134， 264㎡。 項(xiàng)目的雙拼 和聯(lián)排別墅產(chǎn)品具有較高附加值， ， 臥， ，并擁有私家精裝庭院。 ⑷ 戶型分析 中信城以別墅房源占較大比重，普遍采用大面積舒適性戶型設(shè)計(jì)，打造長春 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 市高端居住區(qū)域。中信城高端居住區(qū)以 公園建筑 為理念，由拉斐莊園獨(dú)棟別墅，普羅旺斯聯(lián)排和疊加別墅及德芳斯花園洋房共同演繹濃郁的法式風(fēng)情，是長春規(guī)模最大的生態(tài)公園城。 ⑵ 小區(qū)規(guī)劃 中信城分四期進(jìn)行開發(fā)，目前在售的為一期和二期，一期由 12棟 67層多層、60棟獨(dú)棟別墅、 3棟疊加別墅、 22棟聯(lián)排別墅組成；二期 21棟 811層小高層、 6棟 56層多層、 13棟雙拼別墅、 14棟聯(lián)排別墅組成，共 2169戶。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資約 82億元，包括住宅、農(nóng)博園、大型商業(yè)區(qū)的建設(shè)，計(jì)劃分四期開發(fā)， 目前正在進(jìn)行 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 二期的開發(fā)銷售，項(xiàng)目將于 2020年 9月底全部竣工完成。 ⑺ 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于長春市凈月區(qū)，自然風(fēng)景怡人，景觀資源豐富，屬長春市高端項(xiàng)目集聚區(qū)； ? 萬科國內(nèi)知名品牌，在長春市也成功開發(fā)過若干高端項(xiàng)目，開發(fā)質(zhì)量和品牌知名度得到消費(fèi)者認(rèn)可； ? 產(chǎn) 品創(chuàng)新設(shè)計(jì)，技術(shù)創(chuàng)新革命，在長春絕無僅有； ? 贈(zèng)送地下雙車位，提升項(xiàng)目附加值； ? 園林融匯世界美學(xué)經(jīng)典的圣達(dá)菲風(fēng)情，打造國際級(jí)綠化園林標(biāo)準(zhǔn)； ? 西班牙、地中海、南加州等多種建筑風(fēng)格，突出項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)居住生活。截止2020年年底累計(jì)推案 191套，推案面積 30773㎡，推案量達(dá)到總量的 71%。 優(yōu)： 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 贈(zèng)送 3米層高近 70平地下室雙車位； 負(fù)首層中空陽光花園，獨(dú)享私家花園； 主臥室獨(dú)立雙采光面豪華衛(wèi)生間，私密性和尊寵性的體現(xiàn)。 ⑷ 戶型分析 萬科潭溪?jiǎng)e墅由 184套聯(lián)排別墅和 1棟 85套小高層組成。所以，其地下室完全沒有 “ 地下 ” 的感覺。多種風(fēng)格組合的建筑在色彩上注重氣氛的營造和特殊風(fēng)格的展現(xiàn)；設(shè)計(jì)上突出 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 審美的需求和居者精神層面的滿足，建筑美觀與實(shí)用性并重。地下雙車庫約 70 ㎡的贈(zèng)送空間，為整體產(chǎn)品帶來更多的附加價(jià)值，也使產(chǎn)品的使用率達(dá)到更高。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 萬科潭溪?jiǎng)e墅景觀實(shí)景圖 采用地下組團(tuán)停車方式，一個(gè)地下停車場(chǎng)服務(wù)四棟單元?jiǎng)e墅建筑，為人行道和綠地留下更多的空間。落葉闊葉喬木、常綠樹、花灌木、藤本、地被、花卉、草坪繪成的七重綠化景觀。主入口林溪道，旱溪臺(tái)地園、藍(lán)溪谷、林地公園及浣花廣場(chǎng)構(gòu)成的五大闊景空間依園而立。潭溪?jiǎng)e墅依據(jù)宗地的自然地勢(shì)，融匯世界美學(xué)經(jīng)典的圣達(dá)菲風(fēng)情，引入了 “ 三級(jí)綠地 ” 、 “ 五大綠化闊景空間 ” 、 “ 七重綠化景觀 ” ，使景觀的理念融入國際風(fēng)格的同時(shí)，也融入多重景觀理念。項(xiàng)目分組團(tuán)開發(fā)，現(xiàn)已經(jīng)于 2020年 6月 8日正式開盤銷售 。美邑 20 3/1 243 85% 復(fù)地哥德堡森林 66 5/1 900 80% 御翠園 45/1 2020 100% 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 區(qū)域內(nèi)競品的 價(jià)格情況 區(qū)域內(nèi)競品的產(chǎn)品類型 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的基本情況 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 典型項(xiàng)目介紹 萬科潭溪?jiǎng)e墅 ⑴ 基本資料 項(xiàng)目是由萬科集團(tuán)在長春市開發(fā)的第二個(gè)別墅項(xiàng)目，位于凈月潭西部區(qū)域，北至柳鶯東路，西至紅梅街，總占地約 ㎡。潭溪?jiǎng)e墅 6 3/3 269 70% 東方之珠具體明細(xì)如下： 項(xiàng)目地址 受讓方 樓板價(jià)(元 /㎡ ) 總用地面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 容積 率 櫻花街東、丁二十二路南、櫻花東街西、規(guī)劃甲 一路北 龍創(chuàng)地產(chǎn) 4,508 135028 聚業(yè)大街東、丙三十二路南、梧桐街西、規(guī)劃甲 1 路北 華瀚集團(tuán) 1,116 204331 凈月大街東、金河南街南、空地西、空地以北 長春萬潤房地產(chǎn) 1,524 399715 479658 長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)臨河街以東、規(guī)劃云一路以南、世三路以西、云友路以北 保利地產(chǎn) 2,012 168069 長春市凈月區(qū)臨河街以東、世二路以南、云一路以西、世三路以北 長春金逸房地產(chǎn) 1,278 98630 147945 勁松街東、滿天星路南、輕軌車場(chǎng)西、柳鶯東路北 吉林盛嘉地產(chǎn) 271 57798 凈乙四路以東、博學(xué)路以南、凈乙五路以西、丙二路以北 長春兆基地產(chǎn) 761 339097 世二路以東 ,世禹路以南 ,云一路以西 ,空地以北 長春順達(dá)地產(chǎn) 1,062 78445 125512 臨河街以東，世二路以南，云一路以西，世三路以北 —— —— 83609 臨河街以東，世二路以南，云一路以西 ，世三路以北 —— —— 25480 38220 凈月大街東，吉林華橋外國語學(xué)院南、空地西、空地北 —— —— 399886 規(guī)劃乙十四路東、長春中信城南、聚業(yè)大街北 長春中信鴻泰 1,236 3698 彩云街以東、市水產(chǎn)研究院用地以南、以西、省農(nóng)科院用地以北 吉林瀚邦地產(chǎn) 1,102 63546 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目 概述 （含別墅與商鋪等產(chǎn)品） 凈月是長春最主要的別墅聚集地，品牌開發(fā)商云集，競爭日趨激烈 。凈月區(qū)2020年商品住宅成交量為 ㎡，隨著 3月冬休期過后，全年成交呈遞增趨勢(shì)發(fā)展， 1至 5月份成交量逐步上升，其后的半年中，逐月攀高，在 12月份達(dá)到峰值。 區(qū)域總體市場(chǎng)走勢(shì) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 圖 凈月區(qū) 2020年 112月商品住宅供求關(guān)系對(duì)比 凈月區(qū) 2020年商品住宅供應(yīng)量為 ㎡，該區(qū)第一季度無新增商品房供應(yīng)，供應(yīng)量主要集中在 510月份，其中 5月的房交會(huì)使該區(qū)供應(yīng)量達(dá)到峰值。 在住宅市場(chǎng)人氣趨旺的帶動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)投資不斷升溫。 目前，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)香港和記黃浦、中海、萬科、國信等大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為代表的別墅類產(chǎn)品已成為區(qū)域內(nèi)住宅的標(biāo)志性產(chǎn)品。 在翻閱了長春主要?jiǎng)e墅樓盤的價(jià)目單后，經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì)，平均價(jià)格從6500— 19000 元 /平方米不等，其中以 9000 元 /平方米居 多，獨(dú)棟別墅的價(jià)格普遍高于聯(lián)排別墅、疊加別墅和雙拼別墅等產(chǎn)品，而由于別墅產(chǎn)品的面積區(qū)間大，產(chǎn)品附加價(jià)值多，購買總額更是